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1、常将有日思无日，莫待无时思有时。增广贤文海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。林则徐XXXX 二期楼盘调查报告 一、序言：1、调查目的：了解 XXXX 二期楼盘的整体情况，包括推出的主题、价格的动态走向、楼盘价格的楼层差、户型等，为我公司开发的项目的住宅定位提供参考。2、调查方法：现场勘查结合网上查询。3、调查时间：XXXX 年 X 月 X 日 4、调查对象：调查的项目楼盘为 XXXX 二期 5、调查地点：XX 市新星北路，涟水河畔，XX 二大桥东 6、调查内容：本次主要是对 XXXX 项目进行调查，如楼盘位置和面积、楼盘的周边环境和配套设施、楼盘的户型和功能、以及均价范围、销售情况等。二、
2、报告正文：（一）项目概述：该项目是由 XXXX 房地产开发有限公司开发建设，位于 XX 经济开发区，北靠涟滨中学，东临城市规划公园，南接涟水河，西隔城市干道新星北路，是 XX 区辐射两市一县（涟源市、冷水江市、新化县）的交通要道。项目地地理位置优越，同时也是商贸中心桥头堡，是通往东部新区的必经之地，属于北城核心处。（二）项目详细信息 1、项目类型：普通住宅,酒店式公寓,商铺（板楼，塔楼，叠拼，高层，毛坯）。2、建筑信息：二期占地 80 亩，总建筑面积 180000 平方米，共 8 栋楼，其中 1、2、3 栋为 11 层楼的板房，6、9 栋为 25 层住宅，5、7 栋为 27 层的住宅；二期配套
3、有五星级酒店（金潭大酒店），总建筑面积 32000 平方米，约提供 350间客房；众一国际街区商铺总建筑面积 20000 平方米。3、环境配套：（1）周边配套：项目傲踞城市主干道新星大道，东临规划中的城市生态公园，时刻与自然亲近；南邻400米涟水河沿江风光带，景色秀丽旖旎；西迎沃尔玛商业广场，咫尺内享城市资源。尊处城市中央，亲山、亲水、亲自然，地理位置得天独厚，自然景观一览无余。学校、银行、医院、沃尔玛购物广场、众一国际街区等一应俱全。（2）内部配套：会所、省级示范双语幼儿园、网球场、主题儿童乐园等；全国一级物业管理深圳城建物业，高档的物管服务，五星级智能化的安防系统；高绿化率、大园林空间、X
4、X 唯一高达1：1.1的车位配比，人车分流社区；社区休闲望江平台，休闲广场、架空层休闲区活动中心、健身广场。4、项目特色：优越的自然资源，双公园（XX 原生态纯天然龙眼公园、氐星公园）；XX 独一无二的水资源，私享清澈宽阔的涟水河及风光带。居高临下，视野开阔没遮挡，俯瞰整条宽广秀丽的涟水河。城市中的别墅级豪宅社区，顶级的配套（五星级标天行健，君子以自强不息。地势坤，君子以厚德载物。易经大丈夫处世，不能立功建业，几与草木同腐乎？罗贯中准酒店公寓、健身会所、省级示范双语幼儿园、网球场、主题儿童乐园等）。唯一一个被双公园（龙眼公园、氐星广场）环抱的项目。5、项目销售策略、价格及进度：XXXX 二期项
5、目于 4 月 21 日先对 8 号栋（29 层）进行开盘，推出 196 套房源（楼层平面图及户型图附后）。8 号栋预计明年年底交房，现可以到现场看房，已盖至 17 层。开盘前已发售会员卡，先期办会员 100 元抵 5000 元，后发售 VIP-2 万抵 3万，累计 VIP 冲抵 15000 元。如客户二期未实际购房，购买的 VIP 卡可全额退款；开盘当日预定了 132 套，还剩 64 套，未冲抵单价在 3300-4300 之间，冲抵单价在 3200-4100 之间，冲抵单价约为 40-80 元/；开盘当日 VIP 卡签约按揭享受冲抵后 97 折优惠，一次性付款享受冲抵后 95 折优惠。据工作人
6、员介绍 XXXX 二期共计 600 套房左右，现在已经发售了 600 多张 VIP 卡，开发商根据先期发售VIP 的情况来确定后续开盘楼栋。开盘当日消费人群以30-45岁之间的中年家庭用户为主流，其中部分是在一期没有买到住宅的客户，此类客户多为改善型住房消费，因此偏向于 130-140的三房。因楼层价差16层以下的销售情况较好，但因东西面景观价差过大，导致大户型的景观房销售情况不是很理想。楼盘均价 3800-3900 元/01 户型（137.8）2901 房 4328 元/可见沿江风光带 楼层差价 20-50 元/02 户型（137.8）2904 房 3908 元/备注：8 号栋以 14、15
7、 层为标准层，存在楼层价差及东西面景观价差；因 01 户型可见沿江风光带，2901 与 2904 价格相差 420 元/；02 户型和 03 户型东西之间也存在价差，03 户型可见沿江风光带和小区中庭景观，以同一楼层同一面积 202 和 203 相比，差价为 160 元/。XXXX 二期 8 号栋销售情况统计 两房户型 三房户型 备 注 户型面积 5号84.56 6号85.32 1号137.8 2号 146.85 3号146.85 4号 137.8 7号 8 号栋总计 196 套，截至 4 月27 日，已销售 147 套剩余 48 套。从户型位置上看，01、03 户型为景观房，在价格上比其它户
8、型高出160-420元/不等，还剩余21套，约占大户型剩余总量的 72%共计数量 56套 占住宅总量的28.6%140套 占住宅总量的71.4%共计售出 37套 占住宅总量的18.9%111套 占住宅总量的56.6%剩余数量 19套 占住宅总量的9.7%29套 占住宅总量的14.8%剩余情况 16层以下（含16层）4套，16层以上15套 16层以下5套，16层以上24套 三房户型数量比两房多84套，剩余房量比两房多 10 套，总体上三房销售优于两房，可能与目标客丈夫志四方，有事先悬弧，焉能钧三江，终年守菰蒲。顾炎武志不强者智不达，言不信者行不果。墨翟 XXXX 二期 8 号栋剩余户型统计明细
9、户型及面积 剩余数量 剩 余 房 号 01 户型（137.8）11 套 1401、1801、2101、2201、2301、2401、2501、2601、2701、2801、2901 02 户型（146.85）2 套 302、2902 03 户型（146.85）10 套 403、503、703、2303、2403、2503、2603、2703、2803、2903 04 户型（137.8）6 套 2404、2504、2604、2704、2804、2904 05 户型（84.56）11 套 1305、1405、1605、1705、1805、1905、2405、2505、2705、2805、2905
10、06 户型（85.32）8 套 306、2206、2306、2406、2506、2606、2806、2906 07 户型 全部卖完 三、小结：XXXX 二期 8 号栋在上周开盘中取得销售佳绩，与项目本身所具有的高品质以及其公司因应 XX 市场形势制定的户型需求（以大户型为主导）分不开。改善型需求在 XX 房地产市场中开始释放力量。XXXX 二期其针对的多是消费能力比较强的客户，现在开盘的 8 号栋的户型面积在整个户型中算是比较小的，据售楼人员透露，二期还会有 177-200 的板房和复式楼（1、2、3 号栋，每栋 11 层），如此大面积的户型对普通的工薪阶层压力还是比较大的，同时有消费能力的客户一般会选择三房或三房以上的户型。据销售人员介绍，来此买房的客户主要是看中该小区的物业和绿化等设施，二期住宅车位配比达到 1:1.1，基本上能够满足每户家庭的车位需求。尽管在限购令等政策的压力下，但 XX 的房地产市场发展受波动不大，人们的购房欲望没有明显地下降。政府近几年出台政策来控制、把握房地产宏观市场，明显会压制某些企业，但是仍不能阻碍一些有实力的房地产公司的发展。户定位有关。