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1、税法1第一节纳税义务人与税目、税率资源税是对在中华人民共和国领域及管辖海域从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人课征的一种税。一、纳税人资源税的纳税义务人是指在中华人民共和国领域及管辖海域开采应税资源的矿产品或者生产盐的单位和个人。注意：1.开采地点进口不征、出口不退 2.纳税人范围广泛【提示】2011年11月1日，中外合作开采石油、天然气的企业缴纳资源税，不再缴纳矿区使用费（新变化）。3.应税与非应税 4.有扣缴义务人的规定（含个体户）。第七章资源税法和土地增值税法Prepared by shuji yan税法2二、税目（一）税目（征税范围）：目前只有7大类，它们是：Prepared by
2、shuji yan税法3（二）其他需要说明的问题：1.纳税人在开采主矿产品的过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税。伴生矿（除主矿种以外，其他可供工业利用的成分）不征（不单独征）伴选矿（以精矿形式伴选出的副产品）不征 岩金矿不征（但尾矿与原矿划分不清，仍缴纳资源税）2.未列举名称的其他非金属矿原矿和其他有色金属矿原矿，由省、自治区、直辖市人民政府决定征收或暂缓征收资源税，并报财政部和国家税务总局备案。Prepared by shuji yan税法4三、税率自2011年11月1日起，原油和天然气由从量定额改为从价定率征收资源税。自此，资源税
3、采取从价定率或者从量定额的办法计征。Prepared by shuji yan税法5四、扣缴义务人收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人：1.目前资源税代扣代缴的适用范围是指收购的除原油、天然气、煤炭以外的资源税未税矿产品。2.代扣代缴资源税适用的单位税额规定如下:（1）独立矿山、联合企业收购与本单位矿种相同的未税矿产品，按照本单位相同矿种应税产品的单位税额，依据收购数量代扣代缴资源税。（2）独立矿山、联合企业收购与本单位矿种不同的未税矿产品，以及其他收购单位收购的未税矿产品，按照收购地相应矿种规定的单位税额，依据收购数量代扣代缴资源税。（3）收购地没有相同品种矿产品的，按收购地主管税务机关
4、核定的单位税额，依据收购数量代扣代缴资源税。（4）其他收购单位收购未税矿产品，按主管税务机关核定的税额（率），依据收购数量代扣代缴资源税。3.补充：扣缴义务人代扣代缴税款，其纳税义务发生时间为支付首笔货款或首次开具支付货款凭据的当天。4.补充：扣缴义务人代扣代缴的资源税，应当向收购地主管税务机关缴纳。扣缴义务人代扣代缴资源税应纳税额的计算公式为：代扣代缴税额收购的未税矿产品数量适用的单位税额Prepared by shuji yan税法6第二节计税依据与应纳税额的计算一、计税依据（一）从价定率征收的计税依据销售额销售额为纳税人销售应税产品（原油、天然气、煤炭）向购买方收取的全部价款和价外费用但
5、不包括收取的增值税销项税额。（二）从量定额征收的计税依据销售数量1.基本规定：销售数量包括纳税人开采或者生产应税产品的实际销售数量和视同销售的自用数量。Prepared by shuji yan税法7 2.纳税人不能准确提供应税产品销售数量的，以应税产品的产量或者主管税务机关确定的折算比换算成的数量为计征资源税的销售数量。3.纳税人在资源税纳税申报时，除财政部、国家税务总局另有规定外，应当将其应税和减免税项目分别计算和报送。4.对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭：按加工产品的综合回收率还原成原煤数量。5.金属和非金属矿产品原矿：因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选
6、矿比折算成原矿数量，以此作为课税数量，其计算公式为：Prepared by shuji yan税法8【多选题】某铜矿2010年9月销售铜精矿4000吨（选矿比为1:5），每吨不含税售价1500元，当地铜矿石资源税每吨1.2元，应纳资源税和增值税税额为（）A.资源税1.68万元B.资源税2.4万元C.增值税78万元D.增值税102万元正确答案BD答案解析应纳资源税400051.224000（元）应纳增值税1500400017%1020000（元）Prepared by shuji yan税法96.纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐
7、加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。【单选题】某产盐企业，2011年5月份以外购液体盐3000吨加工成固体盐600吨，以自产液体盐5000吨加工成固体盐1000吨，当月销售固体盐1500吨，取得销售收入300万元，已知液体盐每吨单位税额5元、固体盐每吨单位税额40元，该产盐企业5月份应缴纳资源税（）。A.20000元 B.35000元 C.45000元 D.60000元正确答案C答案解析纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。应纳资源税1500403000
8、545000（元）Prepared by shuji yan税法10煤炭资源税计征：财政部 国家税务总局关于实施煤炭资源税改革的通知财税201472号，自2014-12-1起。一、计征方法：应纳税额应税煤炭（不含增值税）销售额适用税率 应税煤炭，包括原煤、以未税原煤加工的洗选煤。二、应税煤炭销售额 1.纳税人开采原煤直接对外销售的原煤应纳税额=原煤销售额适用税率销售额不含从坑口到车站、码头等的运输费用。2.纳税人将开采的原煤自用于连续生产洗选煤的，在原煤移送使用环节不缴纳资源税；自用于其他方面的，视同销售原煤计算缴纳资源税。Prepared by shuji yan税法1 13.纳税人将其开采
9、的原煤加工为洗选煤（1）洗选煤对外销售洗选煤应纳税额=洗选煤销售额折算率税率洗选煤销售额包括洗选副产品的销售额，不包括洗选煤从洗选煤厂到车站、码头等的运输费用。（2）洗选煤自用的：视同销售洗选煤缴纳资源税。【例】某煤矿企业（增值税一般纳税人），2015年4月向某电厂销售优质原煤3000吨，开具增值税专用发票注明不含税价款36万元，支付从坑口到车站的运输费用2万元；向某煤场销售选煤，开具增值税普通发票列明销售额7.6万元。该煤矿资源税税率为5%，选煤折算率为92%。答案解析当月应纳资源税=365%+7.6（1+17%）92%5%=2.10（万元）。Prepared by shuji yan税法1
10、2注意问题：（1）以初级矿产品作为课税数量。（2）与增值税之间的关系：应税矿产品也要交增值税，按价格交；资源税（只对初级矿产品），大部分矿产品按数量交。两税区别：征税范围不同；环节不同；和价格的关系不同；计税方法不同。Prepared by shuji yan税法13第三节税收优惠和征收管理 一、减免税项目（一）开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税。（二）纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然灾害等原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或者免税。（三）铁矿石资源减按80%征收资源税。（新增）（四）尾矿再利用的，不再征收资源税。（新增）（五）从2007年1
11、月1日起，对地面抽采煤矿瓦斯暂不征收资源税。（六）自2010年6月1日起，纳税人在新疆开采的原油、天然气，自用于连续生产原油、天然气的，不缴纳资源税；自用于其他方面的，视同销售，依照规定计算缴纳资源税。三类减免税项目：1.油田范围内运输稠油过程中用于加热的原油、天然气，免征资源税。2.稠油、高凝油和高含硫天然气资源税减征40%。3.三次采油资源税减征30%。（七）对衰竭期煤矿开采的煤炭，资源税减征30%。（八）对充填开采置换出来的煤炭，资源税减征50%。纳税人开采的煤炭，同时符合上述减税情形的，纳税人只能选择其中一项执行，不能叠加适用。Prepared by shuji yan税法14【例】某
12、油田原油价格每吨6000元（不含增值税，下同），天然气每立方米2元。2013年12月，该企业生产原油25万吨，当月销售20万吨，加热、修井用2万吨，将3万吨原油赠送给协作单位；开采天然气700万立方米，当月销售600万立方米，待售100万立方米，原油、天然气的税率均为5%，该油田2013年12月应纳资源税多少万元。该油田2013年12月应纳资源税=（20+3）60005%+60025%=6900+60=6960（万元）。【例】某铁矿5月销售铁矿石原矿50000吨，另外销售移送入选的精矿24000吨，选矿比为60%，当地适用的单位税额为2元/吨，该矿应缴纳资源税多少万元。该矿应缴纳资源税=（50
13、00024000/60%）280%=90000280%=144000（万元）。Prepared by shuji yan税法15二、资源税进口不征，出口不退三、纳税义务发生时间（一）纳税人销售自产应税产品的纳税义务发生时间1.纳税人采用分期收款结算方式的，为销售合同规定的收款日期当天；2.采取预收货款结算方式的，为发出应税产品的当天；3.采取其他结算方式的，为收讫销货款或者取得索取销货款凭据的当天。（二）纳税人自产自用应税产品的纳税义务发生时间，为移送使用应税产品的当天。（三）扣缴义务人代扣代缴资源税的纳税义务发生时间，为支付首笔货款或首次开具支付货款凭据的当天。Prepared by shu
14、ji yan税法16四、纳税地点开采或生产所在地主管税务机关开采地、收购地。具体情况：1.凡是缴纳资源税的纳税人，都应当向应税产品开采或者生产地主管税务机关缴纳。2.如果纳税人应纳的资源税属于跨省开采，其下属生产单位与核算单位不在同一省、自治区、直辖市的，对其开采的矿产品一律在开采地纳税。3.扣缴义务人代扣代缴的资源税，也应当向收购地主管税务机关缴纳。【单选题】甲县某独立矿山2009年7月份开采铜矿石原矿3万吨，当月还到乙县收购未税铜矿石原矿5万吨并运回甲县，上述矿石的80%已在当月销售。假定甲县铜矿石原矿单位税额每吨5元，则该独立矿山7月份应向甲县税务机关缴纳的资源税为（）。A.12万元B.
15、15万元 C.32万元D.40万元正确答案A答案解析本题考核资源税的计算。收购未税矿产品应该向收购地税务机关缴纳资源税。向甲县税务机关缴纳的资源税380%512（万元）Prepared by shuji yan税法17第四节土地增值税纳税义务人与征税范围 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。其作用在于：（1）加强国家对房地产开发和房地产交易的调控；（2）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为；（3）增加国家财政收入为经济建设积累资金。一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单
16、位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。Prepared by shuji yan税法18【例】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。A.学校 B.税务机关C.外籍个人 D.国有企业正确答案ABCD答案解析土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。Prepared by shuji yan税法19二、征税范围（一）基本征税范围土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。包含的三个判断标准：转让的土地使用权是否国家所有；土地使
17、用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让；转让房地产是否取得收入。Prepared by shuji yan税法20（二）具体事项征税的规定Prepared by shuji yan税法21属于土地增值税的征税范围的情况（应征）：（1）出售国有土地使用权（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的（3）存量房地产买卖（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）（6）投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资（7）投资联营后将投入的房地产再转让的（8）合作建房建成后转让的Prepared by shuji yan税法22不属于土地增值税征税范围的情
18、况（不征）：（1）房地产继承（无收入）（2）房地产赠与（无收入）（3）房地产出租（权属未变）（4）房地产抵押期内（权属未变）（5）房地产的代建房行为（权属未变）（6）房地产评估增值Prepared by shuji yan税法23免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）：（1）个人之间互换自有居住用房地产（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中（5）国家征用收回的房地产（6）个人转让居住用房地产（7）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（8）企事业单位、社团及组织转让旧房作为公租房
19、房源，增值额未超过扣除项目金额20%的（新增）Prepared by shuji yan税法24【例】下列项目中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有（）。A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.对国有企业进行评估增值的房产D.投资于房地产开发企业的房地产项目正确答案C答案解析对国有企业进行评估增值的房产，房产虽有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。Prepared by shuji yan税法25第五节土地增值税税率、应税收入与扣除项目 土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下需记忆。Prepare
20、d by shuji yan税法26【例题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%正确答案A答案解析增值额占扣除项目金额比例（50004200）4200100%19.05%，适用第一级税率，即30%。Prepared by shuji yan税法27 计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：Prepared by shuji yan税法28 土地增值额应税收入扣除项目合计。新建房地产转让，如果是房地产企业，那么扣除项目有5项；如果是非房地产企业，那
21、么扣除项目有4项，房地产企业多了一项“加计扣除（20%）”。存量房转让，如果转让的是房屋建筑物，那么扣除项目有3项；如果转让的是土地，那么扣除项目有2项，两者的差别是房屋的评估价格。Prepared by shuji yan税法29二、应税收入三、确定增值额的扣除项目（一）对于新建房地产转让，可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。2.房地产开发成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：（1）土地征用及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施费（5）公
22、共配套设施费（6）开发间接费用等 Prepared by shuji yan税法303.房地产开发费用期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内这里的利息注意两点：不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。不包括加息、罚息。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）10%以内Prepared by shuji yan税法31【例题】某房地产开发公
23、司受让一宗土地使用权，支付转让方地价款8000万元。使用受让土地60%（其余40%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼并全部销售。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元（只有70%能够提供金融机构的证明）。（说明：其他开发费用扣除比例为4%，契税税率为3%）要求：（1）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税。（2）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发成本。（3）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用。正确答案（1）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除
24、的地价款和契税800060%80003%60%4944（万元）（2）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发成本6200（万元）。（3）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用50070%（49446200）4%795.76（万元）Prepared by shuji yan税法32【关于利息的其他规定】（1）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。即：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内（2）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2
25、项所述两种办法。Prepared by shuji yan税法334.与转让房地产有关的税金（1）房地产开发企业：扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加）（2）非房地产开发企业：扣“三税一费”（营业税、印花税、城建税、教育费附加）。【例题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）A.营业税、印花税B.房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税D.印花税、城市维护建设税正确答案C答案解析房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许扣除营业税、城建税、教育费附加。Prepared by shuji yan税法345.财政部规定的其他扣除项目从事房地产开发的
26、纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20%【例题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（）。A.1500万元B.2000万元C.2500万元D.3000万元正确答案D答案解析应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”1000010%1000
27、020%3000（万元）Prepared by shuji yan税法35【例题】房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有（）A.支付建筑人员的工资福利费B.占用耕地缴纳的耕地占用税C.销售过程中发生的销售费用D.开发小区内的道路建设费用正确答案ABD答案解析销售过程中发生的销售费用属于房地产开发费用，不能加计扣除。Prepared by shuji yan税法36（二）对于存量房地产转让，可扣除：1.房屋及建筑物的评估价格。旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格重置成本价成新度
28、折扣率重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金（注意营业税的规定）。【特殊规定】1.凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的：旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准
29、予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。3.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。Prepared by shuji yan税法37【单选题】位于县城的某商贸公司2010年12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2007年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为（）。万元万元万元万元正确答案C答案解析销售旧的办公楼需要交营业税、城建税及教育费附加（1000-600）5%（1+5%
30、+3%）21.6（万元）；因为无法取得评估价格，所以按照购房发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%扣除，600（1+45%）720（万元）；对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数，所以可以扣除的金额合计数为720+21.6+18+0.5760.1（万元）。Prepared by shuji yan税法38总结：【关于土地增值税扣除项目的归纳】（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）（二）房地产开发成本（适用新建房转让）（三）房地产开发费用（适用新建房转让）（四）与转让房地产有关的税
31、金（适用新建房转让和存量房地产转让）（五）财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）Prepared by shuji yan税法39【1.房地产开发企业转让新房可扣除的项目】（一）取得土地使用权所支付的金额（二）房地产开发成本（三）房地产开发费用利息（不包括加息、罚息）+【（一）+（二）】5%以内或：【（一）+（二）】10%以内（四）与转让房地产有关的税金营业税；城建税和教育费附加。没有印花税（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）【（一）+（二）】20%Prepared by shuji yan税法40【2.非房地产开发企业转让新房可扣除
32、的项目】（一）取得土地使用权所支付的金额（二）房地产开发成本（三）房地产开发费用利息（不包括加息、罚息）+【（一）+（二）】5%以内或：【（一）+（二）】10%以内（四）与转让房地产有关的税金营业税；印花税；城建税和教育费附加。Prepared by shuji yan税法41【3.各类企业转让存量房可扣除的项目】（一）取得土地使用权所支付的金额（四）与转让房地产有关的税金营业税；印花税；城建税和教育费附加；不能取得评估价格而需按发票所载金额加计时，可单独扣除原买房时的契税。（六）房屋及建筑物的评估价格评估价格=重置成本价成新度折扣率不能取得评估价格的，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止
33、每年加计5Prepared by shuji yan税法42【4.各类企业转让未经开发的土地】（一）取得土地使用权所支付的金额（四）转让环节的税金Prepared by shuji yan税法43第六节土地增值税应纳税额的计算一、增值额（计税依据）土地增值额转让收入-扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。4.旧房及建筑物的转让。Prepared by shuji yan税法44二、应纳税额计算应纳税额增值额适用税
34、率-扣除项目金额速算扣除系数【提示】计算土地增值税要注意4个步骤：第一，要计算扣除项目，注意扣除项目归集时的具体内容；第二，计算土地增值额，就是收入减去扣除项目；第三，计算土地增值率，前述第二项目第一项目；据此选出税率和扣除率；第四，计算税额。Prepared by shuji yan税法45【例题1步骤型计算】某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率7%,教育费附加征收率为3%，印花税税率为0.5）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万
35、元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。（1997年）Prepared by shuji yan税法46【答案及解析】（1）确定转让房地产的收入15000万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额：取得土地使用权所支付的金额为3000万元房地产开发成本为4000万元房地产开发费用为：（3000+4000）10%=700（万元）与转让房地产有关的税金为:150005%+150005%（7
36、%+3%）=825（万元）从事房地产开发的加计扣除为：（3000+4000）20%=1400（万元）转让房地产的扣除项目金额为：3000+4000+700+825+1400=9925（万元）（3）计算转让房地产的增值额:15000-9925=5075（万元）（4）计算增值额与扣除项目金额的比率:50759925100%51%（5）计算应纳土地增值税税额：第一种计算方法：应纳土地增值税税额=992550%30%+（5075-992550%）40%=1533.75（万元）第二种计算方法：应纳土地增值税=507540%-99255%=1533.75（万元）。Prepared by shuji yan
37、税法47【例题2步骤型计算】李某系某市居民，于2005年2月以50万元购得一临街商铺，同时支付相关税费l万元，购置后一直对外出租。2008年5月，将临街商铺改租为卖，以80万元转让给他人，签订产权转移书据，经相关评估机构评定，房屋的重置成本价为70万元，成新度折扣率为80%。要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（2009年原制度）（1）李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。（2）李某转让商铺应缴纳的印花税。（3）李某转让商铺应缴纳的土地增值税。（4）【答案及解析】（1）应缴纳的营业税、城建税和教育费附加=（80-50）5%（1+7%+3%）=1.65（万元
38、）（2）应缴纳的印花税=800.05%=0.04（万元）（3）可扣除项目=7080%+1.65+0.04=57.69（万元）增值额=80-57.69=22.31（万元）增值率=22.31/57.69100%=38.67%50%应缴纳的土地增值税=22.3130%=6.69（万元）（4）Prepared by shuji yan税法48【配比型项目配比计算方法归纳】在纷繁成本费用项目条件中，只有已售（含视同销售、产权属于全体业主所有、无偿移交政府）房地产的地价成本和建造成本可扣除；未开发以及已开发未售的地价成本和建造成本不可扣除。Prepared by shuji yan税法49【例题配比型计算
39、】某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%（其余30%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期银行贷款利率且能够合理分摊并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4月6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元
40、。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。（说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7%：教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；其他开发费用扣除比例为5%）要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（1）计算该房地产开发公司2010年46月共计应缴纳的营业税。（2）计算该房地产开发公司2010年46月共计应缴纳的城建税和教育费附加。（3）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本。（4）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本。（5）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用。（6）计算该房地产开发公司销
41、售写字楼土地增值税的增值额。（7）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。Prepared by shuji yan税法50【答案及解析】（1）46月应缴纳的营业税=605%+140005%=3+700=703（万元）（2）46月应缴纳的城建税和教育费附加=3（7%+3%）+700（7%+3%）=0.3+70=70.3（万元）（3）应扣除的土地成本：应缴纳的契税=60003%=180（万元）应扣除的土地成本=（6000+180）70%80%=3460.8（万元）（4）应扣除的开发成本=580080%=4640（万元）（5）应扣除的开发费用=30080%+（3460.8+4640）5%
42、=240+405.04=645.04（万元）（6）该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税的增值额=14000-700+70+3460.8+4640+645.04+（3460.8+4640）20%=14000-11136=2864（万元）（7）该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税增值率=2864/11136100%=25.72%销售写字楼应缴纳的土地增值税=286430%-111360=859.2（万元）。Prepared by shuji yan税法51三、房地产开发企业土地增值税清算（一）土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发
43、的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。【单选题】对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（）。A.规划申报项目B.审批备案项目C.商业推广项目D.设计建筑项目正确答案B答案解析清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。Prepared by shuji yan税法52（二）土地增值税的清算条件1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2.符合下列情形之一的，主管税
44、务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。Prepared by shuji yan税法53【多选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（）。A.直接转让土地使用权的B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的正确答案A
45、BC答案解析D选项，取得销售（预售）许可证3年仍未销售完的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。Prepared by shuji yan税法54【综合题】府城房地产开发公司2010年4月开始销售开发项目，可售总面积为45000m2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。2010年2010年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。要求回答：简要说明主管税务机关于2010年9月要求府城房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。正确答案已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可
46、售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。府城房地产开发公司截止2010年8月底已经销售了40500平米的建筑面积，占全部可销售面积45000平米的90%，已经达到了主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件。Prepared by shuji yan税法55（三）非直接销售和自用房地产的收入确定1.房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增
47、值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。3.土地增值税清算时，（1）已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；（3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。Prepared by shuji yan税法56（四）土地增值税的扣除项目1.可据实扣除的项目（1）开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共
48、设施：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（2）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。（4）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的
49、金额”中扣除。（5）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（6）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。Prepared by shuji yan税法57【单选题】清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是（）。A.建成后开发企业转为自用的B.建成后开发企业用于出租的C.建成后直接赠与其他企业的D.建成后产权属于全体业主的正确答案D答案解析本题考核土地增值税的扣除项目。建成后产权属于全体业主所有的公共设施，其成本、费用可以扣除。Prepar
50、ed by shuji yan税法58 2.可核定扣除项目前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，按照教材P185-（四）2.的规定处理。3.不可扣除的项目（1）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（2）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。（3）竣工后，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。（4）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。Prepared by shuji yan税法59（