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1、XXXX置业有限公司财务管理制度汇编二八八年二月月 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。目 录XXXXX（中国国）置业业有限公公司财务务管理制制度1第一章 总则1第二章 财务务管理机机构设立立及管理理职责11第三章主主要制度度与办法法及其修修订3第四章对对外会计计报表的的编制33第五章财财务检查查与监督督4第六章附则44附件 5附件1 XXXXX（中中国）置置业有限限公司会会计核算算制度11第一章 总则 6第二章 中国会计计准则下下的主要要会计政政策 6第三章 美国公认认会计
2、准准则下的的主要会会计政策策 7第四章 会计科目目的设置置 12第五章 会计凭证证和账簿簿 12第六章 资产 114第七章 负债 221第八章 所有者权权益 222第九章 收入 223第十章 成本费用用管理 266第十一章 利润及利利润分配配 228第十二章 财务报告告 229第十三章 附则 300附件2 XXXXX（中国）置业有有限公司司集团财财务人员员管理办办法322第一章 总则 332第二章 财务人员员的任命命、聘用用与培养养 32第三章 财务人员员的培训训与考核核 33第四章 财务人员员的轮岗岗 34第五章 财务人员员的工作作交接 344第六章 财务人员员业务处处理及报报表的上上报时间
3、间安排 355第七章 附则 338附件3 XXXXX（中中国）置置业有限限公司预预算管理理及控制制办法440第一章 总则 440第二章 编制预算算的原则则 40第三章 预算的编编制 441第四章 预算的内内容 443第五章 预算的执执行和控控制 444第六章 预算的调调整 446第七章 预算的反反馈、分分析和预预测 447第八章 附则 448附件4 XXXXX（中国）置业有有限公司司销售收收款管理理办法11第一章 总则 449第二章 认筹、退退筹 449第三章 解筹、下下大定、退大定定与换定定 50第四章 现场财务务操作流流程 551第五章 应收款和和违约金金收取 533第六章 退房、换换房、
4、合合同变更更 56第七章 销售现场场工作管管理 558第八章 销售合同同的管理理 60附件5 XXXXX（中国）置业有有限公司司资金调调配与管管控办法法62第一章 银行账户户管理 622第二章 银行账户户管理 622第三章 资金调度度 63第四章 附则 666附件5 XXXXX（中国）置业有有限公司司货币资资金管理理办法667第一章 总则 667第二章 现金的管管理和监监督 667第三章 银行存款款的管理理和监督督 69第四章 备用金和和业务借借支的管管理 770第五章 监督和考考核 771第六章 附 则则 771附件7 XXXXX（中国）置业有有限公司司财务分分析管理理办法772第一章 总则
5、 772第二章 财务分析析的内容容和方法法 72第三章 财务分析析的上报报 73第四章 附 则则 774附件8 XXXXX（中国）置业有有限公司司财务档档案管理理办法775第一章 总则 775第二章 会计档案案的分类类和归集集 75第三章 会计档案案的整理理装订 766第四章 会计档案案的排列列编目 777第五章 会计档案案的归档档 79第六章 会计档案案的借阅阅 79第七章 会计档案案保管责责任人 800第八章 会计档案案的保管管期限 800第九章 附 则则 881附件9XXXXXX（中国国）置业业有限公公司资产产管理制制度822第一章 固定资产产管理制制度 882第二章 低值易耗耗品管理理
6、办法 866第三章 往来账管管理制度度 92第四章 样板间资资产管理理办法 966第五章 其他资产产管理办办法 1000XXXXX（中国国）置业业有限公公司财务务管理制制度第一章 总则第一条 为加强XXXXXX（中国国）置业业有限公公司（以以下简称称集团公公司）的的财务管管理工作作，根据据中华华人民共共和国公公司法、中中华人民民共和国国会计法法，参参照企企业会计计准则、企企业会计计制度、施施工、房房地产开开发企业业财务制制度，以及有有关法规规、政策策和制度，结合实实际情况况，制定本本制度。第二条 XXXXX（中国国）及其其控股分分子公司司和关联联公司是是独立法法人，依依法享有有民事权利利，承担
7、担民事责责任，在在其授权权范围内内自主经经营，独独立核算算，自负负盈亏。分子公公司是指指XXXXX（中中国）直直接或间间接控股股的公司司，关联联公司是是指XXXXX（中国）不直接接或间接接控股的的公司。第三条 XXXXX（中国国）及其其控股分分子公司司和关联联公司必必须依法法设立会会计机构构，根据据内部控控制制度度及授权权制度规规定合理理配备合合格会计计人员，任命财财务负责责人，严严格履行行岗位职职责，及及时、准准确、真真实地核核算企业业所发生生的各项项经济业业务，并并实行有有效的会会计监督督。第四条 本制度适适用于集集团公司司及其分分子公司司和关联联公司（以下简简称各公公司）。第二章 财务管
8、理理机构设设立及管理职责责第五条 集团公司司设财务管管理中心心，各分子子公司及及关联公公司下设设财务部部。第六条 财务管理理中心的的职能是是全面负负责集团团和分子子公司的的财务管管理、资资金管理理、财务务指标管管理和财财务风险险预警与与调控、融资决决策；负负责集团团整体资资金投资资安排与与调剂；负责各各项财务务管理制制度及办办法的修修订、完完善；负负责汇总总、编制制集团合合并会计计报表与与集团财财务分析析；指导导、检查查、监督督分子公公司的所所有财务务管理工工作；负负责集团团对外财财务资料料的审核核报送；外部审审计的支支持、配配合；负负责集团团及分子子公司主主要财务务人员的的招聘、培训、考核及
9、及调度。财务管理理中心对对所属分分子公司司及关联联公司的的财务进进行统一一管理和和会计核核算，制制定并确确保各分分子公司司及关联联公司财财务部贯贯彻执行行集团公公司的各各项管理理办法；拟定集集团及其其下属分分子公司司的会计计核算制制度；对对分子公公司经营营结果及及财务数数据进行行认定和和评价。第七条 分子公司司及关联联公司的的财务部部主要负负责其本本公司的的财务风风险预警警与调控控、融资资决策与与资金调调度；对对外投资资决策的的支持；公司融融资渠道道建设；营运资资金管理理与整体体资金的的预测、年度财财务预算算管理与与控制；财务管管理制度度与内部部控制制制度的拟拟定并贯贯彻执行行；财务务分析与与
10、会计核核算的审审核、监监督；贯贯彻落实实集团财财务管理理的制度度和办法法；财务务部行政政管控；外部关关系管理理。各分子公公司及关关联公司司的财务务部须严严格贯彻彻执行国国家的财财务会计计政策法法规，在在集团公公司的相相关规定定框架内内制定本本公司的的具体实实施办法法并组织织实施，同同时报送送集团公公司财务务中心备备案，接接受集团团公司的的财务中中心的监监督。第八条 各公司应应不断完完善会计计人员岗岗位责任任制、内内部牵制制制度、稽核制制度以及及原始记记录、计量验验收、财财产清查查等方面面的规章章制度，建立健健全内部部经济责责任制和和科学的的内部业业务流程程和操作作规范。第三章 财务管理理的主要
11、要制度与与办法及及其修订订第九条 集团财务务管理的的制度、办法主主要有：（一）会会计核算算制度（二）财财务人员员管理办办法（三）预预算管理理办法（四）销销售收款款管理办办法（五）资资金调配配与管控控办法（六）货货币资金金管理办办法（七）财财务分析析管理办办法（八）财财务档案案管理办办法第十条 财务管理理中心每每半年对各各公司进进行一次次财务制制度执行行情况的的全面检检查，并并根据检检查结果果完善各各项财务务管理制制度和办办法。第十一条 各项财务务管理制制度和办办法的修修订调整整，由集集团公司司财务管管理中心心拟定，经CFFO审核核、CEEO审批批后方可可执行。第四章 对外会计计报表的的编制第十
12、二条 各公司须须按照国国家的有有关会计计准则和和会计制制度编制制各类会会计报表表并上报报。第十三条 外部投资资者需要要的会计计报表应应以中国国会计准准则的会会计报表表为基础础，按照照外部投投资者需需要的会会计准则则进行转转换。第十四条 各公司的的会计报报表必须须及时、准确和和真实的的反映本本公司的的经营成成果和财财务状况况。第五章 财务检查查与监督督第十五条 集团财务务管理中中心有权权对各公公司的财财务状况况和经营营成果进进行检查查和监督督，确保保经营成成果真实实、合法法。第十六条 集团财务务管理中中心每半半年应对对各公司司进行一一次财务务制度执执行情况况的全面面检查，并提出出书面检检查意见见
13、。具体体时间可可根据公公司业务务实际进进行安排排，检查查内容包包括各分分子公司司会计账账务处理理的规范范性和各各项制度度的执行行情况。第十七条 集团财务务管理中中心每季季度应进进行一次次财务预预决算会会议，对对需结转转的收入入和成本本进行提提前的规规划计算算；各公公司每季季度应对对大额的的资产、负债和和往来挂挂账的费费用进行行清查、清收，确保财财务预算算的可靠靠性和会会计制度度执行的的严肃性性。第六章 附则第十八条 本制度的的解释权权归财务务管理中中心。第十九条 本制度自自下发之之日起执执行。XXXXX（中国国）置业业有限公公司 二八八年二月月二十五五日附件：1. 集团会计计核算制制度2. 集
14、团财务务人员管管理办法法3. 集团预算算管理办办法4. 销售收款款管理办办法5. 资金调配配与管控控办法6. 货币资金金管理办办法7. 财务分析析管理办办法8. 财务档案案管理办办法第 5 页 共 92 页附件1XXXXX（中国国）置业业有限公公司会计计核算制度度第一章 总则第一条 为了规范范XXXXX（中中国）置置业有限限公司（以下简简称“集团公公司”）会计计核算制制度,根根据会会计法、企业会会计准则则及行业业会计制制度，结结合本公公司的具具体情况况，特制制定本制制度。第二条 集团公司司会计机机构设财务管管理中心心，在总总经理和和总会计计师的领领导下，开展具具体的财财务会计计工作，并对总总经
15、理、总会计计师负责责。各分分子公司司及关联联公司设设财务部部，在财财务部经经理和总总经理的的领导下下开展具具体工作作。分子子公司及及关联公公司财务务部的业业务受财财务管理理中心指指导。第三条 集团公司司、分子子公司及及关联公公司须配配备合格格的财务务会计人人员处理财务务会计工工作。第四条 财务会计计人员须须严格履履行会计计岗位职职责,遵遵守集团团公司的的各项规规章制度度。第五条 本制度适适用于集集团公司司、分子子公司及及关联公公司（以以下统称称各公司司）。第二章 中国会计计准则下下的主要要会计政政策第六条 本公司执执行的会会计及财财务制度度为会会计法、企企业会计计制度、施施工企业业会计制度度、
16、房地产产开发企企业会计计制度等。第七条 会计年度度自公历历月日起至至月月日日止。第八条 记账原则则和方法法是以权权责发生生制为原原则，实实行借贷贷记账法法。第九条 公司的会会计核算算以人民民币为记记账本位位币。第十条 公司合并并会计报报表按照照企业业会计制制度和和财政部部颁布的的合并并会计报报表暂行行规定编制。第十一条 公司的固固定资产产按直线线法计提提折旧。第十二条 存货按实实际成本本计价。出租开开发产品品按直线线法进行行摊销。第十三条 公司对应应收款项项按年末末余额的的5计提坏账账准备。第三章 美国公认认会计准准则下的的主要会会计政策策第十四条 对投资者者公布的的合并财财务报表表是按照照美
17、国公公认会计计准则(US GAAAP)编编制的。第十五条 列报及合合并的基基础：子子公司和和其他受受控实体体均从控控制权转转入集团团之日起起划入合合并范围围，从控控制权转转出集团团之日起起停止合合并。如如果集团团对某子子公司或或其他受受控实体体的控制制权有所所丧失，合并财财务报表表包括的的是集团团拥有控控制权当当年的经经营成果果。第十六条 会计估计计的使用用：按照照US GAAAP的要要求编制制财务报报表需要要管理层层使用会会计估计计和假设设。会计计估计被被使用，但并不不仅限于于以下方方面：机机器设备备可使用用年限的的选择、或有负负债的计计提、公公允价值值、收入入的确认认、税费费、预算算成本及
18、及其他类类似的费费用。第十七条 金融工具具的公允允价值：金融工工具的公公允价值值是金融融工具在在自愿的的双方之之间现时时交易的的价格。现金、受限现现金、应应收账款款、预收收账款、其他应应收款、应付账账款、其其他应付付款、应应收/付付股东/关联方方/员工工款、以以及银行行贷款的的账面价价值约等等于它们们的公允允价值。第十八条 外币折算算：会计计报表折折算成美美元时，资产和和负债项项目按照照期末的的汇率折折算，收收入和费费用项目目按照平平均汇率率折算，资本账账户按照照资本业业务发生生时的历历史汇率率折算。第十九条 在建房地地产及已已完工房房地产的的期末计计量：在在建房地地产及已已完工房房地产均均按
19、照成成本与公公允价值值孰低计计量。第二十条 收入的确确认：房房地产收收入按照照SFAAS NNo. 66“房地产产销售会会计”的要求求确认。一、对于于建造工工期在小小于或等等于122个月的的项目在在每个单单元销售售结束时时以交付付确认收收入，在在房产所所有权转转移给购购房者的的时候确确认收入入。只有有同时满满足以下下所有条条件时，才可以以确认销销售：a. 双方都受受合同条条款的约约束 b. 所有对对价均已已交换 c. 所有卖方方负责的的融资都都已做安安排d. 所有结束束销售前前的条件件都已实实现 e. 卖方在在实质上上已不再再对该财财产有所所有权 f. 与所有有权相关关的通常常的风险险和收益益
20、都已转转移给买买方。此外，买买方的初初始投资资和持续续投资都都足以完完成购买买此房产产的承诺诺。买方方的应收收款项，如果存存在，也也不会受受未来的的附属关关系的限限制。若不满足足以交付付确认收收入的任任何一个个条件，收到的的现金都都应确认认为预收收账款，而所有有的相关关成本仍仍应记录录在存货货中。二、对于于建造工工期大于于12个个月的项项目在满满足以下下几个条条件时，在每个个单元销销售结束束时按照照完工百百分比法法确认收收入。a. 工程已经经超越了了初始阶阶段b. 除非不能能交付，否则买买方不能能要求退退款c. 销售量已已经足够够确保整整个项目目不会被被归于租租赁房产产d. 售价可以以收集到到
21、e. 销售总收收入和总总成本能能可靠估估计如果以上上条件中中有一条条不满足足，收到到的款项项就应作作为预收收账款，直到满满足以上上所有条条件，或或者直到到销售完完成。第二十一条 长期投资资：若集集团能对对被投资资方施加加显著影影响，集集团用权权益法进进行会计计核算。投资以以成本计计量，包包括集团团应享有有的被投投资方的的净损益益的份额额，再减减去各项项减值损损失。集集团在合合并利润润表中确确认其享享有被投投资方净净利润的的份额。若集团团不能对对被投资资方施加加显著影影响，这这项投资资就被划划分为其其它长期期投资，并按照照成本法法核算。在被投投资方宣宣告分配配股利，并且集集团认为为这项股股利可收
22、收到的时时候，才才会确认认投资收收益。集集团定期期评估成成本法下下投资的的账面价价值，任任何投资资价值的的损失都都会被划划为投资资减值损损失。第二十二条 所得税：采用债债务法核核算所得得税第二十三条 广告费用用：按照照Staatemmentt off Poosittionn Noo. 993-77“广告费费的报告告”的规定定，广告告费用在在发生时时，或在在广告第第一次播播出时，就应费费用化。第二十四条 按照SFFAS No. 133“租赁会会计”的规定定，租赁赁在开始始之日就就应划分分为融资资租赁或或经营租租赁。对对于承租租人，满满足以下下任一个个条件，都应作作为融资资租赁核核算：a. 租赁合
23、同同到期时时，出租租物的所所有权将将转移给给承租人人b. 有折扣交交易选项项c. 租期占出出租物预预计剩余余使用寿寿命的775%以以上d. 最低租赁赁付款额额的现值值占出租租物公允允价值的的90%以上。融资租赁赁的计量量，就如如取得了了该项资资产一样样，在租租赁开始始之时就就有权利利与义务务的约束束。其他所有有的租赁赁都作为为经营租租赁核算算，经营营租赁下下的租金金在发生生时就费费用化。第二十五条 商誉及无无形资产产：商誉誉是收购购时投资资成本超超过可辨辨认净资资产公允允价值的的部分。SFAAS NNo. 1422 “商誉及及其他无无形资产产”要求至至少每年年在会计计报告单单位（营营业分部部或
24、者营营业分部部的下一一个级别别）层级级上对商商誉进行行减值测测试。商商誉减值值测试包包括两个个步骤。第一步步是将报报告单位位包括商商誉在内内的账面面价值和和公允价价值进行行比较。公允价价值通常常是由此此报告单单位预计计未来现现金流量量的折现现值确定定的。如如果账面面价值大大于公允允价值，商誉就就可能发发生了减减值。在在这种情情况下，公司就就进行商商誉减值值测试的的第二个个步骤，以确认认减值损损失。报报告单位位的公允允价值按按照与分分配购买买价相似似的方式式被分配配到其资资产和负负债中，以确认认报告单单位商誉誉的内含含公允价价值。商商誉的内内含公允允价值再再与商誉誉的账面面价值相相比较，如果公公
25、允价值值小于账账面价值值，公司司就应当当确认减减值损失失。无形资产产包括在在收购中中获得的的物业权权，按照照取得当当日的公公允价值值进行初初始确认认。物业权是是指向居居住型房房产的所所有者提提供长期期的物业业管理所所享有收收益的权权利。无无形资产产已初始始成本减减去累计计摊销后后的净额额列示。物业权权在合同同规定的的3年期期限内用用直线法法进行摊摊销。第二十六条 每股收益益：每股股收益按按照SFFAS No. 1228“每股收收益”的规定定计算。基本每每股收益益是用可可供分配配给普通通股股东东的净利利润除以以本期加加权平均均发行在在外的普普通股股股数而得得到的。稀释每每股收益益反映了了在行使使
26、某些合合同发行行普通股股或转换换普通股股的情况况下对每每股收益益可能的的稀释影影响。可可转换可可赎回优优先股转转换时发发行的普普通股既既包括在在基本每每股收益益的计算算中，也也包括在在稀释每每股收益益的计算算中，因因为它们们是参与与性证券券。或有有行权价价重设按按照与或或有发行行股票相相似的方方法核算算。如果果普通股股的等价价物具有有反稀释释的作用用，他们们将不被被包含在在稀释每每股收益益的计算算中。第二十七条 股票期权权激励：公司采采用SFFAS No. 1223(RR) “Shaare-Bassed Payymennt”。向员员工进行行的股权权激励时时，对发发放的期期权，如如受限股股票及股
27、股票期权权，应按按照授予予日该期期权的公公允价值值确认补补偿费用用，并在在一定的的受益期期内摊销销，收益益期一般般为行权权期。第四章 会计科目目的设置置第二十八条 置业类公公司执行行企业业会计准准则、企业业会计制制度及及房地地产开发发企业财财务制度度，并并根据具具体经营营特点选选用会计计科目。非置业业类公司司执行企业会会计准则则、企业会会计制度度及相相应行业业会计制制度。第二十九条 各公司财财务部在在具体账账务处理理中必须须正确使使用会计计科目，在实际际工作中中可根据据实际情情况增设设三级或或四级科科目，特特殊情况况经财务务管理中中心批准准后可增增设二级级科目。第五章 会计凭证证和账簿簿第三十
28、条 原始凭证证是记录录经济业业务、明明确经济济责任、具有法法律效力力的书面面证明。原始凭凭证的取取得必须须真实、有效、正确、完整。原始凭凭证的使使用应遵遵守以下下条款：（一） 从外公司司取得的的原始凭凭证必须须盖有填填制公司司印章；（二） 从个人取取得的原原始凭证证，必须须有其本本人的签签名或盖盖章；（三） 自制原始始凭证必必须有经经办人和和公司主主要领导导的签名名或盖章章；（四） 对外开出出的原始始凭证，必须加加盖公司司的印章章；（五） 凡填有大大写和小小写金额额的原始始凭证，大写和和小写金金额必须须相符；（六） 支付款项项的原始始凭证，必须有有收款公公司和收收款人的的收款证证明；（七） 一
29、式几联联的原始始凭证，只能以以一联作作为报销销凭证；（八） 一式几联联的发票票和收据据，必须须用双面面复写纸纸（发票票和收据据本身具具备复写写纸功能能的除外外）套写写，并连连续编号号。第三十一条 按规定应应该使用用电子发发票、税税控机打打发票或或定额发发票的必必须按其其规定办办理。第三十二条 记账凭证证是根据据原始凭凭证的经经济内容容确定会会计科目目填制的的记账依依据。记记账凭证证的使用用应遵守守以下条条款：（一） 会计人员员应根据据审核无无误的原原始凭证证填制记记账凭证证；（二） 填制记账账凭证时时，应当当对记账账凭证进进行连续续编号，一笔经经济业务务需要填填制两张张以上记记账凭证证的，可可
30、以采用用分数编编号法编编号；（三） 填制记账账凭证应应包括日日期、凭凭证编号号、经济济业务摘摘要、会会计科目目、金额额、所附附原始凭凭证张数数以及填填制人、稽核人人、记账账人、财财务负责责人等内内容；（四） 除结转损损益的记记账凭证证可以不不附原始始凭证外外，其他他记账凭凭证必须须附有原原始凭证证。如果果一张原原始凭证证涉及几几张记账账凭证，可以把把原始凭凭证附在在一张主主要的记记账凭证证后面，并在其其他记账账凭证注注明附有有该原始始凭证的的记账凭凭证的编编号或者者附原始始凭证复复印件；（五） 一张原始始凭证所所列支出出需要本本公司以以外的其其他公司司共同负负担的，应将其其他公司司负担的的部分
31、开开给对方方内部往往来通知知单并进进行结算算；（六） 内部往来来通知单单必须具具备通知知方和接接收方的的名称、通知方方的记账账凭证号号、通知知金额、业务内内容、附附件名称称和附件件复印件件等基本本内容；（七） 当年内发发现已登登账的凭凭证填写写错误时时，应调调整相关关科目；发现以以前年度度记账凭凭证有错错误的，损益类类的应当当通过“以前年年度损益益调整”科目用用蓝字更更正。第三十三条 根据公司司的具体体经营情情况，公公司设置置现金日日记账、银行存存款日记记账、总总分类账账、明细细分类账账、固定定资产卡卡片或固固定资产产台账、出租开开发产品品台账等等账册。第六章 资产资产是指指由以前前交易或或事
32、项形形成并由由公司拥拥有和控控制、预预期会给给公司带带来经济济利益、能以货货币计量量的各种种资源。公司资资产按流流动性分分为流动动资产、长期投投资、固固定资产产、无形形资产和和其他资资产。第一节 流动资产产第三十四条 流动资产产是指可可在一年年内或超超过一年年的一个个营业周周期内变变现或耗耗用的资资产，主主要包括括：货币币资金、短期投投资、应应收及预预付款项项、待摊摊费用、存货等等。第三十五条 货币资金金指公司司的库存存现金、银行存存款、在在途资金金等。第三十六条 短期投资资指能够够随时变变现并且且持有时时间不准准备超过过一年(含一年年)的投投资，包括股股票、债债券、基基金等。短期投投资的现现金股利利或利息息应于实实际收到到时冲减减投资的的账面价价值（已记入入“应收收股利或“应收收利息”科目的的现金股股利或利利息除外外）。公司司在期末末时对短短期投资资按成本本与市价价孰低计计量，对对市价低低于成本本的差额额，应计计提短期期投资跌跌价准备备。处置置短期投投资时，应将短短期投资资的账面面价值与与实际取取得价款款的差额额，作为为当期投投资损益益。短期投资资在取得得时，应应按照投投资成本本计量，并按以以下方法法确定：（一）以以现金