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1、乌干达房地产行业发展的现况考察与投资建议乌干达投资环境概述地处东非有非洲中心之称的乌干达共和国原属英殖民地，完全照搬西方资本主义高度私有化社会制度，土地、资产、社会财富集中控制在少数人中，拥有和控制这些财富的少数人还不纯属本国黑人，而是殖民时期后期白人撤走后留下的外来印巴人。从乌干达国家独立后发展至今，金融、地产、房产、企业等国家经济命脉领域基本被外来印巴人所控制，因而从发展和长远战略来论断我们的投资其实是寄托在印巴人创立的战略平台上。而这个平台基于穆塞韦尼总统在近20多年的执政期间，推行适合乌干达国情的政治和经济政策、发展战略，乌干达的政局稳定，经济一直处于良好的发展状态，这种稳定和安全已经
2、得到了国际社会的一致认可。近几年来乌干达国家JDP迅速增长，人均JDP由2000年的297美元上升至现在的501美元，国内消费水平逐年提高。国际援助和外资投资逐年增加，基础设施建设日益完善，投资环境等级评估逐年提升。从国际要素和地缘政治角度量衡乌干达的投资环境分析，结论是风险系数极低。乌干达所处地理不是兵家之争的军事战略控制要地，它与周边国家没有明显的边界冲突争端。乌干达虽然是一个多民族国家，除北部靠近南苏丹与刚果（金）的区域存在叛军组织外，其他区域均无争端，近几年来通过乌干达政府军与国际社会对叛军的有效打击，已经不在构成威胁。另外，在世界能源争夺战中，乌干达没有丰富大型的矿藏和能源，即使是近
3、几年在西部发现了可开采的石油资源，也不会是构成资源战争威胁的焦点。而它拥有三分之二水域的维多利亚湖，倒是算得上偏安一隅的富庶之国。从市场贸易和商品流通角度分析乌干达投资环境，这里存在着极大的开发潜能和前景。乌干达所处在东非区域的地理位置，具有其独特的优势，以及与东非共同体国家的和谐关系，与周边国家的源源不断的贸易关系，以乌干达为中心，四周相邻和相近的七个国家，是该区域商品集结和流通自然形成的枢纽与集结地，因而选择投资这里有极大的潜能可挖掘发挥。在国家土地使用政策、界限及优惠政策方面，以政策实施后的投资受益状态和表象加以分析。该国土地使用分三大类：一类是国家直接持有，这类土地多用于政府用地及公共
4、设施等，需要划拨使用，其性质是不可转让和买卖的，例如政府各机关用地、军事用地、医院、国立学校、各项公共场地，还有贫民安置区等；另一类土地是国王拥有，不在国家之内而直接掌控的土地，这类土地一般作为王国与外界合作的资本；再一类就是以个体私人拥有，可投放市场，以商品性质自由买卖的土地。这类土地在总量中占的比例最大。这些可买卖的土地，其使用年限，可分为永久性、99年、49年三个界限，99年和49年多为商业、工业、农业用地。优惠政策：乌干达国家设立投资局负责管理境外投资，并出台有投资法，颁布了明确的境外投资优惠鼓励政策文件，房地产、制造业、农业等行业都在投资鼓励范围之内，根据投资额度的大小，在税收方面给
5、予不同年度的减免（详见乌干达投资法）。乌干达的地产项目开发主要在两个方面：一、乌干达商业地产的现况和发展趋势乌干达商业地产主要集中在首都坎帕拉。因乌干达独特的地理位置确定了它在东非区域贸易的重要作用，使它成为这一区域的物资集散地和贸易中心，坎帕拉市的批发市场，沿街商铺比比皆是，商品贸易十分繁华，因此，也确定了商业地产的发展前景。乌干达政府近期又发布了城市建设整顿规划，集中整理城市中贸易市场、批发市场的对市容和交通的影响，进行规范性的建设规划，这给商业地产的开发创造了一个很好的发展机遇。商业地产在乌干达的租金收益十分可观，商铺的租赁和卖价很好。乌干达商业地产的现况：坎帕拉的市中心和分布在市内的批
6、发市场约有几十个，其他城市如金贾、波特尔堡、姆巴拉拉、马新迪、卡巴莱、古鲁、托洛洛城市也都有很多颇具规模贸易市场，尤其是边境城市。现有的贸易市场因经济条件的限制，建设的档次和材料很差，布局不规范，严重存在脏乱差的问题，造成的交通堵塞和拥挤是目前政府急于解决的问题。大中型的商业区都是好多年前的建筑，十分的拥挤。会展地产和会展经济发展的现况十分落后，乌干达每年举办多次贸易会展，参会的客商群体很大，很多是来自欧盟、印度、日本、中国等外国的参展商，展位费很高，每个展位1米长，价位1000美元，甚至有些还是帐篷。参观的群体也很大，乌干达的学校每次都组织学生参观，还有很多企业和团体，人山人海，十分热闹，每
7、张门票3000先令（约合7元人民币）。商业地产的中高档写字楼和公寓也是可以投资的一个方面，在乌干达很多的投资商和公司都是租住在居民区内的别墅里，支付者很高的租金，每套月租金在10002000美元不等，办公的便利性和安全性都存在着问题。总体而论，乌干达商业地产投资的市场具有极大的前景和潜力。二、乌干达现在的城市住房状况和发展情况乌干达现在的城市住宅地产开发，高档住宅的开发趋势很旺，经济适用房的开发正在兴起。乌干达人民生活和收入一直存在着两级分化的现象，这也是非洲国家普遍存在的问题。在乌干达各地一般住宅基本都是单栋式别墅建筑，独门独院；尤其是首都坎帕拉市，以及至恩德培市40余公里的沿途，所有的开发
8、建筑均为单栋式别墅建筑，建筑面积一般在200400平方米不等，市场销售的价位在3050万美元之间，每平方米售价依据所处位置和建筑的档次定价，平均价约每平米1100015000元人民币左右，租赁的价格每月租金在15002500美元之间，我们考察的几个新建的住宅区基本都在这个价位之间。因为乌干达多以山地为居住地，一般多依据地形建设，高层建筑的住宅楼基本没有。很少有像国内那样的单元楼建筑，只有一两处公寓式建筑，用于出租式经营。坎帕拉的贫民区范围很大，从飞机上俯视坎帕拉首先映入眼帘的就是贫民区成片的红色屋顶，面积硕大、杂乱无章，其实全国各地的现况没有什么差距，就连沿途经过的埃塞首都亚的斯亚贝巴也是同样
9、。经济适用房的开发在今后的几年里应该是非洲住宅产业发展的主要趋势，解除贫困是乌干达政府正在实施的重要国策，中国在肯尼亚建设的经济适用房在乌干达影响很大。乌干达政府正在规划将首都迁往坎帕拉北面70公里的芦苇罗的方案，其中也存在着很大的商机和这两种地产开发的机遇。联合国已经确定在乌干达建立物资中心，位置选择在恩德培（乌干达国际机场所在地），这是地产开发的另一个商机，目前，从恩德培至坎帕拉40公里的公里两边，土地升值的很快，因为由中国公司施工的高速公路已开工建设。乌干达建筑用地市场参考价格：坎帕拉市内商业用地市场参考价：约80万-100万美元/英亩，年限49年；靠近市郊：约5万-7万美元/英亩，49年。如果与政府或者单位合作土地可另行协商。坎帕拉的土地，基本上不分商业用地和住宅用地，主要是看地段。基于上述，建议国内的房地产行业在国内现在的形势下，考虑“走出去”发展不失是一个选择的方向，从各方面分析，乌干达在整个非洲或者东非都是一个较好的选择对象，既存在着发展的机遇和前景，又具有相对的稳定性和可持续发展性。宋学森 2012.1.16