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1、第七章 资源税法和土地增值税法本章考情分析本章在2013年教材中合并包含了资源税法和土地增值税法。在最近3年的考试中，资源税的平均分值为2分，土地增值税平均分值为8分。均可以命制各种题型。2013年教材的主要变化1.将上一年教材的第七章和第八章合并成为一章；2.增加资源税基本原理的内容；3.增加土地增值税基本原理的内容。第一节 资源税纳税义务人、税目与税率资源税是对在我国从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人课征的一种税。属于对自然资源占用课税的范畴。作用：（1）促进企业之间开展平等竞争。（2）促进对自然资源的合理开发利用。（3）为国家筹集财政资金。一、纳税义务人在中华人民共和国领域及管辖海域
2、从事应税矿产品开采和生产盐（以下称开采或者生产应税产品）的单位和个人，为资源税的纳税人。【归纳】关于资源税纳税人的四点理解：1.开采地点进口不征、出口不退2.纳税人范围广泛3.应税与非应税4.有扣缴义务人的规定（含个体户）【例题1多选题】下列各项中，属于资源税纳税人的有（ ）。（2005年）A.开采原煤的国有企业B.进口铁矿石的私营企业C.开采石灰石的个体经营者D.开采天然原油的外商投资企业【答案】ACD【例题2多选题】下列收购未税矿产品的单位能够成为资源税扣缴义务人的有（ ）。A.收购未税矿石的独立矿山B.收购未税矿石的个体经营者C.收购未税矿石的联合企业D.收购未税矿石的冶炼厂【答案】AB
3、CD二、税目、税率（一）税目资源税的征税范围分为原油、天然气、盐、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、煤炭、其他非金属矿原矿共七大类。征税范围不包括的范围矿产品原油（天然原油）人造石油天然气（专门开采或与原油同时开采的天然气）煤矿生产的天然气和煤层瓦斯煤炭（原煤，含焦煤和其他煤炭）洗煤、选煤和其他煤炭制品其他非金属矿原矿一般在税目税率表上列举了名称黑色金属矿原矿有色金属矿原矿盐固体盐（海盐原盐、湖盐原盐和井矿盐）液体盐（俗称卤水）【提示】对伴采矿产品和开采未列举名称矿产品的征税规则：1.纳税人在开采主矿的过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按照主矿产品或视同主矿产品税目征收资源
4、税。2.虽然属于资源税的范围，但未列举名称的其他非金属矿原矿和其他有色金属矿原矿，省、自治区、直辖市政府有权决定开征或缓征，并报财政部和国家税务总局备案。【例题1单选题】下列各项中，属于资源税征收范围的有（ ）。A.人造原油 B.煤矿生产的天然气 C.洗煤、选煤 D.液体盐 【答案】D【例题2多选题】下列各项中，应征收资源税的有（ ）。（2009年原制度）A.进口的天然气B.专门开采的天然气C.煤矿生产的天然气D.与原油同时开采的天然气【答案】BD（二）税率资源税的应纳税额，按照从价定率或者从量定额的办法，实施“级差调节”的原则。资源税七个税目中，原油、天然气采用比例税率；煤炭、其他非金属矿原
5、矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、盐采用定额税率。三 、扣缴义务人1.独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额、税率标准。2.其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定的应税产品税额、税率标准。第二节 资源税计税依据与应纳税额的计算一、计税依据（一）从价定率征收的计税依据从价定率计算资源税的销售额，包括纳税人销售应税产品向购买方收取的全部价款和价外费用，但不包括收取的增值税销项税额。（二）从量定额征收的计税依据以销售数量为计税依据。1.销售数量包括纳税人开采或者生产应税产品的实际销售数量和视同销售的自用数量。2.纳税人不能准确提供应税产品销售数量或移送使用数量的，以应
6、税产品的产量或主管税务机关确定的折算比，换算成的数量为课税数量。3.对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭，可按加工产品的综合回收率，将加工产品实际销量和自用量折算成原煤数量，以此作为课税数量。综合回收率=加工产品产出量耗用原煤数量原煤课税数量=加工产品实际销量和自用量综合回收率（%）4.金属和非金属矿产品原矿，因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量，以此作为课税数量。选矿比=精矿数量耗用原矿数量原矿课税数量=精矿数量选矿比（%）【例题1单选题】某铅锌矿2008年销售铅锌矿原矿80000吨，另外移送入选精矿30000吨，选矿比为30%，当地适用的单位税
7、额为2元/吨，该矿当年应缴纳资源税（ ）。（2009年原制度）A.16万元 B.25.2万元 C.22万元 D.36万元【答案】D【解析】（80000+30000/30%）2=（元）=36（万元）。【例题2】某铜矿企业2013年5月开采铜矿原矿50000吨，对外直接销售30000吨，部分原矿入选的精矿5000吨，选矿比1：2.2，铜矿税额每吨1.3元。计算该企业应纳资源税为多少？【答案】这里用的是非百分比形式的选矿比，体现1吨精矿由多少吨原矿选出。应纳资源税=（30000+50002.2）1.3=410001.3=53300（元）。5.纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的
8、固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。【例题单选题】某产盐企业，2011年5月份以外购液体盐3000吨加工成固体盐600吨，以自产液体盐5000吨加工成固体盐1000吨，当月销售固体盐1500吨，取得销售收入300万元。已知液体盐每吨单位税额5元、固体盐每吨单位税额40元，该产盐企业5月份应缴纳资源税( )。（2011年）A.20000元 B.35000元 C.45000元 D.60000元【答案】C【解析】应缴纳资源税=150040-30005=45000（元）。6.凡同时开采多种资源产品的要分别核算，不能准确划分不同资源产品课税
9、数量的，从高适用税率。【例题计算题】某矿山开采企业开采锌矿石和锰矿石。2012年7月开采锌矿石400万吨、锰矿石15万吨。本月移送锰矿入选锰精矿40万吨并全部销售，选矿比为20；销售锌锰矿石原矿300万吨，锌矿石和锰矿石销售时未分别核算。该矿山2012年7月应缴纳资源税是多少万元。（该矿山资源税单位税额：锌矿10元/吨，锰矿2元/吨）【解析】应纳资源税=30010+40202=3400（万元）。二、应纳税额的计算（一）从价定率的税额计算应纳税额=销售额适用税率（二）从量定额的税额计算应纳税额=课税数量适用的单位税额代扣代缴税额=收购的未税矿产品数量适用的单位税额【提示】1.在税额计算过程中还要
10、注意有无减征、免征规定。2.资源税具有单一环节一次课征的特点，只在开采后出厂销售或移送自用环节纳税。3.要关注资源税与增值税、所得税的关系。第三节 资源税税收优惠和征收管理一、减税、免税项目P174-175【例题1多选题】下列各项关于资源税减免税规定的表述中，正确的有( )。（2011年）A.对出口的应税产品免征资源税B.对进口的应税产品不征收资源税C.开采原油过程中用于修井的原油免征资源税D.开采应税产品过程中因自然灾害有重大损失的可由省级政府减征资源税【答案】BCD【例题2计算题】某油田原油价格每吨6000元（不含增值税，下同），天然气每立方米2元。2012年12月，该企业生产原油25万吨
11、，当月销售20万吨，加热、修井用2万吨，将3万吨原油赠送给协作单位；开采天然气700万立方米，当月销售600万立方米，待售100万立方米，原油、天然气的税率均为5%，该油田2012年12月应纳资源税多少万元。【答案】油田2012年12月应纳资源税=（20+3）60005%+60025%=6900+60=6960（万元）。二、资源税进口不征、出口不退三、纳税义务发生时间（了解，能力等级1）（一）纳税人销售自产应税产品的纳税义务发生时间1.纳税人采用分期收款结算方式的，为销售合同规定的收款日期当天；2.采取预收货款结算方式的，为发出应税产品的当天；3.采取其他结算方式的，为收讫销货款或者取得索取销
12、货款凭据的当天。（二）纳税人自产自用应税产品的纳税义务发生时间，为移送使用应税产品的当天。（三）扣缴义务人扣缴税款义务发生时间，为支付货款的当天。【例题计算题】2013年5月某盐场发生下列业务：生产液体盐58万吨，当月销售43万吨；以外购的液体盐10万吨用于生产固体盐7万吨，全部对外销售；以自产的液体盐5万吨加工生产固体盐3.6万吨，当月全部对外销售，合同规定，货款分3个月等额收回，本月实际收到1/4的货款。该盐场资源税适用税额：自产液体盐3元/吨，固体盐25元/吨，外购液体盐5元/吨。2013年5月该企业应纳资源税是多少万元。【答案及解析】该企业应纳资源税=433+（725-510）+3.6
13、251/3=284（万元）。四、纳税期限五、纳税地点【归纳】一般规定：开采地、收购地。【例题1单选题】甲县某独立矿山2009年7月份开采铜矿石原矿3万吨，当月还到乙县收购未税铜矿石原矿5万吨并运回甲县，上述矿石的80已在当月销售。假定甲县铜矿石原矿单位税额每吨5元，则该独立矿山7月份应向甲县税务机关缴纳的资源税为( )。（2009年）A.12万元 B.15万元C.32万元 D.40万元【答案】A【解析】应纳税额=380512（万元）。【例题2单选题】2012年初，某省甲铜矿兼并了邻省乙铜矿，并将其作为下属非独立核算生产单位。11月，甲铜矿共计销售精矿10万吨，其中60%为乙铜矿移送，选矿比为2
14、0%，已知铜矿原矿单位税额10元/吨。甲铜矿当月在本省应缴纳资源税（ ）。A.40万元 B.100万元C.200万元 D.500万元【答案】C【解析】甲铜矿当月在本省应纳的资源税=10（1-60%）20%10=200（万元）。【例题3计算题】某省一独立核算的煤炭企业，下属一生产单位在外省。2012年该企业开采原煤340万吨（其中含省外生产单位开采的60万吨），当年销售原煤300万吨（其中含省外生产单位开采的50万吨）。已知原煤每吨单位税额4元，2012年该企业在本省缴纳的资源税为多少万元。【答案及解析】2012年该企业在本省缴纳的资源税=（300-50）4=1000（万元）。【资源税小结】资源
15、税法的主要考点包括：资源税的征税范围；计税依据的确定；税额计算；税收优惠；资源税的纳税义务发生时间和纳税地点。 资源税进口不征、出口不退。这点与城建税的规则一样。复习时要注意资源税与增值税的关系。缴纳资源税的原煤、原矿除天然气用13%税率之外，在征收增值税时适用17%的基本税率。资源改变原始状态之后生产的居民用煤炭制品、食用盐，在计算增值税时也用13%的低税率。第四节 土地增值税纳税义务人与征税范围土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。其作用在于：（1）加强国家对房地产开发和房地产交易的调控；（2）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取
16、暴利的行为；（3）增加国家财政收入为经济建设积累资金。一、纳税义务人(了解)土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。二、征税范围（掌握）（一）基本征税范围土地增值税的基本征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（3）存量房地产买卖。【提示】1.土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易； 2.土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”两个关键特征。（二）具体情况的判定（掌握）具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。下面将经常出现的房地产若干具体情况
17、的征免问题汇总归纳如下： 属于土地增值税的征税范围的情况（应征） （1）转让国有土地使用权（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让（3）存量房地产买卖（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）（6）投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资（7）投资联营后将投入的房地产再转让的（8）合作建房建成后转让的不属于土地增值税的征税范围的情况（不征） （1）房地产继承（无收入）（2）房地产赠与（对象有限定，无收入）（3）房地产出租（权属未变）（4）房地产抵押期内（权属未变）（5）房地产的代建房行为（权属未变）（6）房地产评估增值免征土地增值税的情
18、况（免征或暂免征收） （1）个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）与房地产开发企业无关的投资联营，将房地产转让到被投资企业（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中（5）因国家建设需要依法征用收回的房地产（6）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（7）企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的【例题1单选题】下列各项中，应当征收土地增值税的是（ ）。（2006年）A.公司与公司之间互换房产B.房地产开发公司为客户代建房产C.兼并企业从被兼并企业取得房产D.双方合作建房后按比例
19、分配自用房产【答案】A【例题2单选题】根据土地增值税征税范围的规定,下列行为应当征收土地增值税的是（ ）。A.父母的房产由子女继承的B.双方合作建房后按比例分配自用房产C.房产所有人将房屋产权赠与承担直接赡养义务人的D.以房产抵押贷款期满后将房屋产权转让给贷款方的【答案】D第五节 土地增值税税率、应税收入与扣除项目（掌握）一、税率土地增值税采用四级超率累进税率。 【建议】记忆土地增值税的税率表。二、应税收入的确定（熟悉）纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。 非货币收入要折合货币金额计入收入总额。三、扣除项目的
20、确定（重要）（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。（P186-8）（二）房地产开发成本（适用新建房转让）包括土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（三）房地产开发费用（适用新建房转让）1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用=利息+（一）+（二）5%以内上述利息超过国家上
21、浮标准；超标利息及罚息不得扣除。2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金的无利息支出的情况）允许扣除的房地产开发费用=（一）+（二）10%以内3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。【例题计算题】某企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本为6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明且可以合理分摊），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明且可以合理分摊利息支出的，其他房地产开发费用的计算扣
22、除比例为5%。【答案】该企业允许扣除的房地产开发费用为（400-100）+（1000+6000）5%=650（万元）。（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。【例题单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的税金是（ ）。（2005年）A.营业税，印花税B.房产税,城市维护建设税C.营业税,城市维护建设税D.印花税,城市维护建设税【答案】C（五）财政部规定的其他扣除项目（适用从事房地产开发的新建房转让）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20%【提示】1.
23、此项加计扣除仅对从事房地产开发的纳税人有效，非房地产开发的纳税人不享受此项政策；2.取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。【例题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付金额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定，计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；与转让该商品房有关的税金为200万元（不含印花税）。【答案】计算转让该商品房项目缴纳的土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额为10000（10%+20%）=3000（万元）。（六）旧房及建筑物的评
24、估价格（适用存量房地产转让）由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。评估价格=重置成本价成新度折扣率例如，某企业转让一幢使用过多年的办公楼，经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新度折扣率为70%，则评估价格=1200070%=8400（万元）。纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年
25、。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据税收征管法第35条的规定，实行核定征收。【例题】2013年3月，某非房地产开发企业转让一处2009年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时缴纳契税9万元（能提供完税凭证），转让时缴纳营业税、城建税、教育费附加5.5万元，缴纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认。【答案】则计算该房产的土地增值税时可扣除的金额是: 300（1+5%4）+
26、9+5.5+0.2=374.7（万元）。【关于土地增值税扣除项目的归纳】（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房地产转让和存量房地产转让）（二）房地产开发成本（适用新建房地产转让）（三）房地产开发费用（适用新建房地产转让）（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房地产转让和存量房地产转让）（五）财政部规定的其他扣除项目（适用房地产开发企业转让新建房）（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）房地产开发企业转让新房可扣除的项目：（一）取得土地使用权所支付的金额（二）房地产开发成本（三）房地产开发费用利息（不包括加息、罚息）+（一）+（二）5%以内或（一）+（二）10%以内（四）与转让房
27、地产有关的税金营业税；城建税和教育费附加（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）：（一）+（二）20%非房地产开发企业转让新房可扣除的项目：（一）取得土地使用权所支付的金额（二）房地产开发成本（三）房地产开发费用利息（不包括加息、罚息）+（一）+（二）5%以内或（一）+（二）10%以内（四）与转让房地产有关的税金营业税；印花税；城建税和教育费附加各类企业转让存量房可扣除的项目：（一）取得土地使用权所支付的金额（四）与转让房地产有关的税金营业税；印花税；城建税和教育费附加；不能取得评估价格而需按发票所载金额加计扣除时，可单独扣除原买房时的契税（需提供契税完税凭证）。（六）房屋及建筑物的评估价格
28、评估价格=重置成本价成新度折扣率不能取得评估价格的，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。各类企业转让未经开发的土地：（一）取得土地使用权所支付的金额（四）转让环节的税金【例题多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让存量房，在计算其土地增值税增值额时均能扣除的项目有（ ）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.与转让房地产有关的税金D.旧房及建筑物的评估价格【答案】AC一个教材之外的考点：纳税人转让旧房及建筑物时，因纳税需要对房地产进行评估所支付的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额，但是因纳税人隐瞒、虚报成交价格等被按照评估价格计税时发生的评估费不允许
29、在计算土地增值税时扣除。【例题1多选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（ ）。（2009年原制度）A.旧房产的评估价格B.支付评估机构的费用C.建造旧房产的重置成本D.转让环节缴纳的各种税费【答案】ABD【例题2单选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（ ）。A.房屋的净值B.建造旧房产的重置成本C.房屋开发费用D.转让环节缴纳的各种税费【答案】D第六节 土地增值税应纳税额的计算一、增值额的确定（一）通过收入减除扣除项目求得（二）关于评估价格的使用纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；（2）提供的扣除项
30、目不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。【提示】1.房地产评估价格是由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。不是由税务机关进行评估。2.税务机关可根据评估价格确定房地产转让收入。3.税务机关可根据评估价格确定扣除项目金额。【例题单选题】按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（ ）。（2001年）A.税务部门估定的价格扣除B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除C.房地产评估价格扣除D.房地产原值减除30%后的余值扣除【答案】C二、应纳税额的计算方法（一）计算土地增值税的步骤和公式第一步
31、，计算收入总额第二步，计算扣除项目金额第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定适用税率的档次和速算扣除系数第五步，套用公式计算税额。公式为：应纳税额=增值额税率-扣除项目金额速算扣除系数（二）土地增值税计算的命题规律关于土地增值税的计算的命题，已经经历了从传统“步骤型”到“配比型”的变化。【例题1步骤型计算】某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率7%,教育费附加征收率为3%，印花税税率为0
32、.5）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。（1997年）【答案及解析】（1）确定转让房地产的收入15000万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额：取得土地使用权所支付的金额为3000万元房地产开发成本为4000万元房地产开发费用为：（3000+4000）10%=700（万元）与转让房地产有关的税
33、金为:150005%+150005%（7%+3%）=825（万元）从事房地产开发的加计扣除为：（3000+4000）20%=1400（万元）转让房地产的扣除项目金额为：3000+4000+700+825+1400=9925（万元）（3）计算转让房地产的增值额:15000-9925=5075（万元）（4）计算增值额与扣除项目金额的比率:50759925100%51%（5）计算应纳土地增值税税额：第一种计算方法：应纳土地增值税税额=992550%30%+（5075-992550%）40%=1533.75（万元）第二种计算方法：应纳土地增值税=507540%-99255%=1533.75（万元）。【
34、例题2步骤型计算】李某系某市居民，于2005年2月以50万元购得一临街商铺，同时支付相关税费l万元，购置后一直对外出租。2008年5月，将临街商铺改租为卖，以80万元转让给他人，签订产权转移书据，经相关评估机构评定，房屋的重置成本价为70万元，成新度折扣率为80%。要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（2009年原制度）（1）李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。（2）李某转让商铺应缴纳的印花税。（3）李某转让商铺应缴纳的土地增值税。（4）【答案及解析】（1）应缴纳的营业税、城建税和教育费附加=（80-50）5%（1+7%+3%）=1.65（万元）（2）应
35、缴纳的印花税=800.05%=0.04（万元）（3）可扣除项目=7080%+1.65+0.04=57.69（万元）增值额=80-57.69=22.31（万元）增值率=22.31/57.69100%=38.67%50%应缴纳的土地增值税=22.3130%=6.69（万元）（4）【配比型项目配比计算方法归纳】在纷繁成本费用项目条件中，只有已售（含视同销售、产权属于全体业主所有、无偿移交政府）房地产的地价成本和建造成本可扣除；未开发以及已开发未售的地价成本和建造成本不可扣除。【例题配比型计算】某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使
36、用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%（其余30%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期银行贷款利率且能够合理分摊并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4月6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。（说明：该公司适用的城市维护
37、建设税税率为7%：教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；其他开发费用扣除比例为5%）（2010年）要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（1）计算该房地产开发公司2010年46月共计应缴纳的营业税。（2）计算该房地产开发公司2010年46月共计应缴纳的城建税和教育费附加。（3）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本。（4）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本。（5）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用。（6）计算该房地产开发公司销售写字楼土地增值税的增值额。（7）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。【答案及解析
38、】（1）46月应缴纳的营业税=605%+140005%=3+700=703（万元）（2）46月应缴纳的城建税和教育费附加=3（7%+3%）+700（7%+3%）=0.3+70=70.3（万元）（3）应扣除的土地成本：应缴纳的契税=60003%=180（万元）应扣除的土地成本=（6000+180）70%80%=3460.8（万元）（4）应扣除的开发成本=580080%=4640（万元）（5）应扣除的开发费用=30080%+（3460.8+4640）5%=240+405.04=645.04（万元）（6）该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税的增值额=14000-700+70+3460.8+46
39、40+645.04+（3460.8+4640）20%=14000-11136=2864（万元）（7）该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税增值率=2864/11136100%=25.72%销售写字楼应缴纳的土地增值税=286430%-111360=859.2（万元）。三、房地产开发企业土地增值税清算（一）清算单位（1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（二）清算条件1.纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整
40、体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。【例题1单选题】对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（ ）。（2010年） A.规划申报项目 B.审批备案项目 C.商业推广项目 D.设计建筑项目【答案】B【例题
41、2多选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ ）。（2009年）A.直接转让土地使用权的B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的【答案】ABC（三）非直接销售和自用房地产的收入确定1.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。2.房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价
42、格或评估价值确定。3.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（四）扣除项目规定1.可据实扣除的项目（1）开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（2）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修
43、费用可以计入房地产开发成本。（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。（4）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。（5）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（6）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。【例题多选题】清算土地增值税时，房地
44、产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是（ ）。（2009年）A.建成后开发企业转为自用的B.建成后开发企业用于出租的C.建成后直接赠与其他企业的D.建成后产权属于全体业主的【答案】CD2.可核定扣除项目前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，按照教材P185-（四）2.的规定处理。3.不可扣除的项目（1）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（2）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。（3）竣工后，建筑安
45、装施工企业就质量保证金对房地产开发企业未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。（4）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。（七）土地增值税的核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 核定的征收率为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。（八）清算后再转让房地产在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积（九）清算后应补税与滞纳金纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关