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1、房地产估价师考试真题及详解9篇房地产估价师考试真题及详解9篇 第1篇 工、器具及生产家具购置费一般以设备购置费为计算基数，按照不同行业选取不同的费率计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可在房地产估价机构注册。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。第四十二条：大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得执业资格的，经所在单位同意，可以参照本办法注册，但不得担任房地产估价机构法定代表人或者执行合伙人。房地产投资的作用主要包括（）。A、带动经济发展B、促进就业C、减少财政收入D、改善居住条件E、降低投资组
2、合的总体风险，抵御通货膨胀的影响答案：A,B,D,E解析：考点:房地产投资概述。房地产的作用，可以从全社会及投资者自身两个角度来理解。从社会的角度看，房地产投资尤其是房地产开发投资，对一个国家或地区的经济增长、就业机会创造以及相关产业发展，均具有重要的带动作用，对增加政府财政和税收收入、改善人民居住水平和社会福利、提高城市公共品质量和城市空间使用效率等，均能做出重要贡献。从投资者角度看，投资者可以通过房地产投资、获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。下列不属于一般性货币政策工具的是( )。A、 法定存款准备金率B、 贷款额度控制C、 再贴现利率D、 公开
3、市场业务答案：B解析：贷款额度控制是选择性货币政策工具。报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。房地产估价师考试真题及详解9篇 第2篇根据资产评估法和房地产估价规范，估价资料保存期限应不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年，起算日期为（ ）。A.估价作业开始日期B.估价对象实地查勘之日C.价值时点D.估价报告出具之日答案：D解析：本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。P424。设立担保公司应
4、当具备下列条件包括：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有不少于3000万元人民币的实有资本；有一定数量的周转住房；有适应工作需要的专业管理人员；有符合公司法要求的公司章程；符合公司法和相关法律、法规规定的其他条件。（）答案：错解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。设立担保公司应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有不少于1000万元人民币的实有资本；（4）有一定数量的周转住房；（5）有适应工作需要的专业管理人员；（6）有符合公司法要求的公司章程；（7）符合公司法和相关法律、法规规定的其他条件。房地产空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平。
5、（）答案：对解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场供求关系房地产租金水平房地产资产的收益水平在资产市场中的需求。 资本化率是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率；报酬率是直接将房地产的净收益转换为价值的比率。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（）包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。A、竞争情况调查B、消费者和消费者行为调查C、市场需求容量调查D、市场营销因素调查答案：D解析：考点:市场调查的意义和内容。市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。房地产估价师考试真题及详解9篇 第3篇某宗建筑密度为50%，土地
6、上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/m2，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/m2。该宗土地的总价为（）万元。A96B192C240D480答案：D解析：建筑面积=200010000/5000=4000m2，土地总价=楼面地价建筑面积=12004000=4800000（元）=480（万元）。在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。A交通的通达程度B物业的规模大小C人口的分布密度D居民的购买能力答案：A解析：在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。（）是以扩大分项工程或扩大结构
7、构件作为对象编制的，计算和确定该工程项目的劳动、机械台班、材料消耗量所使用的定额，也是一种计价性定额。A.概算指标 B.概算定额 C.预算定额 D.施工定额答案：B解析：本题考查的是工程建设定额计价法。概算定额是以扩大分项工程或扩大结构构件作为对象编制的，计算和确定该工程项目的劳动、机械台班、材料消耗量所使用的定额，也是一种计价性定额。在我国，县级以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。（）答案：对解析：在我国，城市土地属于国家所有，地方政府是其辖区范围内的唯一土地供给者，垄断了国有土地使用权出让市场。传统投资决策方法隐含两种假定，即（）。A、可逆性和可延期性B、不可逆性和可
8、延期性C、不可逆性和不可延期性D、可逆性和不可延期性答案：D解析：考点:房地产投资决策的期权性质。传统投资决策方法隐含两种假定，即可逆性和不可延期性。房地产估价师考试真题及详解9篇 第4篇某宗可比实例房地产2022年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2022年1月30日为1美元 7.98元人民币，2022年9月30日为1美元7.95元人民币，则将该可比实例调整为2022年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。 ( )答案：对解析： 建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得
9、到延长。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：详细可行性研究阶段投资估算的精度在（）。A、5%B、10%C、15%D、20%答案：B解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。详细可行性研究阶段投资估算的精度在10%。参见教材P252。在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有（）。A、上位法优先于下位法B、不同效力的法有冲突时新法优先于旧法C、特别法优先于普通法D、法律文本优先于法律解释E、强行法优先于任意法答案：A,C,D,E解析：考点:合法原则。选项B，“新法优于旧法”该原则是在效力相等的法有冲突时适用。 工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标
10、高的零点，以0.000表示。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试真题及详解9篇 第5篇 个人住房公积金贷款遇法定利率调整，贷款期限在5年以内的，实行合同利率，不分段计息。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在房地产投资分析中，求取财务净现值所使用的折现率通常采用（）。A财务内部收益率B目标收益率C银行贷款利率D资本化率答案：B解析：财务净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。所谓“干净”，是指房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，未设立地役权、抵押权等
11、情况，但是可以出租。（）。答案：错解析：考点:按权益状况划分的种类。所谓“干净”，是指房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，不存在发包人拖欠承包人的建设工程价款，未被人民法院查封，房地产开发过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确等。 新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的( )。A一级市场B二级市场C三级市场D存量市场正确答案：B答案 B 房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分
12、为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场(一手房市场)和二级房屋市场(二手房市场)。影响房地产价格的区位因素有( )。A、 建筑规模B、 临路状况C、 楼层D、 繁华程度E 建筑容积率答案：B,D解析：房地产估价师考试真题及详解9篇 第6篇(2022真题) 设立分支机构的房地产估价机构应具有（）房地产估价资质。A.一级B.二级C.二级以上D.三级答案：A解析：本题考查的是房地产估价机构监管。只有一级房地产估价机构可以设立分支机构。 （ ）是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。A总效用B边际效用C总效用率D边际效用率正确答案：B答案：B。边际效用(MU)是指消费的某种
13、物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。 下列关于获得土地使用权的程序中正确的是（ ）。A建设项目选址经法定程序批准后，向土地管理部门正式办理申请用地手续B与土地管理部门签订土地使用权出让合同C开发公司获得土地使用权后，向规划主管部门申请办理建设用地规划许可证D一般来说，规划行政主管部门核发建设用地规划许可证时，提出规划设计条件正确答案：BD 同一条需求曲线上，不同点的需求价格弹性系数大小相同。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022年真题) 某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22
14、%，则项目全部投资收益率为（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%答案：C解析：本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。房地产估价师考试真题及详解9篇 第7篇企业会计的确认、计量和报告都应以（）为基础。A.权责发生制 B.收付实现制 C.分期责任制 D.假设开发制答案：A解析：本题考查的是会计基础。企业会计的确认、计量和报告都应该以权责发生制为基础。 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，最高为被征收前3年平均年产值的20倍。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：集体土地上的房屋禁止抵押。（ ）答案：错解析：本题
15、考查的是房地产抵押的一般规定。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。根据资产评估法，评估行业应当打破专业分割，建立全国统一的评估行业协会。（）答案：错解析：本题考查的是房地产中介服务行业组织。资产评估法规定评估行业按照专业领域设立全国性评估行业协会，根据需要设立地方性评估行业协会。参见教材P214。房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋
16、内墙面水平投影计算。（）答案：对解析：本题考查的是房地产面积测算。房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。房地产估价师考试真题及详解9篇 第8篇金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。（）答案：对解析：权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。但金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资的比率不得低于某一要求的比率。成本利润率除以开发经营期的年数等于年成本利润率。（）
17、答案：错解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是项目指标，不分年。参见教材P189。 土地增值税的正税范围包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资均属于固定资产投资。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。A、2%B、3%C、5%D、8%答案：A解析：本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备
18、开发成本的2%。参见教材P68。房地产估价师考试真题及详解9篇 第9篇 环境噪声污染具有局限性和分散性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于比较法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。（）答案：对解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。成本价值（不考虑外部折旧）大大高于比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或市场不景气，反之，说明房地产供不应求或房地产市场景气。估价机构于2022年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2022年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告应保存至（）。A
19、.2025年6月30日B.2025年9月30日C.2035年6月30日D.2035年9月30日答案：D解析：本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于15年。属于法定评估业务的，估价资料保存期限不少于30年。估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，估价资料应保存到估价服务的行为结束。参见教材P424。名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大。（）答案：错解析：本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大。参见教材P156。 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。A323B275C273D258正确答案：B答案 B297(1+8%)275(万元)