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1、房地产产全程策策划操作作技巧与与标准及及典型案案例评析析实用手手册前言房地产项项目全程程策划是是指一个个开发商商从拿地地开始，进进行市场场调查，消消费者心心理行为为分析、市市场定位位、项目目规划设设计，制制定价格格策略、广广告策略略、销售售策略，物物业管理理前期介介入的全全过程策策划与部部署工作作。房地产项项目策划划是将策策划理论论与房地地产开发发、房地地产投资资、房地地产估价价、房地地产经营营、房地地产市场场营销、物物业管理理等有关关理论与与知识结结合，并并应用于于房地产产项目实实际运作作过程中中的一门门新兴边边缘学科科。它根根据房地地产开发发项目的的具体目目标，以以客观的的市场调调研和市市
2、场定位位为基础础，以独独特的概概念设计计为核心心，综合合运用各各种策划划手段（如如投资策策划、建建筑筹划划、营销销策划等等，还可可以运用用房地产产领域外外的其他他手段，如如体育、旅旅游、IIT 行业等等），按按一定的的程序对对未来的的房地产产开发项项目进行行创造性性的规划划，并以以具有可可操作性性的房地地产项目目策划文文本作为为结果的的活动，它它具有如如下特征征：1、地域域性。第第一，要要考虑房房地产开开发项目目的区域域经济情情况；第第二，要要考虑房房地产开开发项目目周围的的市场情情况；第第三，要要考虑房房地产项项目的区区位情况况。2、系统统性。房房地产项项目策划划是一个个庞大的的系统工工程，
3、各各个策划划子系统统组成一一个大系系统，缺缺一不可可，密切切联系，有有机统一一。各个个子系统统各有一一定的功功能，而而整个系系统的功功能并非非简单地地是各个个子系统统功能的的总和，系系统的结结构与功功能具有有十分密密切的联联系。3、前瞻瞻性。房房地产项项目策划划的理念念、创意意、手段段应着重重表现为为超前、预预见性。房房地产项项目完成成的周期期少则二二三年，多多则三五五年甚至至更长，如如果没有有超前的的眼光和和预见的的能力，投投入不产产出，那那么企业业的损失失将是巨巨大的。4、市场场性。房房地产项项目策划划要适应应市场的的需求，吻吻合市场场的需要要。5、 创创新性。房房地产项项目策划划要追求求
4、新意、独独创、永永不雷同同，不但但要表现现出概念念新，主主题新，还还要表现现为方法法新，手手段新的的特点。6、 操操作性。一一是在市市场环境境中有可可操作的的条件；二是在在具体的的实施上上有可操操作的方方法；三三是策划划方案要要易于操操作，容容易实施施。7、多样样性。在在房地产产项目中中，开发发的方案案是多种种多样的的，要对对多种方方案进行行权衡比比较，扬扬长避短短，选择择最科学学、最合合理、最最具操作作性的一一种。鉴鉴于房地地产项目目策划的的上述特特点，为为配合房房地产开开发企业业掌握有有关房地地产项目目全程策策划过程程市场调调查，消消费者心心理行为为分析、市市场定位位、项目目规划设设计，制
5、制订价格格策略，广广告策略略、销售售策略、物物业管理理前期介介入等方方面的知知识，使使他们在在房地产产项目策策划实际际操作中中有理论论依据与与行动指指南，我我们特编编撰了这这部房房地产全全程策划划操作技技巧与标标准及典典型案例例评析实实用手册册一书书。该书共四四卷十三三篇，系系统介绍绍了房地地产项目目策划概概论；土土地使用用权获取取；房地地产投资资分析与与决策；房地产产项目市市场调查查；购房房者心理理与行为为分析；房地产产项目策策划；房房地产项项目的产产品策划划；房地地产项目目定价与与价格策策略；房房地产项项目广告告策划；房地产产项目销销售策划划；物业业管理的的前期介介入；房房地产项项目全程程
6、策划典典型案例例；房地地产项目目策划实实操标准准等相关关知识，本本书首次次从理论论、实际际操作和和案例演演示全方方位系统统地探讨讨房地产产项目全全程策划划问题，是是房地产产专业人人士及高高校相关关专业师师生之必必备参考考书。本书编委委会目录第一篇房房地产项项目策划划概论第一章策策划与房房地产项项目全程程策划第一节策策划的含含义 一、策划划的概念念 二、策划划与计划划、创意意、决策策的区别别 第二节房房地产项项目全程程策划的的含义 第二章房房地产项项目策划划的由来来与发展展 第一节策策划的由由来与发发展 第二节房房地产项项目策划划的由来来与发展展 一、单项项策划阶阶段 二、综合合策划阶阶段 三、
7、复合合策划阶阶段 第三章房房地产项项目策划划的本质质、地位位及其作作用 第一节房房地产项项目策划划的本质质与特征征 第二节房房地产项项目策划划的地位位和作用用 一、地位位 二、作用用 第四章房房地产策策划的程程序与模模式 第一节房房地产项项目全程程策划的的程序 一、土地地使用权权的获取取 二、房地地产市场场调查 三、消费费者行为为与心理理分析 四、房地地产市场场定位 五、房地地产项目目的规划划设计 六、房地地产项目目的价格格策略 七、房地地产项目目的广告告策略 八、房地地产项目目的销售售策略 九、房地地产项目目物业管管理的前前期介入入 第二节房房地产策策划的模模式一、概念念策划模模式 二、卖点
8、点群策划划模式 三、等值值策划模模式 第五章房房地产项项目策划划中的创创新 第一节开开发理念念创新 第二节产产品策划划创新 一、建筑筑风格创创新 二、户型型设计创创新 三、景观观设计创创新 四、会所所与配套套设施创创新 第三节价价格策略略创新 第四节广广告策略略创新 一、报纸纸广告 二、电视视广告 三、其他他广告形形式 第五节房房地产销销售策略略创新 一、售楼楼处的布布置 二、样板板房布置置 三、售楼楼书的制制作 四、项目目开盘前前的内部部认购 五、房地地产项目目的促销销策略 第六节物物业管理理方面的的创新第六章房房地产策策划机构构的选择择与房地地产项目目策划业业的未来来走向 第一节房房地产策
9、策划机构构的选择择 一、理论论水平 二、实战战经验 三、创新新能力 四、洞察察力 五、合作作力 第二节房房地产项项目策划划业的未未来发展展 第二篇土土地使用用权获取取第一章房房地产开开发地段段的选择择 第一节“地段论论”的再认认识 一、地段段论的现现实困惑惑 二、地段段论的理理性认识识 第二节开开发地段段影响因因素分析析 第三节开开发地段段选择方方法 一、土地地评价 二、土地地市场研研究 三、产品品市场研研究 四、土地地选择 第二章拿拿地的方方式与理理由 第一节获获得土地地的途径径 第二节获获得土地地的理由由 一、城市市建设 二、老百百姓的安安居工程程 三、城市市景观 四、地方方形象 第三节拿
10、拿地的方方式 一、品牌牌主导型型 二、资金金实力型型 三、土地地储备型型 四、政府府补偿型型 第三章参参加土地地拍卖 第一节土土地拍卖卖前的组组织工作作 一、尽快快获得信信息，购购买标书书 二、组建建土地竞竞投小组组 三、进行行现场勘勘察 四、广泛泛收集信信息资料料 五、测算算土地成成本和估估算开发发总投资资、开发发总价值值 目录六、参加加竞拍 七、签订订协议 第二节事事先慎重重取价 一、政府府制定地地块竞投投底价的的依据 二、开发发商计算算地价 第三节拍拍卖现场场对策 一、从容容应价法法 二、突袭袭法 三、应付付“意外情情况”的措施施 四、保持持心理稳稳定 第四章地地产开发发的时机机选择 第
11、一节点点状设施施 第二节线线状设施施 第三节面面状设施施 第五章土土地储备备问题 第一节对对土地储储备的理理性认识识 第二节土土地资源源储备的的方法 第三篇房房地产投投资分析析与决策策第一章房房地产投投资概述述 第一节房房地产投投资的涵涵义、特特点及其其基本原原则 一、房地地产投资资的涵义义 二、房地地产投资资的特点点 三、房地地产投资资的基本本原则 四、房地地产投资资的三要要素 第二节房房地产投投资的分分类 一、按房房地产投投资的经经济内容容分类 二、按房房地产投投资的领领域不同同分类 三、按投投资资金金来源分分类 第三节房房地产投投资的作作用 一、房地地产投资资的宏观观作用 二、房地地产投
12、资资的微观观作用 三、房地地产投资资的负面面作用 第二章房房地产投投资项目目基础数数据的分分析估算算 第一节房房地产开开发项目目总投资资与总成成本费用用的估算算 一、房地地产开发发项目投投资与成成本费用用的相关关概念 二、房地地产开发发项目总总成本费费用的具具体估算算 三、房地地产投资资估算各各种报表表 第二节房房地产投投资项目目的收入入、税金金估算与与资金筹筹措 一、经营营收入估估算 二、税金金估算 三、销售售收入、出出租收入入、自营营收入与与经营税税金及附附加估算算表 四、房地地产投资资项目的的资金筹筹措 第三节借借款还本本付息的的估算 一、还本本付息的的资金来来源 二、还款款方式及及还款
13、顺顺序 三、利息息的计算算 四、借款款还本付付息表 第三章房房地产投投资的动动态分析析方法 第一节资资金的时时间价值值 一、资金金时间价价值 二、现金金流量图图 第二节资资金时间间价值的的基本计计算公式式 一、有关关资金时时间价值值计算的的几个概概念 二、资金金等值计计算的基基本公式式 三、基本本计算公公式的假假设条件件 第三节名名义利率率与实际际利率 一、名义义利率 二、实际际利率 三、名义义利率与与实际利利率的换换算关系系 第四节抵抵押贷款款的计算算 一、抵押押贷款常常数 二、结余余贷款额额 第五节房房地产投投资项目目的经济济评价指指标 一、房地地产投资资项目经经济评价价指标的的分类 二、
14、静态态评价指指标 三、动态态评价指指标 第四章房房地产投投资项目目财务分分析 第一节财财务分析析的作用用 一、衡量量项目的的盈利能能力 二、衡量量项目的的清偿能能力 三、衡量量项目的的资金平平衡能力力 第二节房房地产投投资项目目财务分分析基本本报表 一、现金金流量表表 二、资金金来源与与运用表表 三、损益益表 四、资产产负债表表 五、基本本报表的的相互关关系 第三节传传统的财财务分析析指标 一、基本本指标 二、投资资分析的的合理化化趋势 第四篇房房地产项项目市场场调查第一章房房地产市市场调查查的内容容与途径径 第一节房房地产市市场调查查微观环环境的分分析 一、公司司内部环环境 二、行业业性质
15、三、市场场营销中中介 四、市场场 五、竞争争者 六、公众众 第二节房房地产市市场调查查宏观环环境的把把握 一、人口口环境 二、经济济环境 三、自然然环境 四、基础础设施环环境 五、技术术环境 六、政治治与法律律环境 七、社会会与文化化环境 第二章房房地产市市场调查查的类型型、方法法和步骤骤 第一节房房地产市市场调查查方法类类型 一、按调调查目的的分类 二、按调调查范围围和对象象分类 三、按调调查资料料的来源源分类 四、按调调查结果果的性质质分类 第二节房房地产市市场调查查的方法法 第三节房房地产市市场调查查的步骤骤 一、准备备阶段 二、实施施阶段 三、分析析和总结结阶段 第三章房房地产市市场调
16、查查问卷设设计 第一节问问卷的内内容 一、问卷卷的开头头 二、问卷卷的正文文 三、问卷卷的结尾尾 第二节调调查问卷卷设计的的原则 一、一致致性原则则 二、完整整性原则则 三、准确确性原则则 四、可行行性原则则 五、效率率原则 六、模块块化原则则 第三节问问卷设计计应注意意的问题题 一、问句句设计 二、答案案设计 第四章房房地产市市场调查查资料整整理与数数据处理理 第一节调调查资料料的整理理 一、编辑辑 二、分类类 三、校验验 四、列表表 五、数据据分组 六、数据据处理 七、写出出市场调调查报告告 第二节抽抽样调查查样本的的处理 第三节数数据处理理 一、频数数分析 二、交叉叉列联分分析 第五章房
17、房地产市市场调查查问卷的的误区 第一节过过于相信信调查问问卷结果果 第二节盲盲目进行行问卷调调查 第六章开开发商与与市场调调查机构构的合作作 第一节调调查机构构类型 一、各级级政府部部门组织织的调查查机构 二、新闻闻单位、大大学和研研究机关关的调查查机构 三、专业业性市场场调查机机构 第二节委委托市场场调查机机构应明明确的问问题 第三节选选择市场场调查机机构 第四节对对市场调调查机构构的监督督 第五篇购购房者心心理与行行为分析析第一章购购房者心心理过程程分析 第一节感感觉 第二节知知觉 第三节注注意与记记忆 第四节思思维与想想像 第五节情情绪与情情感 第六节态态度 第二章购购房者个个性心理理分
18、析 第一节购购房者的的需要 一、消费费者需要要的含义义 二、需要要层次理理论 三、需要要的特征征 第二节购购房者的的动机 一、动机机的含义义 二、购买买动机的的特征 三、购房房动机的的种类 第三节购购房者的的个性特特征 一、从容容不迫型型 二、优柔柔寡断型型 三、自我我吹嘘型型 四、豪爽爽干脆型型 五、喋喋喋不休型型 六、沉默默寡言型型 七、吹毛毛求疵型型 八、虚情情假意型型 九、冷淡淡傲慢型型 十、情感感冲动型型 十一、心心怀怨恨恨型 十二、圆圆滑难缠缠型 第三章社社会文化化、家庭庭因素对对购房的的影响 第一节社社会文化化的影响响 一、社会会文化 二、亚文文化 三、流行行文化 第二节家家庭的
19、影影响 一、家庭庭的生命命周期 二、家庭庭生命周周期与消消费心理理 三、家庭庭生命周周期与购购房心理理 第四章购购房者的的行为模模式分析析 第一节购购买行为为要素 一、谁来来买房地地产 二、为什什么要买买房地产产 三、在什什么地点点购买房房地产 四、在什什么时候候买房地地产 五、购买买什么样样的房地地产 六、如何何来购买买房地产产 第二节购购房决策策过程 一、需要要认知 二、收集集资料 三、方案案评估 四、购买买决策 五、购后后感受 第三节购购房决策策规则 一、整体体属性最最佳规则则 二、非报报酬的决决策规则则 三、补偿偿与权衡衡规则 第六篇房房地产项项目4556 策策划第一章房房地产项项目市
20、场场细分 第一节房房地产市市场细分分依据 一、人口口细分二、地理理细分 三、心理理细分 四、行为为细分 第二节房房地产市市场细分分程序与与方法 一、第一一轮市场场细分 二、第二二轮市场场细分 三、第三三轮市场场细分 第三节房房地产细细分市场场评估 第二章房房地产项项目目标标市场选选择 第一节目目标市场场概述 第二节影影响目标标市场选选择的主主要因素素 一、市场场规模 二、资源源条件 三、环境境条件 四、盈利利性因素素 五、风险险性因素素 六、政策策性因素素 第三节目目标市场场选择程程序 一、市场场研究十十分重要要 二、目标标市场的的选择是是一个不不断深化化，反复复修正的的过程 三、评估估与分析
21、析（可行行性研究究）贯穿穿于始终终四、项目目方案策策划是目目标市场场选择的的灵魂 第四节可可选择的的市场覆覆盖策略略 一、无差差异性营营销 二、差异异性营销销 三、集中中性营销销 第三章房房地产项项目市场场定位 第一节房房地产项项目市场场定位战战略 一、定位位于使用用功能特特征 二、定位位于档次次 三、定位位于情感感 四、定位位于个性性 五、定位位于文化化 六、与竞竞争对手手比较的的定位 七、混合合性的定定位 第二节选选择并实实施市场场定位战战略 一、识别别可能的的竞争优优势 二、选择择合适的的竞争优优势以建建立市场场定位战战略 第三节向向消费者者传播选选定的市市场定位位 第四章房房地产项项目
22、的概概念设计计 第一节概概念设计计的含义义与价值值 第二节概概念设计计的原则则与技巧巧 第三节概概念的演演绎与发发挥 第五章房房地产项项目的命命名与注注册 第一节给给楼盘取取个好名名 第二节楼楼名要及及时注册册 第六章房房地产项项目市场场定位示示例 一、接手手烂尾盘盘 二、研究究专业市市场的可可能性 三、制定定销售策策略 第七篇房房地产项项目的产产品策划划第一章项项目总体体规划 第一节总总体构思思 一、小区区设计必必须树立立“以人为为本”的规划划设计思思想 二、住宅宅小区规规划设计计应因地地制宜，与与周围环环境协调调融合 三、小区区设计应应富有个个性、特特色突出出 第二节空空间关系系处理 一、
23、动与与静的关关系 二、实与与虚的关关系 三、建筑筑与环境境的关系系 四、高层层建筑与与低层建建筑的关关系 第三节用用地平衡衡与管网网布置 一、居住住小区的的用地平平衡 二、总体体布局与与居住环环境空间间构成 三、工程程管线的的综合规规划和道道路交通通组织网网络的设设置 第四节规规划设计计要则 一、适用用 二、面积积大小 三、高科科技与环环保相结结合 第五节住住宅设计计的崭新新模式 一、五位位一体模模式 二、空间间渗透模模式 第二章项项目建筑筑风格 第一节建建筑风格格的价值值 一、建筑筑风格含含义的重重新审视视 二、建筑筑风格对对住宅开开发的影影响 第二节建建筑风格格的类型型 一、住宅宅设计的的
24、艺术风风格 二、住宅宅的外墙墙设计 三、建筑筑风格类类型 第三章项项目位置置策划 第一节大大型楼盘盘开发策策划 一、大型型楼盘在在我国的的发展现现状 二、大型型楼盘存存在的问问题 三、大型型楼盘的的优劣势势分析 四、大型型楼盘开开发操作作要诀 第二节郊郊区住宅宅开发策策划 一、广州州与北京京郊区住住宅的发发展 二、美国国居住郊郊区化的的十大因因素 三、交通通是郊区区住宅开开发的第第一要素素 四、开发发郊区住住宅的四四大外部部条件 五、开发发郊区住住宅应当当注意大大市场定定位 第三节老老城区住住宅开发发策划 一、老城城区住宅宅开发的的优劣势势比较 二、老城城区住宅宅的开发发要诀 三、老城城区住宅
25、宅解决自自身劣势势的方法法 第四节CCBD(中央商商务区)及CBBD住宅宅开发策策划 一、中央央商务区区CBDD 与中中央居住住区CLLD 二、港、京京、沪、穗穗四地CCBD大大拼盘 三、CBBD 里里的住宅宅开发方方法 第四章项项目户型型设计 第一节复复式（跃跃式）住住宅开发发策划 一、复式式户型与与跃式户户型的界界定 二、复式式住宅开开发的优优劣势分分析 三、复式式住宅开开发的四四大关键键：环境境、位置置、特色色、设计计 四、国内内优秀复复式户型型鉴赏 五、国内内优秀跃跃式户型型鉴赏 第二节错错层式及及跃式（半半跃式）住住宅开发发策划 一、错层层式户型型的特点点及立体体与平面面两种错错层
26、二、跃式式（半跃跃式）户户型特点点 三、错层层式住宅宅开发的的优劣势势 四、错层层式住宅宅开发建建议 五、国内内最具特特色的错错层式住住宅广州州白云高高尔夫花花园错层户型点点评 六、国内内优秀错错层式住住宅鉴赏赏 七、国内内优秀跃跃式住宅宅鉴赏 第三节小小户型住住宅开发发策划 一、关于于小户型型住宅的的调查结结果 二、20003年年北京在在售小户户型项目目表 三、目前前小户型型住宅存存在的问问题及小小户型的的缺点 四、小户户型住宅宅的目标标客户群群及其需需求 五、小户户型住宅宅的优点点 六、小户户型住宅宅开发的的建议 七、国内内优秀小小户型鉴鉴赏 第四节大大中户型型开发策策划 一、大户户型的目
27、目标客户户 二、大户户型住宅宅开发的的优劣势势分析 三、大户户型设计计要诀 四、中户户型开发发经验总总结 五、国内内优秀大大户型鉴鉴赏六、国内内优秀中中户型鉴鉴赏 第五章项项目高度度策划 第一节多多层住宅宅开发策策划 一、概念念区分 二、低层层住宅的的特点 三、多层层住宅的的发展及及展望 四、多层层住宅各各楼层优优缺点比比较 五、多层层住宅开开发的优优劣势分分析 第二节小小高层住住宅开发发策划 一、小高高层的三三代发展展过程 二、小高高层住宅宅开发的的优劣势势分析 三、板式式小高层层的特点点分析 第三节高高层住宅宅开发策策划 一、高层层住宅在在我国的的发展 二、高层层住宅开开发的优优劣势分分析
28、 三、开发发商需要要了解的的高层住住宅安全全设计规规定 四、高层层住宅的的物业管管理方法法 五、给高高层住宅宅开发商商的一些些建议 第六章项项目素质质策划 第一节智智能化住住宅开发发策划 一、智能能化住宅宅的发展展历程 二、我国国普通智智能化住住宅小区区的定义义与内容容 三、我国国星级智智能化住住宅小区区的分类类与要求求 四、普通通住宅小小区智能能化系统统名词解解释 五、星级级智能化化住宅小小区示范范工程细细则 六、智能能化住宅宅开发需需要注意意的五个个问题 第二节健健康住宅宅开发策策划 一、采用用跟进机机制的健健康住宅宅试点工工程已经经启动 二、健康康住宅的的开发讲讲求务实实 三、世界界卫生
29、组组织的健健康住宅宅十五个个标准 四、中国国健康康住宅技技术要点点 五、健康康住宅开开发的优优劣势分分析 第三节文文化住宅宅开发策策划 一、房地地产开发发离不开开文化 二、文化化对住宅宅开发的的四大作作用 三、营造造住宅文文化的原原则 四、构成成住宅文文化的六六个因素素 五、楼盘盘搞文化化艺术活活动的四四大作用用 第四节绿绿色住宅宅开发策策划 一、绿色色住宅是是一个利利己利民民的卖点点 二、绿色色住宅的的六个基基本特征征 三、开发发绿色住住宅需要要具有的的五个概概念 四、绿色色住宅的的规划设设计方法法 五、“五五亲空间间”成就绿绿色住宅宅园林景景观设计计 六、绿色色住宅开开发策划划的四大大核心
30、秘秘诀 七、保证证绿色住住宅成功功开发的的三个实实施目标标 第五节生生态住宅宅开发策策划 一、多数数居民愿愿意购买买生态高高价住宅宅 二、生态态住宅开开发的投投资与回回报 三、生态态住宅的的定义 四、生态态住宅开开发的实实用策略略 五、生态态住宅开开发的三三个核心心理念 六、国家家对绿色色生态小小区的技技术导则则 七、广州州汇景新新城与上上海陆家家嘴二期期峰会的的生态住住宅建设设 第六节AA 级住住宅开发发策划 一、A级级住宅性性能认定定20问问答要点点 二、A 级住宅宅性能认认定申报报材料提提纲 三、A级级住宅性性能认定定申报程程序和要要求 四、目前前全国获获得A级级住宅性性能认定定的项目目
31、一览表表 五、A级级住宅性性能认定定预审表表 六、AAA 级住住宅性能能认定预预审表 七、AAAA级住住宅性能能认定预预审表 八、A级级住宅性性能认定定量化指指标自评评表 第七节国国家康居居示范工工程开发发策划 一、“国国家康居居示范工工程”是最实实在的卖卖点 二、国家家康居示示范工程程管理办办法 三、国家家康居示示范工程程项目 四、国家家康居示示范工程程建设技技术要点点 五、国家家康居住住宅示范范工程住住宅产业业技术可可行性研研究报告告编写格式式 六、国家家康居住住宅示范范工程达达标考核核验收办办法 七、国家家康居住住宅示范范工程设设计方案案评审办办法及要要求 八、国家家康居住住宅示范范工程
32、成成套技术术量化评评价指标标 第七章项项目档次次策划 第一节顶顶级豪宅宅开发策策划 一、顶级级豪宅与与高档住住宅（普普通豪宅宅）的区区别 二、顶级级豪宅（以以下简称称豪宅）在在京、沪沪的出现现 三、顶级级豪宅的的目标客客户分析析 四、顶级级豪宅的的特征 五、营造造顶级豪豪宅的三三要素 六、顶级级豪宅开开发五大大定律 七、解读读豪宅现现象 八、顶级级豪宅的的发展预预测 九、预级级豪宅该该怎么做做 第二节普普通豪宅宅（高档档住宅）开开发策划划 一、京、沪沪、穗三三地居民民对豪宅宅的看法法 二、广州州豪宅的的发展历历程及特特点 三、对深深圳豪宅宅热的深深入分析析 四、豪宅宅应注重重文化营营销 第三节
33、大大众化住住宅开发发策划 一、大众众化住宅宅开发的的优劣势势分析 二、根据据区域划划分的大大众化住住宅开发发分析 第四节经经济适用用房开发发策划 一、北京京经济适适用房之之最 二、经济济适用房房的最新新定价规规划 三、经济济适用房房的成本本控制八八大方法法 四、经济济适用房房的现状状及发展展预测 五、经济济适用房房开发的的优劣势势分析 六、住房房合作社社可能会会快速发发展 第八章项项目景观观策划 第一节水水景（江江河湖景景）住宅宅开发策策划 一、关于于水景住住宅热卖卖的调查查 二、水景景住宅是是中国人人心中永永远的归归宿 三、广州州市滨江江东珠江江江景住住宅开发发经验谈谈 四、水景景住宅类类型
34、分析析 五、水景景住宅开开发的优优劣势分分析 六、水景景住宅存存在的问问题 七、水景景营造建建议 八、水景景住宅销销售推广广必胜要要诀 九、北京京两大成成功水景景住宅老老总谈成成功经验验 第二节山山景住宅宅开发策策划 一、广州州山景楼楼盘的发发展特点点与楼盘盘简介 二、山景景住宅开开发优劣劣势分析析 三、山景景住宅规规划设计计要点 四、对山山景住宅宅开发的的建议 五、深圳圳山水大大盘山湖湖林海开开发借鉴鉴 第三节海海景住宅宅开发策策划 一、海南南三亚海海景住宅宅市场调调查 二、全国国部分沿沿海城市市的海景景住宅发发展状况况 三、海景景住宅的的特点分分析 四、海景景住宅的的开发要要诀 五、海景景
35、住宅开开发的优优劣势分分析 第九章项项目配套套设施 第一节小小区配套套功能的的重新定定位 一、居家家功能 二、消闲闲功能 三、感观观功能 四、投资资功能 第二节配配套设施施的科技技含量和和智能化化 第三节智智能小区区建设的的七点忠忠告 一、智能能小区不不同于智智能大厦厦 二、智能能小区建建设要结结合本地地文化背背景 三、开发发商要从从实际出出发 四、无需需过分追追求技术术上的领领先 五、智能能小区是是一种探探索 六、智能能小区建建设关键键在于软软配套 七、采用用技术手手段减少少人力资资源 第四节楼楼盘配套套功能的的误区 第五节以以配套功功能形成成营销优优势 第六节小小区配套套创新范范例 第十章
36、开开发商、策策划师与与建筑师师的合作作 第一节开开发商与与建筑师师的关系系 第二节选选择建筑筑师的原原则 一、不重重关系重重能力 二、不重重价钱重重质量 三、要重重视建筑筑师的个个人能力力 第三节开开发商与与建筑师师的沟通通和交流流 一、开发发商、建建筑师对对房地产产项目的的关注点点 二、开发发商与建建筑师的的沟通和和交流 第四节策策划师与与建筑师师的关系系 第八篇房房地产项项目定价价与价格格策略第一章房房地产项项目价格格策略概概述 第一节房房地产定定价与估估价的关关系 第二节房房地产价价格的影影响因素素 一、成本本因素 二、竞争争因素 三、产品品差异 四、购房房者的心心理因素素 五、地产产商
37、的目目标 六、法律律、政策策因素 第三节房房地产项项目定价价的目标标 一、获取取最高利利润 二、取得得高收益益率 三、保持持价格稳稳定 四、应付付或避免免竞争 第二章房房地产项项目定价价方法第一节成成本导向向定价 一、成本本加成定定价方法法 二、目标标收益定定价法 三、售价价加成定定价法 第二节需需求导向向定价 一、理解解值定价价法 二、区分分需求定定价法 第三节竞竞争导向向定价 一、随行行就市定定价法 二、追随随领导者者企业定定价法 第四节可可比楼盘盘量化定定价法 一、定级级因素、指指标与分分值 二、定级级因素权权重确定定 三、楼盘盘因素定定级公式式 四、可比比楼盘量量化计算算表 第三章房房
38、地产项项目定价价策略与与定价的的详细程程序 第一节房房地产项项目基本本定价策策略 一、总体体定价策策略 二、全营营销过程程定价策策略 三、时点点定价策策略 第二节房房地产项项目定价价的详细细程序 一、收集集整理市市场信息息及定价价标的物物楼盘资资料 二、估计计成本和和需求 三、分析析竞争对对手 四、选择择房地产产定价的的目标与与基本方方法 五、决定定楼盘的的平均单单价 六、决定定各期、各各栋的平平均单价价 七、决定定楼层垂垂直价差差 八、决定定水平价价差 九、调整整价格偏偏差 十、确定定付款方方式 第四章垂垂直价差差的确定定 第一节垂垂直价差差的含义义及分布布规律 第二节影影响垂直直价差的的因
39、素 第三节楼楼层的定定价方式式 第四节垂垂直价差差的制定定示例 一、混合合平均单单位售价价的确定定 二、不同同功能楼楼宇售价价调整系系数 三、多层层楼宇楼楼层调整整系数 四、高层层楼宇售售价层次次系数 五、同一一层次各各户朝向向售价调调整系数数 第五章水水平价差差的制定定 第一节水水平价差差的含义义 第二节影影响水平平价差的的因素 第三节制制定水平平差价的的程序 第四节因因素成对对比较法法在水平平价差确确定中的的应用 一、方法法简介 二、应用用举例 第六章价价格组合合与租金金转换 第一节如如何运用用价格组组合 第二节价价格与租租金的转转换 一、房地地产价格格和租金金的关系系 二、函数数关系 第
40、七章调调价策略略的运用用 第一节调调价的原原因与市市场反应应 一、调价价的原因因 二、分析析购房客客户对调调价的反反应 三、分析析竞争对对手对调调价的反反应 第二节调调价的技技巧 一、调价价的时机机 二、调价价的顺序序 三、调价价的方式式 四、调价价的方法法 五、调价价的幅度度 第八章价价格促销销策略的的制定 第一节价价格促销销策略中中的定式式 一、广告告户 二、低自自备款 三、限时时折价 第二节价价格促销销策略中中的变招招 一、降低低购房门门槛 二、运用用促销价价格 三、制定定目标，各各个击破破 四、示范范单位开开放日 五、请你你来做发发展商 六、楼盘盘升值保保值促销销 第九章价价格策划划报
41、告示示例 一、问题题及解决决 二、付款款方式 第九篇房房地产项项目广告告策划第一章广广告策划划目标 第一节房房地产广广告目标标的内容容 第二节房房地产广广告目标标的误区区 一、提高高知名度度 二、促进进销售 三、建立立品牌 第二章广广告费用用预算 第一节广广告预算算的内容容 一、广告告调查费费用 二、广告告制作费费用 三、广告告媒体费费用 四、其他他相关费费用 第二节广广告预算算的影响响因素 一、竞争争程度 二、广告告频率 三、房地地产的销销售进度度 四、房地地产的替替代性 五、企业业的品牌牌 第三节广广告预算算方法 第四节预预算费用用的编排排 第三章广广告公司司的选择择 第一节广广告公司司甄
42、选标标准 第二节选选择广告告公司的的程序 第四章广广告媒体体的选择择 第一节广广告媒体体的特点点 一、公共共传播媒媒体 二、印刷刷媒体 三、户外外媒体 第二节选选择媒体体应考虑虑的因素素 一、项目目的规模模 二、楼盘盘的档次次 三、项目目的区位位 四、资金金实力 五、目标标客户层层次 六、目标标客户区区域 第三节媒媒体组合合策略 一、“纵纵”的方面面 二、“横横”的方面面 第五章广广告主题题与广告告标题拟拟定 第一节确确定广告告主题与与卖点 一、广告告主题的的涵义 二、广告告主题的的要求 三、卖点点的多与与少 第二节拟拟定广告告标题 一、广告告标题的的作用 二、确定定标题的的要求 第六章广广告
43、设计计技巧 第一节广广告创作作风格 一、规则则式风格格 二、理性性感化风风格 三、论证证式风格格 第二节广广告设计计要点 一、不成成熟市场场 二、成熟熟市场 三、大项项目和小小项目 第七章广广告质量量评价与与广告节节奏的把把握 第一节广广告质量量评价 一、视觉觉的注目目性 二、内容容清晰易易懂 三、提供供现实的的购买理理由 四、整体体的美感感 五、一致致的风格格 第二节合合理安排排广告节节奏 一、广告告节奏类类型 二、广告告时间安安排 三、广告告投放量量分类与与安排 第八章广广告策划划书的编编制 第一节广广告策划划书的类类别 一、按广广告策划划的内容容分 二、按商商品类别别分 三、按广广告活动动的领域域分 四、按时时间长短短分 五、按地地区范围围分 第二节广广告策划划书的编编制原则则 一、逻辑辑化原则则 二、形象象化原则则 三、简洁洁朴实原原则 四、可操操作原则则 第三节广广告策划划书编制制的格式式 一、封面面 二、目录录 三、前言言 四、市场场分析 五、企业业分析 六、产品品分析 七、销售售分析 八、企业业营销战战略 九、阻碍碍分析 十、广告告战略 十一、公公共关系系战略 十二、广广告媒介介战略 十三、广广告预算算分配 十四、广广告