日本房地产考察报告.doc

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1、1菊与刀的启示日本房地产考察报告 前言：考察团在短暂的 8 天时间里，匆忙行走于东京、北海道、千叶、奈良、名古屋、京都、大板各城市之间，所见所闻难免比较粗浅。但是文化的差异，行业的比较，价值观的思考，时时刻刻触动和撞击每一个考察成员的心灵。回来以后，在整理照片和思绪的时候，还不断的通过图书和网络搜索一些背景知识，希望能够更深入地探索“菊与刀”的启示。引子：菊与刀的故事刀，代表着日本武士道精神。 菊与刀的作者讲述了一段堂而皇之在战时日本正式广播的极端“奇迹”的报道。一场空战结束，一位日军大尉第一批飞回基地，他站在那里，数着归来的飞机，数完最后一架后他写了报告，到司令部向基地司令汇报完毕。接着他便

2、倒在地上，身体凉得如冰块一样。原来他胸部中了致命伤早已死亡， “因为一个刚断气的人身体不可能是凉的” 。原来已死去的他，用他的精神、他的“强烈的责任感”支撑着完成了这次报告。菊花是日本皇室的家徽上的花，所以菊花也被当作日本的国花。在日本，那些为参加展览的盆栽菊花，每朵花瓣均经过栽培者细心修整，用看不见的金属线圈维系，以保持形状。美国著名人类学家鲁斯本尼迪克特，通过菊与刀的形象比喻揭示了“日本人生性极其好斗而又非常温和；黩武而又爱美；倨傲自尊而又彬彬有礼；顽梗不化而又柔弱善变；驯服而又不愿受人摆布；忠贞而又易于叛变；勇敢而又懦弱；保守而又十分欢迎新的生活方式” 。2让我们在这样的文化背景之下，开

3、始我们对日本的探索。一、 日本概览面积: 37.78 万平方公里。 人口: 约 1.2 亿。主要民族为大和族，北海道地区约有 25 万阿伊努族人。通用日语。神道和佛教较盛行。 首都:东京（Tokyo）,人口约 1200 万。 国家象征 天皇明仁（Akihito）,1989 年 1 月即位,年号“平成” 。 简况：太平洋西侧的岛国，由北海道、本州、四国、九州 4 个大岛和约 3900 多个小岛组成。属温带海洋性季风气候。公元 4 世纪中叶出现统一的国家大和国。5 世纪初，大和国达到鼎盛时期，其势力扩及朝鲜半岛南部。公元 645 年通过大化革新，仿照唐朝律令制度，建立以天皇为绝对君主的封建中央集权

4、国家体制。12 世纪末进入由武士阶层掌握实权的军事封建国家，史称“幕府”时期。1868 年，革新派实行“明治维新” ，废除封建割据的幕藩体制，建立统一的中央集权国家，恢复天皇至高无上的统治，发展资本主义，并逐步走上对外侵略扩张道路。第二次世界大战中战败，1945 年 8 月 15 日宣布无条件投降。战后初期，美军对日本实行单独占领。1947 年 5 月实施新宪法，由绝对天皇制国家变为以天皇为国家象征的议会内阁制国家。 日本的国花 ：樱花是日本的“国花” 。是日本普遍栽种的重要的观赏树。日本的神话里也出现过樱花，樱花凋谢时干脆利落，人们把它与武士的人生观联系在一起。日本各地普遍栽有樱花，在盛开的

5、樱花树下设酒宴已是日本人的一种乐趣。此外，由于皇室的家徽上有菊花，所以菊花也被当作日本的国花。 二、 日本经济与房地产行业发展回顾1、日本经济回顾从“世界的奇迹”到“失去的 10 年” 二战后战后日本经济史可以简单概括为四个阶段：3阶段 时间 历程恢复阶段 战后50 年代二战结束时，虽然日本国力、财富损失了将近 25%，但其综合国力依然具有潜力。日本政府大力推行“农村土地、解散财阀与组建新的企业集团、劳动体制”等三大改革，在 50 年代中期恢复到了战前水平。高速增长阶段 60 年代日本政府开始大力推行出口主导型“贸易立国”战略，并实施了“国民收入倍增计划”，经济以年均 10%的速度迅猛发展，进

6、入高速增长时期。稳定增长阶段 7080 年代在石油危机的压力下，提出“技术立国”战略，经济开始进入稳定增长期，年均增长速度达 5%，迅速跨入世界先进国家行列，并一跃成为世界第二大经济强国，创造了令世界瞩目的“经济奇迹”。复合型萧条阶段 90 年代后日本经济出现了明显的停滞和下滑。1990 年 GDP 增长率达 5.1%，到 2001 年仅为-0.5%.日本经济开始步入持续十多年的复合型经济衰退期“平成萧条”期，又被称为“失去的十年”。42、日本房地产行业发展 20 世纪 70 年代，日本中央银行实行低贴现率等宽松的金融政策，居民住宅贷款额同比增长了 1.3 倍。80 年代以后，日本经济高速增长

7、，生产和需求十分旺盛，大量剩余资金涌动，一些房地产商、建筑公司甚至一些中小企业利用土地担保向银行贷款，再购买土地进行房地产开发，致使股票和房地产价格暴涨。越来越多的日本城市居民把大部分收入用于住宅储蓄。日本金融机构也纷纷发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的循环。1985 年-1989 年间，日本土地评估额达到 GDP 的 2.5 倍；在银行贷款的 128 万亿日元增加额中，50%流向房地产业和非金融机构。从 1986 年起，日本资产价格经历了 5 年的持续上涨时期。短短 5 年间，日本地价上涨了 2 倍多，其中 1987 年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了 76%的异

8、常水平，形成了世界经济史上空前的房地产泡沫。 在房地产泡沫初见端倪时，日本政府没有及时采取有力措施遏制，反而一方面任凭大量信贷资金流人房地产领域，扩大对土地和股票担保的融资；另一方面，连续 9 次大幅度下调官方利率，从 1985 年的 8.5%降低到 1987 年 2 月的 2.5%，无疑起了推波助澜的作用。 日本房地产泡沫从 1989 年末开始，就已经出现“破裂”迹象。同年 12 月，新一届日本银行总裁上任仅仅 8 天，就开始对日本经济实施所谓的“电击疗法”。几个月内，多次提高政府贴现率，并对商业银行施加压力，要求其停止对房地产企业及股票投机者贷款。这一系列举措一下子刺破了泡沫。1990 年

9、初，以东京证券交易所股市迅速下滑为开端，日本地价随之暴跌。 日本房地产泡沫的破灭引起了连锁反应： 首先，重创经济。从泡沫破灭至今，日本经济一直处于低迷状态，步入了战后历时最长的“平成萧条”时期。1991 年、1992 年和 1993 年，日本国内生产总值的实际增长率分别为 3.8%、1.0%和 0.3%.1994 年-1996 年分别为 1%、1.6%、3.5%，似乎显示出复苏迹象。然而到了 1997 年，再度出现衰退，5跌至 1.8%.2001 年，仅为 0.1%，实际 GDP 仅比 1994 年增长 9.1%，年均增长率只有 1.3%，而同期美国实际 GDP 年均增长率达 3.9%，相当于

10、日本的 3 倍。其次，财政危机。从 1991 年-2000 年，美、英、德、法、意、加等西方发达国家财政赤字均有不同程度下降甚至出现盈余，惟独日本财政赤字由0.8%猛增为 10.1%.1999 年，美、英、德、法四国国债和地方债务合计，相当于 GDP 的比重均为 60%左右，而日本这一比重高达 105.4%. 第三，通货紧缩。房地产泡沫的破灭，加剧了日本内需不足的困境，并导致明显的通货紧缩。1993 年-1997 年，日本消费物价年均上涨率为0.76%，较 80 年代平均水平下降 1 个百分点左右。1999 年-2001 年，分别下降 0.3%、0.7%、0.7%.截至 2002 年 9 月，

11、零售额连续 18 个月下滑。 第四，产业抑制。在房地产泡沫期间，特别是 1987 年以后，一些日本企业热衷于投机房地产开发和股票交易。大量的资金流向房地产业，意味着生产性企业缺乏足够的资金。房地产泡沫崩溃后，加之利率升高，这些企业遭到了资产大幅度贬值和筹资负担加重的双重打击，不少企业纷纷破产。2001 年负债额在 1000 万日元以上的破产企业达 1.9 万多家，与 1989 年的 7234 家相比，增加了 165%.同时，投机行为的滋生，造成企业素质的普遍下降；企业收益的减少又使得投资不足，降低了研究开发投资水平，也减少了企业设备投资。资料显示，1992 年，日本制造业的研究开发费用下降了

12、3.5%.以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。 第五，金融危机。房地产泡沫破灭的一个直接后果是给金融业带来大量的呆坏账。据日本金融厅发表的统计数据，截至 2002 年 3 月底，日本全国金融机构的不良债权余额仍有 52.4 万亿日元，比上年同期增长 9.5 万日元，连续两年增加。泡沫崩溃后，许多银行自有资本金率降至国际清算银行规定的 8%以下，信用等级大幅降低。日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭，中小金融机构的破产更是接连不断，金融体系剧烈动荡，险些引发严重金融危机。 6第六，需求不振。有统计显示，日本个人消费占 GDP 比重

13、一度高达 60%左右。泡沫的破灭和生产的不景气，严重影响了居民收人，导致消费不足。据统计，截至 2000 年 11 月，日本大型零售商店销售额连续 31 个月减少。 第七，社会问题凸现。日本的失业问题在很大程度上是泡沫破灭、结构失衡造成的，绝不是短时期内所能缓解的。据日本综合研究所对 21 世纪初日本失业情况所做的预测，到 2005 年，日本的完全失业率可能达到 9.2%.居民收入下降、失业率的增加，在一定程度上影响了信心指数，增加了社会不稳定因素。 恰恰是房地产泡沫破裂很大程度上促进了日本经济产业界的反思，推动了经济理念的进步，使得日本经济不在追求形式上的量而更注重质。因此表面上看日本经济多

14、年徘徊不前，GDP 没有增长，但实际上日本已经悄悄的完成了新的产业革命和转型，经济有了质的飞跃。从石油危机到现在的金融危机，全世界都着急，偏日本不着急，反而日元的汇率不断提高。其实国外很流行的观点是，任何一次泡沫的破裂都不会对经济进程发生质的影响，泡沫越早破裂越好。 三、 日本房地产市场价格调研日本工薪阶层的收入税后月薪多在 34-80 万日元之间，年到手共 500-1000 万日元。刚毕业的大学生第一年一般是 20 万日元出头一点（每 10 万日元约相当于 73007500 人民币） 。所以简单的说日本工薪阶层的年收入是国内人的 10-20 倍。此外，他们在医疗和教育上无需负担太多，只是形式

15、上付点钱，当然去私立的另当别论。日本队本国公民实行 9 年义务教育制度，同时广泛推广大学教育，每年大学招生人数都大于报考人数，因此几乎各行各业所有新入职人员都是大学毕业生。日本全国不动产最为昂贵的当然是东京，房价是按套来算，通常类似于北京 2 至 3 环地区的、离地铁步行 10 分钟以内的，新的三居室或二居室的高层房屋多在 3000-5000 万日元，使用面积一般是 50-100 平米左右。折算下来每平米（使用面积）在 3.5-4.5 万人民币左右，阳台是送的，屋子是全装修的，房屋结构是全钢的，抗 7 级以上地震。物业费多在每年 15-35 万日元左右。这样一算，房价收入比仅 6-10 左右。

16、而北京 2009 年最新统计达23：1。7下面举一些东京房屋价格，在网上 http:/www.homes.co.jp/ 可以查到更多感兴趣的东西。以下都是新造房价，楼层都不错，没有顶楼或底楼。交通都很方便。 1、品川区東品川 3 丁目 步行到地铁 7 分钟 在东京湾旁，相当于北京的 CBD 核心区使用面积 103 平米 3 居室，10,800 日元，折合国内建筑面积大约 6 万每平米 2、新宿区西新宿 4 丁目步行到地铁 2 分钟，相当于北京东城区核心地段，使用面积 78.6，8810 万日元，折合国内建筑面积约 7 万每平米 3、墨田区亀沢 4 丁目步行到地铁站 10 分钟，相当于北京四环，

17、使用面积 66.14，二居室，3470 万，折合国内建筑面积约 2.6 万每平米4、练马区，相当于四五环间，步行到地铁站 2 分钟，使用面积 92.1 平方，4080 日元，折合国内约 2.4 万每平米。 其它城市不动产就便宜多了，几个百万人口的大城市一般在市区稍边缘一点，但离地铁步行不超过 10 分钟的物业每平方米也就折合人民币 1.8-2.5万之间。二手房更便宜，1.5 万人民币一平米可以买到很好的二手房子了。日本的房子造得很好，通常房龄 20 年的高层看上去依然很新年依旧很整洁干净。物业费在每年 10-20 万之间。例如：京都的一套房子，多层一共 5 楼它是 3 楼，钢筋混凝土建筑，离地

18、铁 7 分钟步行，2 居室。1980 年造的，在市中心边缘，每使用平米才 1.4 万人民币。 总体感觉，目前北京的房价大约相当于东京的 1/2 到 1/3，与日本的一线大城市如大阪、京都、神户或者名古屋比较，大约是其 1/2 甚至部分持平。北京市民收入仅仅是东京的 1/10 或更低。从这一点上说，我们对未来的判断不能不提高警惕。当然日本住宅需求市场与我国还是存在一些差别。例如：人口老龄化、城乡收入差别小、二手房和租赁市场非常成熟等情况。据说 90 年代农村人口从 10%增加到 17%。8四、 日本住宅产业化发展情况日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家。开始于 60 年代，70 年代进入产业成

19、熟期。日本的住宅产业化始于 20 世纪 6O 年代初期。一方面当时日本的房地产有大量需求。人力已经盖不过来。第二，经济具有大规模生产的力量。第三，社会化大生产的实现，制造业进入房地产领域。60 年代末期，当时的日本，电视机和汽车都已经实现了工厂制造。为了提高产品质量和效率，开始对住宅实行部品化、批量化生产，用生产电视机和汽车的方式生产住宅。70 年代是日本住宅产业的成熟期，大企业联合组建集团进入住宅产业，将住宅产业由传统的劳动密集型转变为科技密集型。现在日本已经可以在一个月的时间内盖完六层楼，可以在工厂中生产出全装修的厨房、卫生间。日本住宅产业化的发展很大程度上得益于住宅产业集团的发展。住宅产

20、业集团是应住宅产业化发展需要而产生出的新型住宅企业组织形式，是以专门生产住宅为最终产品，集住宅投资、产品研究开发、设计、配构件部品制造、施工和售后服务于一体的住宅生产企业，是一种智力、技术、资金密集型、能够承担全部住宅生产任务的大型企业集团。（顺便提一下：日本很多项目采取设计监理一体发包的模式，也非常有利于提高现场监造质量）住宅产业化主要有如下特点：91、住宅建筑标准化 标准化是推进住宅产业化的基础。1969 年，日本制订了推动住宅产业标准化五年计划，开展材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究工作，依靠各有关协会加强住宅产品的标准化工作，并对房间、建筑部件、设备等

21、尺寸提出了建议。分别制订了“住宅性能标准”、“住宅性能测定方法和住宅性能等级标准”以及“施工机具标准”、“设计方法标准”等。目前日本各类住宅部件（构配件、制品设备）工业化、社会化生产的产品标准十分齐全，占标准总数的 80以上，部件尺寸和功能标准都已成体系。只要厂家是按照标准生产出来的构配件，在装配建筑物时都是通用的。所以，生产厂家不需要面对施工企业，只需将产品提供给销售商即可。 例如：日本 SANGETSU 公司，这是日本国内最大的住宅部件和装饰材料销售厂家之一，已有 50 年经营历史，1999 年的销售额为 130 亿日元。该公司是一家“没有工厂的销售商”。公司虽拥有自己的品牌，有 7000

22、 多种产品，但它没有加工工厂，而是由各产品生产商为公司提供产品。公司要做的是将不同种类的产品部件和材料集成，提供系统的配套供应和服务。承建商建房，可由该公司提供产品，或由公司根据承建商要求，委托生产厂家生产。 钢 筋 经 过 工 厂 加 工 后 送 往 现 场2、住宅部件化 10日本住宅部件化程度很高。由于有齐全、规范的住宅建筑标准，建房时从设计开始，就采用标准化设计，产品生产时也使用统一的产品标准。因此，建房使用部件组装应用十分普及。考察团入住的大部分酒店给人印象最深的是客房卫生间。全套的卫生洁具浴缸、坐厕、洗脸盆，包括地板、墙面，是由一个整体部件安装而成，没有混凝土和瓷砖，所用材料都是复合塑料材料，全部在工厂生产。它达到了经济而不失舒适，节简又具现代化的效果。3、部品（物有所值，物尽其用）此类窗户平开放式，减少空间占用 外 墙 采 用 仿 石 涂 料 防 火 门 与 墙 颜 色 一 致 减 轻 干 扰 商 场 电 梯 采 用 通 透 的 安 全 玻 璃 门兼 顾 安 全 和 视 野 的 阳 台 拦 板 窗 台 与 窗 框 之 间 的 打 胶 处 理 二 层 楼 以 下 房 屋 外 立 面 仿 砖 构 造 住 宅 轻 质 隔 墙 构 造