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1、堰桥项目目策划全全案第一部分分市场分分析一、无锡锡房地产产整体发发展状况况二、无锡锡房地产产未来趋趋势预测测三、堰桥桥板块的的战略定定位四、堰桥桥板块内内的房地地产发展展现状第二部分分地块环环境分析析一、区位位环境分分析二、人口口环境分分析三、居民民消费分分析第三部分分项目竞竞争分析析一、板块块竞争分分析二、品牌牌竞争分分析三、产品品竞争分分析第四部分分项目优优劣势分分析一、项目目优势分分析（SS）二、项目目劣势分分析（WW）三、机会会点分析析（O）四、威胁胁点分析析（T）第五部分分项目定定位建议议5.1产产品定位位5.2项项目卖点点提炼5.2客客户定位位第六部分分市场营营销策划划6.1市市场
2、战略略目标6.2市市场营销销总体目目标6.3媒媒体推广广整合策策划6.3.1广告告目标6.3.2广告告策略6.3.3概念念推广6.3.4广告告主题6.4媒媒体策略略6.5公公关策略略6.6其其它营销销手法第七部分分价格策策略体系系7.1定定价思路路7.2总总体定价价策略7.3价价格的确确定方案案第八部分分售楼中中心包装装策略第九部分分售楼处处组织管管理策略略第一部分分市场分分析一、无锡锡房地产产整体发发展状况况无锡位于于江苏省省东南部部，处于于中国经经济最活活跃的区区域长江三三角洲中中心地带带。这几几年，无无锡经济济快速增增长，呈呈现良好好的发展展态势，在一定定程度上上带动了了无锡房房地产市市
3、场的发发展和成成熟。20011年以来来，无锡锡房地产产发展迅迅猛，往往往一个个新盘刚刚出来就就被抢购购一空，市场出出现了罕罕见的“井喷”行情，大部分分地区房房价也因因此翻了了一倍。在大部部分市民民还未“醒”过来的的时候，房价已已到达了了较高的的价位。20033年下半半年开始始，政府府便着手手进行房房价调控控。最主主要的是是大量推推出地块块。近来来国家又又加大宏宏观调控控力度，无锡市市房地产产市场有有了新的的动向，整体正正处于一一种高位位整理的的阶段。20004年市市区前三三季度的的商品房房上市量量为2990万平平方米，市区可可供百姓姓选择的的房源已已达4990万平平方米，供不应应求的状状况已经
4、经大为改改善，卖卖方市场场将逐步步过渡为为买方市市场。随随着开发发商手中中囤积的的大量土土地逐批批进入建建设阶段段，开发发也进入入了增量量期，后后市商品品房上市市会增多多。预测测下一阶阶段无锡锡市房地地产市场场将继续续保持较较快增速速，供需需总量进进一步趋趋于平衡衡，价格格增幅渐渐缓。同时市场场需求持持续旺盛盛，稳中中有升。20004年前前三季度度成交量量已经突突破了2250万万平方米米，而220033年全年年成交量量也不过过2100万平方方米。如如此旺盛盛的需求求不仅证证实了无无锡消费费者的经经济实力力，也昭昭显了无无锡楼市市的潜力力和魅力力。但是也显显示出的的最大特特点是区区域发展展不平衡
5、衡。市中中心(崇安、北塘、南长三三区)土地供供应量少少，房价价偏高，导致商商品房成成交份额额正在逐逐步萎缩缩，而新新区、滨滨湖、锡锡山、惠惠山四区区的份额额已经超超过半数数。一方方面显示示出先行行增值的的区域涨涨幅正在在放缓，一方面面暗示我我市的房房价仍有有上行的的空间。而本项项目处于于惠山区区，惠山山区土地地广袤，这几年年来房地地产发展展迅速，潜力很很大，将将逐步成成为无锡锡建设大大型城市市向北辐辐射的臂臂膀。二、无锡锡房地产产未来趋趋势预测测市场转入入买房市市场，消消费者心心理日趋趋成熟和和理性：这两年年，无锡锡房地产产开发用用地批租租出让的的数量已已达一定定规模，下阶段段将迎来来新楼盘盘
6、上市的的高潮。就无锡锡目前的的房地产产开发量量而言，如果仅仅在无锡锡市约为为2200万人口口中消化化，将是是一个漫漫长的过过程，供供需总量量将趋于于平衡。楼市的的充盈不不但让消消费者有有了宽松松的选择择余地，也提升升了消费费者的消消费眼光光和消费费层次，消费心心理日趋趋成熟和和理性。房价总体体将稳中中有升，但增幅幅放缓：支撑房房地产上上涨主要要在于需需求主体体的可支支配收入入以177%的幅幅度递增增。但是是房价的的涨势会会进一步步趋缓，这是因因为在自自有住房房率已达达85%后，在在供给较较为充分分的形势势下，改改善型和和投资型型消费者者持币观观望者会会相应增增多，从从而房价价很难快快速增长长。
7、同时时，各大大银行抬抬高了住住房贷款款的门槛槛，也严严格了审审查的手手续，部部分投机机者因此此失去了了存活的的温床，所以房房价增幅幅放缓。市场持续续发展，北区潜潜力有待待挖掘：连年来来，中心心区、副副中心、西区等等区域依依次经历历了快速速发展的的阶段，而北区区和南区区房地产产开发相相对薄弱弱，发展展滞后，这两个个区域的的潜力只只是刚刚刚开始释释放。根根据市政政府的规规划蓝图图，无锡锡城市的的舞台上上，将出出现更多多的亮点点。本项项目所在在的北区区将是无无锡房地地产未来来的发展展方向。三、堰桥桥板块的的战略定定位20044年是无无锡“建设超超特大城城市”整体发发展战略略进入实实质性发发展的一一年
8、。随随着无锡锡建设特特大城市市骨架的的拉开，北组团团的重点点开发核核心堰桥地地区作为为无锡经经济的北北翼，战战略地位位日益显显现。根据无锡锡市的城城市规划划，市区区城镇布布局将形形成“11+6”（一个个主城区区和六个个组团）的总体体结构框框架（如如下图所所示）。主城区区为居住住、商贸贸、旅游游、物流流、工业业等多功功能综合合发展的的城市内内核，发发展方向向为“南拓、北展、东联、西优”。其中中北展的的重点是是推进堰堰桥地区区建设，加强与与江阴的的联系，这为本本项目的的成功介介入提供供了保证证。堰桥在行行政划分分上隶属属于惠山山区。惠惠山区是是无锡主主城区工工业企业业北移的的重要区区域，重重要的交
9、交通枢纽纽和商贸贸物流集集散地，是重要要的都市市农业观观光区和和示范区区。惠山山区加快快城市化化步伐，确定了了“一区四四组团”的发展展格局。堰桥作作为惠山山新城的的行政中中心，地地理位置置优越，本身又又承担了了居住聚聚集区域域的功能能，投资资环境好好，发展展前景灿灿烂。任何一个个新城的的行政中中心都会会有一个个集中建建设的阶阶段，行行政中心心的身份份和建设设力度的的加大会会带来很很强的磁磁场聚集集效应。吸引周周边城镇镇人群来来此落户户。四、堰桥桥板块内内的房地地产发展展现状堰桥位于于无锡城城北惠山山新城。无锡城城北的发发展始于于上个世世纪900年代末末期，随随着无锡锡特大城城市框架架的逐步步成
10、型，城北的的房地产产也逐步步起步。到新世世纪多年年的“从容”发展后后，已有有十余个个楼盘如如明珠般般散落在在无锡城城北。综综观无锡锡目前土土地供应应情况，其它各各区的土土地资源源已经非非常有限限，发展展后劲不不足，而而惠山区区有广袤袤的土地地储备，因而从从长远发发展来看看，本区区必将是是房地产产开发的的热点所所在。目前堰桥桥地区的的楼盘并并不多，在售和和即将销销售的主主要是占占地4000亩的的金都花花园和商商业项目目天力广广场。赛赛维拉的的商业项项目也即即将启动动。堰桥地区区作为无无锡经济济的北翼翼，在住住宅建设设上以成成片集中中开发为为原则，发展居居住区群群，进一一步形成成规模效效应。这这一
11、决策策使城北北从幕后后走向了了大无锡锡发展的的前沿，担负起起“北秀”的使命命。本项项目正是是在这种种区域大大环境下下孕育而而出的。随着人人气聚集集，土地地成批量量推出，未来发发展前景景灿烂。第二部分分地块环环境分析析一、 区位环境境分析1、区位位特征A区域域情况本项目位位于无锡锡市北郊郊，惠山山区的新新行政中中心。惠惠山区位位于无锡锡城西北北郊，人人口422.966万，总总面积3327.12平平方公里里，下辖辖6个建制制镇。现现有1个省级级经济开开发区，9个镇级级工业园园区。堰桥镇距距无锡市市区133公里，距离江江阴233公里，锡澄公公路和锡锡澄运河河以及沪沪宁高速速公路、锡澄高高速公路路贯穿
12、全全镇。这这样的立立体交通通条件使使堰桥成成为贯通通苏南苏苏北、连连接沪宁宁线各大大中城市市的交通通枢纽。本地块位位于锡澄澄路的西西侧，规规划堰新新路和石石塘湾路路的交界界处。项项目东面面即是省省重点高高中锡山高高级中学学，学区区条件优优厚。B交通通情况惠山区南南临万顷顷太湖，北靠万万里长江江，沪宁宁铁路、沪宁高高速公路路、3112国道道以及京京杭大运运河大都都在惠山山区境内内穿越，保障了了无锡与与周边城城市实现现快速对对外交通通。而在在堰桥境境内沪宁宁高速公公路和锡锡澄公路路纵横贯贯通，锡锡澄、锡锡北运河河环抱全全境，地地理位置置和水陆陆交通便便利，对对外联络络非常便便捷。随随着规划划新锡澄
13、澄路和惠惠山大道道的建设设，该区区域交通通会得到到进一步步的改观观。同时时距项目目南面33公里左左右是锡锡宜沪宁两两条高速速公路的的出入口口。出行行将会更更方便快快捷。到堰桥的的公交线线路不多多，主要要的线路路有255路、255支路，这在无无形中直直接导致致整个区区域与无无锡城区区的缺乏乏交流与与沟通，阻碍了了无锡城城区向西西向北的的延伸。但随着着城区规规划的全全面展开开，未来来发展前前景广阔阔。以下为详详细的公公交线路路:25支支朝阳广场场-新塘里里村新塘塘里村-戴歧村村-姑亭庙庙村-麻歧村村-林业村村-喜鹊风风机公司司-吴文化化公园-杨巷(德宝大大酒店)-杨泗泗坝头-胡家渡渡-五号桥桥-江
14、海木木业公司司-海溪防防腐厂-大棚管管厂-天一中中学(西漳)-天一村村-林陆巷巷-彩印厂厂-造漆厂厂-梨花庄庄-北栅口口-火车站站-国际饭饭店-崇安寺寺-崇宁路路-学前东东路(八佰伴伴)-妇幼幼保健院院-朝阳广广场25朝阳广场场-界泾/堰桥旅旅游公司司界泾-大东村村-堰桥旅旅游公司司-堰桥-喜鹊风风机公司司-吴文化化公园-杨巷(德宝大大酒店)-杨泗坝坝头-胡家渡渡-五号桥桥-江海木木业公司司-海溪防防腐厂-大棚管管厂-天一中中学(西漳)-天一村村-林陆巷巷-彩印厂厂-造漆厂厂-梨花庄庄-北栅口口-火车站站-国际饭饭店-崇安寺-崇崇宁路-学前东东路(八佰伴伴)-妇幼幼保健院院-朝阳广广场C地块块
15、周边现现状项目基地地南面是是一条河河流，河河对面是是安居房房小区金金惠苑，水质情情况一般般，只要要稍加整整治，配配以绿化化，就能能形成本本项目的的独特的的景观布布置。东东临石塘塘湾路，隔石塘塘湾路与与锡山高高级中学学相望。西面为为规划道道路。北北面是规规划的堰堰新路，堰新路路对面是是自建的的低矮农农户居住住房。2、配套套条件A 购物物场所基地周围围目前没没有大型型购物超超市，但但平时的的生活品品购物没没有问题题，有上上海如海海超市等等几家小小型超市市，小的的便利杂杂货店随随处可见见。B餐饮娱娱乐在堰桥段段锡澄路路旁有金金玉满堂堂和德宝宝大酒店店，在堰堰桥老街街也有比比较完善善的餐饮饮娱乐设设施
16、。C教育文文化本项目的的教育文文化资源源丰富。最主要要的教育育设施是是锡山高高级中学学，堰桥桥镇上幼幼儿园、小学、初中齐齐备。吴吴文化公公园也在在项目基基地不远远处，人人文资源源优越。D医疗保保健规划中的的惠山新新区医院院将为本本区域居居民提供供医疗服服务，目目前堰桥桥镇的医医疗设施施主要有有镇医院院、小型型诊所和和多家药药房。E金融类类服务网网点各大银行行在堰桥桥镇上都都有网点点。二、人口口环境分分析堰桥在最最近几年年内，一一方面加加快城市市化进程程，将会会拆迁大大批的农农民自建建房，另另一方面面引入大大量外来来高素质质人才，会带来来更多的的住房及及消费需需求。这这对本项项目而言言，具有有良
17、好的的市场机机遇，在在我们实实地考察察和目标标客户访访谈中，我们发发现本地地区除了了少量几几个安居居小区如如金惠苑苑、新惠惠苑和金金都花园园外，大大部分居居民还是是居住在在传统的的自建房房内。但但随着惠惠山区经经济的发发展，外外来高素素质人才才的到来来，对本本地区的的住房观观念有了了一定冲冲击，越越来越多多的居民民消费观观念在改改变，特特别是一一些年轻轻人，他他们有些些已厌倦倦了很传传统的物物业形态态，也想想改变自自己的居居住现状状，渴望望一种全全新的居居住空间间。住房房需求也也从“生活需需求型”向“生活提提升型”转变，开始关关注商品品房，不不仅关心心楼盘的的质量，更注重重周边环环境、配配套与
18、升升值潜力力。通过调查查，我们们发现项项目潜在在的客户户群还是是很多，惠山新新城新行行政中心心的建设设为本区区域带来来了巨大大的磁场场聚集效效应。不不光有当当地居民民和工业业园区工工作的外外来人员员，还有有大量来来自周边边乡镇的的居民。值得一一提的是是工业园园区的较较多高素素质技术术人员和和管理人人员，他他们需要要就近居居住、生生活，会会优先考考虑搬迁迁或落户户本区域域，所以以对这部部分人我我们应该该加强引引导，争争取集体体落户来来迅速聚聚集人气气。三、居民民消费分分析经济的快快速发展展，人们们的可支支配收入入的增加加，经济济的发展展带动了了人民生生活水平平的提高高，也使使居民更更有能力力改善
19、居居住条件件，这为为房地产产市场的的发展奠奠定了基基础，有有利地促促进了房房地产市市场走向向成熟。20044年前8个月市市区居民民家庭收收入较上上年同期期相比，出现较较大幅度度地增长长。居民民家庭人人均总收收入达9994115元，同同比增加加14229元。人均可可支配收收入为9910222元，同同比增长长162%，均均列全省省第二位位。同时时八大类类居民消消费中，居住类类消费同同比增长长了3221%。从从这些数数据可以以看出，随着无无锡经济济的增长长，居民民的消费费水平也也在不断断提高，改善型型和投资资型购房房者持币币观望现现象相应应增多，居民居居住类消消费增长长速度很很快，反反映出居居民购房
20、房欲望还还是比较较强烈的的。第三部分分项目竞竞争分析析一、板块块竞争分分析和锡城其其它的开开发板块块相比，本项目目所处的的北区板板块具有有自身的的优势和和特色：首先，堰堰桥处于于惠山新新城新行行政中心心，地理理位置优优越；第二，惠惠山土地地广袤，储备充充足，地地产用地地成批推推出，人人气聚集集快，发发展潜力力大；第三，惠惠山新城城的开发发建设。每个新新区的开开发都会会带来该该区中心心地带的的地产开开发热潮潮。惠山山新区行行政中心心的建设设，将带带来磁场场聚集效效应，吸吸引周边边乡镇的的居民来来此购房房落户。因此，不不少资金金实力雄雄厚，综综合实力力较强的的开发商商，如中中环、苏苏源等，开始了了
21、大手笔笔地“造城”运动。这对于于本项目目开发商商无锡锡市泰富富房地产产开发有有限公司司来说，竞争压压力很大大，挑战战与机遇遇并存。二、 品牌竞争争分析本项目的的开发商商泰富公公司初涉涉房地产产，在品品牌上无无法和中中环、复复地等公公司相比比，但和和大项目目大品牌牌竞争能能迅速提提升公司司的知名名度，若若能建设设出优质质产品，则公司司美誉度度马上会会建立。三、 产品竞争争分析本项目住住宅产品品方面的的竞争对对手并不不多，主主要有金金都花园园和天一一城竞争对手手一：金金都花园园背景资料料项目地址址：惠山山新区行行政中心心政和大大道9998号开发商：无锡金金都房地地产有限限公司设计商：美国HHOOP
22、P建筑设设计咨询询公司售楼电话话：05510-359990000项目概况况项目区位位：惠山山新区新新中国横横中心政政和大道道9988号房产性质质：住宅宅销售情况况：良好好销售价格格：起步步价29900元元/平方米米预计交房房时间：20005.55项目描述述：小区区总建筑筑面积442万平平方米，总户数数22000户占地面积积约4000亩，小区目目前主要要是多层层（6层），二期为为6幢小高高层容积率：1.66绿化率：35%户型设计计：户型型多样，面积从从80-2400平方米米不等，主打户户型面积积为1220平方方米物业管理理：上海海新弛物物业管理理公司，费用未未定车位：11：1目标客户户：周边边居
23、民，大家庭庭式居住住者配套：112万平平方米商商务广场场，20000平平方米会会所，社社区幼儿儿园项目优点点：配套套设施完完善，车车位充足足户型面积积选择余余地大人车分流流，安全全系数高高项目缺点点：交通通不方便便，环境境一般本案参考考：本项目目规模比比金都小小，瞄准准市场空空白，做做高品质质楼盘抢抢走它的的客户群群竞争对手手二：天天一城背景景资料项目地址址：锡澄澄二路旁旁发展商：无锡苏苏源置业业有限公公司策划代理理：深圳圳创典全全程物管顾问问：深圳圳中海物物业设计团队队：加拿拿大筑原原设计事事务所广广州南方方建筑设设计院机械工业业部深圳圳设计研研究院售楼电话话：05510-272265667
24、，207700000项目概况况项目区位位：锡澄澄二路（规划路路）与北北环路（规划路路）交叉叉口房产性质质：住宅宅项目描述述：总占占地面积积1.66平方公公里（224000亩），建筑总面面积1992万平平方米 可居住住人口44万余人人，社区区2公里带带状滨河河公园超过100万平米米的自然然生态水水面 国家康康居示范范工程实实施项目目项目一期期开发累累计面积积40余万万平米，包括国国家康居居示范实实施工程程一期精精品公寓寓住宅119万平平米（221幢小小高层和和高层，面积有有90-2000平方米米不等）；纯现现代水岸岸别墅区区12万平平米（3300多多户独栋栋别墅、双拼别别墅以及及towwnhoo
25、usee）；各各类商业业休闲、娱乐和和商业设设施超过过5万平米米。公寓寓组团44.5米米底层全全架空。销售价格格：未定定预计开盘盘时间：20005.005月前前预计竣工工时间：20005年年年底前后后（一期期别墅和和公寓）容积率：平均11.2绿化率：700%车库户数数比：1配套设施施：社区区教育体体系、商商业中心心、美食食街、河河滨公园园、休闲闲广场、中中心体育育和商务务会所，公交总总站营销策略略分析：主打生生活主题题，建造造一座低低密度、大空间间、高品品质的花花园新城城物业管理理情况：未定项目优点点：开发发商资金金实力雄雄厚引入“新新市镇、新街域域”的全新新开发理理念规模化带带来的成成熟配套
26、套和便捷捷的生活活设施丰富多元元的文化化形态和和景观采用新技技术、新新材料、新产品品项目缺点点：体量量较大，建设周周期长主打“无无锡生活活城”概念显显得太空空泛建筑形态态包罗万万象，业业主层次次不一产品整体体档次还还是偏低低开发经验验不足本案参考考：产品走走差异化化道路，提升产产品档次次，与之之错位竞竞争独特景景观布置置，营造造优美居居住环境境充分利利用行政政中心地地理优势势第四部分分项目优优劣势分分析一、 项目优势势分析（S）1、区位位优势位于惠惠山区新新行政中中心，磁磁场聚集集效应明明显。紧靠惠惠山经济济开发区区，而开开发区建建设正如如火如荼荼，将来来人气和和商机都都很可观观。2、交通通便
27、捷被称为为水陆黄黄金信道道的锡澄澄公路和和锡澄运运河以及及沪宁高高速公路路、锡澄澄高速公公路贯穿穿堰桥全全镇，驱驱车前往往上海和和南京都都只需要要2小时左左右，经经高速公公路前往往无锡硕硕放机场场也很便便利。区域内内的道路路建设正正在完善善中，未未来通过过锡澄二二路和惠惠山大道道前往无无锡市区区将更加加快捷。 33、文化化氛围浓浓郁闻名全全国的吴吴文化公公园紧靠靠本案，周边营营造出浓浓郁的文文化氛围围。省重点点中学锡锡山高级级中学就就在本案案马路对对面，也也提升了了本项目目的人文文品位。 44、居住住条件成成熟本案附附近的居居民众多多，在建建和已建建的安居居项目如如金惠苑苑和新惠惠苑规模模比较
28、大大，居住住氛围已已经成熟熟。金融服服务商业业设施、通讯交交通等配配套齐全全。政府部部门以及及事业机机关单位位集中，办事较较为便捷捷。二、 项目劣势势分析（W）1、 周边环境境不理想想2、 客户群零零散3、 距离市区区较远。4、 项目所在在地缺乏乏高档居居住氛围围三、机会会点分析析（O）1、市场场存在空空缺点本项目附附近成规规模的住住宅小区区不多,高档住住宅小区区更是稀稀缺，竞竞争对手手金都花花园走的的也是中中档路线线。这片片市场空空白将是是本项目目一个良良好的切切入点。2、交通通系统的的完善新锡澄路路、惠山山大道这这两条规规划道路路的建设设，在很很大程度度上将完完善本区区域的交交通系统统，大
29、大大提升本本区域的的地段品品质。3、政府府规划重重点发展展方向有有助于推推动本区区域房地地产市场场发展根据无锡锡城市总总体规划划确定的的城市发发展方向向和功能能布局，无锡将将建设东东、西、南、北北、中五五大住宅宅组群，其中在在北部则则确定以以堰桥为为核心的的北部住住宅组群群，这对对本区域域房地产产市场开开发有较较好的发发展前景景。4、楼盘盘、人气气的聚集集加快居居住成形形四、威胁胁点分析析（T）1、在同同等条件件下，本本项目推推出时间间相对晚晚，处于于相对劣劣势，可可能造成成部分潜潜在客户户已经流流失。2、本项项目的主主要竞争争对手金金都花园园，开发发商实力力雄厚，这将在在今后一一定程度度上加
30、剧剧了本项项目的区区域竞争争。3、堰桥桥镇正处处于建设设发展中中，板块块日趋走走热，实实力较强强的开发发商如上上海富地地、顺驰驰、赛维维拉等也也陆续在在其圈地地开发高高品质的的物业，都将形形成本项项目较强强的潜在在竞争对对手。第五部分分项目定定位建议议5.1产产品定位位结合本项项目的优优劣势分分析，通通过认识识和把握握产品各各项特点点及情况况，在准准确理解解产品和和其它产产品的差差异度上上，利用用自身优优势，规规避风险险，将本本案定为为：“高品位位、高格格调、有有文化底底蕴的社社区”如何才能能成就此此类社区区，我们们的观点点如下：1） 开发商：本项目目的创造造者是有有思想、有道德德、有专专业技
31、能能、有责责任心、处世认认真的一一群人。这为造造此住宅宅奠定基基础。2） 建筑：它它必然是是与自然然共存的的住宅；人住在在里面能能感知四四季的变变化；自自然风可可以进入入建筑；保证私私密前提提下邻里里间的交交流、沟沟通。3） 消费者：给予居居者文化化附加值值，赋予予其居者者身份和和地位。以上三点点，构成成项目的的定位。5.2项项目卖点点5.2.1项目目卖点提提炼北城富富地未来来CLDD远见决胜胜千里，唯有发发展眼光光，才能能收获未未来；美墅宅宅院上层层交际圈圈临水别墅墅,放养高高贵，悠悠然天地地，淡定定从容；文化世世家气质质天成这里的孩孩子，是是邻居更更是同学学。江苏苏锡山高高级中学学，从幼幼
32、儿园至至高中全全程教育育贯彻始始未。芳草碧碧树景观观名宅春意盎然然，激情情盛夏，秋实枫枫情，傲傲香冬暖暖，一花花一世界界，一景景一感悟悟5.2.2项目目本身卖卖点优势势【1条1150mm的景观观大道】漫步是心心灵缱眷眷，怡养养生性的的方式。借鉴自自然路径径，在乔乔木、花花灌木掩掩映下，感受生生命的流流动。木木制材料料的建筑筑小品，层理有有机间满满布自然然的标记记。【1片660000m2的中心心绿地】清新的空空气，流流畅的空空间，明明媚阳光光，多维维的视觉觉，让每每一个生生活在这这里的人人感受到到自然的的气息和和宠爱，在花园园里倾听听鸟鸣，感受春春风，品品闻花香香，体会会四季的的变迁和和更替。【
33、4组节节点景观观空间】景观空间间丰富，有曲线线、有直直路，有有精致的的小庭，又有开开敞的沙沙地，有有木质的的场地，又有儿儿童活动动的软土土，不同同的景观观空间留留给人们们不同的的空间感感受【细节诠诠释尊贵贵】时尚简洁洁的外立立面设计计，明快快的建筑筑气质。户型采采光通透透，局部部退台、动静皆皆宜。坡坡屋顶的的交错搭搭接，墙墙身的虚虚实对比比，透明明的玻璃璃幕窗，领略人人本主义义关怀。【环行车车道直达达每户; 一种种植物,代表一一个门户户;】19栋独独院别墅墅,每一墅墅门前种种植不同同植物，归家的的路，从从此有了了特殊的的标记。5.3客客户定位位项目建筑筑形态的的多样化化，决定定了产品品的目标标
34、客户群群不是单单一的，但会使使其主流流购买者者具备一一定的共共性。年龄分分布: 3045岁为为主家庭情情况：以以三口之之家为主主职业状状况：公公司白领领、教师师、公务务员、政政府官员员、惠山山区富裕裕阶层、外来高高素质人人群经济收收入：家家庭年收收入6万以上上购买动动机：看看中惠山山新城的的区域发发展；首首次置业业者自用用为主，方便出出行；二二次置业业者改善善居住条条件，部部份投资资，部份份出于对对孩子的的殷殷之之心；心理特特征：有有进取与与自我奋奋斗价值值观，追追求生活活品味，认同文文化附加加值，努努力为下下一代创创造物质质、精神神财富。地域分分布：以以堰桥为为中心，吸纳惠惠山新城城范围内内
35、的居民民。第六部分分市场营营销策划划6.1 市场战战略目标标四箭齐发发(产品箭箭形象箭箭销售箭箭企业箭箭)无锡泰富富集团积积累了一一定品牌牌，通过过对名园园高品质质社区的的精心打打造，旨旨在获取取足够的的市场份份额，保保证项目目成功开开发，进进一步深深化其市市场品牌牌形象。6.2市市场营销销总体目目标1）为楼楼盘正式式入市销销售作充充分的准准备；2）进行行入市前前的信息息发布，预热市市场，制制造局部部供不应应求的内内部认购购气氛；4） 展示一个个成熟、优良和和专业的的发展商商形象和和楼盘形形象。6.3媒媒体推广广整合策策划6.3.1广告告目标短期目目标迅速扩大大名园知知名度、识别度度、美誉誉度
36、；引起消费费者关注注、造成成市场热热点；长期目目标树立泰富富投资的的公司品品牌形象象；推广名园园知名度度，培育育忠诚客客户；通过品牌牌内涵的的提升拉拉动品牌牌外延的的增加，刺激购购买；6.3.2广告告策略第一阶段段(引导期期）：造造势，引引起市场场好奇关关注。广告创意意手法：出奇不不意、意意识创意意。第二阶段段（开盘盘期）：给实体体，让消消费者对对产品有有更深了了解。广告创意意手法：务实，直接从从产品本本身出发发。第三阶段段（持销销期）：实体+生活场场景广告创意意手法：针对不不同客户户心理，运用生生活场景景，与客客户达成成共鸣。第四阶段段（尾盘盘期）: 回归归主线广告创意意手法：深化、巩固形形
37、象。6.3.3概念念推广旗帜性口口号：引引领北城城生活品品味新典典范口号注解解：引领：敢敢为人先先，趋势势，带领领的意思思。深化理解解： 11）开发发商的开开发理念念先进 2）产品的的高档性性北城：区区域性生活品味味：对生生活细节节之处的的把握。深化理解解：1）开发发商创造造高素质质产品 2）居者懂懂得品味味生活新典范：先河、模范、示效作作用。深化理解解：1）树立立房地产产市场典典范 2）树树立开发发商品牌牌形象“11”字，充充分包含含了产品品所有传传达和外外延的内内容信息息。名园提供供给消费费者的利利益: 1)高高质素的的生活 2)受受人尊重重的生活活 3)享享受的生生活 4）礼礼遇的生生活
38、6.3.4推广广策略从邂名园园解读读名园阅读读名园享受受名园。全案以以名园为为点，向向名品、名人、名校、客户向向四个方方向辐射射，从四四个支点点的对话话，与消消费者产产生共鸣鸣，达到到心理需需求上的的共识，从来促促成购买买行为的的产生。1、产品品引导期期（时间间：20005.1220055.4底底）推广目的的：信息息告知、唤醒潜潜在客户户群，最最大化向向市场告告知本案案信息，全方位位的推广广半月内内全部爆爆发。诉求重点点：高品品味、高高格调、有文化化底蕴的的社区，以引领领生活品品味为切切入点。媒体安排排：以低低频率投投放硬广广告、新新闻报道道形式的的软文为为佳。推广形式式：产品品推介会会具体安
39、排排：聚集集相关媒媒体（电电视、网网络、平平媒等）介绍产产品通过过后期的的广告发发布，使使本案信信息传播播来来，最大化化的达到到市场告告知2、产品品开盘期期（时间间：20005.5）推广目的的：稳固固现有客客户群，及时促促成现有有客户的的成交，充分挖挖掘本、异地客客户势力力，在认认知市场场的前提提下，与与竞争对对手错开开，紧锣锣密鼓开开盘。诉求重点点：树立立名园品品牌形象象媒体安排排：密集集型硬广广告投放放、户外外广告的的向外推推出、三三维动画画、电视视片的制制作投放放；推广形式式：新闻闻发布会会具体安排排：邀请请相关领领导、设设计公司司进行产产品宣传传，发放放产品相相关资料料、演示示VCDD
40、并进行行准客户户现场认认购并进进行抽奖奖。3、产品品强销期期（时间间：20005.620005.99底）推广目的的：好的的开始是是成功的的一半，开盘的的粉墨登登场之后后，以公公关活动动及媒体体推广为为主，对对市场进进行轰炸炸；诉求重点点：名园园品质的的解析生活品品味的诠诠释媒体安排排：持续续发布硬硬广告和和新闻报报道，将将项目形形象深入入挖掘，通过PPR、SP活动动的执行行,进一步步丰满的的支持产产品形象象.推广形式式： 11）与某某汽车公公司或者者4A代理理商、电电视媒体体强强联联手，进进行一次次新产品品的市场场推广。通过此此案全方方位锁定定适合客客户。 22）国际际知名化化妆品sshoww
41、4.产品品持销期期（时间间：20005.10055.122底）n推广目的的：通过过前期大大量的宣宣传及销销售情况况，采用用针对性性的推广广手段，有效的的开发潜潜在客户户群，消消化余房房。n诉求重点点：生活活品质挖挖掘n媒体推广广：少量量投放NNP,针针对现有有情况进进行DMMSPP推广。n推广方式式：1）读书书活动月月 22）名师师座谈会会广告跟踪踪发布，让市民民感觉名名园就是是一个处处处显生生活品味味的地方方。5、产品品尾盘期期（时间间：20006.1起）推广目的的：困难难产品的的突破，未成交交客户分分析及追追踪，对对有希望望客户再再过渡，对竞争争个案采采用机动动手法，圆满结结束整个个销售。
42、诉求重点点：针对对当时情情况有的的放矢推广方式式： 11）客户户答谢会会+“珍藏藏”产品抽抽奖配送送活动 22）“赏风格格之美，品名园园生活”客户定定期联谊谊会聚会、聚聚乐；对对话，对对味6.3.5广告告主题:1）引领领生活品品味新典典范2）你可可以买到到流行，但是你你买不到到品位3）从建建筑中学学会与人人相处4) 三三宅一生生，居者者传奇形象广告告文案sshoww标题：引引领生活活品味新新典范正文：人人类的建建筑史告告诉我们们：优秀秀的建筑筑从来都都不是一一页时尚尚杂志。它是人人类思想想史的巨巨作，供供后人思思慕，供供时间阅阅读。生生活于名名园中的的现代人人，将要要告诉你你关乎极极致的生生活
43、哲学学。解析：11）从名名园的品品质品位的的晋升 22) 市市场先行行者阶段广告告创意表表现第一阶段段: 邂逅逅名园衣食住行篇（对对比表现现）衣:标题:你你可以买买到流行行，但是是你买不不到品味味。正文:真真正的品品味不是是穿金戴戴银的艳艳俗，也也不是昂昂贵布料料的戴盆盆望天砌砌，而是是一种生生活方式式的内在在折射。随文：名名园，精精心耕作作8万方,采用现现代简约约解构手手法,外部典典雅、细细部丰富富，体现现生活高高度。食：标题：你你可以买买到流行行，但是是你买不不到品位位正文：真真正懂得得芝华士士的人，理解它它每一个个细节流流露的文文化韵味味，关于于一种久久远年份份、自由由个性的的态度。随文
44、：名名园，精精心耕作作8万方，采用现现代简约约解构手手法，外外部典雅雅、细部部丰富，体现生生活高度度。住标题：你你可以买买到流行行,但是你你买不到到品位正文：靠靠窗的香香熏水疗疗浴缸旁旁，是半半杯晶莹莹透亮的的红葡萄萄酒客厅的沙沙发上，摊开一一本中中国国家家地理卫生间的的马桶边边，放一一本米兰兰昆德拉拉的生生命中不不能承受受之轻自己的房房间？随随心所欲欲？音乐乐？阅读读？咖啡啡？冥想想？6.4媒媒体策略略以营销手手段诉求求再作一一次全面面宣传，软硬兼兼施，以以求万无无一失。以销售手手段兼功功能性诉诉求为主主。媒体选择择平媒：江南晚晚报整整版无无锡日报报惠山山版电视：无锡文文体娱乐乐频道网络：无
45、锡房房地产信信息网无锡锡益房网网户外：引引导路旗旗、车身身广告、户外广广告DM:在在政和园园、各加加油站、餐饮场场所、集集市庙会会、银行行等点分分发。6.5公公关策略略通过有效效的事件件行销、公关传传播等，提升企企业品牌牌价值、扩大影影响力，通过人人脉营销销、USSP有效效传播，最终完完成销售售任务，提升品品牌知名名度。把“品牌牌”、“文化”、“顾客体体验”贯穿于于项目推推广的各各个环节节，通过过有效的的公关实实践、公公关传播播、事件件行销为为开发商商创造价价值。“衣食住住行”文化营营销活动动名人人与名品品 1）国国际品牌牌化妆品品shoow 2）名名车赏析析会 3）新新概念家家居馆作作品展 4）名名流酒会会1）国际际品牌化化妆品sshoww类型：活活动营销销目的：提提升品牌牌知名度度，提升升品牌形形象操作过程程：与某化化妆品牌牌商