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1、大庆市物业行业“十二五”规划纲要 “十一五”期间，在市委、市政府的高度重视和正确领导下，全市物业行业体制转轨、机制创新步伐不断加快，行业总体服务水平不断提升，居住区人居环境质量不断改善，行业管理的各项工作均走在全省前列，为我市“三城联创”做出了较为突出的贡献。一、“十一五”期间取得的主要成果（一）人居环境极大改善“十一五”期间，市、区政府及中直大企业共投资28.06亿元，对全市2000年前建成的163个老居住区中的97个实施了整体改造，老区改造覆盖率达60%，人居环境极大改善。（二）服务质量明显提升“十一五”期间，我市物业服务水平不断提升，创建全国物业管理示范项目6个，累计达到46个，创建全省
2、物业管理示范项目30个，累计达到78个，均居全省首位。（三）行业规模不断扩大“十一五”期间，全市物业服务企业增加85家，达到163家，从业人员增加1.2万人，达4万余人，物业管理总面积增加1264万平方米，达到5589万平方米，其中住宅区增加151个，达到386个，住宅物业管理面积增加929万平方米，达到4865万平方米，非住宅物业面积发展到现在的724万平方米，住宅区物业管理覆盖率达98%，居全国首位。物业行业生产总值达到10.5亿元，利税1.4亿元。（四）管理体制逐步完善在2003年第一次物业费改革基础上，2006年再次对物业收费政策进行了改革，在全国地级城市中率先建立“菜单式”物业服务收
3、费机制，实现了政府定价向政府指导价的顺利转轨；在全市物业行业开展办事公开工作，将物业服务收费标准、服务标准、办事流程等向业主进行公示，业主参与小区管理的意识逐步增强；在全省率先引入招投标机制，将全市所有住宅物业项目全部纳入招投标轨道，推动了物业管理市场化进程；依法组建了153个住宅区业主委员会，鼓励业主委员会与物业企业签定合同，加速了物业管理社会化、契约化步伐。（五）维修资金稳中有升“十一五”期间，住房维修资金归集额度逐年递增，归集率显著提高，尤其是近几年的新建物业小区，已售出房屋维修资金基本做到足额归集，截止目前归集资金2.8亿元，预计年末有望突破3亿元。二、存在的问题及原因分析在行业快速发
4、展的同时，仍存在着许多问题制约了行业发展，急待解决。主要表现在以下几个方面：（一）物业服务质价不符部分物业企业服务与收费质价不符、维修养护不及时、企业擅自处分小区公用设施谋利，服务标准达不到相对应的收费标准。服务水平低，服务不规范，企业经营管理机制落后，管理层素质偏低。（二）业主委员会运作不规范部分业主委员会运作不规范，不能依法有效履行业委会工作职责。个别业委会甚至未经业主大会同意，出现擅自选聘解聘物业企业、随意出租小区公共场地、私自签订施工合同、煽动业主不交费等乱作为现象，干扰了物业管理工作正常实施，侵害了广大业主权益。主要原因是缺少对业主委员会工作的指导监管。（三）开发建设遗留问题多部分开
5、发建设单位不按规划配套建设小区公共设施，不能及时履行保修责任，施工质量低劣，出现问题往往是一推二拖三跑，导致业主迁怒于物业企业。政府部门对开发商监管不到位，开发商没有履行维修职责。（四）老区改造仍不到位尽管我市已累计投资31.84亿元，完成了165个老居住区环境改造任务，但全市仍有66个2000年前建成的老居住区未实施整体改造，人居环境较差，无法实施基本的物业服务。政府投入资金不足，部分老区改造不到位。（五）房屋大修不及时由于我市从2002年开始归集新建商品房维修资金，房改房小区和2002年前建成的商品房小区维修资金未归集，造成房屋漏雨、排水管线断裂、马葫芦塌陷、道路场地破损等大修问题无法得到
6、及时修缮，严重影响了广大居民的日常生活，这是当前物业服务投诉量居高不下的主要原因，占全市物业管理投诉量的50%。油田、石化、炼化等中直企业在实施老区改造的同时，每年安排资金进行房屋及公共设施大修，较好地解决了这一问题。现在突出问题是中直企业所管小区之外的房屋维修保障问题，政府每年没有列专项资金。（六）综合执法难保障目前，许多居住区存在着业主擅自改变房屋使用性质（住宅、车库改商服、地下室住人等）、车辆乱停乱放、破坏公共绿地进行“小开荒”、乱挖乱建、店外经营洗车、修车、露天烧烤、噪音油烟污染扰民等违法违规行为，严重影响了人居环境。物业企业没有执法权，相关执法部门没有形成执法合力，导致此类问题没有得
7、到有效整治和规范，业主意见较大。（七）救助政策不完善我市对低保户实行物业费、供热费同步救助，除此之外还对部分困难家庭实行了供热费救助，但未实现物业费同步救助，造成困难家庭负担重、物业企业收费难，由此产生的物业服务难达标、服务双方矛盾多等诸多问题，百姓意见大，物业企业管理服务积极性不高，“物业弃管”的隐患十分突出，市人大代表、政协委员多次提出建议和提案要求政府解决。三、“十二五”期间物业管理规划目标（一）规划指导思想和原则1、规划指导思想坚持科学发展观，围绕建立社会化、专业化、市场化、集约化的物业管理新体制为目标，以实施老区环境改造为基础，以体制创新、服务创新、科技创新为手段，进一步完善物业管理
8、政策法规体系建设，强化行业监管，全面提升物业管理服务水平，推动物业管理行业持续、健康、快速发展。2、规划原则（1）符合城市总体规划的原则；（2）符合国家产业政策和发展方向的原则；（3）符合我市行业发展现状和实际的原则。（二）规划依据、期限和范围1、规划依据（1）国务院物业管理条例（2003年9月1日）（2）物权法（2007年10月1日）（3）大庆市城市总体规划（2002-2020）（4）大庆市东城区总体规划（2005-2020）（5）大庆市西城区总体规划（6）大庆市萨尔图区总体规划（2001-2020）2、规划期限本次规划的规划期限为20112015年。3、规划范围大庆市建成区建制镇以上的具备
9、实施物业管理条件的居住区（不含平房区）。（三）规划总体目标规划至2015年，物业管理社会化、专业化、市场化程度更高，集约化效果明显，高科技管理服务设施设备和手段得到普遍应用，物业管理从住宅领域逐渐扩展到写字楼、商业区、医院、学校、工厂等各个领域。到2015年，物业行业生产总值达到15.5亿元，利税2亿元。行业得到快速发展的同时，逐渐脱离房地产业成为独立的第三产业。（四）规划任务1、实施老区改造，到2015年，全市拟投资11亿元完成2000年前已建成的66个老居住区环境改造任务，老居住区改造覆盖率达到98%。其中市政府投资2.4亿元对万宝园区实施综合改造；投资1.2亿元对东风新村0-8区破损道路
10、、铺装、马葫芦、地下管网进行改造；投资2000万元对东风新村地区漏雨严重的楼房进行防水保温改造。石油、石化大企业投资6.5亿元对丰收、希望、厂西等48个老居住区实施整体改造，各区（含高新区）投资7000万元对辖区内15个老居住区实施环境改造。2、建立物业管理信息系统，全市90%以上住宅小区实现物业行业监管工作智能化、信息化、动态化。其中物业行业信息子系统，主要包括企业信息、项目信息、人员信息、业委会信息；政务办公子系统，主要包括资质管理、收费备案管理、招投标管理、业委会备案管理、公文办理、统计上报、老区改造管理；动态监管子系统，主要包括服务质量监管、企业资质监管、市场行为监管、业委会监管、统计
11、考评功能、业主投诉受理处理功能。3、全面归集商品房维修资金，到2015年预计归集新建商品房维修资金8.6亿元，新建商品房维修资金归集率达100%；完成全市房改房维修资金追缴以及2002年以前建成并已办理产权证的商品房维修资金60%的归集额。在维修资金使用方面，按计划及规定有序推进维修资金的使用，至2015年，计划启动维修资金1000万元，在维修资金应急使用方面，建立应急维修保障机制，市、区分别建立应急维修资金，发生危及房屋使用安全等紧急情况时，进行维修、更新、改造。4、完善业主委员会运作及监督指导，到2015年，全市所有实行物业管理的住宅区业主大会召开、业主委员组建工作达90%，业主委员会的改
12、选、换届均能按法律的要求正常进行，物业服务合同签订率达98%，实现业主自治与物业企业专业化管理相结合的物业管理新体制。组建业主大会工作指导委员会，定期开展对业主委员会的指导、培训，发挥业主委员协调处理业主投诉、监督物业企业服务质量的职能。5、行业队伍建设逐步完善，到2015年，物业行业从业人员达到4.9万人，其中管理人员达到4500人，同2010年相比增加就业岗位9000个。一是强化物业管理岗位培训，每年组织物业管理从业人员岗位资格培训，物业企业管理人员持证上岗率达到100%，二是强化物业管理继续教育培训，每年对已取得岗位证书的物业管理从业人员进行继续教育培训，培训率达到100%。三是强化物业
13、管理专业技能培训，举办保安、保洁、绿化、维修等物业管理各个专业从业人员的专题培训班，提升物业管理专业化服务水平。6、加强居住区城管综合执法力度。明确各级城管执法单位的执法范围、执法责任、执法队员派驻小区执法，做到责任落实到人任务分解到月，提高执法效率。突出物业企业的日常管理作用，对日常管理和巡查过程中发现的违法行为物业企业要及时制止，并报相关城管执法单位。各级城管执法单位要及时查处，物业企业要积极配合，建立起物业企业“管理”、执法部门“执法”的联动机制。7、开展物业项目创优达标，到2015年全市所有住宅小区，70%获省级示范项目称号或达到省级（含国家级）标准。其中，完成30个2010年前已建成
14、住宅小区达到省级或国家级物业管理示范项目创建标准，达标小区总数达154个；完成新建住宅小区创优达标任务，新建住宅小区配套建设完成后年平均达标率达到70%。8、健全完善物业管理政策法规体系。业主大会制度、业主公约制度、物业管理招投标制度、物业承接验收制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住房专项维修资金制度等七大制度得到普遍确立。9、对新技术、新材料、新能源、新设备在物业行业进行推广使用。一是引进智能立体车库建设新技术，解决老居住区停车难问题，到2015年，建设立体车库100个，增加停车位1.5万个；二是引进电瓶垃圾清运车，完善住宅区垃圾收运体系建设。到2015年，50%
15、居住区使用电瓶垃圾清运车清运垃圾，实现低碳环保；三是完善监控、技防设施建设。电子监控、周界防越、电子巡更等高科技管理手段在住宅区得到普遍应用。至2015年，50%居住区安装完善技防系统。10、充分发挥行业协会的自律作用。随着政府对企业的行政管理职能逐渐弱化，物业管理协会作为政府与物业企业的桥梁和纽带，将会配合政府行使监督、管理企业的职能。协会履行政府部分转移职能后将发挥更大的作用，通过开展调研、培训、交流、新技术推广等活动，行业的自律管理得到进一步增强，行规、行约凸显更大的作用。四、保障措施（一）建立物业行业市、区、街道、社区四级监管机制。以社区为单位实行网格化管理，明确各级职能部门的监管职责
16、及监管措施，建立物业层级履职监管考评机制，实现部门监管向属地监管的转变，解决行业部门人员少、监管到位率低的问题。（二）建立物业项目服务质量监管考评问责机制。由各区主管部门、各街道、各社区和业委会按照物业服务质量考评标准对物业服务质量实行月检查、季考核、年考评，依据考评结果给予企业责令整改、收费降级、退出服务的处罚。实现粗放式监管向科学监管的转变，解决物业服务质价不符的问题。（三）建立物业企业资质动态监管机制。根据物业服务企业资质管理办法，按照物业服务企业资质管理违法违规行为处理标准对无资质从事物业服务，聘用无资格证书、岗位证书人员为管理人员，超范围经营等违法违规行为进行查处，实现由常规监管向动
17、态监管的转变，解决物业企业违规经营、捆绑收费问题。（四）建立业主大会、业主委员会指导监管考评机制。按照业主委员会履职情况考评标准，各区物业管理主管部门、各街道、各社区按季度对业主委员会的组建、备案、运作等情况进行指导、检查、考评，根据考评结果作出通报、改选、重组、限期改正或撤消决定等处理，实现问题式监管向预防式监管的转变，解决业主委员会不作为、乱作为的问题。（五）建立居住区物业管理与综合执法联动机制。针对居住区内存在的业主改变房屋使用性质、违法违规经营、机动车乱停乱放、噪音油烟扰民及污染环境、占用破坏公共绿地、乱挖乱建等违规行为，制定大庆市居住区环境专项整治实施方案，由工商、房产、卫生、公安、
18、消防、交警、环保、规划、水务、工信等部门共同组建整治机构，各负其责开展整治，建立居住区违法违规行为综合执法长效机制。（六）建立老区改造持续投入机制。一是编制改造规划，明确改造任务。由市城管委牵头，各区政府、中直企业和相关产权单位参加，对全市未改造老居住区进行全面普查，编制全市2011年至2015年老居住区环境改造工程规划，进一步统一改造标准，明确改造任务，利用五年时间完成全部老区改造任务。二是落实改造责任，实现共同投入。中省直大企业（油田、石化、炼化、铁路）自管老区由其负责投资改造；东风新村及万宝园区由市政府投资改造；各区及高新区辖区老居住区由各区政府和高新区管委会投资改造。（七）建立房屋维修
19、长效机制。加强对我市住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和安全使用，切实维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，针对其它老居住区在全市住房专项维修资金尚未补建到位的情况下，借鉴外地市经验，积极向市政府争取资金，做为东风新村及万宝园区应急维修资金，专项用于小区房屋本体及公共设施专项大修资金，由市城管委按年度编制应急维修计划并组织实施。东风新村及万宝园区之外的，实行属地负责，由各区政府、高新区管委会和相关产权单位负责应急维修。（八）建立立体车库投资建设机制。为缓解我市停车难问题，提高城市土地资源的利用率，鼓励机械式立体停车库的建设和经营，借鉴外地经验，由市政府出台关于鼓励建设
20、经营机械式立体停车库的意见，给予免征城市基础设施配套费、营业税免二减三等优惠政策，由市政府统一规划建设地点，鼓励立体车库生产厂家或社会资金投资建设，并在政府与投资者约定的期限内进行经营。经营期限届满后，停车库收归政府。此办法既能有效解决停车难问题，又不需政府投资。2011年在东风新村、万宝园区规划几处建设地点，试点启动立体车库建设，待成功后再向全市新、老居住区铺开。五年时间建设立体车库100个。（九）建立困难家庭物业费救助机制。借鉴其他地市经验，继续向市政府呈报关于对弱势群体实行采暖费物业费同步救助的请示，待市政府批准后，参照弱势群体困难家庭热费救助范围和标准，建立困难家庭物业费救助机制，实现“两费”同步救助，解决低收入家庭无力承担物业费和物业企业收费率低的实际困难。