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1、2022房地产经纪人考试真题及答案5卷2022房地产经纪人考试真题及答案5卷 第1卷新建商品房销售筹备培训中的模拟讲解培训主要是针对（ ）等方面，采用指导或模拟的方式进行培训。A.项目规划设计B.项目地理位置C.区域整体规划D.项目本身E.户型设计答案：B,C,D解析：模拟讲解培训是让销售人员更真实地学习和体验面向客户全面介绍项目特点的过程。主要是针对项目地理位置、区域整体规划、项目本身等方面，采用指导或模拟的方式进行培训。对于某类客户购买需求强烈，希望尽快买到物业时，应采取的最佳营销策略是（）。A.重点培养，不断理解客户特征和需求B.重点跟踪，提供周到而专业的服务C.应善意的威胁客户，并跟踪
2、调查D.重新安排购房计划并经常联系答案：B解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。三类客户的特征和营销战略如表4-1所示。由表可知，购买需求强烈，希望尽快买到物业的客户属于A类客户，其营销战略为：重点跟踪，提供周到而专业的服务。表4-1客户类别一览表甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发的一商品住宅项目已竣工，在办理了商品房销售许可证后，自行销售该住宅项目。甲企业为张某制作了置业计划，与王某签订了房地产认购协议书，与年龄为25岁的刘某签订了商品房买卖合同。甲企业通过与王某签订房地产认购协议书来确定王
3、某（）。A、对所认购住房的所有权B、所认购住房的成交价格C、签订商品房买卖合同的具体时间D、与甲企业纠纷的解决途径答案：B,C解析：购房者通过销售人员的介绍，对所购房地产全面了解后，选定自已购买的房屋单元，这时需要以缴纳定金并签订房地产认购协议书的形式，来确定购房者对该房号的认购权、该房号的成交价格及签订正式商品房买卖合同的时间等事项。通过房地产认购协议书来保证购房者与开发企业的合法权利。贷款银行对借款人的贷款申请及各项证明材料进行审查，审查合格后出具（），并与借款人签订房地产抵押合同。A.贷款期限说明B.购房合同证明C.贷款办理程序说明D.贷款承诺书答案：D解析： 在借款人贷款资格预审过程中
4、，借款人到贷款银行填报个人住房借款申请表，并提交下列材料：借款人的身份证、户口本；购买住房的商品房认购书或其他证明文件；借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收入证；贷款银行要求的其他证明材料。贷款银行对借款人的贷款申请及各项证明材料进行审查，审查合格后出具贷款承诺书。借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与房地产开发企业签订商品房买卖合同，确定付款方式和房款总额。业态组合定位需考虑的因素不包括（ ）。A.能聚集人气，形成商气B.要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况C.要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争D.要有利于企业发掘新的市场机会答案：D解析：业态组合是目前商业地产项目的基本
5、要求，合理的业态组合定位不仅能使商业地产项目功能多样化，而且能凝聚商业人气，提高商业消费需求，增加商业地产项目经营获利。业态组合定位考虑因素包括：要有利于商业地产项目的销售及后期持续经营；能聚集人气，形成商气；要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况；要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争。市场营销组合的可控变量主要有（）。A:市场B:价格C:渠道D:促销E:产品答案：B,C,D,E解析：房地产项目销售现场所展示的功能不包括（）。A.成功传递项目价值B.营造融洽洽谈氛围C.客户到达与成交便利D.形象定位答案：D解析：房地产项目销售现场所展示的功能有：成功传递项目价值；营造融洽洽谈氛
6、围；客户到达与成交便利。2022房地产经纪人考试真题及答案5卷 第2卷工程质量监督机构应当对工程竣工验收的（ ）等情况进行现场监督。A.组织形式B.验收程序C.验收的方法D.执行验收标准E.验收人员资格答案：A,B,D解析：负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。房地产经纪人员的人际沟通的技能包括（）等。A.供需搭配的技能B.了解对方心理活动和基本想法的技能C.适当运用向对方传达自我意思方式（如语言、表情、身体动作等）的技能
7、D.把握向对方传达关键思想的时机的技能E.议价谈判的技能答案：B,C,D解析：房地产经纪人员要使人际沟通能较好地达到更好的服务目的，不仅要求房地产经纪人员具有良好的心理素质，还要求房地产经纪人员必须掌握良好的人际沟通技能，包括：了解对方心理活动和基本想法的技能；适当运用向对方传达意思方式（如语言、面部表情、肢体动作等）的技能；把握向对方传达关键思想的时机的技能等。常用的吊顶面层材料中，（）主要用于客厅、餐厅、卧室等无水汽的地方。A.PVC板B.石膏板C.铝合金板D.钢板答案：B解析：常用的吊顶面层材料有石膏板、矿棉板、PVC板和铝合金板。石膏板质地洁白、美观大方，具有质量轻、强度高、防火、吸声
8、等特点，主要用于起居室、餐厅、卧室等无水汽的地方。对房地产经纪人员有一定激励作用，又能降低人员流动率的薪酬制度是（ ）。(2022年真题)A.佣金制B.奖金制C.固定薪金制D.固定薪金和佣金提成混合制答案：D解析：在我国房地产经纪机构中薪酬的支付方式可以分为：固定薪金制。即有保障底薪，无论业绩如何，都能获得固定的薪金收入。这一薪金制度对业务员生活最有保障，企业人员流动性较低，与顾客的关系容易保持常态。但其最大的缺点是缺乏薪酬设计应有的激励效应。佣金制。即没有保障底薪，其收入完全视个人业绩而定，业绩高则薪酬高，业绩低则薪酬低，甚至没有薪金。佣金制激励大，刺激性强，业务员的“危机意识”最高。但由于
9、无底薪，公司在管理上存在较大的难度，人员流动大。有些业务员为了取得业绩，甚至不择手段，可能对公司的信誉产生严重的影响。混合制。即将固定薪金制和佣金制混合运用，比如，工资加代理佣金、销售佣金加提成比例等。它融合了上述两种支付方式的优点，并避免了它们的缺点。房地产经纪门店为客户配备舒适的沙发，提供热茶和糕点。从客户情绪过程来看，该做法关注的是（ ）。A.经纪人的表情和态度B.客户的购物环境C.商品的属性D.客户的个性特征答案：B解析：消费者的情绪过程；消费者对商品或服务的认知过程不是机械的，而是会产生喜欢或不喜欢、满意或不满意等肯定或否定的心理反应，这就是消费者购买心理的情绪过程。在购买活动中，影
10、响消费者情绪的产生及其变化的因素包括：商品的属性；消费者的心理准备状态；消费者的个性特征；购物环境，购物场所的设施、温度、照明、色彩、气味、音响等，都是导致消费者情绪变化的因素；营销人员的表情和态度。房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构（以下简称甲机构），办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给
11、了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。(2022年真题)关于田某这一经纪行为的说法，正确的有（ ）。A.田某在这一经纪业务的过程中，没有做好房地产权属调查B.即使钱某没有提出看房，田某也应带领其看房C.如果经纪合同中没有要求甲机构查验租赁房屋的产权状况，则田某和甲机构均没有责任D.如果赵某不是该房屋的所有权人，则田某协助达成的房屋租赁合同肯定为无效合同答案：A,B,D解析：ABC三项，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租房
12、屋的实体及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。D项，房屋产权清晰是成交的前提条件。如果不是该房屋的所有权人，则其签署的房屋租赁合同无效。目前，（）在房地产经纪行业的业务总量中已占据一半以上。A、新建商品房经纪业务B、存量房经纪业务C、住宅经纪业务D、商业房地产经纪业务答案：B解析：以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构主要从事存量房经纪业务，特别是存量住宅的买卖、租赁经纪业务。目前这类机构大多数以门店的方式，承接个人或机构委托的存量住宅买卖、租赁经纪业务。目前这类机构在存量住房交易市场上的极为活跃，参与
13、度较高。目前，在房地产经纪行业的业务总量中存量房经纪业务的比重在50以上。2022房地产经纪人考试真题及答案5卷 第3卷房地产经纪人在带客户分别看“好中差”三套房屋时，采用了“好差中”的顺序，其利用的客户价格心理表现是（ ）。A.敏感性心理B.习惯性心理C.感受性心理D.倾向性心理答案：C解析：消费者的价格心理表现；消费者的价格心理表现包括：习惯性心理；敏感性心理；倾向性心理；感受性心理。感受性心理是指消费者对商品价格高低的感知强弱程度。房地产经纪人员在带客户看房时，可先看价格较高、条件较好的房屋，再看价格较低、条件较差的房屋，然后看价格和条件适中的房屋。这样，购房人通过对比感受，就能较快、较
14、客观地作出购买决策。“好差中”三套房的带看顺序利用了消费者对商品价格高低的感知强弱程度，属于感受性心理。房屋租赁托管服务，可以免除业主（出租人）的成本不包括（ ）。A.免除出租前来回陪承租人看房而产生的时间成本B.免除出租前因承租人需求要配置家具家电等物品而产生的资金成本和时间成本C.免除出租期间因发生维修而产生的维修费用和时间成本D.免除出租人与承租人之间的经济纠纷答案：D解析：从成本角度来看，房屋租赁托管服务，可以免除业主（出租人）以下三个方面的成本：免除出租前来回陪承租人看房而产生的时间成本；免除出租前因承租人需求要配置家具家电等物品而产生的资金成本和时间成本；免除出租期间因发生维修而产
15、生的维修费用和时间成本。房地产经纪人违反房地产经纪执业规则的行为有（）。A、利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用B、与委托人签订委托协议并经委托人书面同意后，对外发布委托人的房源信息C、房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务D、将自己的房地产经纪专业人员资格证书证书供给朋友使用E、以低价租赁、高价转租等方式赚取差价答案：A,C,D,E解析：A项，房地产经纪机构不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。C项，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房
16、地产经纪业务和收取费用。D项，房地产经纪专业人员资格证书在全国范围内有效，不得涂改、转让、出租、出借和损毁。E项，房地产经纪人员不得以个人名义收取任何费用。房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益。房地产经纪机构采用电话访问开发房源的优点是（）。A.业主印象深刻B.花费的时间较少C.容易取得业主信任D.不受时间的限制答案：B解析：电话拜访的优点有：比较集中；针对性较强；比较省力且可联系的人较多；不受地点的限制；不受天气影响；花费的时间较少。物业管理区域内物业管理的重要责任主体是（ ）。A.社区居委会B.业主C.物业服务企业D.业主委员会答案：B解析：
17、业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。业主对自己的房屋套内部分独立享有所有权，但离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备这些共用部分，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。（）的租金效益在各类房产中最高。A.住宅B.办公楼C.商铺D.学校答案：C解析：商铺的租金效益在各类房产中最高。越繁荣的街道，其商铺租金越高，甚至带动其巷道内商铺租金也日益高涨，因此商铺一定要注意其与商圈发展的密切性。对房地产市场销售状况与销售潜力的调查，属于（ ）。A.经济环境调查B.市场行情调查C.市场反响调查D.市场竞争情况调查答案：B解析：房地产市场一般行情调查包括：整个地区市场，房地产市场现有产品
18、的供给总量、供给结构、供给变化趋势、市场占有率；土地供给量、房地产开发企业购买土地的意愿、土地价格；房地产子市场的销售状况与销售潜力；房地产子市场产品的市场生命周期；房地产子市场产品供给的充足程度、房地产企业的种类和数量、是否存在着市场空隙；有关同类房地产企业的生产经营成本、价格、利润的比较；整个房地产子市场产品价格水平的现状和趋势，最适合于客户接受的价格策略；新产品定价及价格变动幅度等。2022房地产经纪人考试真题及答案5卷 第4卷交易能否顺利达成，（）是关键的环节。A、买方代理人的信息收集B、确定购房者的需求程度C、房地产经纪人的撮合D、房地产经纪人的销售能力答案：C解析：房地产交易能否顺
19、利达成，房地产经纪人的撮合是一个关键的环节。交易撮合时的操作要点主要包括：分析交易双方的分歧点，区分是主要问题还是次要问题，经纪人要主导解决双方的分歧，不能让双方自行协调；要依照公平、公正的原则和市场惯例解决分歧；当分歧较大时尝试将双方分开，进行协调。房地产经纪机构承接业务时，正确的做法有（）。A.可以接受交易一方委托的居间业务B.可以同时接受交易双方委托的居间业务C.只能接受交易一方委托的代理业务D.同时接受交易双方委托的代理业务E.可以选择接受交易一方或双方委托的代理业务答案：A,B,C解析：房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易
20、合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托，向一方或双方委托人提供居间服务。而房地产代理与房地产居间在法律性质上有明显的差异。各国法律都没有有关代理人可以同时接受双方委托人的委托代理业务的解释。因此，在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向一方收取佣金。下列布局形式中，不属于居住区的规划布局形式的是（）。A.居住区小区组团B.小区组团C.居住区小区D.独立式组团答案：C解析：居住区的规划布局形式包括：居住区小区组团；居住区组团；小区
21、组团；独立式组团。 关于采用集中销售方式销售住宅的市场开盘销售率的表述，正确的是（）。A.客户诚意度难以把握，开盘销售率不确定B.由销售团队能力决定C.由客户储备量和客户诚意度以及现场销售氛围决定D.新老客户同等待遇，前期积累客户容易流失，对楼盘性质要求较高 答案：C解析：A项，采用集中销售方式销售住宅时，客户诚意度高，易于把握，但新客户很可能由于选不到心仪的房而流失。BC两项，开盘销售率由客户储备量和客户诚意度以及现场销售氛围决定。D项，新老客户同等待遇，前期积累客户容易流失，对楼盘性质要求较高，属于自然销售时开盘销售率的特点。缔约过失责任的条件不包括（）。A、另一方无损失B、当事人一方先违
22、反合同义务C、当事人一方有过失D、另一方有损失答案：A解析：在合同未成立或成立后无效、被撤销，无法请求违约责任的情况下，在合同成立以前缔约上有过失的一方应承担缔约过失责任。缔约过失责任虽不属于违约责任，但与合同有关，属于合同责任。缔约过失责任的条件是：当事人一方违反合同义务，如告知、注意、保密等义务；当事人一方有过失；另一方有损失。缔约过失责任的赔偿范围以实际损失为原则。（二）某市甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟开发建设一大型商业用房；通过出让方式获得5km2土地，支付土地出让金4200万元。甲公司为了融资，将该土地使用权抵押给乙建设银行；获得2500万元贷款，并办理了抵押登记。当工程建设
23、一段时间后，甲公司归还了乙建设银行的贷款，又将该在建工程（经评估该在建工程建筑物部分的价值为3000万元）抵押给丙工商银行，并办理了抵押登记，获得了一部分资金。商业用房建成后，由于市场行情原因，该物业未能出售，甲公司改为一部分自主经营，一部分出租。抵押贷款到期并经展期一年后仍无力还款，抵押权人依法定程序，拍卖该商场，并由丁公司竞得，拍卖价款为2.1亿元。甲公司和乙建设银行的抵押关系应在当地（）办理抵押登记。A、土地管理部门B、房产管理部门C、建设主管部门D、银行管理部门答案：A解析：我国现行的房地产登记体制是房屋和土地分别由房地产管理部门和土地管理部门分别登记，从全国登记实务情况看，仅在房屋与
24、土地主管机关合一的地方，实现了房屋与土地的统一登记。甲公司与乙建设银行之间是土地使用权抵押，因此，应在当地土地管理部门办理抵押登记。房地产经纪人更新房源信息时，正确的做法有（ ）。(2022年真题)A.对房源进行周期性访问B.放弃冷门房源C.累积房源访问信息D.删除不活跃房源E.删除已成交的房源信息答案：A,C解析：房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。一般来说，对房源信息的更新要注意以下几点：周期性回访。处于在售或在租状态的房源被称之“有效房源”，已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源属于“无效房源”，这些无效房源的作用有时则会被房地产经纪人忽
25、略，因而也就将它们“打入冷宫”，不用再花费大量时间和精力对它们进行更新。这种做法是不科学的。因为随着时间的推移，这种“无效房源”也有可能再次变为“有效房源”，再次上市进入交易市场。回访信息的累积。房源信息状态的及时更新。2022房地产经纪人考试真题及答案5卷 第5卷为避免房地产代理经济纠纷，房地产卖方代理合同应明确的条款有( )。A.交易价格范围B.销售时间和进度C.销售中投入的人员数D.不同价格下佣金的计算标准E.商品房销售过程中广告费用的支付方式和时间安排答案：A,B,D解析：企业可以依靠自己的力量，扩大经营规模，由自己来提供配套服务，如广告、贷款手续代办等，也可以向后兼并相关服务企业或与
26、这些企业合资兴办企业，组成联合体，统一规划和发展，这种情况是就( )而言的。A:后向一体化B:向前一体化C:垂直一体化D:水平一体化答案：A解析：在市场经济体制下，企业作为市场中的独立主体，会根据（ ）进行行为决策。A.市场竞争机制B.市场供求状况C.市场供求机制D.行业竞争状况E.企业自身条件答案：B,D,E解析：在市场经济体制下，企业作为市场中的独立主体，会根据市场供求状况、行业竞争状况和企业自身条件进行行为决策。市场的供求机制、竞争机制会调节企业的行为。对于房地产经纪行业这种竞争性行业，情况更是如此。下列关于二手房买卖房地产居间合同的表述中，正确的是（）。A、房地产居间合同是以促成房地产
27、经纪机构与买卖当事人达成关于二手房交易为目的的委托合同B、房地产居间合同是以促成房地产经纪机构与买卖当事人达成关于二手房交易为目的的指定代理合同C、房地产经纪机构与买卖当事人各自签订居间合同的时间必须一致D、房地产居间合同可以协商自行拟定答案：A解析：房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。所以，房地产居间合同是委托合同。房地产片区市场研究的内容主要包括（）。A.片区内消费者构成B.片区内房地产开发动态C.片区的总体规划D.片区的功能定位E.片区内房地产项目营
28、销推广方式分析答案：B,C,D,E解析：房地产片区市场研究的内容主要包括：片区的总体规划，包括土地使用性质、住宅规划、市政配套、景观规划、道路交通规划及人口规划等；片区的功能定位；片区内房地产开发动态；片区内房地产价格水平分析；片区内房地产项目营销推广方式分析；片区内已建、在建和拟建项目分析。根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能，应分摊的共有公用建筑面积分为（）。A、幢共有公用建筑面积B、综合共有公用建筑面积C、套内共有公用建筑面积D、功能共有公用建筑面积E、本层共有公用建筑面积答案：A,D,E解析：分摊的共有公用建筑面积，是指某个产权人在共有公用建筑面积中所分摊的面积。根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能（如住宅、商业、办公等），应分摊的共有公用建筑面积分为：幢共有公用建筑面积；功能共有公用建筑面积；本层共有公用建筑面积三大类。以出让方式取得国有土地使用权的单位和个人，在土地使用期限内，对土地拥有（）。 A:所有权B:使用权C:占有权D:收益权E:处分权答案：B,C,D,E解析：