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1、某住宅小小区物业业管理方方案目 录录1.0 XX物物业公司司企业理理念1. 企业业宗旨2. 企业业精神：3. 工工作态度度：4. 服务务准则：5. 企业业管理理理念：6. 员工工修养理理念：7. 企业业服务理理念：8. 企业业愿景：2.0 项目目基本情情况1. XX一一期项目目概况1.1 XX一一期经济济技术指指标和主主要配套套概况2. 项目物物业管理理分析3.0 收收费项目目及标准准报备1. 关于物物业管理理收费的的初步意意见4.0 组织织架构、人人员编制制及薪酬酬福利4.1 管理机机构设置置4.2 人人员定编编4.3 人人员薪资资体系5.0 开办办测算及及日常管管理测算算5.1 前前期投入
2、入明细表表5.2 详详细的成成本测算算、管理理成本构构成及测测算结果果一览表表(年经经营支出出汇总表表)5.3 人人工费明明细表5.4 办办公费明明细表5.5 固固定资产产折旧费费及低易易耗品摊摊销明细细表5.6 设设施设备备维护维维修费明明细表5.7 清清洁、保保安、不不可预见见费、管管理佣金金明细表表6.0总总体管理理构想及及各项规规章制度度1.0 安安防管理理2.0 公公共事务务管理与与人性化化服务3.0 环环境服务务管理4.0 机机电设备备的维保保管理5.0 内内部运行行机制5.1 装装修管理理规定5.2 住住宅装修修管理公公约5.3 物品品搬进（出出）管理理规定5.4 项目管管理中心
3、心经理岗岗位职责责5.5 事事务助理理岗位职职责5.6 前台监监控员岗岗位职责责5.8 工程水水电人员员岗位职职责5.9 项项目社区区文化公公关接待待员岗位位职责5.100 项项目中心心电脑文文档人员员岗位职职责5.111 安安防部主主管岗位位职责55.122 安安防班长长岗位职职责5.133 巡巡查员岗岗位职责责5.144 交交通、车车辆管理理员岗位位职责5.155 义务消消防员岗岗位职责责5.166 环境服服务部主主管岗位位职责5.177 绿化班班长岗位位职责5.188 保洁班班长岗位位职责5.199 保洁员员岗位职职责5.200 绿化员员岗位职职责5.211 出纳收收费员岗岗位职责责5.
4、222 项目目各部门门每月计计划及月月总结工工作规程程5.233 员员工培训训制度5.244 档案案资料管管理制度度5.255 值值班管理理规定5.266 办公公用品申申请、购购买、领领用制度度5.277 投诉诉处理、回回访制度度5.288 维修修回访制制度5.299 防火火安全检检查制度度5.300 电梯梯机房管管理制度度6.0客客户服务务部工作作手册6.0 客客户服务务部服务务规范6.1 客客户服务务部工作作内容概概述 6.2 客客户服务务部员工工岗位职职责 6.3 客客户服务务部规章章管理制制度 6.3.1 物业验验收制度度 6.3.2 入住管管理制度度 6.3.3 装修管管理制度度 6
5、.3.4 投诉处处理制度度 6.3.5 报修管管理制度度 6.3.6 客户拜拜访与意意见征询询制度 6.3.7 前台接接待管理理制度 6.3.8 收费管管理制度度6.3.9 客服巡巡视管理理制度6.3.10 档案管管理制度度6.3.11 职位代代理制度度6.3.12 外延服服务管理理制度6.3.13 形象策策划管理理6.3.14 商业店店面管理理制度6.3.15 安全管管理制度度6.3.16 客户迁迁出管理理制度6.3.17 商业推推广活动动管理制制度6.3.18 公共场场地使用用管理制制度6.3.19 突发性性事件或或异常情情况处理理程序6.3.20 社区配配套教育育单位管管理制度度6.3.
6、21 社区配配套馆所所管理制制度6.3.22 标识标标牌管理理制度6.3.23 办公纪纪律6.3.24 售后服服务管理理制度6.3.25 文件与与表单管管理制度度6.4 与物业业管理相相关的主主要文件件4.1.1 业业主临时时公约7.0安安防服务务部工作作手册70 安防防服务部部员工服服务规范范71 安防防服务部部工作内内容概述述72 安防防服务部部岗位职职责7.2.1 安防服服务部主主管岗位位职责7.2.2 安防服服务部班班长岗位位职责7. 22.3 门岗岗岗位职职责7. 22.4 巡逻逻岗岗位位职责7. 22.5 装修修巡逻岗岗岗位职职责7. 22.6 监控控中心岗岗位职责责7. 22.7
7、 车辆辆管理岗岗位职责责7. 33 安防服服务部主主管工作作模块7.3.2 安防服服务部班班长工作作模块7.4 安安防服务务部工作作流程7.4.1 交接班班程序7.4.2 突发事事件处理理程序7.4.3 周界红红外报警警处理程程序7.4.4 消防报报警信号号处理程程序7.4.5 殴打暴暴力事件件处理程程序7.4.6 盗窃等等破坏事事件的处处理程序序 7.4.7 困梯处处理程序序7.4.8 浸水处处理程序序7.4.9 停电处处理程序序7.4.10 户内报报警处理理程序7.4.11 工作技技巧7.5 安全防防范设备备设施管管理规定定7.5.1 办公设设施管理理规定7.5.2 钥匙管管理规定定7.5
8、.3 日常工工具管理理规定7.5.4 消防设设备设施施管理规规定7.5.5 智能化化设备管管理规定定7. 66 能源节节约管理理规定7. 77 理论学学习、技技能培训训与演练练管理规规定7. 88 内务管管理规定定7.8.1 班内用用餐管理理规定7. 99 奖罚细细则7.100 安全管管理7.111 排班布布岗及巡巡逻路线线的设计计 7.12 治安保保卫常识识的培训训7.133 安防人人员基本本服务意意识8.0 环境境服务部部工作手手册8.0 环境服服务部员员工服务务规范8.1 环环境服务务部工作作管理制制度8.2 环环境服务务部岗位位职责8.2.1. 环境服服务部部部门经理理岗位职职责 8.
9、2.2. 环境服服务部保保洁主管管岗位职职责 8.2.3. 环境服服务部保保洁领班班职责8.2.4. 环境服服务部保保洁员岗岗位职责责8.2.5. 环境服服务部仓仓库管理理员岗位位职责8.2.6. 环境服服务部绿绿化主管管岗位职职责8.2.7. 环境服服务部绿绿化领班班岗位职职责8.2.8. 环境服服务部绿绿化员岗岗位职责责8.3 环环境服务务部工作作礼仪8.4 环环境服务务部绿化化管理工工作流程程8.5 环环境服务务部管理理的具体体措施及及工作标标准8.5.1 绿化工工程验收收接管理理标准作作业规程程8.5.2. 绿化养养护等级级质量标标准8.5.3. 卫生管管理标准准8.6 日日常保洁洁工
10、作内内容8.6.1 大堂8.6.2 公共区区域8.6.3 卫生间间8.6.4 会议厅厅8.6.5 地下车车库8.6.6 玻璃及及不锈钢钢8.6.7 金箔和和紫铜的的保洁8.7 大大厦清洁洁的几种种基本作作业法8.7.1 手工作作业8.7.2 机械操操作附录1 室内清清洁组的的职责附录2室室外清洁洁组的职职责8.8 相相关管理理规定文文件表格格8.8.1 主管日日常检查查工作表表8.8.2 绿化工工作日检检表-118.8.3 绿化工工作日检检表-28.8.4 绿化清清单8.8.5 绿化工工作日检检表8.8.6 绿化养养护月检检表8.8.7 绿化养养护周检检表8.8.8 绿化员员岗位安安排表8.9
11、 环境境保洁相相关案例例9.0 工程程服务部部工作手手册9.1 物物业设备备管理作作业指导导书9.2 机机电维修修工作9.3 工工程服务务部岗位位职责9.3.1 工程服服务部经经理岗位位职责9.3.2 工程服服务部水水电工岗岗位职责责9.4 楼楼宇及物物业设备备的接管管验收9.5 物物业设备备操作规规程9.5.1 变配电电设备维维护保养养操作规规程9.5.2 给排水水维修操操作规程程9.5.3 住户报报修处理理工作规规程9.5.4 工程维维修操作作规程9.5.5 变配电电设备巡巡检规程程9.5.6 发电机机房管理理规程9.5.7 发电机机组操作作规程9.5.8 发电机机维护保保养操作作规程9.
12、5.9 停水处处理操作作规程9.5.10 停停电处理理操作规规程9.5.11 高压配配电房操操作规程程9.5.12 低压配配电房设设备操作作规程9.5.13 设备运运行记录录操作规规程9.5.14设设备管理理交接班班制度9.5.15 防火安安全操作作规程9.5.16 防火检检查制度度操作规规程9.5.17 临时动动火作业业操作规规程9.5.18 消防设设备器材材管理操操作规程程9.5.19 消防监监控中心心操作规规程9.5.20 公共设设备改造造及维护护维修操操作规程程9.5.21 电梯运运行操作作规程9.5.22 避雷与与接地系系统保养养操作规规程9.5.23 制冷设设备运行行管理操操作规程
13、程9.5.34 二次供供水系统统维护保保养操作作规程9.6 理论学学习、技技能培训训与演练练管理规规定7.0 总体体项目运运作流程程1. 工工作流程程2. 信信息反馈馈渠道8.0 整体体管理项项目服务务目标及及考核标标准8.1 物业管管理服务务质量标标准9.0 XXX物业管管理工服服务目标标1. 前期目目标2. 管理理目标3 服服务指标标4 分类指指标9.1 前期介介入及接接管验收收9.1.1 规规划设计计阶段9.1.2 建设施施工阶段段9.1.3 竣竣工验收收阶段9.1.4项目目的接管管验收9.1.5业主主入伙后后10.00入伙及及中期装装修管理理10.11.1 业主入入伙阶段段（上房房前两
14、个个月提供供完整可可执行的的入伙方方案）a. 业主入入伙前b. 业主入入伙中11.入住期期日常管管理12.00 员工工业务及及技能培培训12.00.1拟拟采取的的员工培培训方案案a. 培训计计划b. 培训目目的：1.0XXX物业业公司企企业理念念1. 企业宗宗旨：依法管理理，业主主至上，五五心营造造温馨家家园2. 企业精精神：敬业修德德 高高效创优优 诚信进进取3. 工作态态度：主动 热情 周到到 细细致4. 服务准准则：用我们的的真心、热热心、爱爱心、细细心、精精心为业业主提供供五心服服务5. 企业管管理理念念：5.1什什么叫做做不简单单？能够够把简单单的事情情天天做做好，就就是不简简单；什
15、什么叫做做不容易易？大家家公认的的、非常常容易的的事情。非非常认真真地做好好它，就就是不容容易。5.2 领导与与管理不不是耍威威享福，而而是引导导与劝戒戒，更是是支持与与服务。5.3 兼听则则明，偏偏信则暗暗。5.4 上级不不引导，下下级无目目标。5.5 要求求下级做做到的，自自己要先先做到。5.6 谁砸企企业的牌牌子，企企业就砸砸谁的饭饭碗。5.7 奖励220%的的优秀者者，鼓励励70%的普通通者，淘淘汰100%的落落后者。6. 员工修修养理念念：6.1 勿以恶恶小而为为之，勿勿以善小小而不为为。6.2 天下大大事，必必做于细细；天下下难事，必必做于易易。6.3 决不内内耗。6.4 无成见见
16、地对待待团队中中的每一一位同事事。6.5 成就企企业，成成就自己己。6.6 每日学学习，每每日进步步。7. 企业服服务理念念：7.1 我们所所有的工工作就是是把客户户的不满满消除到到零。7.2 客户对对同一事事件的投投诉最多多只能一一次。7.3 迅速反反应，马马上行动动。7.4 不要计计较客户户的态度度如何，你你需要做做的就是是把服务务做到位位，记住住，这就就是你的的工作。7.5 永远不不要与客客户争辩辩。7.6 始终保保持耐心心，始终终保持微微笑。7.7服服务机制制与服务务理念创创造企业业最核心心竞争力力。7.8 企业的的每一位位员工都都是企业业的形象象代言人人,每一一个人的的一举一一动都代
17、代表着公公司形象象。7.9 客户的的事，既既使是一一件小事事，也比比其它任任何事都都重要，甚甚至是领领导的事事。7.100客户的的关切是是我们工工作的重重中之重重。7.111客户服服务无小小事。7.122专精创创造卓越越。7.133有缺陷陷的服务务等于无无效服务务。7.144将投诉诉做成惊惊喜。7.155日清日日审。业主的报报修、投投诉、求求助事项项每天都都要清理理汇总，检检查是否否都已经经按要求求的时限限及时处处理，是是否有遗遗漏，由由于工程程复杂程程度及难难度因素素没有处处理完毕毕的，要要日日跟跟踪，及及时给业业主回复复处理的的进展情情况。8. 企业愿愿景：8.1 做本地地最好的的物业企企
18、业，永永远领先先对手一一步。8.2 危机感感不但是是企业发发展的动动力，也也是个人人成长的的动力。8.3 学则逆逆水行舟舟，不进进则退；企业不不发展就就是退步步。2.0项项目基本本情况1.XXX一期项项目概况况1.1XXX一期期经济技技术指标标和主要要配套概概况项 目指 标备 注注总用地221776 33亩总建筑面面积572115 不含地下下室其 中住 宅宅534775 商 业业35400 配套公建建200 （会所）地下室65000 停车及设设备用房房建筑密度度29.55绿地面积积77600 绿地率35规划总户户数459 户户以每户33.5人人计规划总人人口16000 人停 车 位 设设 置
19、一 览览 表项 目数 量备 注小车位246 位位(不含88号楼)地面122位地下1226位地面停车车库64 个个地 面面自行车停停车面积积780 地 面面摩托车停停车面积积600 地 下下主 要 电 气气 设 备项 目目数 量量位 置置备 注注柴油发电电机组1 组组地下室变配电室室1 间间地下室小区变配配电室1 间间地下室住户用电电专用配电电室1 间间地下室公共用电电消控中心心、监控控中心1 间间6号楼一一层电梯20 部部1至8号号楼共18个个楼梯相 关关 信信 息息小区共118个梯梯,2个个地下车车库出入入口,11个小区区主入口口,1个个小区出出口,11个消防防通道,1个人人行消防防通道,8
20、号楼楼独立幢幢独设11个出入入口,二二期未开开发。主主要业主主群为：一院医医生、河河市马甲甲、市地地质大队队、洛江江政府人人员。2.项目目物业管管理分析析小区地处处洛江区区政府附附近，距距泉州现现管小区区较远，规规模属中中小型，又又8号楼楼为独立立幢，与与二期形形成一个个小区三三个组团团格局。因因此，该该小区的的物业日日常管理理与市中中心的资资源共享享空间相相对较少少（仅在在绿化管管养和技技术临时时缓助两两方面的的共享），部部门设置置应较齐齐全，人人员相对对较多。该小区属属商住小小区，商商业与住住宅应分分离管理理，商业业店面实实行开放放式管理理，住宅宅应实行行全封闭闭式管理理的模式式。由于于小
21、区内内的3号号楼、44号楼、77号楼的的一层架架空层作作为停车车场，无无法形成成人车分分流管理理，人车车出入较较混杂，安安全系数数较低，车车场分布布较散，考考虑到成成本核算算，不可可能每个个车场设设车管员员，因此此，整个个小区的的安全管管理和秩秩序管理理主要是是从以下下两方面面实施：1、应应增设小小区的监监控探头头，包括括小区出出入口处处、车场场车库出出入口与与场内主主要位置置、车辆辆出入通通道、外外围店面面和四周周围墙；2、加加强小区区出入口口物品、车车辆、人人员的控控制和小小区的巡巡查力度度。该小区的的业主群群大多为为上班族族,素质质和收入入水平较较高，对对物业管管理水平平要求也也较到位位
22、，加之之按小区区的配套套档次也也较高。这这就要求求物业管管理的人人员配置置与专业业水平标标准更高高，立求求精、细细、及时时、到位位的服务务。3.0收收费项目目及标准准报备1.关于于物业管管理收费费的初步步意见法律依据据：国务务院物物业管理理条例发发改委、建建设部物物业服务务收费管管理办法法、福福建省福福建省物物业服务务收费管管理实施施办法，并并根据泉泉州本地地的物业业管理市市场实际际情况制制定。项 目类 别计价单位位标 准备 注物业管理理费（住宅）m元元.月1.物业管理理费（住宅改改办公）m元元.月1.物业管理理费(商铺)m元元.月.0门镜可视视对讲系系统户/元600信报箱户/元78车辆服务务
23、地下车位位维护费费个月120元元地面车位位维护费费个月120元元临时维护护费(四四轮机动动车) 0.55小时以以内不收收费次5元临时次10元过夜自行车辆0.3元元/次临时辆0.6元元次过夜辆月12元电动车辆0.7元元临时辆1.5元元过夜辆月30元月含充电费费摩托车辆1元/次次辆2元过夜辆月40元月装修管理理装修暂收收款每户10000元装修验收收合格后后归还楼道修缮缮费100元元套公共部分分水电周周转金200元元套电梯电费费地面二层层以上地面架空空一层以以上按系数分分摊二次加压压水泵运运行费变频泵加加压层按建筑面面积分摊摊公共水电电费按建筑面面积分摊摊说明：1.1一一梯两户户电梯电电费的系系数分
24、摊摊法：地面一层层住户不不分摊电电费，地地面架空空的1层层按系数数“1”分摊电电费，各各楼层住住户按所所在层数数计分摊摊系数：每户应分分摊电费费=应分分摊电费费各楼层层楼系数数/（应应分摊电电费各楼楼层系数数之和2）本梯位位当月电电费总量量当月电电费单价价例：设某某梯位11-111层共222户（地地面为架架空）某某月电梯梯共用电电6600度，每每度电为为0.554699元,11层的住住户电梯梯电费为为1/(1+2+33+4+5+66+7+8+99+100+111)266000.554699=2.8元;2层的住住户电梯梯分摊电电费为2/(1+22+3+4+55+6+7+88+9+10+11)26
25、6000.554699=5.5元；3层的住住户电梯梯分摊电电费为3/(1+22+3+4+55+6+7+88+9+10+11)266000.554699=8.2元；11层住住户电梯梯分摊电电费为11/(1+2+33+4+5+66+7+8+99+100+111)266000.554699=300.1元元。1.2两两梯两户户的电费费分摊方方法：每户应分分摊电费费=应分分摊电费费各楼层层楼系数数/（应应分摊电电费各楼楼层系数数之和2）本梯位位两部电电梯当月月用电之之和当月电电费单价价；1.3二二次加压压水泵运运行费的的分摊方方法；加压层每每户应分分摊运行行费=（运运行费总总和/应应分摊水水费总量量（吨
26、）该户用水量；1.4公公共水电电费每户户应分摊摊数量=该户建建筑面积积/住宅宅总面积积公共水水电费总总量。4.0组组织架构构、人员员编制及及薪酬福福利4.1管管理机构构设置总经理项目经理事务助理出纳客户服务部综合事务管理会所管理品质监督环境服务部工程服务部安防服务部4.2人人员定编编部 门岗 位定 编编 数数备 注一期到岗日期期二期增编编项目经理理10744事务助理理10766客户服务务部客服主管管10744客服助理理30744前台接待待10766出纳10766工程服务务部主管10744水电维修修20744安防服务务部主管10766班长307. 6队员1207773监控307772车管员407
27、772环境服务务部主管10766保洁员607772绿化工20777品质监督督事务助理理兼任会所管理理事务助理理兼任行政后勤勤事务助理理兼任食堂厨务107774494.3人人员薪资资体系4.3.1工资资岗 位基本工资资岗位工资资职务工资资超时补贴贴技能(工工作量)补贴正常工资资试用转正事务助理理450550850300200特定18000出纳45040060015012000部门主管管450450750150150特定15000客服助理理450400600150特定12000安防班长长45035040010015020013000安防员450350500300特定12500监控450250350
28、特定800车管员45050150200800保洁员450150250特定700工程人员员450400500150特定11000绿化工450250350特定800厨师4502503508004.3.2过节节费 4.3.3高温温补贴 4.3.4加班班费4.3.5年终终奖4.3.6福利利费 4.3.7社保保、医保保按公司司规定另另外提取取5.0开开办测算算及日常常管理测测算5.1前前期投入入明细表表费用项目目子项目数 量量单 价费用小计计备 注前期投入入费用摊摊销印刷品12500025000办公场地地布置15000050000员工宿舍舍用品1100000100000标识系统统110000010000
29、0员工服装装1批400000400000办公用品品1批200000200000保洁机具具1批15000050000安防器械械1批17000050000维修工具具1批1500001500001345500费用小计计1345500元元5.2详详细的成成本测算算、管理理成本构构成及测测算结果果一览表表年经营支支出汇总总表费 用 项 目月支出额额（元）年支出额额（万元）所占比重重%单位面积积成本（元元）备 注（一）人人工费51600061992585540.2110（二）办办公费24600295527990.0110 （三）固固定资产产折旧费费111881.34410440.0004（四）低低值易耗耗
30、品摊销销费140881.69913110.0005（五）设设施设备备维护维维修费359224.31133550.0112（六）清清洁费8780010.55481990.0229（七）安安防费149441.79913990.0005（八）不不可预见见费268773.22225110.0009（九）社社区文化化费276883.32225880.0009（十）管管理佣金金665117.98862000.0222（十一）法法定税费费559226.71152110.0119按收入合合计的66%计提提合 计88155010567931110.33345.3人人工费明明细表岗 位位人 数工资标准准月工次额额
31、备 注经理14000040000事务助理理11800018000客服主管管11500015000客服助理理51200060000出纳11200012000环境主管管11500015000监控380024000绿化员280016000保洁员670042000工程主管管11500015000车管员480032000水电工31100033000日常维修修安防主管管11500015000安防班长长31300039000安防员12110001320008小时厨师1800800小计46516000费用合计计5160005.4办办公费明明细表费用项目目子项目测 算 依 据据费用小计计办公费交通费日常租车车估
32、算200通讯费电话费两部电话话，平均均每部月月1200元，共共计2440元240手机费2部，平平均1550元月300服装费管理人员员夏装2套套:1550元月，冬冬装2套套：2000元月，（1150+3000）2套1224（两两年折旧旧）450护管员夏装2套套:1000元月，冬冬装2套套：1550元月，（1100+2000）2套1524（两两年折旧旧）375其他员工工夏装2套套:1000元月，冬冬装2套套：2000元月，（1100+1500）2套1924（两两年折旧旧）475办公用品品14人（办办公室及及领班长长以上人人员）30元元人（包包括公共共办公用用品）420合 计计246005.5固固定
33、资产产折旧费费及低易易耗品摊摊销明细细表费用项目目子项目数 量量单 价价费用小计计备 注办公设 备原原值电脑540000200000打印机11500015000传真机11000010000电话机3150450复印机18000080000对讲机1510000150000办公桌椅椅经理1800800管理人员员930027000值班室4200800文件柜经理1800800部门1040040000电视机11000010000热水器11000010000验钞机1200200沙发、茶茶几1800800保险柜11000010000工具设备备 数字万用用表1200200钳形电流流表1300300兆欧表1100
34、0010000工具柜350015000管道疏通通机11500015000电焊机11000010000冲击钻11000010000电锤12000020000小推车530015000高压水枪枪11500015000剪草机250000100000修边机绿篱剪剪16000060000小计865550（三）固固定资产产折旧费费计86555（残值）11188按5年折折旧，折折旧扣残残值为110%计计算（四）低值易耗耗品摊销清洁工具具批130000125按两年摊摊销榨水车台20240200维修工具具批160000250绿化工具具批120000167办公文具具批130000250安防、消消防工具具批15000
35、0417低值易耗耗品合计计费用140885.6设设施设备备维护维维修费明明细表费用项目目子项目测 算算 依依 据据费用小计计给排水系系统日常维修修与更换换配件每月估算算20000照明系统统维修费用用原值估算算50万万元，按按原值55%计算算208更换费用用原值估算算50万万元，按按每年22.5%更新（440年更更换一遍遍），112个月月摊销10422监控系统统维修费用用原值估算算50万万元，按按每年原原值5%计算208消防系统统维修费用用原值估算算80万万元，按按原值22%计算算133运行养护护费合计计359225.7清清洁、安安防、不不可预见见费、管管理佣金金明细表表费用项目目子 项项 目目
36、测 算算 依依 据费用小计计（六）清清洁绿化化费卫生消杀杀每月消杀杀4次，每每次3000元12000清洁化粪粪池共83个个，平均均每个每每次2000元，共共166600元元13833清洁材料料（1）普通工具具500清洁材料料（2）普通清洁洁剂15000清洁材料料（3）樟脑球、洁洁厕净等等300喷泉、水水池水质质处理费费冬季每月月一次，夏夏季每周周一次，春春秋每月月两次每次约约5000元11255绿化材料料按每平方方米0.06元元月27722清洁费合合计87800（七）安安防费建筑面积积29888000平方米米，按00.0005元平方米米月计算算14944（八）不不可预见见费按前七个个项目的的3%提提取26877（九）社社区文化化费按前八项项的3%提取27688（十）管管理佣金金按前九个个项目的的7%提提取665116.0总总体管理理构想及及各项规规章制度度针对住宅宅小区的的自然条条件和业业主构成成特点，对对小区采采取的总总休管理理思路为为：1.0安安防管理理：安防管理理是物业业管理中中最敏感感、最重重要、最最为业主主所关注注的工作作 ，必必须做到到万无一一失。针针对项目目特点，采采取半封封闭、半半开放式式管理，即即在人员员管理上上将进出出小区的的人员区区分为业业主、散散客、闲闲杂人员员，分别别采取不不同的管管理控制制手段来来确保无无危险人人员进出出小区；在交通通、物品品出入管管理