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1、顺驰蓝水假期物业管理方案一、 项 目 概 况1、 梅江生态居住区简介梅江生态居住区位于天津市南部，地处河西区、津南区、西青区交汇处，行政隶属河西区，它东起陈塘庄工业区、南至潭江道、西起卫南洼风景区、北到郁江道与黑牛城道接壤，处于天津市主导风向的上风位，是天津市总体规划控制的大气洁净区域。整个居住区占地191.98公顷，总建筑面积178.24万平方米，水面23公顷，居住区共分为15个住宅区和2个公建区，是一个大型环保生态居住区。2、 蓝水园简介1） 地理位置该项目位于梅江生态居住区一期，南靠珠江道，西临紫金山路，总占地面积为13公顷。2） 建筑物概况项目规划建筑面积12.5万平方米，总户数894
2、户，总体建筑以912层小高层为主，配以多层、低层以及别墅等多种建筑类型。通过围合式曲线型建筑形式，在保证采光、通风条件良好的情况下，70%的住户家中即可观赏湖景、形成“景观水院”。3）环境特色蓝水园项目保留水面2.85公顷，整个小区住宅围绕中央湖景而造，大型湖面进行一些分割配以堤岸、半岛、阳光花房，不但使水可以自然循环，休闲、观景视觉效果更加丰富。园林环境规划设计随小区主路线层层展开，园林与社区功能高度结合，每块空地都充分得以利用，使不同年龄层次的业主各得其所，一系列不同的绿色空间和组合，使整体环境井然有序、节奏明快、层次丰富、园林效果显著。小区由主入口广场、中心湖景、阳光花房、邻街水景、中心
3、广场等几部分主要景观，主环路设庭园灯，其它景点除庭园灯外还配以各类饰灯及背景音乐，以营造一种休闲和谐的氛围。4）区内路网结构蓝水园项目规划人车分流。机动车道沿小区周边布置，车由九华山路进入小区，沿小区外环路行驶，梅江道一侧为车辆出口；沿珠江道一侧预留步行入口，小区内部形成联系各组团的步行系统。在中高层下面设有地下停车库，可以停放252辆；在用地边缘、车道设有地面停车271辆，共计停车523辆。基本满足区内住户70%的车位需求，人流由居住区主入口进入小区，可由步行道直接进入各户，自行车停放在高层地下车库。5）入户基本设施项目规划为每户提供“三水”（直饮水、自来水、中水），利用热电厂余热施行冬季集
4、中供热。体现环保概念，有线电视入户、可视对讲门禁等，并采用信息网络和智能化技术，为每户提供10M带宽高速宽带数据网，建立“六表”（煤气表、电表、暖气表、水表）远传收费系统，且有室内智能报警：煤气报警、远红外探测报警、烟感报警、窗磁报警、紧急呼叫等。高新技术智能化设施，为住户提供安全、便捷、环保的设施。6）区内配套设施、设备蓝水园项目规划有地下大型停车场、中庭花园、VIP会所等公共设施，且建立起电子安全防范系统：周界红外线对射报警、公共区间闭路监控、智能IC卡门禁及车库管理、保安24小时电子巡更。中高层建筑配置了高速电梯及变频水设备，满足了住户出行、生活的需求。二、 物 业 管 理 内 容物业管
5、理将政策和法规为理论数据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位酒店式管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。1、 房屋及设施设备管理1） 房屋建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、本体共用排烟道。房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：A、工作的主动性管理责任人与管理中
6、心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能和完好。工作的多样性B、工作的多样性根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。C、工作的针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。2） 共用设施、设备的管理范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施
7、、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。3） 市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、湖面、地下自行车库、地下机动车库等。根据市政府共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：湖面、地下机动车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通，水质达标、基本完好。4） 智能化设施设备范围包括：楼宇可视对视系
8、统、如户宽带数据网系统、室内智能NDT报警系统，“六表”远传系统、报警系统、周界红外线对射报警系统、公共区间闭路监控、智能IC卡门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合蓝水园智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。A1、修订、完善智能系统管理制度A1.1、明确智能系统设备责任类别划分：一类设备：监控中心
9、、室内智能系统主机设备，如：系统管理电脑终端、前端调制解调器及附属设备、闭路摄像监视系统室内设备、保安巡更系统主机设备。二类设备：监控中心室外的智能系统末端设备、设施，如：远红外探测器、紧急求助按钮、煤气泄漏报警、保安电子巡更签到器。A1.2、建立设备管理责任制监控总值班室人员负责一类设备的运行操作、维护保养和故障处理。维修部负责室外二类设备设施的定期巡检、试验和保养及住户家中二类设备设施的故障维修。管理中心负责指导培训区内住户正确使用室内智能设施，减少错误操作和误报。A1.3、建立健全的各类岗位责任制，明确相关工作程序、工作制度，如：岗位职责运行管理制度（值班规定、交接班制度、设备操作规程、
10、设备巡检设备维护、保养管理制度（设备日常、定期维护保养规程、设备维护保养检查制度、设备大修改造、管理程序）工作程序（报警处理程序、突发事件处理程序、自然灾害处理程序、事故处理程序）设备档案管理制度。A2、管理前期介入，重视人员培训在智能系统安装、调试、验收阶段，选派高素质专业人员提前介入参与配合相关工作，力争尽早熟悉整个智能系统，并对相关上岗人员进行岗前业务技能、技术培训及持续的在职培训。A2.1、对监控总值班室人员进行系统结构、系统工作原理、所辖设备的性能原理特点、操作规程、维修保养规范、故障处理方法、报警处理程序等方面的培训。A2.2、对监控室人员、维修部人员、管理中心相关人员进行住宅室内
11、智能系统末端设施操作、使用方法、检查保养方法等方面的培训。A2.3、对保安员进行住宅内智能末端设施、电子巡更签到器、周边红外线对射仪、停车场设备设施的使用操作方法，各类事件处理程序等方面的培训。对上述人员分阶段考核，确保日后工作质量。A3、智能系统设备的档案管理由管理中心负责设备档案的建立、技术资料的收集、整理、归档。监控室人员配合相关工作。设备分类及编号。建立设备台帐和卡片。建立设备技术资料档案。定期进行设备核查（年度）。A4、智能系统的运行管理。A4.1、监控中心主机设备的运行监控总值班室值班人员负责保证系统的正常运行、操作。A4.1.1严格执行相关作业指导书规定（岗位职责、工作方式、运行
12、操作规程）对各设备进行操作和监视、分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态。定期对各类信息、数据进行系统的分析，形成日、月报表，发现异常及时处理。A4.1.2接到各类报警信号（防盗报警、煤气泄漏、紧急求助、监视图象有异常情况等）立即指挥保安赶赴现场，及时处置各类事件并做好记录。A4.1.3每日定时查看巡更报表，发现问题（如保安未按时巡更签到或巡逻路线有误等）及时通知当班保安领班或主管，并记录处理情况及结果。A5、系统的维护保养管理智能系统设备维护保养分日常维护保养和定期维护保养2个方面。日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养包括性能状态、检查、系统试验和计划性修理
13、的内容。A5.1、系统的维护保养实施计划的制订监控中心、维修部分别按责任划分，根据相关设备维护保养规程和设备具体状况，制订所管辖设备年度、季度、月度维护保养实施计划，并确定设备维护保养责任人。A5.2设备维护保养计划的实施做到：按期实施、认真记录、发现问题、及时处理。监控总值班室值班人员按责任划分，负责智能系统一类设备的日常维护保养和定期维护保养工作。维修部负责二类室外设备设施（摄像机、红外探测器、电子巡更器、停车场设备是、设施等）日常维护保养和定期维护保养及传输线路的定期巡检工作。A5.3设备维护保养工作质量的检查管理中心经理助理、维修部主观、监控中心负责人根据设备管理程序和设备维护保养、检
14、查制度，分层次、分系统、分类别对所辖设备状况，所辖人员维修保养工作质量、进行定期检查和评议，发现问题查找不合格原因，采取纠正措施，并跟踪改进情况，对其所辖人员设备维护保养工作质量的评议作为考核依据，改进工作质量的目的。A6、设备的维修管理设备维修分为预防维修和故障维修两种方法。预防维修是指在设备发生故障前预先对其劣化和缺陷部件进行维护和修理。故障维修是对设备发生故障后，对失效损坏的部分进行针对性修理。两种维修方法的使用保证了设备的最佳状态。2、 环境卫生管理在蓝水园我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即
15、卫生管理、环境管理。2.1卫生管理是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。2.1.1制定作业指导书A. 清洁工管理规定。B. 清洁工卫生区域划分表。C. 小区日常清洁方法及施工程序。D. 小区清洁服务细则及清洁工作要求。E. 主管巡检制度。2.1.2卫生管理方法A. 清洁工必须着装上岗，规范作业。根据清洁工管理规定，按照小区日常清洁方法及清洁工工作要求进行日常的清洁工作。B. 管业部主管按照巡检制度的规定，对所辖区域卫生状况进
16、行全面的巡视检查，每天不少于2次。发现问题及时对相关人员予以纠正，并在清洁卫生检查记录表上做好记录。作为对清洁工的工作结果评定依据。C. 管业部根据小区害虫消杀管理规定对杀害灭鼠服务实施过程进行控制。每月（不少于2次）检查小区的虫鼠情况，详细记录填写消杀检查记录表，每月抽查消杀施工记录，落实消杀次数和监控消杀效果。D. 健全记录，如：小区清洁工卫生检查记录表、小区消杀检查记录表、清洁卫生工作平分表。2.2环境管理蓝水园的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的饿生活质量。2.2.1环境管理的内容
17、A. 治理环境污染（空气污染、水体污染、固体废弃物污染、噪声污染）。B. 做好绿化和环卫工作。即是治理环境污染的一个措施，也是提高环境质量的一个途径。C. 加强市政公用设施管理。D. 搞好车辆交通管理E. 维护管理各种环境小品。F. 建设新型的人文环境。2.2.2环境管理的措施A. 由管业部设置专业人员专职管理其掌握所管物业区域的环境状况和发展趋势，拟定物业区域内环境保护的标准和规范，负责具体的环境保护工作。B. 空气污染的防治空气污染防治的目的是消除或减轻物业区域内的机动车和助动车排放的尾气以及扬尘等。其途径为人车分流：机动车只能行驶在小区的外环路上。小区内部禁止机动车行驶，从而减少机动车尾
18、气对物业区域空气的污染。C. 水体污染的防治C.1、树立居民的环保意识，不要将固体废弃物扔进水里，专职人员及时清理水面漂浮物，定期清理湖底。C.2湖内种植水生植物增强水体自我净化能力，根据实际情况建立生物生态链。D. 固定废弃物污染的防治小区建立蓝机的收集、分类系统，并作到垃圾日产日清。E. 噪声污染的防治对噪声污染的控制的基本方法是：E.1、绿化。植物不但可以净化空气，调节温湿，保持水土、防火，而且可以消声防噪。E.2、小区采取人车分流的交通管理方式，车辆只可行驶在小区外环路，限制车辆进入物业区域，并自小区入口处设立限速禁鸣号标志及限速路路挡，缉拿工地速度、减少噪声。E.3、加强精神文明宣传
19、、制定必要管理办法，从而尽量减少生活噪声。F. 加强市政公用设施管理。区内生活市政公用设施是物业的一个重要组成部分。维修部以每日巡检与定期检修相结合，故障及时处理，保证住户的正常生活。G. 维护管理各种环境小品在蓝水园环境小品包含较多，内容十分广泛，大体可分为三大类，即：G.1、功能性，有坐椅、桌、圆灯、垃圾筒、休息亭廊、儿童游戏设施、地面铺垫等。G.2、装饰性，有花坛、水池、湖、人工喷泉、雕塑等。G.3、分隔空间，有入口标志、围墙、栏杆等。小品具有方便使用、美化环境、组织空间的功能，所以日常管理应勤于维护，定期整修翻新、保持小品常新状态。H、建设新型的人文环境，展开社区文化活动及环境社区文化
20、社区文化是社区成员在居住和管理活动中所创造的具有个性特点的精神财富及其物质形态。社区文化建设是我们始终不渝的追求。蓝水园极具文化品位和超前意识，它突出个性就是中国传统的水文化与现代科技文化的有机融合。我们将承沿中国文化传统，在此基础上，进一步弘扬现代化的生活观念和生活方式，我们以社区成员为中心，尊重住户、依靠住户、相信住户，通过寓教于乐、循序渐进的社区文化建设培育社区精神，增强社区凝聚力和向心力，使物业管理迈向新高度。蓝水园社区文化建设将在五个层面、全方位展开。H.1、社区文化活动的主要内容主要内容包括：环境文化建设、行为文化建设、制度文化建设、精神文化建设、网上文化建设。H.1.1蓝水园环境
21、文化建设蓝水园的自然环境和人文环境构成蓝水园的环境文化。它的外在表现影响着住户的心理和情绪，影响着住户的生活质量，对此我们高度重视，措施有：H.1.1.1使小区文明洁净、环境质量良好资源合理利用、生态良性循环、基础设施健全、生活舒适边界，形成环保意识。H.1.1.2环保措施：中水利用，垃圾分类袋装和资源化回收，绿化、水质控制，空气污染控制噪声管制等。H.1.1.3宣传环保、倡导环保。方法有：每季度一次的环保讲座或出一次专刊、领养树木、“爱我家园”论坛等活动。激发住户关心环境的潜在热情。H.1.1.4保证环境的高度整洁与和谐，通过优美的环境培养住户的自律意识。从而养成爱护环境、关心家园的良好习惯
22、。区内景观绿地、湖滨均为人性步道，中心花园是邻里户外交流活动的“露天会所”。我们通过放养广场鸽、笼养湖边翠鸟等活动，充分体现人与自然的相融、邻里相亲的人文理想。H.1.2蓝水园行为文化建设蓝水园通过湖体周围的围合式建筑形成景观水院，在这种类似私家花园的共享环境中，通过传播社区文化，形成邻里亲善的关系。我们将实施社区大伙动和会所小活动相结合的形式，开展丰富多彩、行之有效的社区文化活动。具体做法有：H.1.2.1、开展文化娱乐活动，每年举办23次大型活动，如蓝水园“休闲新生活”社区艺术节，并开展各种形式的歌咏、舞会、音乐欣赏会、棋牌类活动、茶艺演示等。H.1.2.2、举办体育健身活动，开展那各种形
23、式的球类活动、游泳、武术、健身操、钓鱼俱乐部活动等。H.1.2.3、组织集体近地旅游、观光、登山等活动。H.1.3蓝水园制度文化建设蓝水园为了使社区文化事业有长远的发展，拟定组织机构、管理规章，予以保障。对各种社区文化活动加以制度规范，包括时间、地点、层次、内容、方式、程序等，保证文化活动朝着积极健康、有益的方向发展。H.1.4蓝水园精神文化建设精神文化建设是蓝水园文化建设的核心，是蓝水园社区成员精神观、价值观、道德观等社区精神的重生成途径。蓝水园精神文化的内涵就是中国传统文化精髓和现代科技思想高度融合，回归自然，同时热爱生活，自我实现又能关心他人、长幼有序而又平等沟通。我们将通过各种途径，将
24、精神文化建设落到实处。H.1.4.1利用各纪念日、节假日，传播蓝水园文化精神，如：入住仪式、新年升旗仪式、“五四”青年义工服务、“六一”儿童书画大赛、“七一”给党过生日、“十一”爱国注意征文等。H.1.4.2开展各种形式的主题讲座、主题演讲，树立蓝水园文化观，如：“现代青年学雷峰的意义”、“爱护环境从我做起”等。H.1.4.3办好“文化信息栏”、“读报栏”，传播国内外时事，弘扬传统文化，报导科技、经济及物业信息。H.1.4.4举办各种展览，如现代图书展、新型家庭电脑展等。H.1.5网上社区文化建设国际互联网（INTERNET）的应用为社区文化建设提供了新的手段，增添了现代生活的新乐趣，我们的设
25、想有：H.1.5.1在INTERNET网上增设蓝水园网址、网页，为社区文化建设开辟新通道。H.1.5.2在网上设立“蓝水休闲交友站”、“蓝水休闲论坛”等。交天下友，谈天下事。3.绿化管理绿化的功能是梅花环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫，花果满园的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。3.1花木的养护3.1.1浇水根据气候条件、品种或生长期来决定浇水量和浇水次数，以水分浸润根系分布层和保持土壤浸润为宜。3.1.2施肥A. 行道树、遮荫树等以观叶、观姿为主，施肥促进生长旺盛、枝叶繁茂、叶色浓绿。B.
26、 观花观果植物、施肥后在促进树叶生长的同时，还可粗机花芽形成。C. 施肥次数、数量因树种、树龄、土壤而异，具体施用根据实际情况而定。3.1.3整形的修剪整形修剪是栽培树木的重要养护措施。花木的形态、观赏效果、生长、开花、结果等方面都要通过整形修剪来解决或调节。A、 整形修剪方式各种树木都有一定的树形，为了提高观赏性，进行自然式修剪、人工式修剪及自然式和人工式修剪混合的方式，以符合人们观赏需要。B、 整形修剪的时间即根据树木生长期分为休眠间修剪及生长期修剪。3.1.4除草、松土除草可以减少杂草与树木争夺土壤的水分和养分，也可以清除病虫害的潜伏处，减少病虫害的发生，利于树木的生长；松土达到保水透气
27、增湿的目的。3.1.5防治病虫害病虫害的防治贯彻“预防为主、综合防治”的指导思想，充分利用抑制病虫害的多种因素，从栽培技术、药物防治、物理防治、植物免疫等方面着手，清除病虫害的发生和危害的条件。3.1.6其它养护措施A、 涂白。冬季用石灰水加盐，消灭在树皮内越冬的害虫，防止爬虫上树产卵。B、 立支柱。风较大的季节，要立支柱，防止风吹斜、吹倒树木。C、 围护。临路的树木适当加以围护，防止被撞伤或撞倒。D、 加以宣传。人人爱护树木。3.2、草坪的养护草坪是区内园林绿地的组成部分，通过管理维护，使绿草形成柔软的绿色“地毯”。使整个小区整洁清新，生气勃勃。草坪养护主要内容是：浇水、施肥、轧剪，除杂草等
28、。4、治安消防管理治安消防管理工作是蓝水园重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。4.1、治安管理是为了保障所管物业区域内的财物不受损失，人员不受伤害，维护正常的工作、生活秩序。4.1.1、治安管理内容A、 贯彻执行公安部门关于安全保卫工作的方针、政策和有关条例，健全各项安全保卫制度。B、 负责维护辖区内部治安秩序，预防和查处治安事故。C、 实行封闭式24小时保安制度，各种记录齐全。D、 充分利用小区智能化设施，实现“技防”。4.1.2治安管理事实措施A、 建立健全物业安全保卫组织结构。B、 落实保安各岗岗位职责、管理制度。
29、C、 明确责任区域及重点部位，实行定岗与巡查相结合的辖区式管理。D、 实行24小时保安巡视制度，各项记录完整。E、 利用智能化技术安全防范的方法与人防有机结合。F、 根据各管理阶段的情况，制定相应的管理方法及工作重点。G、 制定突发时间处理程序，具备处理能力。4.2、消防管理对消防工作实施管理，预防物业火灾的发生。最大限度地减少火灾损失，为住户的生活提供安全的环境，保护小区业主、住户的人身和财产的安全。4.2.1、消防管理的主要内容A、 建设高素质的消防队伍。在保安部内设置专职管理负责。并做好义务消防队的建立和培训工作。B、 防火档案制度。建立防火档案对火险隐患、校方设备状况（位置、功能、状态
30、等）重点消防部位、前期消防工作概况等都要记录在案。以备随时查阅。还要根据档案记载的前期消防概况，定期进行研究，不断提高防火、灭火的水平和效率。C、 消防岗位责任制度。建立各级负责的逐级防火岗位责任制，从经理到员工，都对消防负有一定的责任。D、 定期进行消防安全检查制度，各种记录完整。E、 专兼职消防员的定期训练和演习制度。F、 管理好校方设施、设备，通过对各种消防设备设施的保养与维修，保持消防设备设施的完好，专业合格状态。G、 以多种宣传形式加强区内住户消防意识。5、车辆交通管理对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，
31、创造优美的辖区环境。5.1车辆交通管理实施措施：5.1.1保安部根据小区交通、车场情况制订区内车场交通方案。审批后实施。5.1.2车辆分类管理按照车辆类型分为汽车、摩托车、自行车管理，其中摩托车、自行车存放同一车库，分区域存放，汽车存入专用车库及环路停放。5.1.3小区保安有效组织车流和车辆停放。5.1.4汽车凭IC卡，经电脑读卡进入小区。5.1.5外来人员等临时进出秒度千微的汽车由出入口保安员换证、记录，凭临时IC卡进出。5.1.6道路眼各种提示、引导标识牌清晰。5.1.7存车场车辆管理系统设备设施维护、维修按计划实施。5.1.8车场设施设备各种技术资料档案齐全，各种记录完整。6、公共管理6
32、.1住户装修管理在小区物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。6.1.1装修管理主要内容；负责办理装修审批手续，实施装修过程的日常管理。6.1.2管理措施A、 住户装修管理A.1、在办理入住过程中向业主介绍办理装修申请的程序，并签署住宅装修责任书缴纳装修保证金。A.2、对业主及住户装修申请予以审批。A.3、对装修过程监管，如遇违章现象，向业主及住户下达违章整改通知书，整改至合格。A.4、加强对公共部位巡查，避免装修
33、对公共区域的污染，如遇污染，公共部位损坏现象，及时下达违章整改通知单，整改至合格。A.5、装修竣工，物业处协同业主验收，不合格的限期改正，复验至合格。B、装修工程队管理B.1、业主及住户装修申请经过物业处审批同意后，工程队与物业签署住宅装修责任书，清楚关于施工人员治安管理规定及处理方法B.2、缴纳施工保证金，其中包括装修管理费。B.3、装修队人呀必须持有物业处签发的出入证，物业将随时检查人员的佩带情况。B.4、装修管理人员对装修施工现场根据工程进展情况进行监管，包括：消防、防护措施，隐蔽工程、监督有违章拆改现象等，查出问题，记录在违章整改通知单中，交施工单位钳子整改，组织第二次验收至合格为止。
34、B.5、装修工程完工后，管理人员协同业主验收，合格后，施工方凭借保证金收据和验收表格，经管理员签字认可，方可办理退款手续。装修管理资料的整理归档，对装修审批、验收及违章整改通知单归入业主档案。对装修管理过程中各种记录、资料归档存入档案室。6.2、搞好维修基金以及储备金的核收与管理。6.3、协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。7、常规性公共服务即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主几辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提
35、供给业主及住户。8、委托性特约服务是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户24小时开启电梯、高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。9、经营性多种服务即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造蓝水园温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。顺驰物业的便民服务有多年的工作经验，真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在顺驰蓝水园这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的
36、服务项目。顺驰物业公司提供的无偿服务（共计32项）类别编号项目内容家 政 服 务1居家特别看护2代请装修、装饰公司3市区便捷巴士4小区内便捷代步巴士5代请家教、介绍保姆6代租售房屋、代租汽车7发布气象信息、国内外新闻信息8组织各种展销活动9无偿配备医药急救箱10代订中、西餐11代订牛奶商 务 活 动12代购车船、飞机票13代订报刊、杂志14代办旅游手续15电话留言服务16代订酒店、客房礼仪服务17代购代送礼品、鲜花18代办喜事庆典19摄影、摄像20提供图书阅览、橱窗阅览文 化 娱 乐 服 务21提供图书、音像制品交流22组织各种郊游、旅游23开设棋、牌活动场所24开展各种健康、医疗培训25组织
37、健身舞晨练队26邀请有关展览、小型演出队来社区服务27开展球类、健身培训28开展网上游戏攻关竞赛交流会29开展诗歌、古汉语交流会，现代文化沙龙老年服务30建立老年活动组织，开办老年课堂31组织老年联谊活动32组织健康义诊活动顺驰物业提供的有偿服务（共计62项）类别编号项目内容价格待定日 常 维 修 装 饰 服 务1瓷砖改造2铺贴普通地砖3洗手盆安装4坐便器安装5安装抽油烟机6安装分体式空调7安装热水器8安装吊灯9安装电脑、传真等办公设备10家用电器检查、小修11换门锁（材料自备）12更换、检修开关、插座13空调加氟利昂14配钥匙、修锁15查线、换线16自行车、摩托车小修17钟表维修18更换灯泡
38、、灯管19更换灯角、灯口、镇流器20木门窗维修21清洗抽油烟机22清洗空调过滤网23安装音响与家用电器24安装灯具、门铃、橱柜（不含材料）25修理更换水阀门、各类软管（26修理洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱（不含材料）27疏通下水管道28修理窗帘、拉窗等（不含材料）29修理家具配件30内墙修理粉刷31配木门窗玻璃家 政 服 务32室内整体保洁33木地板打蜡34看护病人35上门收洗衣服（洗衣费另记）36接送小孩上学37家庭绿化盆景造型38剪裁、宠物喂养指导39中、西餐40代购、代售二手电脑家私41家政培训42清洁地毯、沙发43小学生中餐44学生寒暑假短期学习班45提供钟点工（家务、护理、照顾小孩或老人
39、）46为老人读报礼仪服务47特殊保安服务48租售鲜花、盆景49代接、代送客人健 康 服 务50健康检查51建立健康档案52家庭病床53儿童保健54健身培训商 务 服 务55长途电话56接发传真57打字58复印59出租商务洽谈室60出租会议室61租车62汽车美容三、 管理方式在梅江蓝水园生态智能社区中，有园林式的绿化、江南水乡般的湖面与小溪及高度现代化的信息网络与智能化技术。它不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的挂历人员达到最佳的管理效果。我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五
40、个部分来阐述。1、 管理方法1.1、 严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。1.2、 提供全方位专业化酒店式服务。1.3、 严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。1.4、 运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。1.5、 启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。2、 运作程序可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。3.1、整体运作流程（见下页图表）超前介入拟定管理方案组织管理机构岗位培训接管验收办理入住装修管理日常管理 3.2分项管理流程为日常管理中所涉及的基本管理工作流程3.2.1、物业验收与接管流程接收全套建筑施工资料，政府批文，规划图，总平面图
41、、供水、供电、供气、供暖及智能化设施、公共设施线路图、消防设施图、停车场等交通图，机电设备说明书、合同、保险、保修协议、操作设备、维修养护说明书及图纸、资料，建筑物、构筑物施工图、竣工图，各类检验、验收报告。根据设计质量、数量、使用功能进行验收会同监理公司、施工队等部门如实填写质量验收单，向施工单位出具整改通知，明确复验日期。抄水、电、气、暖表底数，备案归类整理保修项目、期限、标准、责任方式等有关资料及重大保修项目附细则与备忘。填写书面移交手续，监制物业正式接收文件，接管、进驻3.2.2、业主入住流程住户提供入住资料、进住通知单、购房合同、身份证原件发放填写居民户口登记表，电表、水表、煤气表过
42、户登记表，领取入住清单收取各项费用协同管理处人员验房，填写房单凭入住清单，发放住户手册，领取钥匙3.2.3、住户投诉处理流程住户来访投诉管理员接待管理人员根据反映内容填写投诉处理投诉处理单第一联交责任部门责任人签收责任人采取正确方法处理住户电话投诉住户来信投诉处理完毕交管理中心签收并转交行政办事员信息反馈至主管经理，经理采取有关措施，加强有关部门工作，减少投诉投诉处理单第二联管理员保存备查 反 馈管理员统一编号装订投诉处理单，回访表管理员回访，并填写投诉回访表每月整理、汇总所有投诉统计表，分析投宿重点、类别涉及部门等信息3.2.4、工作考核流程发现员工违纪或成绩填写处罚单或奖励单管理处经理审批
43、财务部实施管理中心考核员统计信息上报经理管理中心统计存档发现管理事务问题填写内部工作单及责任部门签收责 任 部门 处 理处理完毕，管理中 心 检查3.2.5、材料控制程序物业公司审批 购料申请单管理处审批采购库管员验收入库盘 点 记 录库管员做好领料登记申 请 人 填 写 领 材 料 单3.2.6、维修管理程序维修主管派活管理中心填写维修台帐、维修单，并通知相关部门签收业主报修工人准备材料到现场信息反馈至主管经理汇总维修单，安排回访维修完毕，请业主签字交回维修单及提取费用3.2.7、公共设施维修养护流程维修保养部门签收班组分工准备材料，实施方案根据巡查员日常巡查，主管填写保养计划，填写工作单维修养护完毕，验收合格后，填写维修记录表现场操作归档保存3.2.8、机电设备维修流程本单位无法维修，填写对外委托维修单，报经理审批维修主管填写维修单并组织人员到现场维修出现运行故障或事故隐患，申报维修归档保存上报维修完毕，检查合格，做好维修记录3.2.9、消防应急处理流程接到报警判断地点，赶赴现场读报：查明原因记录在案灾情重：打119报警，通知主管领导及管理处经理灾情轻：通知保安人员自行处理检查自动启动的消防工作情况，必要时启动其他消防设施切断气源、电源、转换事故电源