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1、大连市人人民政府府令（第第1055号）大大连市实实施物物业管理理条例办法业经220099年7月月31日日市政府府第211次常务务会议通通过，现现予公布布，自220099年100月1日日起施行行。代市长李万才才二九年年八月十十三日大连市实实施物物业管理理条例办法第一章总则第一一条为为了实施施国务院院物业业管理条条例，结合大大连市实实际，制制定本办办法。第二二条大大连市行行政区域域内，业业主通过过选聘物物业服务务企业，由业主主和物业业服务企企业按照照物业服服务合同同约定，对房屋屋及配套套的设施施设备和和相关场场地进行行维修、养护、管理，维护物物业管理理区域内内的环境境卫生和和相关秩秩序的活活动，适
2、适用本办办法。第三三条市市及县（市）区区房地产产行政主主管部门门负责本本行政区区域内物物业管理理活动的的监督管管理工作作。大连经经济技术术开发区区管理委委员会等等市人民民政府派派出机构构，负责责管理范范围内物物业管理理活动的的监督管管理工作作。价格、民政、工商、建设、城建、城乡规规划、公公安等行行政管理理部门依依据各自自职责，负责与与物业管管理活动动有关的的工作。街街道办事事处、乡乡镇人民民政府应应当协调调物业管管理与社社区建设设的关系系，协助助房地产产行政主主管部门门对物业业管理活活动进行行监督管管理。居居民委员员会应当当依法履履行职责责，支持持、指导导业主委委员会日日常工作作。第四四条鼓鼓
3、励依法法成立物物业服务务行业协协会。物物业服务务行业协协会应当当加强行行业指导导和行业业自律，规范经经营行为为，培训训从业人人员，调调解行业业内部争争议，维维护会员员合法权权益，促促进行业业健康发发展。第二章业主及及业主大大会第五五条房房屋的所所有权人人为业主主。业主在在物业管管理活动动中，享享有下列列权利：（一）按按照物业业服务合合同的约约定，接接受物业业服务企企业提供供的服务务；（二）提议召召开业主主大会会会议，并并就物业业管理的的有关事事项提出出建议；（三）提提出制定定和修改改管理规规约、业业主大会会议事规规则的建建议；（四四）参加加业主大大会会议议，行使使投票权权；（五）选举业业主委员
4、员会委员员，并享享有被选选举权；（六）监监督业主主委员会会的工作作；（七）监督物物业服务务企业履履行物业业服务合合同；（八八）对物物业共用用部位、共用设设施设备备和相关关场地使使用情况况享有知知情权和和监督权权；（九）监督物物业共用用部位、共用设设施设备备专项维维修资金金（以下下简称专专项维修修资金）的管理理和使用用；（十）法律、法规、规章规规定的其其他权利利。第六六条业业主在物物业管理理活动中中，履行行下列义义务：（一一）遵守守管理规规约、业业主大会会议事规规则，履履行物业业服务合合同；（二二）遵守守物业管管理区域域内物业业共用部部位和共共用设施施设备的的使用、公共秩秩序和环环境卫生生的维护
5、护等方面面的规章章制度；（三）执执行业主主大会的的决定和和业主大大会授权权业主委委员会作作出的决决定；（四四）按照照国家有有关规定定交纳专专项维修修资金；（五）按按时交纳纳物业服服务费用用；（六）参加业业主大会会时遵守守大会程程序；（七七）向物物业服务务企业提提供详实实、准确确的联系系方式；（八）接接受业主主大会、业主委委员会对对其履行行业主义义务的监监督；（九九）法律律、法规规、规章章规定的的其他义义务。第七七条下下列事项项由业主主共同决决定：（一一）制定定和修改改业主大大会议事事规则；（二）制制定和修修改管理理规约；（三）选选举业主主委员会会或者更更换业主主委员会会成员；（四）选选聘和解解
6、聘物业业服务企企业；（五五）筹集集和使用用专项维维修资金金；（六）改建、重建建建筑物及及其附属属设施；（七）有有关共有有和共同同管理权权利的其其他重大大事项。决决定前款款第（五五）项和和第（六六）项规规定的事事项，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积三分分之二以以上的业业主且占占总人数数三分之之二以上上的业主主同意；决定前前款其他他事项，应当经经专有部部分占建建筑物总总面积过过半数的的业主且且占总人人数过半半数的业业主同意意。第八八条新新建物业业项目，包括分分期建设设和多个个单位开开发建设设，其配配套设施施设备和和相关场场地是共共用的，应当划划分为一一个物业业管理区区域。但但是，该该物业项项
7、目规模模较大且且被市政政道路分分割或者者独立封封闭的，可以划划分为若若干个独独立的物物业管理理区域。新新建物业业项目的的物业管管理区域域，由城城乡规划划主管部部门在详详细规划划图上明明确。第九九条同同一个物物业管理理区域内内的业主主应当依依法成立立一个业业主大会会。房屋实实际交付付使用的的专有部部分占建建筑物总总面积百百分之五五十以上上的，可可以成立立业主大大会。第十十条物物业管理理区域符符合成立立业主大大会条件件并准备备成立业业主大会会的，由由建设单单位（公公有住房房出售单单位）在在三十日日内，书书面向物物业所在在地县（市）区区房地产产行政主主管部门门提出成成立首次次业主大大会的报报告，同同
8、时提供供物业出出售和业业主入住住明细、物业基基本情况况等材料料。房地产产行政主主管部门门自接到到报告之之日起三三十个工工作日内内，会同同街道办办事处或或者乡镇镇人民政政府指导导组建业业主大会会筹备组组。筹备备组由业业主代表表三人、街道办办事处或或者乡镇镇人民政政府和建建设单位位（公有有住房出出售单位位）的代代表各一一人共五五人组成成；其中中业主代代表由业业主推选选或者在在街道办办事处、乡镇人人民政府府的指导导下选定定。筹备备组成员员名单确确定后，在物业业管理区区域内书书面公告告。建设单单位（公公有住房房出售单单位）未未提出成成立首次次业主大大会报告告的，经经百分之之二十以以上业主主提议，可以书
9、书面向物物业所在在地县（市）区区房地产产行政主主管部门门提出成成立首次次业主大大会的报报告。符符合条件件的，房房地产行行政主管管部门按按照前款款规定指指导组建建业主大大会筹备备组，建建设单位位（公有有住房出出售单位位）提供供物业出出售和业业主入住住明细、物业基基本情况况等材料料。筹备成成立首次次业主大大会的费费用，由由业主和和建设单单位（公公有住房房出售单单位）按按所拥有有的建筑筑面积承承担。第十十一条业主大大会筹备备组履行行下列职职责：（一一）确定定会议召召开的时时间、地地点、形形式和内内容；（二二）参照照市房地地产行政政主管部部门制订订的示范范文本，拟定业业主大会会议事规规则草案案和管理理
10、规约草草案；（三三）确认认业主身身份，核核定业主主的投票票权数；（四）拟拟定业主主委员会会委员候候选人产产生办法法，组织织推荐业业主委员员会候选选人；（五五）做好好会议的的其他准准备工作作。前款第第（一）项、第第（二）项、第第（三）项、第第（四）项规定定的事项项，应当当在会议议召开十十五日前前，在物物业管理理区域内内书面公公告。第十十二条物业管管理区域域内业主主人数较较多的，可以以以幢、单单元、楼楼层等为为单位，推选一一名业主主代表参参加业主主大会会会议。推推选业主主代表参参加业主主大会会会议的，业主代代表应当当于参加加业主大大会会议议三日前前，就业业主大会会会议拟拟讨论的的事项书书面征求求其
11、所代代表的业业主的意意见。需需投票表表决的，业主赞赞同、反反对及弃弃权的具具体票数数经本人人签字后后，由业业主代表表在业主主大会会会议上代代为投票票。业主可可以委托托代理人人参加业业主大会会会议，代理人人应当持持业主书书面委托托书并根根据委托托内容进进行投票票表决。数人共共有一个个物业的的，共有有人可以以推选其其中一人人参加业业主大会会会议。第十十三条业主大大会或者者业主委委员会的的决定，对业主主具有约约束力。业主大大会或者者业主委委员会的的决定侵侵害业主主合法权权益的，受侵害害的业主主可以请请求人民民法院予予以撤销销。第十十四条业主大大会应当当依法选选举产生生一个业业主委员员会。业主主委员会
12、会由委员员五人以以上十五五人以下下单数组组成，具具体人数数根据该该物业管管理区域域的实际际情况确确定。业业主委员员会委员员的任期期由业主主大会议议事规则则规定。业业主委员员会应当当自选举举产生之之日起三三日内召召开首次次业主委委员会会会议，推推选产生生业主委委员会主主任一人人，副主主任一至至二人。业业主委员员会委员员本人、配偶及及其近亲亲属不得得在为本本物业管管理区域域提供服服务的物物业服务务企业任任职。业主主大会在在选举业业主委员员会委员员的同时时，具备备条件的的，应当当选举出出业主委委员会候候补委员员。候补补委员列列席业主主委员会会会议，不具有有表决权权。在个个别业主主委员会会委员资资格终
13、止止时，经经业主委委员会决决定，从从候补委委员中按按照得票票多少依依次递补补，并在在本物业业管理区区域内公公示。第十十五条业主委委员会委委员应当当符合下下列条件件：（一）是本物物业管理理区域内内具有完完全民事事行为能能力的业业主；（二二）模范范履行按按时交纳纳物业服服务费用用及其他他业主义义务；（三三）热心心公益事事业，责责任心强强，公正正廉洁，具有一一定的组组织能力力；（四）具备与与物业管管理相关关的专业业知识；（五）身身体健康康，有必必要的工工作时间间。第十十六条业主委委员会应应当自选选举产生生之日起起十日内内，将业业主委员员会委员员的姓名名、性别别、年龄龄、住址址、工作作单位等等情况在在
14、本物业业管理区区域内显显著位置置公示。业业主委员员会应当当自选举举产生之之日起三三十日内内，向物物业所在在地县（市）区区房地产产行政主主管部门门和街道道办事处处、乡镇镇人民政政府备案案。备案案材料中中应当载载明业主主大会成成立情况况、业主主大会议议事规则则、管理理规约、业主委委员会委委员名单单和各项项表决结结果。备备案材料料齐全的的，物业业所在地地县（市市）区房房地产行行政主管管部门和和街道办办事处、乡镇人人民政府府出具备备案回执执。业主委委员会的的印章刻刻制，按按照市房房地产行行政主管管部门与与市公安安部门的的规定执执行。第十十七条业主大大会定期期会议应应当按照照业主大大会议事事规则的的规定
15、由由业主委委员会组组织召开开。物业业管理区区域内有有百分之之二十以以上业主主提议，或者经经业主委委员会决决定，业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会临临时会议议。但是是，已经经业主大大会决定定的事项项，在下下次业主主大会定定期会议议召开前前，不得得提议召召开业主主大会临临时会议议重新决决定。物业业管理区区域召开开业主大大会会议议前，业业主委员员会应当当告知相相关的居居民委员员会。居居民委员员会可以以派员列列席。业主主委员会会不按规规定组织织召开业业主大会会会议的的，物业业所在地地的县（市）区区房地产产行政主主管部门门应当责责令业主主委员会会限期组组织召开开；逾期期仍不召召开的，经百分分之二十
16、十以上业业主申请请，由物物业所在在地县（市）区区房地产产行政主主管部门门会同街街道办事事处、乡乡镇人民民政府指指导业主主召开。第十十八条业主委委员会执执行业主主大会的的决定事事项，履履行下列列职责：（一）召召集业主主大会会会议，报报告物业业管理的的实施情情况；（二二）代表表业主与与业主大大会选聘聘的物业业服务企企业签订订物业服服务合同同；（三）及时了了解业主主、物业业使用人人的意见见和建议议，掌握握物业服服务企业业履行物物业服务务合同情情况；（四四）监督督管理规规约的实实施；（五五）法律律、法规规以及业业主大会会赋予的的其他职职责。第十十九条三分之之一以上上业主委委员会委委员提议议或者业业主委
17、员员会主任任认为有有必要的的，应当当召开业业主委员员会会议议。业主主委员会会会议每每年至少少召开一一次。召开开业主委委员会会会议，应应当有过过半数委委员出席席。业主主委员会会作出决决定应当当经全体体委员人人数的半半数以上上书面同同意。业主主委员会会的决定定应当自自决定作作出之日日起三日日内在物物业管理理区域内内公告后后生效。第二二十条业主委委员会有有下列情情形之一一的，应应当召开开业主大大会予以以改选：（一）过过半数以以上委员员不履行行职责的的；（二）多次侵侵犯业主主合法权权益又不不整改的的；（三）做出违违法或者者错误决决定，经经有关行行政主管管部门责责令改正正，但拒拒不改正正或者拖拖延改正正
18、的。业主主委员会会不召集集业主大大会改选选的，经经百分之之二十以以上业主主申请，物业所所在地县县（市）区房地地产行政政主管部部门可以以会同街街道办事事处、乡乡镇人民民政府组组织召开开业主大大会改选选。新的的业主委委员会成成立后，按照本本办法第第十六条条的规定定公示、备案。第二二十一条条业主主委员会会委员、候补委委员不再再是本物物业管理理区域内内业主的的，其委委员、候候补委员员资格自自行终止止。业主委委员会委委员、候候补委员员有下列列情形之之一的，业主委委员会会会议可以以决定终终止其委委员、候候补委员员资格：（一）以以书面形形式向业业主大会会或者业业主委员员会提出出辞职的的；（二）受过刑刑事处分
19、分的；（三三）因疾疾病等原原因丧失失履行职职责能力力的；（四四）不履履行业主主义务的的；（五）无正当当理由连连续三次次不参加加业主委委员会会会议的；（六）不不宜继续续担任业业主委员员会委员员、候补补委员的的其他情情形。业主主委员会会委员资资格终止止的，应应当自终终止之日日起三日日内将其其保管的的有关财财务凭证证、档案案等文件件资料、印章及及其他属属于全体体业主所所有的财财物交还还给业主主委员会会。第二二十二条条业主主委员会会根据业业主大会会议事规规则规定定的任期期届满二二个月前前，应当当召集业业主大会会，组织织换届选选举；无无力召集集业主大大会、组组织换届届选举的的，由物物业所在在地县（市）区
20、区房地产产行政主主管部门门会同街街道办事事处、乡乡镇人民民政府组组织换届届选举。第二二十三条条物业业管理区区域不成成立业主主大会的的，可以以由房地地产行政政主管部部门会同同街道办办事处、乡镇人人民政府府，在征征得专有有部分占占建筑物物总面积积过半数数且总人人数过半半数的业业主同意意后，将将本办法法第七条条第（二二）项、第（四四）项、第（五五）项、第（六六）项、第（七七）项事事项，委委托物业业管理区区域所在在地的居居（村）民委员员会组织织实施。委托期期限为三三年，可可以连续续委托。按按照城市市总体规规划属于于农村城城市化范范围内的的住宅项项目，需需要对房房屋及配配套的设设施设备备和相关关场地进进
21、行维修修、养护护、管理理，维护护本区域域环境卫卫生和相相关秩序序的，可可以由居居（村）民委员员会参照照业主委委员会职职责，按按照有关关法律、法规和和规章的的规定开开展工作作。第二二十四条条业主主大会、业主委委员会和和接受委委托的居居（村）民委员员会开展展工作的的经费由由全体业业主承担担，不得得由物业业服务企企业承担担。业主主大会、业主委委员会和和接受委委托的居居（村）民委员员会工作作经费使使用情况况应当定定期在物物业管理理区域内内公告，接受业业主的监监督。第三章前期物物业管理理第二二十五条条建设设单位应应当在物物业管理理区域内内提供物物业管理理用房：建筑物物总面积积五万平平方米（建筑面面积，下
22、下同）以以下的，为一百百至二百百平方米米；超过过五万平平方米的的，每五五万平方方米以内内，增加加五十至至一百平平方米。物业管管理用房房中的业业主委员员会用房房面积不不低于三三十平方方米。物物业管理理用房应应当为地地面以上上的独立立成套房房屋，水水、电、煤气、暖气、通信、排水等等设施设设备齐全全，具备备使用条条件。门门卫房、电话交交换机房房、监控控室、员员工休息息室、换换衣间、浴室、食堂、储藏室室等面积积不计入入物业管管理用房房面积。物物业管理理用房具具体位置置，由城城乡规划划主管部部门在确确定详细细规划图图时明确确。物业管管理用房房的所有有权依法法属于业业主。未未经业主主大会同同意，任任何单位
23、位和个人人不得改改变物业业管理用用房的用用途。前前期物业业服务合合同终止止时，物物业服务务企业应应当将物物业管理理用房移移交给业业主委员员会或者者建设单单位管理理。市房地地产行政政主管部部门在核核发商品品房预售售许可证证和办理理房屋所所有权初初始登记记时，应应当核查查并注明明物业管管理用房房房号。第二二十六条条住宅宅物业的的建设单单位，应应当通过过招投标标的方式式选聘具具有相应应资质的的物业服服务企业业。招标标时应当当在发布布招标公公告或者者发出投投标邀请请书的十十日前，持下列列材料到到物业所所在地的的县（市市）区房房地产行行政主管管部门备备案：（一一）建设设项目中中标确认认书或者者具有法法律
24、效力力的其他他批准文文件；（二二）经批批准的建建设项目目详细规规划图；（三）招招标公告告或者投投标邀请请书；（四四）招标标文件；（五）法法律、法法规、规规章规定定的其他他材料。房房地产行行政主管管部门发发现招标标有违反反法律、法规、规章行行为的，应当责责令招标标人改正正。选聘物物业服务务企业，投标人人少于三三个或者者同一物物业管理理区域住住宅物业业建筑面面积在二二万平方方米以下下的，经经物业所所在地县县（市）区房地地产行政政主管部部门批准准，可以以采用协协议方式式选聘具具有资质质的物业业服务企企业。第二二十七条条新建建住宅物物业，建建设单位位应当在在取得商商品房预预售许可可证之前前完成前前期物
25、业业服务企企业选聘聘工作，并与中中标或者者协商选选聘的物物业服务务企业签签订前期期物业服服务合同同。建设单单位在办办理商品品房预售售许可证证时，应应当提供供前期物物业服务务合同和和物业服服务方案案，物业业服务方方案应当当载明选选聘物业业服务企企业情况况。第二二十八条条建设设单位销销（预）售物业业时，应应当将选选聘的物物业服务务企业情情况、前前期物业业服务合合同、临临时管理理规约、物业管管理区域域图、物物业服务务内容、服务标标准、物物业服务务费标准准（需注注明以价价格主管管部门批批准为准准）等事事项，向向物业所所在地县县（市）区房地地产行政政主管部部门备案案并在销销售场所所公示。物业买买受人与与
26、建设单单位签订订物业买买卖合同同时，应应当书面面承诺遵遵守临时时管理规规约及同同意公示示的其他他事项。第二二十九条条物业业服务企企业承接接物业时时，应当当与建设设单位对对物业共共用部位位、共用用设施设设备进行行查验。经查验验存在问问题的，双方应应当书面面约定解解决时限限和方法法。物业共共用部位位、共用用设施设设备有重重大质量量问题的的，建设设单位应应当进行行整改。待整改改完成，双方验验收合格格后，再再行移交交。第三三十条建设单单位在物物业竣工工或者交交接物业业时，应应当将物物业管理理区域内内的下列列资料分分别移交交城市建建设档案案馆和物物业服务务企业保保管：（一一）竣工工总平面面图，单单体建筑
27、筑、结构构、设备备竣工图图，配套套设施、地下管管网工程程竣工图图等竣工工验收资资料；（二二）设施施设备的的安装、使用和和维护保保养等技技术资料料；（三）物业质质量保修修文件和和物业使使用说明明文件；（四）物物业管理理所必需需的其他他资料。移移交物业业服务企企业的前前款资料料归全体体业主所所有。物物业服务务企业因因管理不不善导致致资料丢丢失或者者损坏的的，应当当负责补补齐。前前期物业业服务合合同终止止时，应应当全部部移交给给业主委委员会或或者建设设单位。第三三十一条条建设设单位应应当按照照国家规规定的保保修范围围和保修修期限，承担物物业的保保修责任任。物业业服务企企业对属属于保修修范围和和保修期
28、期内的房房屋质量量问题，应当及及时通知知建设单单位。建建设单位位应当立立即通知知施工单单位到现现场核查查情况，予以保保修。建建设单位位无法通通知施工工单位或或者施工工单位不不按工程程质量保保修书约约定进行行保修的的，建设设单位应应当另行行委托其其他单位位保修。建建设单位位不履行行保修义义务或者者拖延履履行保修修义务的的，物业业服务企企业可以以向建设设行政主主管部门门反映，由建设设行政主主管部门门依法进进行监管管。保修期期满或者者保修范范围以外外的物业业维修、保养由由物业服服务企业业按照物物业服务务合同的的约定承承担。第四章物业管管理服务务第三三十二条条从事事物业服服务的单单位应当当自领取取企业
29、法法人营业业执照之之日起三三十日内内，向市市房地产产行政主主管部门门申请取取得物业业服务企企业资质质证书。物物业服务务企业资资质证书书不得转转让、出出租、出出借。第三三十三条条物业业服务企企业应当当在办公公地点显显著位置置，将物物业服务务企业资资质证书书、服务务项目、服务标标准、服服务电话话等公示示，并按按照价格格主管部部门的规规定进行行收费公公示。第三三十四条条业主主应当根根据物业业服务合合同的约约定按时时交纳物物业服务务费用。业主与与物业使使用人约约定由物物业使用用人交纳纳物业服服务费用用的，从从其约定定，业主主负连带带交纳责责任。已竣竣工但尚尚未出售售或者尚尚未交给给物业买买受人的的物业
30、，物业服服务费用用由建设设单位按按收费标标准交纳纳。违反物物业服务务合同约约定，业业主未按按时交纳纳物业服服务费用用的，业业主委员员会应当当督促其其限期交交纳；逾逾期仍不不交纳的的，物业业服务企企业可以以向人民民法院起起诉。第三三十五条条业主主出租物物业的，应当在在物业租租赁合同同中，对对物业服服务费用用的交纳纳作出约约定，并并在合同同签订后后十日内内，将物物业承租租人、出出租期限限及物业业费用的的交纳等等约定事事项书面面告知业业主委员员会和物物业服务务企业。物物业转让让时，买买受人应应当要求求出卖人人结清物物业服务务费和住住房维修修费用。未结清清的，由由买卖双双方与物物业服务务企业约约定结清
31、清方式。第三三十六条条物业业管理区区域内，供水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电电视等单单位，应应当向接接受其服服务的最最终用户户收取相相关费用用。物业服服务企业业接受委委托代收收前款费费用的，不得向向业主收收取手续续费等额额外费用用。第三三十七条条物业业服务企企业应当当履行物物业服务务合同，接受业业主、业业主大会会、业主主委员会会的监督督。业主主委员会会应当就就物业服服务企业业履行合合同约定定情况每每年至少少一次征征求业主主意见，认为履履行合同同约定的的，予以以确认；业主要要求整改改的，通通知物业业服务企企业及时时整改。第三三十八条条物业业服务合合同期满满前，物物业服务务企业和和业主委委
32、员会无无正当理理由不得得单方面面提前解解除合同同。一方方依法或或者依据据合同约约定要求求提前解解除物业业服务合合同的，应当提提前二个个月书面面告知对对方及物物业所在在地县（市）区区房地产产行政主主管部门门。物业服服务合同同期满二二个月前前，业主主委员会会应当召召集业主主大会会会议，讨讨论决定定物业服服务企业业的聘用用事项。业主大大会决定定继续聘聘用的，应当依依法与物物业服务务企业签签订新的的物业服服务合同同；不继继续聘用用的，应应当按照照本办法法规定重重新选聘聘新的物物业服务务企业。第三三十九条条物业业服务合合同期满满不再续续订以及及依法解解除或者者依据合合同约定定提前解解除的，原物业业服务企
33、企业应当当自合同同终止之之日起十十日内退退出该物物业管理理区域。在退出出物业管管理区域域之前，应当按按照国务务院物物业管理理条例的规定定，向业业主委员员会或者者新聘的的物业服服务企业业移交物物业管理理所需资资料、预预收的物物业服务务费用及及其收支支账目和和物业管管理用房房。物业服服务合同同终止时时，业主主委员会会与原物物业服务务企业应应当成立立移交小小组，负负责处理理相关债债权债务务和物业业管理资资料移交交等事务务。原物物业服务务企业不不得以未未结清债债权债务务为由拒拒绝移交交或者退退出。物业业服务企企业退出出物业管管理区域域后，业业主大会会尚未选选聘出物物业服务务企业的的，环境境卫生工工作由
34、城城建部门门委托经经核准的的生活垃垃圾经营营性处置置单位负负责；物物业共用用设施设设备、场场地需要要维修养养护的，由利益益相关的的业主按按照规定定使用专专项维修修资金维维修；没没有专项项维修资资金或者者专项维维修资金金不足的的，由利利益相关关的业主主自筹。第四四十条业主、业主委委员会、物业使使用人和和物业服服务企业业在物业业管理活活动中发发生矛盾盾和争议议的，可可以向物物业所在在地的街街道办事事处、乡乡镇人民民政府或或者居民民委员会会反映，街道办办事处、乡镇人人民政府府或者居居民委员员会应当当及时进进行调解解。市房地地产行政政主管部部门应当当建立物物业投诉诉制度，对业主主、业主主委员会会、物业
35、业使用人人和物业业服务企企业在物物业管理理活动中中的投诉诉，应当当依法及及时调查查、处理理，并将将调查或或者处理理结果及及时回复复投诉人人；属于于其他行行政管理理部门职职责的，市房地地产行政政主管部部门应当当及时移移交有关关行政管管理部门门处理，并告知知投诉人人。第五章物业的的使用与与维护第四四十一条条业主主、物业业使用人人使用物物业时，应当遵遵守法律律、法规规、规章章和管理理规约的的规定，在供水水、排水水、通风风、采光光、通行行、维修修、装饰饰装修、环境卫卫生、环环境保护护等方面面，按照照有利于于物业安安全使用用，外观观整洁以以及公平平合理、不损害害公共利利益和他他人合法法权益的的原则，处理
36、好好相邻关关系。第四四十二条条在物物业管理理区域内内不得有有下列行行为：（一一）擅自自拆改房房屋承重重结构；（二）侵侵占、损损坏公共共场地、共用部部位、共共用设施施设备；（三）擅擅自改变变物业规规划用途途；（四）违反规规定饲养养家禽、宠物；（五）违违反规定定摆摊设设点、占占道经营营；（六）违反规规定倾倒倒垃圾、污水和和抛掷杂杂物；（七七）在建建筑物、构筑物物上违章章搭建、涂写、刻画或或者违反反规定悬悬挂、张张贴宣传传品；（八八）堆放放易燃、易爆、剧毒或或者含有有放射性性物质的的物品，排放有有毒、有有害物质质或者超超过规定定标准的的噪音；（九）违违反规定定从事妨妨碍业主主正常生生活的经经营活动动
37、；（十）法律、法规、规章和和管理规规约禁止止的其他他行为。有有前款所所列行为为之一的的，物业业服务企企业应当当及时劝劝阻、制制止，督督促改正正；拒不不改正的的，应当当及时向向有关行行政管理理部门报报告。有有关行政政管理部部门在接接到报告告后，应应当依法法对违法法行为予予以制止止或者依依法处理理。第四四十三条条业主主或者物物业使用用人装饰饰装修物物业，应应当事先先书面告告知物业业服务企企业。物物业服务务企业按按照有关关规定，与业主主或者物物业使用用人签订订物业装装饰装修修协议，发现违违反法律律、法规规、规章章和协议议行为的的，应当当制止。已造成成不良后后果或者者不听制制止的，按照建建设部住宅室室
38、内装饰饰装修管管理办法法的规规定处理理。第四四十四条条物业业管理区区域内按按照规划划建设的的公共建建筑和共共用设施施，不得得改变用用途。业业主依法法确需改改变公共共建筑和和共用设设施用途途的，业业主委员员会应当当持业主主大会决决议到有有关行政政管理部部门办理理手续，经批准准的，由由业主委委员会持持有关批批准文件件告知物物业服务务企业。涉及需需要改变变物业服服务合同同约定事事项的，应当与与物业服服务企业业重新约约定。业主主大会决决定前款款事项前前，由业业主委员员会征求求物业服服务企业业的意见见。物业业服务企企业根据据法律、法规和和规章的的规定，认为不不宜改变变用途的的，应当当向业主主委员会会做出
39、书书面说明明。业主主大会的的决议违违反法律律、法规规和规章章规定的的，物业业服务企企业应当当报告相相关行政政主管部部门。第四四十五条条供水水、供电电、供气气、供热热、通信信、邮政政、有线线电视等等单位，应当依依法承担担物业管管理区域域内相关关管线和和设施设设备的维维修、养养护的责责任。供水水、供电电、供气气、供热热、道路路、排水水、通信信、邮政政、有线线电视等等单位，在物业业管理区区域内的的新增、养护、维修、更新和和改造工工程，需需要临时时占用、挖掘道道路、场场地或者者共用部部位的，应当在在计划施施工十五五日前，持施工工计划书书、图纸纸等材料料，与物物业服务务企业就就施工时时间、施施工范围围、
40、恢复复方式、违约责责任等事事项签订订协议后后，方可可施工。物业服服务企业业不得无无故阻挠挠施工。紧紧急抢险险的，施施工单位位应当在在抢险同同时向物物业服务务企业通通报，施施工后及及时恢复复原状。第四四十六条条车辆辆在物业业管理区区域内公公共场地地或者占占用业主主共有道道路的停停放、收收费、管管理和费费用的使使用办法法等事项项，由业业主大会会决定。物物业管理理区域停停车场管管理办法法的示范范文本，由市房房地产行行政主管管部门制制定。第四四十七条条利用用物业共共用部位位、共用用设施设设备从事事经营活活动的，在向有有关行政政主管部部门办理理审批手手续前，应当征征得相关关业主、业主大大会书面面同意，并
41、征求求物业服服务企业业意见。经批准准的，应应当与物物业服务务企业签签订有偿偿使用协协议，所所得收益益归全体体业主所所有，主主要用于于补充专专项维修修资金，也可以以按照业业主大会会的决定定使用。物物业服务务企业与与物业共共有部位位、共用用设施设设备的经经营者签签订有偿偿使用协协议，不不得损害害业主的的合法权权益。第四四十八条条利用用物业共共用部位位、共用用设施设设备从事事经营活活动，应应当遵守守有关法法律、法法规和规规章的规规定，不不得影响响房屋安安全和正正常使用用。第四四十九条条业主主转让或或者出租租物业时时，应当当将管理理规约、物业管管理有关关规定告告知受让让人或者者承租人人，受让让人或者者
42、承租人人应当认认真履行行并承担担相应责责任。业主主应当在在物业转转让合同同或者租租赁合同同签订之之日起十十日内，将物业业转让或或者出租租的有关关情况书书面告知知物业服服务企业业。第五五十条住宅物物业、住住宅小区区内的非非住宅物物业或者者与单幢幢住宅楼楼结构相相连的非非住宅物物业的业业主，应应当按照照国家有有关规定定交纳专专项维修修资金。专专项维修修资金属属于业主主所有，专项用用于物业业保修期期满后物物业共用用部位、共用设设施设备备的维修修和更新新、改造造，不得得挪作他他用。第五五十一条条物业业共用部部位、共共用设施施在保修修期满后后出现严严重损坏坏，影响响业主和和物业使使用人正正常生活活和安全
43、全，业主主不同意意维修的的，市房房地产行行政主管管部门可可以组织织物业服服务企业业维修，并告知知业主大大会，维维修费用用在专项项维修资资金中支支付。第六章法律责责任第五五十二条条建设设单位（公有住住房出售售单位）违反本本办法有有下列行行为之一一的，由由房地产产行政主主管部门门责令限限期改正正，逾期期不改正正的，处处五千元元以上一一万元以以下罚款款：（一）违反本本办法第第十条规规定，不不提出成成立首次次业主大大会报告告或者不不提供物物业出售售和业主主入住明明细、物物业基本本情况等等材料的的；（二）违反本本办法第第二十八八条规定定，未将将应当备备案、公公示的事事项备案案、公示示的。第五五十三条条物
44、业业服务企企业违反反本办法法有下列列行为之之一的，由房地地产行政政主管部部门按照照下列规规定处罚罚：（一）违反本本办法第第三十条条第二款款规定，将资料料丢失或或者损坏坏，又不不补齐的的，责令令限期改改正；逾逾期不改改正的，处五千千元以上上一万元元以下罚罚款；（二二）违反反本办法法第三十十二条第第二款规规定，转转让、出出租、出出借物业业服务企企业资质质证书的的，责令令限期改改正，处处五千元元罚款；（三）违违反本办办法第四四十五条条规定，无故阻阻挠施工工的，给给予警告告，责令令改正。第五五十四条条物业业服务企企业违反反本办法法第三十十九条规规定不退退出物业业管理区区域的，业主委委员会可可以依法法提起诉诉讼。第五五十五条条违反反本办法法涉及其其他行政政主管部部门权限限的，由由有关行行政主管管部门依依法处理理。第七章附则第五五十六条条业主主自行或或者委托托其他管管理人对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，可可以参照照本办法法执行。第五五十七条条本办办法自220099年100月1日日起施行行。大连市市人民政政府19999年年12月月23日日公布的的大连连市城市市住宅区区物业管管理办法法（大大政发199991123号号）同时时废止。发布部门门：大连连市政府府