上海方舟大厦物业管理制度.docx

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1、上海方舟舟大厦物物业管理理制度四、保安安主管1、 依照物业业经理的的指示执执行任务务，并且且帮助处处理日常常物业管管理事务务。2、 每日巡视视所属物物业以确确保下列列各项：a. 清洁状况况满意b. 绿化园艺艺工作满满意c. 所有公共共装置及及设备都都正常运运作d. 公共地方方特别是是楼梯消消防通道道无障碍碍物e. 物业保安安状况满满意3、 指导并监监督所有有保安领领班，保保安员的的下属工工作。a. 工作守时时b. 穿着整齐齐的制服服及优良良的仪容容仪表工工作，要要求工作作表现达达标c. 工作同事事之间相相处融洽洽4、 编制当值值时间表表及确保保所有保保安员工工按时间间表上岗岗。5、 检查巡逻逻

2、记录，确保巡巡逻员按按指示的的时间，地点巡巡逻。6、 保存以下下记录：a. 所有特别别事件记记录b. 访客记录录和物品品出门登登记记录录c. 主要的电电话表，包括政政府部门门，公安安局，消消防队及及医院等等d. 由指定的的承包办办商承办办的保养养服务记记录e. 保安部门门的办公公物件及及工具记记录f. 消防设备备的检查查记录7、 熟悉所有有紧急情情况处理理步骤，各租户户单位的的分布情情况及物物业各处处的具体体情况。8、 有效及礼礼貌地处处理投诉诉与询问问。9、 若遇到任任何意外外及特别别事件及及时处理理并立即即报告物物业经理理。10、 注意承包包商在公公共场合合修理工工程及空空置单元元的重新新

3、装修工工作，确确保不会会引起租租户任何何不便。11、 若租户有有任何紧紧急事件件发生，尽快赶赶住现场场，协助助租户解解决紧急急情况。12、 负责对保保安人员员进行业业务培训训并在日日常工作作中给予予恰当的的指示。五、出纳纳1、 严格执行行现金管管理制度度，认真真掌握库库存现额额，按现现金收付付帐凭证证，办理理现金收收付。2、 要保管好好库存现现金，确确保安全全和正确确无误。3、 处理日常常收款事事务，对对收付的的款额要要当面点点清，防防止出现现差错，收到的的支票要要及时存存入银行行。4、 逐步登记记现金记记帐，做做到日清清月结，确保帐帐证相符符、帐款款相符。5、 协助追收收管理费费用及其其他应

4、收收费用。6、 负责日常常报销工工作，应应严格执执行市内内临时采采购预支支现金、领用支支票制度度，认真真掌握使使用限额额和报销销期限。7、 保管好与与本职业业务有关关的会计计凭证、帐目报报表及有有关资料料，防止止丢失或或损坏。8、 负责员工工考勤并并做好考考勤记录录。9、 完成物业业经理交交办的各各项工作作。方舟大厦厦98年年预算一 管理人员员薪金物业经理理1 440000元工程主管管1 335000元物业主管管1 225000元物业助理理1 220000元文员1 112000元工程领班班1 118000元维修人员员715000 1005000元保安领班班411000 444000元保安员12

5、8000 996000元清洁领班班28000 116000元清洁工66000 336000元 小计： 447700元元注：附加加56.5%作作为国家家规定之之福利。 小计： 2448533元合计计：6995533元二 办公费用用办公用品品 电话费，纯水等等费用 约20000元元三 清洁费用用各类清洁洁材料约20000元元垃圾清运运费 约20000元元四 维修材料料各类维修修材料及及保养材材料费约约20000元五 公共事业业费电费,水水费每月月差别很很大,暂暂无法预预测,需需按实结结算.六.电梯梯维修保保养费约30000元元七.园艺艺绿化约5000元八.保险险费(按按年度计计费)九 管管理酬金金

6、 100000元元 总计： 9550000元*.该预预算为方方舟营运运正常,出租率率达到550%以以上之预预算.方舟大厦厦预算及及财务报报销制度度方舟大厦厦物业管管理处每每月255日将下下月财务务预算上上报发展展商，经经发展商商认可后后执行。财务报销销原则为为：预算算内开支支，由物物业经理理签字认认可后由由出纳报报销，预预算外开开支，需需专题报报告追加加预算经经发展商商批准后后出纳方方可报销销。流程程如下：方舟财务务报销流流程图物 业 经 理理 （签字认认可） 预预 算 内 预 算算 外 出出 纳 报 销销 追追加预算算报告 报发发展商 经发展展商认可可 后出纳纳报销 方舟大厦厦代办、代理服服

7、务指南南 代 办办 服务 项项 目目 专 项 有 偿服 务务 项项 目目 项 目目 价价 格 项 目目 价价 格饮用水代代订：l 斯巴克林林蒸馏水水l 获特曼纯纯水RMB228元/桶RMB116元/桶日常维修修：l 换灯泡或或灯管l 修开关或或插座l 检查电源源线路l 修室内门门锁5元/只只（人工工费）10元/只（人人工费）50元/次（人人工费）15元/把（人人工费）洗衣服务务l 新加坡洁洁狮洗衣衣公司l 办公室绿绿化洗衣公司司牌价绿化公司司牌价清洁房务务服务：l 室内台面面清洁、地面吸吸尘，清清倒办公公垃圾l 地毯清洗洗l 地毯吸尘尘l 擦玻璃窗窗每月每套套10003300元元每次5元元/M

8、每次1元元/M每次2元元/M邮政服务务l 代订国内内报刊杂杂志l 邮政代办办国家牌价价商务服务务：l 复印l 翻译l 代发传真真l 代收传真真l 打印中英英文文件件1元（AA4）22元（AA3）80元/页（AA4）本市2元元/张,国内55元/张张1元/张张20元/张(AA4)代叫出租租车l 订购机票票/火车车票20元/张注:以上上价格若若有变动动,管理理处会另另行通知知.方舟大厦厦各部员员工工作作职责一、 物业经理理1、 负责管理理处各部部员工的的招聘、培训及及考核工工作。2、 负责对物物业内的的保安，清洁，工程、服务工工作及管管理处日日常工作作进行监监督，确确保管理理水平。3、 每天巡查查物

9、业情情况，检检查各部部各岗工工作情况况，遇特特别或严严重情况况即向公公司物业业管理部部汇报。4、 主持与管管理人员员包括保保安，清清洁及工工程主管管之工作作例会。5、 按时完成成工作报报告。6、 草拟每月月预算及及计划并并及时交交公司物物业管理理部审批批。7、 负责统筹筹、协调调收交楼楼工作，对所有有收交单单位保持持原整档档及记录录。8、 与发展商商保持密密切联系系。9、 加强内部部管理及及协调与与其他各各部门工工作。10、 于有关政政府部门门保持密密切联系系（环卫卫局，公公安部门门，街道道，供电电局等）11、 定期拜访访住户，征调意意见，在在管理上上作出改改善。12、 参加公司司及各政政府部

10、门门召开之之会议。13、 定期管理理人员值值班时间间。14、 不定时夜夜访，确确保管理理良好。15、 向公司物物业管理理部提交交改善管管理意见见及方案案。16、 执行公司司所指派派任务。17、 负责大厦厦管理费费收缴。18、 制定各操操作运转转规程及及物业有有关管理理制度。19、 对大厦内内的有关关设施提提出经营营管理方方案。方舟大厦厦交楼流流程表筹备用户入伙程序安排接收各层单位钥匙跟进工程进度及检验大厦设备接收前安排清洁公共地方管理公司制定各类手册、程序设定管理预算开支设立管理处办公室安排员工进驻及巡视大厦方舟大厦厦接管验验收方案案一、 依照业主主方上海诺诺亚置业业有限公公司之要要求，根根据

11、中华华人民共共和国建建设部119911年2月4日发布，19991年7月1日实施的的中华华人民共共和国行行业标准准房屋屋接管验验收标准准中的的有关规规定，结结合方舟舟大厦实实际情况况，我司司建议对对方舟大大厦接管管验收工工作分为为二部分分：A办公公层区域域（820）和和各设备备房B商场场部分（17）二、 方舟大厦厦接管验验收分为为二个阶阶段：1. 第一阶段段为前期期接管工工作，基基本条件件为：办办公层区区域（8820FF）和各各设备房房的设备备设施全全部安装装完毕，调试开开通正常常，满足足对外招招租的要要求。2. 第二阶段段为方舟舟大厦全全部竣工工后进行行正式接接收，其其具备条条件为整整幢物业业

12、的内装装修，外外环境，设备设设施全部部按规划划设计要要求施工工完毕，全部调调试开通通正常可可以使用用，正式式竣工验验收完成成。各种种应交接接的物业业竣工图图纸及资资料齐全全，接管管工作由由管理公公司进行行，预计计二阶段段相隔时时间为二二个月，如发展展商能够够加快商商场及外外环境的的施工进进度，并并将第一一阶段中中存在的的需整改改项目按按照有关关规定妥妥善解决决，则相相隔时间间也可相相应缩短短。三、 接管必备备资料如如下1. 竣工工程程项目一一览表，包括竣竣工工程程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标标准、开开竣工日日期等；2. 设备清单单，包括括设备名名称、规规格、数数量、产产地、主主要性能能

13、、单价价及随机机工具、备品备备件等；3. 工程项目目竣工图图；4. 材料、建建筑构件件、外协协件、各各种设备备、检测测仪器的的出厂合合格证、说明书书和验收收记录，预制作作的荷载载试验记记录、自自动控制制仪表的的调试记记录；5. 隐蔽工作作验收记记录；6. 土建施工工记录，包括地地基处理理记录、结构安安装较正正记录、预应力力构件施施工记录录等；7. 设备安装装调试记记录，如如管道系系统的试试压、试试漏检查查记录，暖气、卫生、空调、电气电电信、通通风、供供水、消消防灭火火、防暴暴报警、电视监监控、应应急广播播等工程程的检查查和试验验记录；8. 建筑物的的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等等

14、指标的的测试记记录，重重要钢骨骨结构焊焊缝探伤伤检查记记录；9. 工程质量量事故的的发生和和处理记记录。10. 图纸会审审记录，设施变变更通知知和技术术核定单单；11. 关于建筑筑物、构构筑物的的使用注注意事项项说明；12. 有关该工工程项目目的其它它重要技技术决定定和文件件；13. 所有工程程项目通通过国家家部门验验收或技技术鉴定定的证明明或证书书，如水水、电、电话、空调、电梯、高低压压配电房房等。以上资料料将作为为物业公公司接管管移交并并管理大大厦之基基本资料料，并需需永久保保存，以以保障设设施设备备能得到到切实之之维护及及保养。四、 物业接管管工作组组织构成成： 1.上海诺诺亚置业业有限

15、公公司 2.简福饴饴测量行行（上海海）有限限公司方方舟大厦厦物业管管理处3.有有关工作作人员五、 接管验收收原则以发展商商和管理理公司共共同签署署有关验验收报告告，方可可有效。六、 接管时间间流程：1.前前期接管管工作分分三个阶阶段，时时间预计计为211天。a. 对820FF的卫生生间进行行验收（7天）b. 对大堂及及8200F各单单元进行行验收（7天）c. 对大厦设设备房进进行验收收（7天）2. 正式接管管工作分分为二个个阶段。a. 对177F商场场部分进进行验收收（100天）b. 对大厦外外环境进进行验收收（5天）上述时间间根据实实际情况况进行调调整。七、 接管工作作程序1. 接管工作作准

16、备阶阶段1.1 熟悉接管管各层面面的情况况1.2 接管工作作应备文文件1.2.1 方舟大厦厦接管验验收标准准（详见见附件一一）1.2.2 方舟大厦厦接管验验收表格格（详见见附件二二）a. 办公楼单单元接管管表b. 电梯井接接管表c. 设备房和和监控房房（待定定）接管管表d. 卫生间接接管表e. 消防通道道接管表表f. 办公楼大大堂接管管表（待待定）g. 商场接管管表（待待定）h. 大厦外环环境接管管表（待待定）2. 接管工作作运作阶阶段2.1 进入接管管层面现现场，由由物业公公司、发发展商及及有关人人员共同同进行。2.2 按照准备备阶段中中所制各各类验收收表格分分别进行行接管。2.3 接管完毕

17、毕，填写写表格，重要现现场应进进行照相相，一式式二份，一份交交发展商商，一份份由管理理公司存存档备案案。2.4 接管合格格，钥匙匙移交管管理处。3. 接管善后后阶段3.1 接照接管管原则与与表格，将不合合格部分分进行汇汇总，并并通知发发展商进进行整改改。3.2 对整改情情况作进进一步跟跟进，并并作出记记录。3.3 对整改情情况进行行检查，并对整整改情况况作出定定论。方舟大厦厦接受/回复客客户投诉诉/建议议程序为加强与与客户联联络与沟沟通，改改善管理理，提高高服务水水准，建建立方舟舟大厦良良好形象象，方舟舟管理处处特制定定接受客客户投诉诉程序。请管理理处各部部员工遇遇客户建建议或投投诉时，谨守下

18、下列程序序：1 每周四上上午为物物业经理理接待日日，凡有有客户投投诉或建建议，除除记录在在案外，应尽量量采取措措施在三三天内解解决问题题。三天天内解决决不了的的问题，物业经经理应及及时与发发展商协协商解决决同时报报告公司司。所有有投诉三三天内应应给客户户答复。2 各部员工工接到客客户口头头投诉或或建议时时，应报报告部门门主管记记录于当当班记录录本上并并及时通通报管理理处。管管理处文文员将投投诉记录录于投诉诉登记表表上并知知会物业业经理，由物业业经理会会同有关关部门主主管作出出处理3 所有书面面投诉必必须交物物业经理理作回复复。4 所有员工工接到投投诉，不不得擅自自回复，应转达达所属部部门主管管

19、，再由由该主管管转达有有关部门门主管作作出回复复。5 所有口头头投诉，应由有有关部门门主管以以口头作作出回复复。难以以回复的的，应请请示物业业经理。以免错错误回复复，有损损公司形形象。6 各部门员员工谨记记：我司司宗旨是是为客户户提供良良好服务务。在任任何情况况下，对对所有客客人都应应该彬彬彬有礼。若有疑问问，请与与部门主主管或管管理处联联络。方舟大厦厦收费制制度物业公司司日常工工作的一一个重要要方面是是收费工工作，为为了确保保能及时时、足额额收进各各项应收收款项，方舟管管理处特特制定如如下收费费制度：1租金金：我管管理处受受发展商商委托代代收租金金。租户户入住时时，需付付相当两两个月租租金的

20、押押金并预预付一个个月的租租金。以以后管理理处将于于每月225日前前发出下下月租金金帐单，并持发发展商开开具的收收据进行行收费。请各租租户于下下月5日日前（国国定假日日顺延）付清下下月租金金。2电费费：方舟舟大厦公公共照明明及中央央空调用用电在管管理费中中开支，办公房房每套安安装独立立电表，室内用用电须另另行收费费。管理理处每月月30日日安排专专业人士士负责抄抄表，并并于次月月1日发发出电费费帐单，租户须须在次月月5日前前（国定定假日顺顺延）付付清上月月电费。租金和电电费，租租户可付付现金，支票或或转帐，发展商商帐号如如下：上海诺诺亚置业业有限公公司0666027700012231110000

21、2交行虹虹支川分分3管理理费：租租户入住住，须缴缴纳相当当于一个个月管理理费的押押金，租租户于115日前前（包括括15日日）入住住，当月月管理费费按一个个月计算算；租户户16日日后（包包括166日）入入住，当当月管理理费按半半个月计计算。管管理处每每月255日发出出下月管管理费帐帐单，租租户须在在下月55日前交交清下月月管理费费。租户户可付现现金、支支票或转转帐，物物业管理理公司帐帐号为：简福饴饴测量行行（上海海）有限限公司中国建建设银行行静安支支行华侨侨办05550833-0062661000797764专人人负责：各项费费用必须须交至管管理处财财务部，除财务务部，管管理公司司职员均均禁止收

22、收任何款款项。5催款款程序：每月225日发发出租金金、管理理费帐单单，次月月1日发发出电费费帐单， 而后后，管理理处会在在1日、5日、10日日分三次次发出催催款单，提醒租租户以免免遗忘，督促租租户尽快快付款。6加收收滞纳金金：为保保证租户户能及时时付清各各项应付付款项，管理处处特制定定加收滞滞纳金制制度。对对在最后后付款日日前未付付款，且且已发出出三次催催款通知知书后仍仍未付款款的租户户，管理理处将按按照（上上海市物物业管理理条例）的有关关规定，按日加加收千分分之三滞滞纳金。方舟大厦厦物业管管理简介介方舟大厦厦一万余余平方米米，是全全装修内内销商办办房。该该大厦造造型独特特，地理理位置优优越，

23、交交通便利利，房型型合理。简福饴饴测量行行（上海海）有限限公司提提供物业业管理，旨在为为租户提提供一个个“安全、整洁,秩序、便利、”的办公公和营业业环境，全方位位满足住住户各种种需要，提高大大楼租售售业绩。从上述目目标出发发，我司司制定管管理思路路如下：一安全全管理 提供全全天候224小时时保安服服务，保保障大厦厦安全。1. 保安的职职责范围围为:管管安全、管秩序序、管环环境、非非办公时时间访客客进出登登记、大大件（或或贵重）物品携携出物业业需确认认、消防防设施点点检、装装修管理理等。2. 各项保安安制度 详见目目录。3. KF安保保特点：l 保安员执执行KFF的规范范流程、规范语语言和规规范

24、行为为l 定期对保保安员进进行KFF的专业业培训。二.物业业管理和和服务内内容1. 房屋及设设备的维维修养护护制度，确保供供电、供供水、供供气。保保障大厦厦正常运运作。2. 住户交楼楼入住手手续及一一周内跟跟进制度度，为住住户解决决实际问问题。3. 确定财务务收费程程序，保保障各项项费用及及时回收收。4. 拟定工程程报修程程序及接接待客户户投诉程程序，加加强管理理处与客客户沟通通，改善善管理。5. 加强清洁洁卫生管管理，垃垃圾、废废物的及及时收集集清运、大堂等等公共部部位的保保洁工作作、水箱箱、外墙墙的定期期清洗，保障大大厦的环环境美观观整洁。6. 管理处推推出各项项有偿、无偿服服务项目目，满

25、足足住户的的多种需需求，使使客人满满意。7. KF管理理与服务务特点l 以人为本本，推行行KF“管家式式服务”理念，设专人人对口服服务住户户，入住住一周跟跟进制度度,以便便及时了了解客户户的要求求与想法法，快速速反映，使住户户感受温温馨的服服务。以以服务促促进租售售。 方舟大厦厦租户档档案明细细表1. 进户单2. 租户公司司营业执执照复印印件3. 租户公司司法人之之身份证证复印件件4. 收楼认可可书5. 紧急联络络表6. 交楼套件件签收表表7. 单元损坏坏报告方舟大厦厦租户收收楼程序序一 租户办理理入伙手手续时应应携带下下列有关关资料和和费用：l 简福饴测测量行（上海）有限公公司中介介代理部部

26、所开具具的进户户单l 租户公司司营业执执照及复复印件l 租户公司司法人之之身份证证及复印印件l 法人授权权书（若若委托代代表收楼楼）l 被委托人人之身份份证及复复印件l 租户应交交之物业业管理费费用二 租户向管管理处付付清所有有应付之之物业管管理费用用。三管理理处将下下列有关关资料及及物件交交予租户户：l 用户手册册l 装修手册册l 各类表格格l 物业钥匙匙四 租户对所所属单元元按验收收表格进进行逐项项验收并并签收认认可，任任何须维维修的项项目必须须于244小时内内书面通通知管理理处办理理。五 收楼后若若需装修修，请仔仔细阅读读装修手手册。七、工程程经理1、 熟悉楼盘盘的情况况，全面面负责楼楼

27、盘的一一般日常常维修和和有偿服服务，协协助物业业经理的的工作。2、 编制及修修正工时时定额，负责对对维修工工的工时时定额实实行考核核，负责责对维修修工的工工作质量量进行考考核与验验收。3、 负责对维维修工人人的劳动动管理，监督并并带头执执行各项项制度，对一切切施工和和维修实实行严格格管理，参与工工程质量量验收。4、 遇有报修修或投诉诉，要上上门察看看，合理理安排工工作量，超出一一般维修修的任务务，及时时报告经经理。并并协助收收集设备备的各类类资料。5、 切实执行行物业经经理的各各项指令令，服从从物业经经理的领领导。6、 负责编制制楼盘维维修保养养计划，并督促促计划的的实施，并督促促维修工工作进

28、度度。7、 每日巡视视所在楼楼盘的重重点设备备运作技技术状态态，检查查维护保保养日志志，发现现问题及及时处理理。8、 设备发生生故障及及时组织织检修，发现隐隐患及时时组织处处理，把把好技术术关，保保证楼盘盘设备经经常处于于优良的的技术状状态。9、 审核设备备运行报报表，掌掌握能耗耗规律，及时采采取节能能措施。10、 编制材料料、工具具申请计计划，填填写材料料及工具具的申请请单，核核实使用用情况，根据维维修工作作量控制制材料的的实领数数。11、 分析维修修工作动动态，每每周完成成维修工工作报告告。12、 每月完成成工程预预算。简福饴测测量行（上海）有限公公司 方方舟大厦厦管理处处周期性性工作明明

29、细表周 期期工 作 内 容容落 实 时 间间每 天天1.为员员工记录录考勤及及外出登登记情况况。2. 保保持办公公室桌面面及周围围环境的的整洁规规范，检检查饮水水机、电电脑，复复印机等等设备。3.检查查大楼水水质是否否正常。4.检查查大楼电电梯运行行是否正正常。5.检查查大楼中中央空调调是否正正常工作作。6.检查查大楼给给排水是是否正常常。7.检查查配电设设施，每每两小时时记录一一次电压压及用电电量。8.检查查卫星接接收装置置，是否否卫星讯讯号接收收质量完完好。9.检查查监控设设施，是是否正常常工作。10.维维修档案案、管理理档案之之整理。11.巡巡查物业业，检查查保安和和清洁工工作，确确保管

30、理理水平。12.接接受租户户报修，安排及及时维修修。13.为为租户提提供洗衣衣，饮用用水，商商务，邮邮政等服服务。14.召召开管理理人员每每天之工工作例会会。15.落落实部门门职责范范围内及及公司临临时安排排的其它它事务。每 周周1.召开开每周工工作例会会，安排排一周主主要工作作。2.参加加公司业业务例会会。3.大楼楼消防设设施每周周点检一一次。4.接待待租户投投诉。5.拜访访租户，征询意意见，改改善管理理。6.每周周与发展展商工作作例会，汇报一一周工作作。7.采购购办公，维修，清洁等等物品。每周一每周五每周四每周四上上午每周一每周五每周三每 月月1.统计计员工考考勤，报报公司。2.申报报每月

31、财财务预算算。3.发出出租金、管理费费帐单。4.水电电抄表并并发出帐帐单。5.发出出三次催催款单。6.完成成上个月月租金、管理费费、电费费的缴付付及结算算统计工工作。7.完成成当月工工作总结结及下月月工作计计划。每月300日每月255日每月255日每月1日日每月1，5，110每月155日每月300日每季度8.与政政府有关关部门（环卫，街道，供电，公安，上水，电讯等等单位）保持密密切联系系。9.大型型设备的的保养工工作。10.根根据需要要落实与与员工恳恳谈。不定期每季末不定期每半年1.落实实各部门门员工半半年度工工作考评评。2.制定定半年度度奖金发发放方案案，报公公司申定定并实施施。3.清洗洗水

32、箱一一次.6月底前前完成7月底前前完成5月,99月各洗洗一次.每年度1.落实实员工合合同的续续签工作作。2.完成成年终员员工工作作考评。3.制定定年终奖奖金发放放方案，报批后后实施。4. 统统计年度度租金、管理费费、电费费的缴付付情况，完成年年终工作作总结及及下年度度工作计计划。5.落实实大型设设备大修修计划。6.为大大厦落实实保险等等事务。7.筹备备迎新年年联谊活活动，为为每位租租户赠送送新年贺贺卡。8.清洗洗外墙一一次。不定期次年1月月初次年1月月底次年1月月底每年末每年初春节前不定期3.方 舟 大 厦厦 物 业 管管 理 处 组组 织 架 构构 表物 业业 经经 理理 行行政财务务部 保

33、安安部 物业部部 工程程部出纳 文文员 保保安主管管 物业主主任（兼兼清洁主主管） 工程主主管 1名名 11名 1名名 11名 11名物业助理理 清洁洁领班 保保安领班班 1名 2名名 工工程领班班 44名 1名名 清清洁工66名 保保安员112名 维修工工7名.2.代理部与租户签订租赁合同,管理处参与签订管理公约,以便向租户解释公约之条例。交楼流程程:租户前来收楼物业经理接待，管理处人员参与配合，做好以下工作。工程部会计部物业管理部1 获物业管理部通知后，进行移交单元之验收工作；2 审核单元装修图纸，尽快就装修方案作出答复。1 收取有关租金、管理费；2 收取有关装修押金（包括临时用电押金）；

34、3 收取临时出入证按金、成本费。1 向客户呈交装修规则，并讲解收取装修费用之用途；2 讲解本大厦之装修须知；3 呈交用户手册及其他资料；4 通知租户大厦之电话线路收费事宜；5 会同工程部主管进行移交手续予租户；6 办理租户登记手续；7 移交由管理处保管之该单元大门钥匙。工程部与物业管理部协同完成如下工作：1 会同租户检验单元内设施状况；2 阐明单元装修之规定；3 查看并记录该单元电表读数作为底数；4 将检验结果记录并核实，有关记录由经理查实后存档。合计部1 扣除装修按金以偿还对大厦之损坏；2 保留追究权利，向租户索偿。保安部1 禁止施工人员进入大厦；2 禁止装修工程进行。惩治方法清洁部1 监察

35、施工单元之施工进度，会否影响到大厦整体保洁；2 监察各层卫生间之保洁及日常使用。工程部1 在该施工单元内接驳临时用电，并计算施工日数；2 大型内部装修，需由工程经理批准；3 装修单元有否违反装修手册；4 随时候命支援，使装修工程顺利进行；5 如遇有任何违反装修规则之行为，应及时知会物业管理部查办。保安部1 按物业管理部知会，于施工单元外张贴管理处印发之批准装修告示；2 经常巡查装修单元；3 监察装修施工人员清倒泥头废料至定点收集站；会计部1 收取装修押金；2 收取临时出入证押金及工本费。物业管理部1 办理临时出入证；2 通知工程部审核装修图纸；3 通知会计部收取有关临时出入证及装修费用；4 通

36、知保安部及工程部安排跟进。租户或其委托人领取装修手册并提交装修图纸缴纳装修费用，办理临时出入证。装修及临临时电流流程：客户主任任岗位职职责每天: 1.做当当天工作作计划并并递交项项目经理理.2. 完成前一一日项目目经理留留下的工工作任务务单上的的工作,并作详详细记录录.3. 完成前一一日”客户主主任工作作日志”上”备忘录录”一栏的的工作,并作详详细记录录.4. .每天早早上上班班去监控控室了解解昨晚客客户报修修或投诉诉内容,对相应应内容进进行分析析,对重大大报修及及投诉一一定要作作客户回回访工作作.5. 每天早上上上班后后,至维修修部了解解前一日日维修情情况,对相应应内容进进行分析析,重大报报

37、修及重重复报修修要作客客户回访访工作.6. 对客户致致电管理理处的投投诉的处处理,分析及及回访.7. 完成物业业经理交交办的各各项工作作.8. 每日定时时填写”每月工工作一览览表”中当日日各业户户生所发发生处理理的明细细每周1. 负责管理理处仓库库的管理理工作,负责物物品验收收入库和和物品的的保管和和发放工工作.2. 每周定期期巡查物物业的各各项情况况,作出记记录,遇特别别或严重重情况立立即向项项目经理理汇报.3. 在小区管管理方面面,作好与与发展商商各部门门的协调调与配合合工作.4. 负责拟定定管理处处各项文文件和相相关文字字处理工工作.5. 每周定期期拜访客客户,询问意意见并进进行处理理.

38、6. 每周五下下午制定定”客户服服务大事事纪”详细记记录该周周客户重重大维修修,投诉处处理及回回访的情情况并存存档.7. 每周最后后个工作作日与出出纳校对对维修费费用及办办公费用用清单并并及时输输入电脑脑.每月1. 协助办理理客户入入住退户户手续,负责一一周更进进式服务务.2. 负责处理理收接记记录及客客户档案案3. 每月初负负责小区区公用事事业费的的抄表统统计记总总工作,并协助助出纳作作好合帐帐,填写缴缴款通知知书发予予业户4. 负责公用用事业费费的收取取及代缴缴工作.5. 负责拟定定和发小小区公告告及其它它文件至至业户或或发展商商6. 每月协助助物业经经理制定定管理处处各种预预算.7. 每月初配配合出纳纳做维修修和办公公费清单单.8. 每月底做做”重大事事件汇总总”并呈递递物业经经理.六、文员员1、 处理日常常文书工工作包括括电脑文文字处理理及接听听电话。2、 协助物业业经理处处理档案案整理及及归档工工作。3、 协助物业业经理接接待客户户工作。4、 协助物业业经理处处理好有有关租户户之投诉诉工作。5、 做好有关关协调会会议之记记录工作作。6、 完成物业业经理交交办的各各项工作作。二、物业业主管（清洁主主管）