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1、2022房地产估价师考试真题及答案6卷2022房地产估价师考试真题及答案6卷 第1卷在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。( )答案：错解析：解析 物业资产管理含义下列导致房屋权属转移的行为中，不征收契税的是( )。A.继承B.赠与C.抵债D.交换答案：A解析：对于继承法规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。某宗工业用地面积为5000m2，容积率为2，楼面地价为1000元/m2。若城市规划部门批准将该地
2、块改为商住用地，容积率为8，其中商业用途建筑面积占25%，楼面地价为6000元/m2；居住用途建筑面积占75%，楼面地价为2000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（ ）万元。A.10000B.11000C.15000D.22000答案：B解析：本题考查的是价差法。补地价（单价）（25%600075%2000）81000222000（元/m2），补地价（总价）22000500011000（万元）。P382。当人口数量增加时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会下落。A.减少，减少 B.增加，减少 C.减少，增加 D.增加
3、，增加答案：B解析：本题考查的是人口因素。房地产价格与人口数量的关系非常密切，某一地区（如某个城镇）的人口数量增加时，对其房地产的需求就会增加，房地产价格就会上涨；反之，房地产价格会下降。对于可修复的房地产价值减损额，可用损失资本化法进行评估。（ ）答案：错解析：本题考查的是修复成本法。可修复的房地产价值减损额，采用修复成本法进行评估；不可修复的房地产价值减损额，采用损失资本化法进行评估。P381。2022房地产估价师考试真题及答案6卷 第2卷 某建筑物的建筑面积为2000，占地面积为3000，现在重新获得该土地的价格为800元/，建筑物重置价格为900元/，而市场上该类房地产正常交易价格为1
4、800元/。则该建筑物的成新率为（ ）。A44%B50%C67%D86%正确答案：C（）是构成市场的三大要素之一。A.社会文化 B.人口 C.经济环境 D.政治环境答案：B解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。人口是构成市场的三大要素之一。下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是（）。A开征房产税B物价水平变化C调整房地产信贷规模D城市规划变更答案：B解析：影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、税收制度政策、金融制度政策、相关特殊政策以及相关规划和计划等。开征房产税属于税收制度政策，调整房地产信贷规模属于金融制度政策，城市规划变更属于有关规划和计划；而物价水平变化属于经
5、济因素。收益性房地产包括（）。A、餐馆B、旅店C、加油站D、农地E、未开发的土地答案：A,B,C,D解析：考点:收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。 根据房屋权属登记信息查询暂行办法规定，可以公开查询的登记信息有（ ）。A房屋的自然状况B房屋权利限制状况C与诉讼案件直接相关的原始登记凭证D与产权登记相关的原始登记凭证E与公证事项直接相关的原始登记凭证、正确答案：AB2022房地产估价师考试真题及答案6卷 第3卷在房地产投资的“开发持有出租”模式中，现
6、金流量不包括（）。A预售收入B土地成本C运营成本D租金收入答案：A解析：根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为以下几种基本模式：“开发销售”模式；“开发持有出租出售”模式；“购买持有出租出售”模式；“购买更新改造出售”模式；“购买更新改造出租出售”模式。其中，“开发持有出租出售”业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、运营成本，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。商品房预售广告不得涉及的内容是（）。A开发企业名称B装修装饰内容C贷款银行名称D预售许可证书号答案：B解析：房地产广告的要求之一为：房地产广告涉及内部结
7、构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。( )对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A、 区位B、 交通C、 环境景观D、 外部配套设施答案：A解析：知识点 房地产的各种权利与房地产区位的含义 设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6和3。现某宗房地产的正常成交价格为2500元则卖方出售其房地产实得收入为2350元，买方购买该房地产实际付出为2575元/。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：政治制度、经济体制是房地产环境中的社会环境。（）答案：对解析：本题考查的是环境的概念和分类。社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境
8、，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安和邻里关系等。2022房地产估价师考试真题及答案6卷 第4卷XX健身中心位于城南，处于商务区，为一大型全套健身中心，其项目十分齐全，基本涵盖了各项健身运动，从国外引进了大批先进的健身器材，其教练也都是经过专业培训的老师，现委托评估机构对其进行估价。商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的（ ）。A.固定性 B.骤增性C.衰减性 D.无限性答案：C解析：一幢写字楼的潜在毛租金收入减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。（）答案：错解析：考点:收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。从抵押担保的质量看，以下
9、最优的抵押品是（）。A、商品住宅 B、商用房地产 C、经济适用住宅 D、出让国有土地使用权答案：A解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。从抵押担保的质量来看，商品房优于其他房屋，建成后的房地产优于纯粹的土地，商品住宅优于商用房地产。 按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产交易包括房地产( )。A买卖B租赁C抵押D转让E拍卖正确答案：ABC答案 ABC 按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易形式，均有其明显的特殊性，因此依不同房地产交易形式对市场进行划分也就成为必然
10、。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（不能直接申请鉴定）参见教材P64。2022房地产估价师考试真题及答案6卷 第5卷 交易日期修正的具体方法为（ ）。A价格指数B价格变动率C百分率法D价格可变系数E差额法正
11、确答案：ABCD、E两项属于房地产状况调整方法之一。未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。（）答案：错解析：本题考查的是建设监理制度。未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工，未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。参见教材P91。2022年5月10日，政府公告同心花园小区5、6、7栋进行房屋征收公告通知。产权人王某的一套建筑面积为150 m2的临街一楼商铺在征收范围内。经调查王某的房屋是单位集资建房所购买，土地为划拨用地，房屋结构砖混结构，房
12、屋证载用途是住宅，但王某于5年前，响应政府号召，将房屋装修改造为商铺，并将房屋出租给了李某，每月租金2万元，租期6年，2022年王某申请了房屋抵押贷款用于投资股票，至今尚有20万贷款未偿。现附近小区的钢混结构商品住宅现行市场价格为9000元/ m2。注册房地产估价师段某出具了征收补偿估价报告，选用了比较法和收益法、假设开发法进行估价，比较法选用了156 m2商品住宅作为可比实例之一，收益法租约期内选用了合同租金，合同租金明显高于市场租金，租约期外选用了市场租金，对于假设开发法，选用了动态分析方法，估价前提为业主被迫转让前提。最后加权确定了2022年6月9日时王某商铺的补偿价格10000元/m2
13、，由于考虑王某有抵押在身，段某调低了补偿价格。请问段某在征收估价中存在哪些错误答案：解析：段某在征收估价中存在下述错误：（1）按商业用途估价不正确，应该按证载用途住宅估价，如按最高最佳原理，应要求王某出示改变用途证明，或政府的认定书方可按商业用途估价。（2）价值时点错误，应选用房屋征收公告日2022年5月10日而非委托估价日2022年6月9日。（3）比较法可比实例选用不恰当，第一建筑结构不同，如必须选用应调整结构价差；第二，出让用地的可比实例应扣减出让金；第三，商业用途不应用住宅用途可比实例。（4）假设开发法的估价前提是业主自愿转让前提。（5）征收估价房地产价值不应考虑抵押、租赁的影响，所以收
14、益法合同期内按合同租金估价错误，应该按市场租金计算，补偿价格不能因为抵押而调低。 购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(REITs)，由该公司将其汇集重组，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。（ ）正确答案：住房抵押支持证券是为大众投资房地产提供的一种重要的房地产间接投资工具。在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。 ( )答案：错解析：在建筑物折旧中，将功能折旧分为功能缺乏、功能落后和功能过剩引起的三类，并进一步分为可修复的和不可修复的。因此，存在可修复的功能落后。202
15、2房地产估价师考试真题及答案6卷 第6卷下列总体规划，属于国务院审批范围的包括（）。A.直辖市的城市总体规划 B.省和自治区人民政府所在地的城市 C.国务院确定的城市的总体规划 D.县人民政府所在地城镇总体规划 E.乡镇总体规划答案：A,B,C解析：本题考查的是城市规划体系。县人民政府所在地城镇总体规划报上一级人民政府审批，乡镇总体规划应经镇本级人民代表大会审议，报上一级人民政府审批。房地产抵押估价报告估价报告编号：估字2022第号估价项目名称：房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：房地产开发有限公司房地产估价机构：房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：（注册号）、（注册号）估价作业日期：2
16、022年6月14日至2022年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。二、房地产估价机构房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象估价对象为位于市大道号房地产在建工程，办理了建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证和国有土地使用证。估价对象为房地产开发有限公司所有。估价对象竣工后，建筑总层
17、数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下一层建筑面积为4142.22平方米，总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2051年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2022年10月动工
18、，在价值时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。五、价值时点2022年6月14日（确定理由略）六、价值类型本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。七、估价原则独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；
19、价值时点原则。八、估价依据（略）九、估价方法由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。十、估价结果经过测算，确定估价对象房地产在建工程在价值时点2022年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。十一
20、、注册房地产估价师注册房地产估价师：、十二、实地查勘期（略）十三、估价作业日期2022年6月14日至2022年6月19日十四、变现能力分析（略）房地产在建工程抵押估价技术报告一、估价对象描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。成本法就是以房地
21、产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。五、估价测算过程（一）运用假设开发法求取估价对象的价格1.选取具体估价方法根据估价对象实际情况，采用静态分析方法进行测算。2.选择估价前提根据估价对象实际情况，选择业主自行开发前提。3.假设开发法估价的计算公式在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费4.测算续建完成后的房地产价值采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：V=（A/Y）1-1/（1+Y）n式中：A为房地产每年净收益；Y为资本化率；n为收益年期。（1）年总收益的求取：362元/平
22、方米（测算过程略）。（2）年总支出的求取：年折旧费。根据省建筑工程计价定额以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2051年6月的期限和房地产估价规范“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为年折旧费=180039=46.15元平方米年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有：年维修费=18001.5%=27.00元平方米年管理费。7.32元/平方米（测算过程略）年保险费。3.60元/平方米（测算过程
23、略）年房产税。年房产税=18001.2%=21.60元/平方米年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60=105.67元/平方米（3）求取年净收益：年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元平方米（4）报酬率的确定：报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法，确定为6.38%（测算过程略）。（5）收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2051年6月，故确定其收益年限为39年。（6）将上述数据代入公式V=（A/Y）1-1/（1+Y）n=（256.33/6.38%）1-1/（1+6.3
24、8%）39=4018元/平方米则续建完成后的房地产价值=401826934.74=108223785.32元5.测算续建成本根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。6.管理费用依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：管理费用=110000005%=550000元7.投资利息经测算（测算过程略），投资利息为230278.32元8.销售费用按续建成本的5%计，则有：销售费用=110000005%=550000元9.续建投资利润经测算（测算过程略）,续建投资利润为2200000元10.买方购买在建
25、工程的税费经测算（测算过程略），买方购买在建工程的税费为715000元11.在建工程的评估值在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元（二）运用成本法求取估价对象的价格经测算，计算结果为80079680元（计算过程略）（三）估价对象的价格运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=9297850720%+8007968080%=80659445.4元六、估价结果确定经过测算，确定估价对象房地产在建工程在价值时点
26、2022年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）答案：解析： 本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”，应为估价报告出具日期；2.结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；3.价值类型的表述不符合城市房地产抵押估价指导意见的要求；4.“估价原则”缺少谨慎原则；5.结果报告中估价结果缺少单价；6.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款
27、的披露；7.结果报告缺少风险提示；8.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；13.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；14.运用公式V=（A/Y）1-1/（1+Y）n的计算结果有误；15.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由。16.估价报告缺少附件。关于假设开发法中静态分析法和动
28、态分析法的说法，错误的是（）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本 B.动态分析法中要进行现金流量预测 C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中 D.动态分析法中要考虑各项收入.支出发生的时间点答案：C解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。动态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中。房产分户图的主要内容有( )。A.丘界 B.房屋边长C.房屋建筑面积 D.分户专有房屋权属界线E.四面墙体归属答案：B,C,D解析：房产分户图主要内容：1.宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层数、专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积。2.房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、比例尺、指北针等。3.电梯、楼梯等共有部分应标注“电梯共有；“楼梯共有”等字样。4.不动产登记机构、绘制日期。根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）。A直接资本化法B基于租赁收入测算C收益乘数法D基于营业收入测算E现金流量折现法答案：B,D解析：收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。据此，求取净收益的途径可分为两种：基于租赁收入求取净收益，如有大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等类房地产；基于营业收人求取净收益，如宾馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。