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1、2022房地产估价师考试题免费下载5辑2022房地产估价师考试题免费下载5辑 第1辑应用路线价法编制临街深度价格修正率的要领有（）。A.设定标准临街深度 B.将标准临街深度分为若干等份 C.制定容积率修正系数 D.求取单独深度价格修正率 E.制定使用年限修正系数答案：A,B,D解析：本题考查的是路线价法。制作临街深度价格修正率表的要领是：（1）设定标准临街深度；（2）将标准临街深度划分为若干等份；（3）确定临街深度价格递减率；（4）求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格形式表示。 某市2022年房地产投资统计的总体单位应是该市2022年全年累计的房地产投资总额
2、。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：随着房地产企业小型化、专业化的发展，房地产市场上出现的寡头垄断问题开始受到社会关注。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场结构。随着房地产企业大型化发展趋势，房地产市场上的寡头垄断问题开始受到社会关注。房屋征收中给予的补偿包括（）。A、被征收房屋价值的补偿 B、因征收房屋造成的搬迁的补偿 C、因征收房屋造成的临时安置的补偿 D、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿 E、在征收房屋内改建房屋的补偿答案：A,B,C,D解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿
3、；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设半年的暂定期。半年内物业管理企业未能承接物业管理项目，资质审批部门应当取消其从事物业管理活动的资格。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是( )。A投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬B等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=P?i+P?i/(1+i)n-1)，其中P?i就是投资者投入资本P后所获得的投资回收，而P?i/(1+i)n-1)就是投资者的投资回报，是投资
4、者提取折旧的一个方法，即偿债基金法C投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率D就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润正确答案：B答案 B P?i应为投资回报，后者为投资回收。下列企业或机构中，不属于房地产业的是（）。A.房地产开发企业B.房地产估价机构C.物业服务企业D.建筑施工企业答案：D解析：本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他
5、房地产活动。参见教材P1。#比较两宗相似的房地产的价格高低时，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期不同，则直接比较是不妥的，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。（）答案：对解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。比较两宗相似的房地产的价格高低时，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期不同，则直接比较是不妥的，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购买该房地产本身。（）答案：对解析：本题考查的是收益法的理论依据。投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房
6、地产未来所能产生的一系列收益。参见教材P216。2022房地产估价师考试题免费下载5辑 第2辑对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值和投资价值的关系是不一定的。投资价值大于市场价值，投资者会投资。投资价值小于市场价值，投资者放弃投资。商品房预售应符合的条件包括（）等。A、已付清土地出让金 B、取得土地使用权证书 C、拆迁安置方案已落实 D、物业管理方案已落实 E、取得施工许可证答案：A,B,E解析：本题考查的是商品房预售。商品房预售应当符合以下条件：（
7、1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。参见教材P126。城市化率或城镇化率，通常作为城市化水平的测度指标。（）答案：对解析：考点:社会因素。通常采用一国或一地区内城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标称为城市化率或城镇化率。(2022真题) 合同
8、履行中，履行费用的负担约定不明确的，由履行义务一方负担。（）答案：对解析：本题考查的是合同的履行。履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。根据国有土地上房屋征收与补偿条例，房地产价格评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处（）的罚款。A.1万元以上3万元以下 B.3万元以上5万元以下 C.5万元以上10万元以下 D.5万元以上20万元以下答案：D解析：本题考查的是房地产估价的特点。国有土地上房屋征收与补偿条例规定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格
9、评估机构并处5万元以上20万元以下的罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入出境商品住宅的价格中。 ( )答案：对解析：统计的基本概念中，按标志是否可以用数量表现进行划分，分为品质标志和数量标志。下列不属于数量标志的是( )。A、 工人工资B、 工业产值C、 人的年龄D、 人的性别答案：D解析：知识点 统计概要抵押贷款直付债券的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会间接转移给债券的投资者
10、。（）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款直付债券的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者。 某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为( )。A43万元B112.5万元C123.3万元D150万元正确答案：C2022房地产估价师考试题免费下载5辑 第3辑下列各项中，属于无民事行为能力人的是（）。A.18周岁以上的成年人 B.10周岁以上的未成年人 C.不满8周岁的未成年人 D.20
11、周岁以上的成年人答案：C解析： 本题考查的是自然人、法人和非法人组织。在中国，不满8周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，需要由其法定代理人代理其民事活动。国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2022年5月24日国办发202237号）规定，对空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A、1年 B、2年 C、3年 D、5年答案：C解析： 本题考查的是合法原则。根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2022年5月24日国办发202237号）规定，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受
12、其作为贷款的抵押物。下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。A、 变现风险B、 比较风险C、 资本价值风险D、 时间风险答案：A解析：以下对房地产赠与的理解正确的有（）。A.是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为 B.属于双务行为 C.即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务 D.属于单务行为 E.其受让人不需承担任何义务答案：A,D,E解析： 本题考查的是房地产转让概述。房地产赠与是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的
13、行为。属于单务行为，受让人不需承担任何义务。科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可在房地产估价机构注册。（）答案：对解析：科研院所从事房地产研究的人员，在房地产估价师注册中不需要提供聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件，但应提供所在大专院校、科研院所同意其在房地产估价机构注册的书面意见。产生房地产价格泡沫的直接诱因是( )。A、 土地稀缺B、 城市化进程快C、 投机需求膨胀D、 过度放贷答案：C解析：解析 房地产泡沫成因 下列关于价值类型的表述中，错误的是（ ）。A在用价值为市场价值B投资价值属于非市场价值C市场价值的前提之一是
14、继续使用D同一估价对象可能有不同类型的价值正确答案：A下列项目用地中，应办理建设用地使用权出让手续的是( )。A.县级人大办公用地可以划拨B.大型上市公司办公用地C.公立学校扩建用地可以划拨D.公共体育场馆建设用地答案：B解析：土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商
15、业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。(2022真题) 未取得预售许可证的拟预售房地产项目可以预先发布项目推介广告。（）答案：错解析：本题考查的是房地产广告。预售商品房，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。2022房地产估价师考试题免费下载5辑 第4辑有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( )。A、 不同收益年限的类似房地产价格的相互转换B、 市场法中交易情况调整C、 比较相同类型不同期限价格的高低D、 不同类型房地产不同使用年限价格的高低E 直接用于测算价格答案：A,C,E解析：知识点 净收益每年不变的公式 为评
16、估某写字楼2022年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：(1)可比实例的成交价格与成交日期 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格(元/m2) 6000 5800 6120 成交日期 2022年4月1日 2022年2月1日 2022年5月1日 (2)交易情况分析判断 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 +3% l% +2%交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。(3)调查获知该类写字楼的价格2000年11月1日到202
17、2年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2022年6月1日至2022年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。(4)房地产状况分析判断 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 +2% +4% O 因素2 3% 1% +5% 因素3 +6oA +2% 3%房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素l是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。试利用上述资料估算该写字楼2022年10月1日的正常市场价格。如需计算平均值，采用简单算术平均法。正确答案：(1)交易情况修正系数可比实例A：100/(
18、100+3)=100/103可比实例B：100/(10001)=100/99可比实例C： 100/(100+2)=100/102(2)交易日期修正系数可比实例A：(1+1.2%)2(1+1.8%) 4=1.0999可比实例B：(1+1.2%)4(1+1.8%)4=1.1265可比实例C：(1+1.2%)(1十1.8%)4=1.0869(3)房地产状况修正系数因素权重值的计算因素1的权重=4/(1+1.67+4)=0.6(或60%)因素2的权重=1.67/(1+1.677+4)=0.25(或25%)因素3的权重=1/(1+1.67+4)=0.25(或25%)房地产状况修正系数的计算(4)计算比准
19、价格(5)估价对象价格=(6343.73+6470.02+6456.56)/3=6423.44(6410.93)(元/m2) (四)某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2022年1月开始，2022年3月结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为( )。A市场价格上升B市场价格下降C市场价格不变D市场价格变化不确定正确答案：D以下各项中，不属于租售计划主要内容的是（）。A.拟租售物业的类型.时间和数量 B.租售价格 C.租售收入及收款方式 D.租售方式答案：D解析：本题考查的是收入估算与资金筹措。租售计划
20、的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。甲房地产开发公司（以下称甲公司）为境内上市企业，注册资本为3亿元。2022年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为60万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为18万平方米，道路用地面积为10万平方米，住宅基底总面积为24万平方米，住宅平均层数为5层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2022年甲公司的开发量比上年增长了10%，但开发费用仅增长8%；2022年末甲公司的财
21、务报表显示，其所有者权益为80649万元，其中法定公积金16000万元；负债为75412万元，其中借款45000万元；税前利润3800万元，企业所得税率25%。甲公司的经营行为中，形成民事法律关系的为（）。A、住宅预售 B、向银行借款 C、发行公司债券 D、申请住宅预售许可答案：A,B,C解析：本题考查的是民事法律关系。民事法律关系是指由民法调整、确认或保护的社会关系。参见教材P401。房地产经纪人协理从业资格考试实行全国（）。A统一大纲B统一命题C统一组织D统一阅卷答案：A解析：房地产经纪人协理从业资格考试实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。住房和城乡建设部负责拟定房
22、地产经纪人协理从业资格考试大纲。人力资源和社会保障部负责审定考试大纲。各省、自治区、直辖市人事厅（局）、房地局，按照国家确定的考试大纲和有关规定，在本地区组织实施房地产经纪人协理从业资格考试。每年的考试次数可根据行业发展需要确定。根据城市房地产管理法，以出让方式取得土地使用权进行房屋建设的，其完成的开发投资达不到项目开发投资总额的( )以上的，不得转让。A.15B.20C.25D.30答案：C解析：城市房地产管理法及城市房地产转让管理规定规定，下列房地产不得转让：(1)达不到下列条件的房地产不得转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工
23、程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。房地产价格的特征主要包括（）。A.房地产价格受建筑技术的影响很大B.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响C.房地产价格形成的时间通常较长D.房地产价格实质上是房地产权益的价格E.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格的六个特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成
24、的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有( )的特点。A、 土地费用高B、 无投资风险C、 投资者易与政府沟通D、 开发周期长答案：A解析：因为熟地的许多条件比生地要好得多。所以熟地的土地费用高。2022房地产估价师考试题免费下载5辑 第5辑下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是( )。A、 提高抵押贷款利率B、 降低抵押贷款利率C、 降低首期付款比例D、 通货膨胀率上升答案：A解析：因为提高抵押贷款利率；就会抑制业主对房地产的需求，需求的减少则会导致房地产价格下降。 房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众
25、数价格表示。（ ）正确答案：房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。 该城市20222022年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ）。A116.7%B16.7%C14.3%D114.3%正确答案：B 下列不属于建筑安装工程费用的是（ ）。A各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用B设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结 构工程的费用C为施工进行的场地平整而发生的费用D土地使用费、与工程建设有关的
26、其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用正确答案：D个人转让购买满5 年家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有( )。A.土地增值税B.个人所得税C.增值税D.契税E.印花税答案：A,B,C,E解析：个人出售自有住房的应纳税所得额，按下列原则确定：1.个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价款，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。2.职工以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，按照已购公有住房确定应纳税所得额。3.受
27、赠人取得赠与人无偿赠与的住房后，再次转让的，在缴纳个人所得时，应纳税所得额为住房转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额。4.对个人转让自用5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。 若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（ ）。A应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧B无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息C在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D在最终计算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金正确答案：C 房地产抵押人不一定是债务人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是( )A本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响B本次评估已考虑补地价对估价结果的影响并予以扣减C若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整D若估价对象变更用途获得批准，则估价结果应适当调整正确答案：D下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。A、收益现金流风险 B、市场供求风险 C、通货膨胀风险 D、利率变动风险答案：A解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。房地产投资中的个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有期风险。