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1、二手房买卖详细流程1.买方买房看房专家支招招：选购购二手房房三项基基本“看点”解忧愁愁摘摘要不同类类型的人人购买二二手房的的初衷不不同，在在选择时时也会有有所区别别。二手手房比新新房带有有很浓的的投资色色彩，在在选择时时更应该该注重其其投资性性能。要要选一套套既能自自住，又又能为日日后带来来最大利利润的投投资型二二手房，什么样样的二手手房具有有投资性性能一看质量量房屋质量量是买房房时十分分重要的的一个考考核因素素，二手手房与新新房相比比更要重重视。新新建商品品房因为为技术和和材料优优势，质质量一般般不会有有什么问问题；但但有些二二手房可可能由于于使用时时间长了了，主体体结构是是否遭到到破坏、管
2、线是是否老化化、卫生生间和厨厨房的防防水防火火性能如如何，这这些都是是需要了了解的质质量问题题。如果房屋屋质量能能过关，其所处处地理位位置就要要好好考考察一番番了。将将来房子子能否顺顺利租出出去或转转手，关关键看其其有没有有升值潜潜力。对对于新房房来讲，一个好好位置并并不能代代表一切切，还要要看房子子的综合合素质如如何，但但是二手手房建成成年代比比较早，无法追追求生活活舒适度度，只能能提供生生活方便便度，好好地段就就意味着着拥有完完善而成成熟的周周边配套套设施，不用为为购物、交通、医疗、教育等等发愁。二看户型型户型的千千差万别别，需要要在选购购时格外外关注。个人购购房时代代的到来来使消费费者对
3、房房子越来来越挑剔剔，因此此开发商商的房子子也越建建越好，但多数数二手房房是单位位福利分分房时代代的产物物，户型型不合理理，要么么通风采采光不好好要么室室内空间间浪费严严重，这这样的房房子可能能购买时时会相对对便宜几几万元，但住着着不舒服服出租也也无法获获得一个个好价钱钱。另外外目前租租赁市场场上，一一居室、二居室室相对出出手会快快一些，越大的的房子所所面临的的租户群群越小，这也是是在选择择时要注注意的一一个问题题。三看位置置对于纯投投资型的的购房者者来说，应该选选择在中中心商圈圈购房。对于先先自住再再投资的的购房者者来说，倒未必必要去几几个圈中中扎堆。尤其是是现在家家庭积蓄蓄不多的的年轻人人
4、，虽然然几年后后随着经经济收入入的好转转会把小小房子换换成大房房子，但但至少还还要住几几年。考考虑到孩孩子入托托、上学学的问题题，学院院区的房房子或者者是教育育条件较较好的区区域，应应该是首首选。这里要提提醒一点点的是，买房出出租属于于长线投投资，一一定要有有好的心心态，因因为有时时自己的的预计回回报率与与市场回回报率会会有一定定的差别别，租金金不会每每年都保保持不变变。特别别是随着着商圈效效应的不不断加大大、大小小投资者者的不断断增多以以及其他他的未知知因素都都会对收收益造成成很大的的负面影影响。另另外，由由于租户户相对流流动性大大一些，以一套套房子出出租300年计，可能其其中要换换十几位位
5、甚至更更多的房房客，无无疑在了了解房客客基本情情况方面面要多花花一些时时间。二手房购购买前 调研工工作须加加重视摘摘要买房前前，一定定要做好好前期的的调研工工作，切切不要冲冲动，买买了让自自己后悔悔的房子子。一般般来说，在看到到比较合合适的房房子后，买家应应该先冷冷静地从从房子的的产权、目前业业主居住住时期的的状况和和市场价价格等几几个方面面进行调调查。其其实，这这些调查查工先查房子子身世世是否“清白”有关人士士认为，产权证证是业主主对物业业拥有占占有、使使用、收收益等权权利的证证明，具具有清晰晰明确的的法律效效力。在在新政策策实施后后，买家家买房，以及卖卖方卖房房的税费费缴纳的的标准，更与房
6、房产证登登记的时时间紧密密关联。所以市市民在购购房前，不仅要要向业主主提出查查看房产产证原件件及共有有权证的的要求，还可到到市国土土房管局局查询该该物业相相关情况况，以保保障自身身的利益益。 旁敲侧击击避免免买到“凶屋”买家在看看中某套套物业之之前，可可向该物物业附近近的邻居居了解之之前业主主居住时时的状况况，也可可向小区区的保安安了解该该单位的的情况。如发现现卖家身身份不清清，而且且经常有有奇怪可可疑的人人出入该该物业的的话，建建议买家家还是多多留个心心眼，三三思后再再“交易”。中原原地产有有关负责责人认为为，看房房时要留留意该房房间是否否有质量量问题，比如要要留意墙墙壁是否否存在裂裂缝，地
7、地面、墙墙壁是否否会渗水水之类，还可向向楼下的的住户了了解是否否发生渗渗水的情情况，也也可请专专业人士士进行鉴鉴定。了解行情情勿匆匆忙下定定 要了解该该地段或或者该小小区的二二手房的的价格，买家可可以先在在报纸广广告中，对比各各个中介介所有该该地段或或者该小小区的相相似的房房屋价格格，在已已经有了了心理预预期价格格后，再再向该房房屋周围围的邻居居以及社社区的物物业管理理公司，了解之之前卖出出的一些些单位的的价格，就可以以了解自自己看中中的房屋屋大约的的价位了了。一般般来说，和中介介公司侃侃价是绝绝对必要要的，而而且，一一定要要要求中介介公司带带卖家一一起来谈谈价格，有些中中介公司司千方百百计不
8、让让买卖双双方见面面，结果果，用高高过卖方方开出的的价格，卖给买买方，自自己取得得中间的的差价。 虽然二手手行业竞竞争越来来越激烈烈，但吃吃差价这这种行为为还会时时常发生生的。为为了避免免买贵房房屋，买买家就一一定要事事先了解解清楚该该地段，该社区区房屋的的均价了了。2.审核核房屋产产权常识:辨辨别产权权证真假假摘摘要19992年建建设部就就曾要求求全国各各城市使使用统一一标准、格式的的房屋产产权证。但当时时，并没没有对房房屋产权权证的封封皮及内内页颜色色、尺寸寸、材质质和所表表注的字字体、字字样、字字号做统统一要求求。只是是对所发发放的房房屋产权权证的内内容重点点做了要要求。因因此，直直到1
9、9998年年1月以以前，全全国各个个城市所所发放的的房屋产产权证的的颜色、大小、格式都都不尽相相同。那那么，我我们应该该如何正正确区分分房屋产产权证的的真伪呢呢？19998年年1月起起，北京京、上海海、天津津等全国国各大城城市率先先使用由由国家建建设部统统一制作作的房屋屋权属证证书，而而其他的的城市也也于20000年年7月11日前陆陆续使用用。为维维护房地地产权利利人的合合法利益益，维护护房地产产市场 19992年年建设部部就曾要要求全国国各城市市使用统统一标准准、格式式的房屋屋产权证证。但当当时，并并没有对对房屋产产权证的的封皮及及内页颜颜色、尺尺寸、材材质和所所表注的的字体、字样、字号做做
10、统一要要求。只只是对所所发放的的房屋产产权证的的内容重重点做了了要求。因此，直到119988年1月月以前，全国各各个城市市所发放放的房屋屋产权证证的颜色色、大小小、格式式都不尽尽相同。那么，我们应应该如何何正确区区分房屋屋产权证证的真伪伪呢？119988年1月月起，北北京、上上海、天天津等全全国各大大城市率率先使用用由国家家建设部部统一制制作的房房屋权属属证书，而其他他的城市市也于220000年7月月1日前前陆续使使用。为为维护房房地产权权利人的的合法利利益，维维护房地地产市场场秩序及及房改工工作的顺顺利进行行，国家家建设部部决定采采用统一一的房地地产权属属证书，由中国国人民银银行北京京印钞厂
11、厂独家印印制。分分为房房地产所所有权证证、房地产产共有权权证和和房地地产他项项权证。房房地产所所有权证证的特特征如下下：1建建房注册册号：由由于新证证由建设设部监制制，建设设部对每每个能够够发证的的市、县县发证机机关都进进行了注注册登记记并予以以编号。在辨别别时注意意该产权权证是否否有编号号，而这这编号是是不是建建设部公公告的全全国统一一的编号号。2发发证机关关盖章：法定的的发证机机关是各各市、县县房地产产管理局局，而房房产证上上所盖的的发证机机关印章章均是机机器套印印。印迹迹清晰、干净，印色均均匀。3团花：在封面面里页有有土红、翠绿两两色细纹纹组成的的五瓣叠叠加团花花，线条条流畅，纹理清清晰
12、。4暗印、水印：宋体房屋所所有权证证底纹纹暗印，将纸对对着光线线处可见见高层或或多层水水印房屋屋。5用用纸：浅浅粉色印印钞纸。66编号号：在注意事事项页页的右下下角，有有印钞厂厂的印刷刷流水编编号，同同一发证证机关的的权证号号码是连连续的。77发证证编号：在首页页花边框框内上端端有由发发证机关关编制的的权证号号码。此此号码与与发证机机关的登登记簿册册、挡案案记载相相一致。业主可可电话查查询。8花边：在首页页，即发发证机关关盖章页页上有上上下左右右均等宽宽对称的的咖啡色色花纹边边框，花花纹细腻腻、清晰晰。9封封皮：材材质为进进口涂塑塑纸，封封面上部部印有中中华人民民共和国国国徽，下部第第一行字字
13、中华华人民共共和国是用圆圆体字印印制。第第二行字字房屋屋所有权权证是是用黑体体字印制制。据权威威人士介介绍，北北京市从从19998年88月155日起，统一使使用建设设部统一一标准并并监制的的房屋权权属证书书。由于于采用的的是一一级发证证，二级级管理的方式式，在产产权证首首页下发证机机关处处均盖有有北京市市国土资资源和房房屋管理理局的红红色公章章。在第第二页的的填发发单位处应盖盖有区、县填发发单位的的公章。另外，在首页页页眉上上所填写写的第一一个字，均应为为发证机机关所在在区、县县名称的的第一个个字的字字头。例例如：朝朝阳区发发放的房房屋所有有权证取取朝字，西西城区发发放的房房屋所有有权证取取西
14、字等。在首页页页眉上上所填的的第二个个字则代代表房屋屋产权的的性质。常见的的有标标字，表示此此房屋是是按标准准价购买买的；成字字表示此此房屋是是按成本本价购买买的；私优，表示示私产按按优惠价价格购买买的。如如购房者者所购买买的是经经济适用用房或房房改房都都会在附记栏中有有所注明明。 反观观假证，往往有有规格不不符、用用纸粗糙糙、花纹纹歪斜不不清、证证章大小小不一、着色不不均匀、编号混混乱、无无水印等等等问题题。稍加加留意，很容易易区分。如果您您对手中中的房屋屋产权证证还心存存疑虑，您可以以持证到到发证机机关进行行鉴定。那么，无论印印刷得多多么精美美的假产产权证也也会原形形毕露买房是件件大事情情
15、 二手手房产权权状况查查询要三步走走摘摘要买房，已成为为所有人人关注的的一件大大事，房房子的位位置，房房子的价价格，房房子的大大小，小小区的环环境，开开发商的的品牌等等等是每每个购房房者关注注的，但但最重要要的还要要了解房房子的产产权状况况。买房房产要投投入相当当大的一一笔资金金，因此此投资的的安全性性是要了解房房屋的产产权状况况，购房房人第一一步要做做的是要要求卖方方提供合合法的证证件，包包括产权权证书、身份证证件、资资格证件件以及其其他证件件。产权权证件是是指“房屋所所有权证证”和“土地使使用权证证”。身份份证件是是指身份份证、工工作证和和户口簿簿。资格格证件是是指查验验交易双双方当事事人
16、的主主体资格格，例如如：商品品房出售售要查验验出售方方房屋开开发经营营资格证证书；代代理人要要查验代代理委托托书是否否有效；共有房房屋出售售，需要要提交其其他共有有人同意意的证明明书等等等。其他他证件是是指：出出租房产产，要查查验承租租人放弃弃优先购购买权的的协议或或证明；共有房房产，要要查验共共有人放放弃优先先购买权权的协议议或证明明；中奖奖房产，要查验验中奖通通知单和和相应的的证明等等。第二步是是向有关关房产管管理部门门查验所所购房产产产权的的来源，查验的的具体方方式是查查验产权权记录。第三步是是查验房房屋有无无债务负负担。房房屋产权权记录只只登记了了房主拥拥有产权权的真实实性以及及原始成
17、成交情况况，至于于该房屋屋在经营营过程中中发生债债务和责责任，则则必需查查验有关关的证明明文件。包括：抵押贷贷款的合合同、租租约等，还要详详细了解解贷款和和偿还额额度、利利息和租租金的来来源，从从而对该该房产有有更深的的了解。另外，购房者者还需了了解的内内容有：所购房房有无抵抵押，房房屋是否否被法院院查封等等。总之之，要了了解房屋屋产权的的真实情情况，购购房者除除了要向向卖房方方索要一一切产权权文件，还要到到房屋管管理部门门查询有有关房产产的产权权记录，两相对对照，才才能清楚楚地知道道该房的的一切产产权细节节，不至至于有所所遗漏。3.双方方确认房房价购房宝典典：购买买二手房房的经典典杀价方方法
18、摘摘要如果你你没有住住房，急急需买房房，给你你一招非非常有效效的杀价价方法。现在房房地产商商和炒家家已经开开始担忧忧和害怕怕了。他他们害怕怕今天不不尽快抛抛出，可可能明天天会跌得得更惨。现在市市场已经经反映出出这一现现象。各各地的房房屋中介介机构抛抛房大量量的增加加，现在房地地产商和和炒家已已经开始始担忧和和害怕了了。他们们害怕今今天不尽尽快抛出出，可能能明天会会跌得更更惨。现现在市场场已经反反映出这这一现象象。各地地的房屋屋中介机机构抛房房大量的的增加，买房者者大幅的的减少。成交量量大幅下下降。 另外一个个现象是是房产商商已经开开始痛苦苦的挣扎扎，希望望通过各各种手段段宣传房房价还要要上涨，
19、并且希希望各地地政府支支持房价价的上涨涨。但是是他们过过去违法法违规的的炒房行行为已经经曝光，要继续续掩盖事事实已经经不可能能了。房房价大幅幅下降是是对他们们过去行行为的自自然惩罚罚。 因此一定定要抓住住抛房者者的心理理状态。采取下下面的方方法。 1.多到到几家房房产公司司和楼盘盘去看，多比较较，不要要相信销销售人员员的话。 2.要买买现房，不要买买期房，因为拥拥有现房房的房产产商和炒炒家已经经积压了了很长时时间，心心里非常常着急。现房房房屋质量量可以观观察。最最近一个个月许多多过去已已经卖完完的楼盘盘又重新新开始销销售了就就是一个个很好的的例子。 3.针对对房产商商和炒家家开出的的房价一一定
20、要大大胆砍价价，先杀杀25300，可可能他们们会说你你乱砍价价，不要要理会他他们，你你只要留留下自己己的电话话号码，他们会会打电话话找你的的。五六六年前房房价没有有恶炒的的时候，买房就就是这样样的。完完全是买买房者说说了算，今天买买房市场场又回来来了。另另外，要要多走几几家，最最少也要要走100家到220家楼楼盘。因因为买房房是一辈辈子的事事情，杀杀价255得到到一套房房子是值值得的。 4.你到到房产中中介商那那里，千千万不要要与中介介商的销销售员多多费口舌舌，一定定要直接接与房主主沟通，因为房房主是最最急需抛抛房的人人。也是是采用先先杀255330的的房价，然后让让他们打打电话找找你。 千万
21、不能能自己先先着急，当然这这个杀价价是比较较了目前前同类型型房的平平均房价价基础上上的。 5.通常常房主为为了尽快快销售出出他的房房子，你你可以砍砍掉200左右右的房价价。因为为到了今今年年底底，房价价一定会会下降44050。那时时候，他他们的损损失就更更大了。 这房价到到底会如如何谁都都不好说说，才有有了这么么多的观观望者。暂且不不论房价价会不会会降，上上面这位位网友的的杀价方方法倒是是值得一一试，大大不了换换一家房房子呗。二手房钱钱款交割割四种方方式最安安全摘摘要日前，合肥市市惊爆出出桃园房房地产经经纪公司司携公司司客户440000多万元元房款一一夜蒸发发事件。此前京京城房地地产中介介“坚
22、石”携款案案终于尘尘埃落定定，相关关受害人人得到了了赔偿。但二手手房交易易市场的的资金安安全问题题并没有有得到有有效解决决。一些些专家提出出，有四四种安全全的钱款款交割方方式。 第一种，买卖双双方直接接交接。就是购购房人与与房主谈谈妥成交交价格并并签好买买卖合同同后，购购房人将将钱存在在存折上上，在约约定时间间同房主主到房地地局办理理房产过过户手续续；在完完成房产产过户之之后，购购房人与与房主一一同到开开户银行行将钱存存入房主主的账户户。 第二种，通过公公证处交交接，这这种方式式也称为为公证处处提存。交易双双方共同同到公证证机关办办理房款款公证，买方将将房款交交由公证证处代管管，卖方方在与买买
23、方签约约登记后后，依有有关凭证证到公证证处取款款。由于于公证处处是较有有公信力力的部门门，在公公证处的的监督下下交易双双方的权权利和义义务都会会得到很很好的保保护。目目前北京京兴业安安居房地地产经纪纪公司便便采用此此种方式式。 第三种，通过律律师事务务所交接接。即交交易双方方通过律律师所签签署合同同，然后后购房人人将钱款款存入律律师事务务所，待待办完过过户手续续后，再再由律师师事务所所将钱转转付给房房主。 第四种，通过银银行托管管交易资资金或由由银行为为个人出出具履约约保函。这种方方式是通通过银行行作为居居间担保保方托管管交易资资金，或或为交易易双方出出具履约约保函来来负责二二手房交交易过程程
24、中的钱钱款安全全；如因因购房人人没有履履行合同同义务，房主可可按履约约保函约约定索赔赔，经由由银行确确认后由由银行直直接支付付索赔金金。 专家建议议说，如如果交易易方愿意意承担一一定的费费用，可可以考虑虑公证提提存、银银行担保保、律师师监管等等第三方方担保的的形式。 另据专业业人士建建议，消消费者在在进行二二手房交交易过程程中一定定要到能能进行“透明交交易”的品牌牌中介公公司进行行交易，买卖双双方见面面有效杜杜绝了中中介公司司“欺上瞒瞒下”行为，并且签签署三方方居间合合同，杜杜绝了中中介公司司“囤积现现金”、“赚取差差价”、“携款逃逃跑”现象的的发生，同时有有效保证证了二手手房交易易的安全全可
25、靠性性。4签定定执行合合同二手房购购房合同同范本摘摘要第一条条条文：甲方自自愿将其其房屋出出售给乙乙方，乙乙方也已已充分了了解该房房屋具体体状况，并自愿愿买受该该房屋。该房屋屋具体状状况如下下：（一一）座落落于南京京市区，建筑面面积平方方米；（二）出出售房屋屋的所有有权证证证号为，丘号为为；（三三）房屋屋平条文：甲甲方自愿愿将其房房屋出售售给乙方方，乙方方也已充充分了解解该房屋屋具体状状况，并并自愿买买受该房房屋。该该房屋具具体状况况如下：（一） 座落于于南京市市 区 ，建筑筑面积 平方米米； （二） 出售房房屋的所所有权证证证号为为 ，丘丘号为 ；（三） 房屋平平面图及及其四至至范围见见附件
26、一一；该房屋占占用范围围内的土土地使用用权随该该房屋一一并转让让。该房屋的的相关权权益随该该房屋一一并转让让。注解：本本条是对对房屋的的客观和和主观描描述。其其中第一一款为房屋所所有权证证记载载的主要要事项，第二款款为房屋屋的国国有土地地使用权权证记记载的权权益，第第三款为为甲乙双双方商定定的或有有关规定定直接规规定的与与房屋所所有权和和房屋正正常使用用相关联联的权益益。指南：第第一款直直接参照照房屋屋所有权权证即即可正确确签填，与第三三款相关关联的是是第五条条和附件件三，当当事人在在商议买买卖标的的过程中中应全面面参考其其他条款款。第二条条文：甲甲方保证证已如实实陈述上上述房屋屋权属状状况和
27、其其他具体体状况，保证该该房屋不不受他人人合法追追索。注解：本本条规定定了甲方方的权利利保证责责任和其其他保证证责任。指南：甲甲方的保保证责任任比较宽宽泛，条条文并未未一一列列举。除除第一条条已经列列明的房房屋状况况外，乙乙方还需需向甲方方了解附附件二所所列内容容，并谨谨慎了解解房屋的的共有权权、是否否查封冻冻结等情情况。第三条条文：乙乙方在 前付给给甲方定定金（币币种 ）（大写写） 元元，（小小写） 元。上述定金金 在乙方方最后一一次付款款时充抵抵房款 在 时时由甲方方退还乙乙方 。注解：本本条是定定金条款款，是适适用定金金罚则的的合同依依据。指南：第第一款采采用填空空格式，直接填填入双方方
28、商定的的定金金金额即可可；需要要注意的的是定金金条款的的生效必必须以定定金的实实际支付付为条件件，即使使双方约约定了定定金条款款但没有有实际支支付定金金的，该该条款不不生效。第二款款采用选选择格式式，只能能单选；其中第第二选项项的填空空部分可可以是一一个绝对对的时间间点，也也可以是是约定行行为或事事件的发发生时间间。第四条条文：该该房屋房房价款为为（币种种）（大大写） 元，（小写） 元。房价款的的支付方方式和支支付时间间为：乙方未按按规定支支付房价价款的，则按下下列约定定承担违违约责任任：乙方逾逾期支付付房价款款的，每每逾期一一天，按按应付到到期房价价款的万万分之 支付违违约金。乙方逾逾期支付
29、付房价款款超过 天，且且所欠应应付到期期房价款款超过 元的，甲方有有权解除除本契约约。甲方方在解除除契约后后 天内内将已收收房价款款退还乙乙方，所所收定金金不予退退还；并并有权要要求乙方方支付占占总房价价款百分分之 的的违约金金。注解：本本条内容容为房价价款及其其支付方方式和时时间，以以及乙方方逾期付付款的违违约责任任。指南：第第一款采采用总价价计价法法，主要要是考虑虑到存量量房买卖卖从习惯惯上多为为按套买买卖或其其他趸卖卖形式。以建筑筑面积为为计价单单位的，双方最最好在补补充条款款中特别别另行约约定。第二款为为自由填填空格式式。实践践中主要要区分现现金、支支票两种种付款方方式，一一次性付付款
30、、分分期付款款、按揭揭付款三三种付款款时间。因我市市现行交交易过户户手续双双方一次次性签字字在前，故双方方在房价价款的交交割时间间控制方方面须谨谨慎从事事，目前前有担保保、资金金托管和和提存三三种交割割方式可可供选用用，双方方可以综综合对比比成本、方便度度等因素素结合自自身实际际情况选选用并将将其规定定在合同同中。第三款为为单选或或多选格格式。第第三选项项可自由由填空。第五条条文：甲甲、乙双双方定于于 时正正式交付付该房屋屋；甲方方应在正正式交付付房屋前前腾空该该房屋。双方定于于 前向向有关部部门申请请办理相相关附属属设施和和相关权权益的更更名手续续。甲方应在在 前将将其落户户于该房房屋的户户
31、籍关系系迁出。甲方未按按规定履履行以上上义务的的，则按按下列约约定承担担违约责责任：甲方逾逾期交付付房屋的的，每逾逾期一天天，按总总房价款款的万分分之 支支付违约约金。甲方交交付房屋屋的附属属设施或或装饰装装修不符符合约定定的，按按不符部部分的 约定价价值 评估价价值 市场价价格 承承担赔偿偿责任。甲方逾逾期交付付房屋超超过 天天的，乙乙方有权权解除本本契约。甲方应应在乙方方解除契契约后 天内将将已收房房价款和和双倍定定金返还还乙方，并按总总房价款款的百分分之 支支付违约约金。注解：第第一款为为房屋交交付时间间和空房房交付条条件；第第二款为为附属设设施和相相关权益益的更名名时间；第三款款为户籍
32、籍迁出时时间；第第四款为为相应违违约责任任。指南：第第一、二二、三款款均为填填空格式式，可以以是绝对对日期，也可以以以双方方约定的的事件为为依据；其中第第二款对对附加值值较大的的房屋尤尤其重要要，第三三款对学学区房或或外地户户籍等急急于落户户的买方方尤其重重要。第四款为为多选格格式；其其中第二二选项为为单选格格式，选选中“约定价价值”的，应应当在补补充条款款中分项项约定相相应附属属设施和和相关权权益的价价格。第六条条文：甲甲、乙双双方确认认，虽然然房屋所所有权证证未作记记载，但但依法对对该房屋屋享有共共有权的的权利人人均已书书面同意意将该房房屋出售售给乙方方。注解：本本条意在在保护房房屋隐形形
33、共有人人的权利利，同时时也规定定了合同同双方尊尊重隐形形共有人人权利的的合同义义务。指南：我我市房屋屋产权交交易过户户采取了了“凭证交交易”的登记记制度，即交易易过户手手续以房房屋所有有权证记记载的所所有权人人和共有有权人为为准。但但实际上上，因为为我国传传统家庭庭财产模模式的落落后性，家庭财财产往往往登记在在一个家家庭成员员名下，最常见见的是夫夫妻共同同财产登登记在夫夫或妻一一个人名名下。这这就要求求甲方如如实陈述述房屋权权利状况况，乙方方签约前前应坚持持取得房房屋共有有人同意意出售房房屋的书书面意见见。第七条条文：甲甲、乙双双方同意意，在本本契约生生效后 日内，共同向向房屋权权属登记记机关
34、申申请办理理房屋所所有权转转移登记记；并在在乙方领领取房房屋所有有权证后，按按有关规规定向土土地管理理部门申申请办理理该房屋屋土地使使用权变变更手续续。该房屋土土地使用用权的变变更手续续按下列列约定办办理：该房屋屋土地使使用权为为出让取取得，其其土地使使用权证证证载权权利和相相关出让让合同的的权利、义务一一并转让让给乙方方。该房屋屋土地使使用权为为划拨取取得，根根据有关关规定，其转让让需交纳纳土地出出让金或或土地收收益金；双方约约定，该该费用由由 甲方承承担 乙方承承担 。除本条第第二款已已有约定定外，办办理以上上手续应应当缴纳纳的税费费，由 甲、乙乙双方按按国家规规定各自自承担 甲方承承担
35、乙方承承担 。注解：本本条规定定了双方方共同办办理房屋屋产权过过户和土土地使用用权更名名的权利利义务以以及费用用承担。指南：南京市市城镇房房屋权属属登记条条例规规定的交交易过户户期限为为“房屋交交付后330日内内”，故第第一款约约定的时时间应该该结合第第五条规规定的交交房时间间双方商商定，一一般情况况下不应应超过交交房后330日，否则可可能承担担相应的的行政责责任。第二款为为单选格格式。目目前存量量房土地地使用权权主要有有三种情情况，甲甲方应如如实陈述述，乙方方也应根根据实际际作重点点了解：一是没没有瑕疵疵的出让让土地，直接选选中第一一选项即即可；二二是划拨拨用地，目前个个人转让让住宅房房屋的
36、划划拨土地地使用权权不需缴缴纳土地地出让金金或土地地收益金金，但单单位转让让划拨土土地使用用权或个个人转让让其他房房屋使用用性质的的划拨土土地使用用权可能能需缴纳纳土地费费用，因因此双方方视具体体情况应应事前咨咨询土地地管理部部门，并并在合同同中作相相应安排排；三是是虽然土土地为出出让取得得，但因因历史原原因一直直未能结结清土地地出让金金，则土土地管理理部门可可能要求求补缴出出让金，这种情情况往往往发生于于90年年代中前前期建设设的商品品房，双双方可根根据实际际情况在在第三选选项自由由填空。第三款为为单选格格式。国国家对本本款涉及及税费的的纳税（费）人人均有明明确规定定，但合合同当事事人在内内
37、部可以以通过本本款约定定改变费费用的实实际分担担形式。当税费费项目很很多（比比如单位位出售房房屋）或或税费内内部分担担形式复复杂，双双方也可可不选中中而在补补充条款款中另行行约定。第八条条文：甲甲、乙双双方向房房屋权属属登记机机关申请请所有权权转移登登记，登登记机关关准予登登记的，则双方方提出申申请的时时间为该该房屋权权利转移移时间。注解：按按目前我我市房产产交易过过户程序序，双方方一旦向向登记机机关提交交申请文文件，并并在申请请表上签签字，即即完成房房屋所有有权交付付的意思思表示和和对房屋屋所有权权的交割割；除非非登记机机关经审审核认为为不符合合交易过过户的条条件，作作出不予予登记的的决定。
38、指南：甲甲方尤其其应当重重视本条条规定，结合实实际情况况正确适适当地商商定第四四条的内内容，妥妥善处理理房价款款的交割割。第九条条文：该该房屋毁毁损、灭灭失的风风险自 房屋正正式交付付之日 权利转转移之日日 起转转移给乙乙方。注解：这这里的风风险包括括自然的的风险和和人为的的风险；房屋正正式交付付之日为为第五条条规定的的交房时时间；权权利转移移之日为为根据第第八条确确认的时时间。指南：本本条为单单选格式式。通常常情况下下选择第第一选项项比较合合理，但但若乙方方签约时时已经占占有房屋屋，比如如乙方本本身就是是房屋承承租人，则选择择第二选选项比较较合理。若有其其他特殊殊情况，比如房房屋原为为第三人
39、人承租且且房屋买买卖后原原租赁关关系仍然然保持的的，双方方也可以以不选中中，而在在补充条条款中根根据实际际情况另另行约定定。第十条条文：该该房屋正正式交付付时，物物业管理理、水、电、燃燃气、有有线电视视、通讯讯等相关关杂费，按下列列约定处处理：注解：约约定有关关杂费的的负担或或分担方方式。指南：住住宅房屋屋一般金金额较小小，可以以在合同同中对房房屋交付付前后发发生的杂杂费分担担以及甲甲方已经经预缴杂杂费的结结算作原原则约定定，并在在房屋交交付时即即时清结结即可。对杂费费金额巨巨大的合合同，可可分项详详细约定定处理办办法。第十一条条条文：本本契约未未尽事宜宜，甲、乙双方方可另行行订立补补充条款款
40、或补充充协议。补充条条款或补补充协议议以及本本契约的的附件均均为本契契约不可可分割的的部分。注解：合合同各部部分的效效力。指南：补补充条款款、补充充协议以以及附件件均是契契约的组组成部分分，与契契约正文文同等重重要。双双方在商商讨、签签订这些些文件时时应当给给予与契契约正文文同等的的重视。第十二条条条文：本本契约 自甲乙乙双方签签订之日日 自 之之日 起起生效。注解：合合同的生生效条款款。指南：本本条为单单选格式式。通常常情况下下选择第第一选项项比较简简单，也也符合一一般习惯惯；若对对合同生生效有特特殊要求求的，比比如以办办理公证证手续作作为生效效条件的的，则应应当选择择第二选选项，并并按约定
41、定填空。第十三条条条文：甲甲、乙双双方在履履行本契契约中若若发生争争议，应应协商解解决。协协商不成成的，提交南南京仲裁裁委员会会仲裁 提交 仲裁委委员会仲仲裁 依法向向人民法法院起诉诉 。注解：争争议解决决的方式式。本条条的效力力不因本本合同其其他条款款无效而而无效，除非双双方事后后对争议议的解决决又另行行重新约约定。指南：本本条为单单选格式式。选中中第二选选项须按按双方约约定填空空。第一一或第二二选项特特点是程程序简单单、周期期短、费费用相对对便宜，一裁终终局等。第三选选项依人人民法院院级别管管辖划分分标准可可能分别别由房屋屋所在区区法院、南京市市中级人人民法院院或江苏苏省高级级人民法法院管
42、辖辖。第十四条条条文：本本契约一一式 份份。其中中甲方留留执 份份，乙方方留执 份，为为申请房房屋所有有权转移移登记提提交房屋屋权属登登记机关关一份。注解：合合同文本本的数量量和留存存情况。指南：通通常情况况一式五五份，双双方各执执两份就就够了；需要合合同原件件较多的的单位，可视具具体情况况增加。需要注注意的是是，所有有文本的的内容应应当保证证一致，产生合合同争议议时文本本的留存存情况也也是举证证原件的的参考因因素之一一。第十五条条文本：甲甲、乙双双方约定定补充条条款如下下：指南：示示范条款款中没有有约定的的或者示示范条款款不能适适应实际际情况的的，双方方可以在在本条约约定，空空白不够够可以续
43、续页粘贴贴，但应应注意在在粘贴骑骑缝处签签章确认认。附件一文本：房房屋平面面图和四四至范围围。注解：以以图形形形象反映映房屋的的平面形形状及其其边界关关系。指南：普普通单元元住宅直直接参照照产权证证附图绘绘制或复复制即可可。若为为墙界关关系复杂杂的平房房或其它它四至复复杂的房房屋，可可自行绘绘制简图图并简要要说明各各种四至至关系。附件二文本：租租赁、抵抵押、相相邻等关关系及其其处理办办法。注解：本本条反映映了常见见的房屋屋权利限限制状况况，对房房屋的实实际价值值和房屋屋的使用用可能产产生重大大影响，双方尤尤其是乙乙方应当当重视。指南：房房屋出售售前已经经存在租租赁、抵抵押或者者特殊相相邻权的的
44、，其处处理办法法在本条条约定；出售前前没有这这些关系系的，空空白以斜斜杠划掉掉即可。处理房屋屋租赁关关系应当当注意两两方面的的法律关关系，一一是承租租人的优优先购买买权，二二是买卖卖不破租租赁的原原则。双双方成交交前首先先应当取取得承租租人放弃弃优先购购买权的的书面意意见，然然后还需需与承租租人商议议租赁关关系的解解除或变变更事宜宜。实例例：房屋屋现由张张三承租租使用，张三不不愿购买买房屋；甲方保保证在乙乙方支付付首期房房款前与与张三终终止房屋屋租赁关关系，有有关责任任何费用用由甲方方承担。处理房屋屋抵押关关系首先先应通知知抵押权权人，其其次应将将房款首首先用于于清偿抵抵押担保保的债务务并办理
45、理抵押注注销登记记手续。实例：房屋现现抵押给给交通银银行，担担保债务务价值220万元元；甲方方保证在在乙方支支付首期期房款前前清偿抵抵押担保保的债务务，解除除抵押关关系并办办理完毕毕抵押注注销登记记手续，有关责责任和费费用由甲甲方承担担。房屋的法法定相邻邻关系没没有必要要在合同同中规定定，本附附件主要要用于说说明因约约定或历历史原因因形成的的特殊相相邻权，比如阳阳光权的的限制。实例：房屋已已经接受受来自云云霄大厦厦的日照照妨害，日照低低于政府府规定的的最低标标准；乙乙方取得得房屋后后不得提提出异议议。附件三文本：室室内附属属设施和和装修情情况（一）附附属设施施：1、 水22、 电电3、 燃气4
46、4、 有有线电视视5、 通讯66、 其其他（二）装装修情况况：注解：所所列项目目价款均均包含在在总房款款中，是是房屋附附加值的的主要构构成部分分。指南：实实例：水水、市政政直供水水，户外外独立计计量水表表；电、8KWW，户外外磁卡电电表；燃燃气、管管道煤气气；有线线电视、南京有有线电视视网；通通讯、电电信固定定电话一一门，网网通宽带带10兆兆到户；其他、单元可可是对讲讲门禁，与小区区物管连连接紧急急求救系系统等。装修情况况可以择择其重点点简要描描述。需要注意意的是有有些附属属设施需需办理过过户更名名手续，比如有有线电视视、电话话等。双方签署署栏文本：（此页无无正文）甲方（签签章）： 乙方方（签
47、章章）：证照|身身份证号号码： 证照|身份证证号码：法定代表表人： 法定代代表人：地址： 地址：联系电话话： 联联系电话话：代理人（签章）： 代代理人（签章）：签约日期期： 签签约日期期：注解：本本栏的如如实签填填为合同同的最后后完成步步骤，是是合同成成立的标标志，也也是合同同生效的的必经程程序，故故双方应应当特别别重视。指南：证证照|身身份证号号码签填填当事人人持有的的身份证证、护照照、营业业执照副副本等有有效证件件号码，最好是是长期有有效便于于长期确确认身份份的证照照号码。当事人为为单位的的，如实实签填法法定代表表人；当当事人为为个人的的，法定定代表人人空白以以斜杠划划掉即可可。地址和联联系电话话应当填填写方便便通讯联联络的地地址；若若在合同同履行过过程中发发生变化化，应