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1、龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理课课 程程 分分 享享运营管理部 周胜利 课程主要内容课程主要内容课程主要内容课程主要内容龙湖成本管理与控制龙湖成本管理与控制 龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理课后的系统思考1、成本管理、招标采购、合约规划的系统性。目标成本-合约规划-招标采购实施2、全成本管理概念 目标成本-动态成本-项目后评估3、责任成本体系的建立4、项目的成本管理课后的系统思考5、合约规划如何做6、招标采购的实施 招标采购领导小组7、合同职责划分8、龙湖成本管理的宗旨与目标龙湖成本管理的宗旨与目
2、标宗旨：宗旨：以以经济合理性经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势并形成行业成本优势 。目标：目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系建立目标成本管理为导向的成本管理体系 龙湖成本管理的基本内容龙湖成本管理的基本内容-合理确定成本合理确定成本与与有效控制成本有效控制成本房地产企业的主要成本管理内容房地产企业的主要成本管理内容 3 31 1 人力的成本人力的成本5 54 42 2产品的成本产品的成本产品的成本产品的成本 产品的建造、品质产品的建造、品质产品的建造、品质产品的建造、品质时间的成本时间的成本 生产的速度、进度生产的速度、进度人力的成本人
3、力的成本 管理人员多少和水平管理人员多少和水平资金的成本资金的成本 资金的利息资金的利息管理的成本管理的成本 管理的程度、精细度管理的程度、精细度售后的成本售后的成本6 6售后成本：售后成本：产品维修成本；产品质量问题产品维修成本；产品质量问题客户关怀成本；活动、及对个别使用功客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变能的改变销售承诺成本；向购房客户不当承诺销售承诺成本；向购房客户不当承诺开发过程中遗留给物业管理的问题开发过程中遗留给物业管理的问题 工作的重心工作的重心准确测算准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算龙湖成本管理体系思路湖成本管理体
4、系思路成本管理的基本方法成本管理的基本方法目标成本管理目标成本管理1、目标成本管理的内容目标成本管理的内容目标的目标的确定确定与与控制控制两方面两方面2、目标成本确定的依据目标成本确定的依据产品把握、经验数据库、产品把握、经验数据库、市场调研市场调研3、实现目标动态的监控实现目标动态的监控手段手段-信息化信息化为什么要进行目标成本管理为什么要进行目标成本管理 目标成本管理的作用在于心中有数目标成本管理的作用在于心中有数;“算了再做算了再做”而不是而不是“做了再算做了再算”目标成本管理有什么作用目标成本管理有什么作用 为为开发决策提供依据开发决策提供依据 提前锁定投资提前锁定投资 合理确定销售价
5、格合理确定销售价格 加强成本的计划性加强成本的计划性加强成本的计划性加强成本的计划性 预测投资效益预测投资效益 编制目标编制目标成本成本 分阶段对目标成本进行分阶段对目标成本进行检查、修正检查、修正 对目标成本与实际成本进行比较，对目标成本进行对目标成本与实际成本进行比较，对目标成本进行 后评估后评估 动态成本：动态成本：是项目各个实施过程中体现的实际成本与目标成本是项目各个实施过程中体现的实际成本与目标成本 的控制结果的控制结果龙湖成本管理体系龙湖成本管理体系 制度制度 流程流程 方法方法 工具工具 （指引、作业指导书）（指引、作业指导书）龙湖成本管理体系龙湖成本管理体系 招标管理办法招标管
6、理办法合同管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法工程款支付管理办法成本管理部分管理制度成本管理部分管理制度业务业务模块模块制度文件制度文件流程文件流程文件作业指引作业指引记录表单记录表单成本成本管理管理目标成本管理规定目标成本管理规定目标成本编制与审批流程目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板项目目标成本套表模板责任成本管理规定责任成本管理规定责任成本分解与审批流程责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引设计阶
7、段成本控制指引动态成本报送套表动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本管理细则动态成本信息报送流程动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表责任成本分解套表成本绩效考核制度成本绩效考核制度合同计量与结算流程合同计量与结算流程经济标书及评审指引经济标书及评审指引责任成本月度评估表责任成本月度评估表。合同商务条款管理指引合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板成本月度分析报告模板动态成本信息归集指引动态成本信息归集指引成本预警通知书成本预警通知书造价咨询单位管理指引造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表目标成本调整申报表变更签证管理指引变更签证管理指引成本
8、数据库模型成本数据库模型预、结算编制管理指引预、结算编制管理指引项目成本指标测算表项目成本指标测算表成本数据库编制指引成本数据库编制指引市场成本调研表市场成本调研表专业端口责任成本考核指引专业端口责任成本考核指引项目成本项目成本-盈利动态测算表盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标项目主要规划指标。项目产品建筑项目产品建筑/品质标准表品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单设计变更单/签证单签证单经济标评审分析表经济标评审分析表计量支付表单计量支付表单工程进度工程进度/材料供应计量与付款台帐材料供应计量与付款台
9、帐工程结算审批表工程结算审批表项目总包工程清算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表结算协议表。成本管理部分制度流程体系成本管理部分制度流程体系成本模块：成本模块：制度流程与管理工具制度流程与管理工具主要费项科目：主要费项科目：一一、土地费用、土地费用二、前期费用二、前期费用三、建筑安装成本三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体）（基础设施、配套设施、单体）四、开发间接费四、开发间接费五、营销费用五、营销费用六、公司管理费六、公司管理费七、财务费用七、财务费用序号序号一级成本费项一级成本费项二级成本费项二级成本费项三级成本费项三级成本费项责任部门责任部门1开发成本开发成本土地成本土地成本土
10、地价款、拆迁安置补偿等土地价款、拆迁安置补偿等发展部发展部2前期费用前期费用勘察、设计费勘察、设计费研发部研发部报建费报建费研发部、工程部研发部、工程部三通一平费等三通一平费等工程部工程部3配套设施费用配套设施费用学校、幼儿园、会所等学校、幼儿园、会所等造价采购部造价采购部4基础设施费用基础设施费用水、电、气配套、道路水、电、气配套、道路工程部工程部小区强弱小区强弱 电、总平工程电、总平工程造价采购部造价采购部5园林景观工程费用园林景观工程费用软硬景、水电、小品等软硬景、水电、小品等造价采购部造价采购部6主体建安成本主体建安成本建筑、安装、装饰工程建筑、安装、装饰工程造价采购部造价采购部7工程
11、相关费用工程相关费用审计费审计费计划财务部计划财务部造价咨询费造价咨询费造价采购部造价采购部监理费、定额外检测费监理费、定额外检测费工程部工程部物业前期介入费、维修基金物业前期介入费、维修基金营销部营销部8期间费用期间费用销售费用销售费用营销设施建造费营销设施建造费造价采购部造价采购部其他销售费用其他销售费用营销部营销部9财务费用财务费用贷款利息等贷款利息等计划财务部计划财务部10管理费用管理费用员工工资、福利等员工工资、福利等行政人力部行政人力部开发开发成本成本销销售售费用费用开开发发间间接接费费税金税金土土地地成成本本前前期期工工程程费费配配套套设设施施费费基基础础设设施施费费建建安安工工
12、程程费费 工工程程相相关关费费后后续续成成本本管管理理费费用用财财务务费费用用建设期返工费建设期返工费优化设计费用优化设计费用相相关关责责任任部部门门物业物业公司公司工工程程部部造造价价采采购购部部研研发发设设计计部部发发展展部部成本成本财财务务部部本本成成发发开开接接直直营营销销部部勘勘察察设设计计费费项目全成本的纵向分解项目全成本的纵向分解龙湖目标成本管理三大工具龙湖目标成本管理三大工具1、目标成本测算与分解目标成本测算与分解2、投资分析模型、投资分析模型3、历史成本数据库、历史成本数据库正向测算：正向测算：测算依据测算依据（产品标准、（产品标准、历史成本数据库、市场情况历史成本数据库、市
13、场情况）测算方式测算方式（估算、概算、预算）（估算、概算、预算）团队工作团队工作反向倒逼：反向倒逼：确定销售价格水平；确定销售价格水平；确定利润要求；确定利润要求；反推计算成本水平反推计算成本水平目标成本测算的方法目标成本测算的方法目标成本管理的阶段目标成本管理的阶段土地投土地投资论证资论证阶段阶段目目标标成成本本(土土地地版版)项目启项目启动阶段动阶段目目标标成成本本(启启动动版版)方案设方案设计阶段计阶段目目标标成成本本(方方案案版版)初步设初步设计阶段计阶段目目标标成成本本(执执行行版版)工程实工程实施阶段施阶段目目标标成成本本(调调整整版版)竣工阶竣工阶段段项项目目竣竣工工成成本本目标
14、成本形成目标成本形成动态及责任成本执行动态及责任成本执行 项目投资经济分析模型项目投资经济分析模型项目启动阶段的成功标志项目启动阶段的成功标志 -项目启动会项目启动会 目的目的 对项目进行沙盘推演，对项目进行沙盘推演，预见和决策未来预见和决策未来，设定项目决，设定项目决 策点、控制点。识别项目风险点，提出预案策点、控制点。识别项目风险点，提出预案。明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺主要内容（成果）主要内容（成果）1.1.项目定位项目定位2.2.项目建造标准项目建造标准3.3.体验区选址、定位及开放计划体验区选址、定位及开放计划4.4.项
15、目一二级计划项目一二级计划（项目分期、材料供应方式范围项目分期、材料供应方式范围）5.5.项目目标成本（启动）项目目标成本（启动）（项目合约规划项目合约规划）6.6.投资分析模型（启动）投资分析模型（启动）7.7.方案设计任务书方案设计任务书8.8.景观方案设计任务书景观方案设计任务书9.9.精装房定位、限价及建设实施方案精装房定位、限价及建设实施方案（如有）（如有）10.10.项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析方式之二，方式之二，按项目实体分解按项目实体分解方式之一，方式之一，按合同计划分解按合同计划分解方式之三，方式之三，按考核
16、责任分解按考核责任分解三种方式各有侧重但又相互关联三种方式各有侧重但又相互关联目标成本的分解目标成本的分解动态成本的组成动态成本的组成动态成本动态成本=已结算合同成本已结算合同成本+未结算合同成本未结算合同成本 +非合同性成本非合同性成本+待发生成本待发生成本动态成本动态成本待发生成本待发生成本待发生费用待发生费用未签约合同未签约合同估价估价已发生成本已发生成本非合同性成本非合同性成本合同性成本合同性成本已结算合同成本已结算合同成本未结算合同成本未结算合同成本合同金额合同金额结算调整结算调整(含签证含签证变更变更)合同金额合同金额预估结算调预估结算调整整(含预估签含预估签证变更证变更)月度成本
17、回顾月度成本回顾对已发生、已结算的合同金额调整，对未发生合同对已发生、已结算的合同金额调整，对未发生合同进行清理、预估进行清理、预估对已发生、已结算的费用金额调整，对未发生费用对已发生、已结算的费用金额调整，对未发生费用进行清理、预估进行清理、预估成本动态重大事项及预警成本动态重大事项及预警 成本管理异常事项披露成本管理异常事项披露 重大招标进展重大招标进展 补充预算动态状况（含设计变更及洽商）补充预算动态状况（含设计变更及洽商）结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及其它异常情况均需说明）其它异常情况均需说明）成本目标评审成本目标评审 成本研究及其
18、它测算成本研究及其它测算动态成本月报内容动态成本月报内容动态成本月报内容动态成本月报内容工程实施阶段控制要点工程实施阶段控制要点工程招投标工程招投标总分包合同管理总分包合同管理现场签证及设计变更管理现场签证及设计变更管理材料设备采购、认价招标及管理材料设备采购、认价招标及管理合理的工期合理的工期 确定合理的工期，为了及时达到投资效益，抢工确定合理的工期，为了及时达到投资效益，抢工期可能会增加成本，但抢工期获得的效益是否与期可能会增加成本，但抢工期获得的效益是否与增加的成本等值。增加的成本等值。施工方案的比较和造价控制施工方案的比较和造价控制施工方案的比较和造价控制施工方案的比较和造价控制 包括
19、施工平面布置中施工设备的选择和配置；包括施工平面布置中施工设备的选择和配置；基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案比较；基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案比较；施工方案比选，合理选择优化方案，关注重点施工方案比选，合理选择优化方案，关注重点例：例：1、塔机的选型、安装高度、安装时间的确认（避免、塔机的选型、安装高度、安装时间的确认（避免产生不必要的费用）产生不必要的费用）2、土石方边坡处理方式的选择、边坡系数的确定、土石方边坡处理方式的选择、边坡系数的确定（当深度过高是否要考虑使用档土板（当深度过高是否要考虑使用档土板）3、钢筋的搭接方式、钢筋的搭接方式、角码铁角码铁的加工及布置方式、
20、对的加工及布置方式、对拉螺杆的设置方式拉螺杆的设置方式 4、基础抽水台班中设备的选型（水泵的区别、口径、基础抽水台班中设备的选型（水泵的区别、口径的选型）及合理确定台班的数量的选型）及合理确定台班的数量 材料设备采购材料设备采购 施工材料设备采购，对材料要比值比价；对设备除施工材料设备采购，对材料要比值比价；对设备除了满足功能外，要比较质量、价格、运输及运行成了满足功能外，要比较质量、价格、运输及运行成本和使用寿命，还要考虑备品配件价格和维修的费本和使用寿命，还要考虑备品配件价格和维修的费用；用；如：发电机、电梯如：发电机、电梯讨论讨论 为什么在设计阶段控制成本效果最好，它有哪些为什么在设计阶
21、段控制成本效果最好，它有哪些控制重点控制重点总结总结 项目成本控制要点的内容、方向要根据：项目成本控制要点的内容、方向要根据：项目的定位项目的定位 市场的情况市场的情况 工程的特点工程的特点 客户的敏感点等来确定客户的敏感点等来确定景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理责任景观工程成本管理责任控制阶段控制阶段职能部门职能部门职责职责方案设计阶段方案设计阶段 初步设计阶段初步设计阶段设计研发部设计研发部落实设计单位落实设计单位进行方案交底，把控设计效果进行方案交底，把控设计效果提供设计项目各项技术指标提供设计项目各项技术指标造价采购部造价采购部景观工程专项成本测算景观工程专项成本测算工
22、程实施阶段工程实施阶段设计研发部设计研发部管理设计变更管理设计变更控制景观效果控制景观效果营销部营销部造价采购部造价采购部景观专项成本动态管理景观专项成本动态管理工程竣工阶段工程竣工阶段工程部工程部组织现场收方、审核竣工资料组织现场收方、审核竣工资料造价采购部造价采购部审核竣工结算审核竣工结算 完善景观成本数据资料完善景观成本数据资料内容内容龙湖成本管理与控制龙湖成本管理与控制 龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理招投标职能部门的设置招投标职能部门的设置一般公司招投标机构设置一般公司招投标机构设置有的有的公司招投标小组：负责公司招投标工作的领
23、公司招投标小组：负责公司招投标工作的领导决策，负责对全部招投标工作的监管导决策，负责对全部招投标工作的监管小组成员：董事长、总经理、主管副总经理、财务总小组成员：董事长、总经理、主管副总经理、财务总监、总工程师、项目经理部总经理、工程管理部经理监、总工程师、项目经理部总经理、工程管理部经理、成本管理部经理、工程管理部招标工程师、建材采、成本管理部经理、工程管理部招标工程师、建材采购协调小组成员组成（工程材料设备采购）。购协调小组成员组成（工程材料设备采购）。营销部营销部成本管理部成本管理部工程管理部工程管理部设计研发部设计研发部公司总经理公司总经理研发专员研发专员项目总监项目总监项目研发经理项
24、目研发经理项目工程经理项目工程经理项目成本经理项目成本经理项目营销经理项目营销经理项目财务经理项目财务经理专业工程师专业工程师成本专员成本专员营销顾问营销顾问财务专员财务专员精装修项目部精装修项目部景观项目部景观项目部龙湖公司部门、项目运营构架龙湖公司部门、项目运营构架计划财务部计划财务部发展部发展部运营副总运营副总龙湖造价采购部组织构架龙湖造价采购部组织构架造造价价采采购购部部成本中心成本中心采购中心采购中心招标中心招标中心造价工程师造价工程师景观采购工程师景观采购工程师装饰采购工程师装饰采购工程师材料采购工程师材料采购工程师设备采购工程师设备采购工程师招标工程师招标工程师龙湖招标小组是根据
25、每单招标工作的具体内容龙湖招标小组是根据每单招标工作的具体内容成立的临时团队成立的临时团队 分工分工研发部负研发部负责实施的责实施的招标招标工程部负工程部负责实施的责实施的招标招标造价采购部负责实施的招标造价采购部负责实施的招标材设材设招标招标土建安土建安装工程装工程精装工程精装工程景观工程景观工程组长组长研发部职研发部职能负责人能负责人工程部职工程部职能负责人能负责人造价采购部职能负责人造价采购部职能负责人副组长副组长造价采购部造价采购部职能负责人职能负责人工程部职工程部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人组组员员运营副总运营副总运营副总运营副总
26、运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总精装部职精装部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人工程部职工程部职能负责人能负责人招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理采购中采购中心经理心经理采购中采购中心经理心经理采购中采购中心经理心经理采购中采购中心经理心经理工程技术工程技术支持组专支持组专
27、业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师注：表中标识有注：表中标识有“”符号的为必须参加人员，标识有符号的为必须参加人员，标识有“”的成员可视招的成员可视招标的具体内容选择性参与标的具体内容选择性参与 组组员员材料设备材料设备工程师工程师材料设备材料设备工程师工程师材料设备材料设备工程师工程师材料设备材料设备工程师工程师项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总监项目总
28、监项目总监项目总监项目总监项目总监工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理工程经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理成本经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理研发经理项目专业项目专业工程师工程师项目专项目专业工程师业工程师项目专业项目专业工程师工程师项目专业项目专业工程师工程师项目专业项目专业工程师工程师项目专业项目专业工程师工程师龙湖招标小组主要职责龙湖招标小组主要职责贯彻执行公司有关招标管理办法，维护公司利益，贯彻执行公司有关招标管理办
29、法，维护公司利益，进行全过程招标管理。进行全过程招标管理。审批招标申请书、招标邀请函、资格预审文件、审批招标申请书、招标邀请函、资格预审文件、招标文件、评标报告、中标通知书；招标文件、评标报告、中标通知书；审批最高限价或评标标底（如有）；审批最高限价或评标标底（如有）；招标过程决策；招标过程决策；定标。定标。龙湖招标办理主持人龙湖招标办理主持人 招标中心经理：负责组织由招标中心承担的各类招标招标中心经理：负责组织由招标中心承担的各类招标采购中心经理：负责组织由采购中心承担的各类材料采购中心经理：负责组织由采购中心承担的各类材料设备采购招标；设备采购招标；项目成本经理：负责组织由项目成本组承担的
30、各类招项目成本经理：负责组织由项目成本组承担的各类招标；标；项目工程经理：负责组织由工程部承担的各类招标项目工程经理：负责组织由工程部承担的各类招标项目研发经理：负责组织由研发部承接的各类设计招项目研发经理：负责组织由研发部承接的各类设计招标标 工程施工招标条件：工程施工招标条件：工程施工招标应当具备下列条件：工程施工招标应当具备下列条件：（一）按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，（一）按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续；已经履行审批手续；（二）工程资金或者资金来源已经落实；（二）工程资金或者资金来源已经落实；（三）有满足施工招标需要的设计文件及其他技术（三）有满足施
31、工招标需要的设计文件及其他技术资料；资料；（四）法律、法规、规章规定的其他条件。（四）法律、法规、规章规定的其他条件。招投标管理招投标管理招标范围招标范围序序号号招标方式招标方式适用范围适用范围1 1公开招标公开招标因属于民营企业，一般不采用因属于民营企业，一般不采用2 2邀请招标邀请招标5050万元以上（含万元以上（含5050万元）的单项工程万元）的单项工程 金额在金额在3030万元以上（含万元以上（含3030万元）的单次万元）的单次材料设备采购材料设备采购3 3比价比价/询价询价 即简易招标即简易招标小于小于5050万元的单项工程万元的单项工程 小于小于3030万元的单次材料设备采购万元的
32、单次材料设备采购 战略合作或年度合作的分供方选择战略合作或年度合作的分供方选择招标范围招标范围金额在金额在50万元以上（含万元以上（含50万元）的单项工程或合万元）的单项工程或合同金额在同金额在30万元以上（含万元以上（含30万元）的单次材料设万元）的单次材料设备采购需进行招标备采购需进行招标 金额小于金额小于50万元的单项工程及小于万元的单项工程及小于30万元的单次材料万元的单次材料设备采购，可不执行招标设备采购，可不执行招标，按以下规定执行：，按以下规定执行：小于小于50万元且大于万元且大于20万元的工程合同，以及小于万元的工程合同，以及小于30万元且大于元且大于10万元的材设采购合同，应
33、至少邀请两家或万元的材设采购合同，应至少邀请两家或两家以上分供方进行议价；两家以上分供方进行议价；小于小于20万元的工程合同，以及小于万元的工程合同，以及小于10万元的材设采购万元的材设采购合同，可以与一家或一家以上分供方议价。合同，可以与一家或一家以上分供方议价。招标范围招标范围招标范围招标范围 以下条件的工程项目和材料设备采购，可不进行招标以下条件的工程项目和材料设备采购，可不进行招标 工程类：水、电、气等垄断行业如不具备市场竞争条工程类：水、电、气等垄断行业如不具备市场竞争条件件 不具备市场竞条件的及本细则约定不作招标的材料设不具备市场竞条件的及本细则约定不作招标的材料设备备 执行集团集
34、采或区域联动集采的，可根据集采结果直执行集团集采或区域联动集采的，可根据集采结果直接签订合同接签订合同 经总经理审批，并通报集团备案的战略合作或年度合经总经理审批，并通报集团备案的战略合作或年度合作的分供方选择，可不进行招标作的分供方选择，可不进行招标 招投标流程及成果招投标流程及成果序序号号管理流程管理流程工作成果工作成果1 1编制招投标计划编制招投标计划合约规划合约规划招标方式和招标计划招标方式和招标计划2 2编制考察计划编制考察计划考察计划考察计划3 3考察、确定入围单位考察、确定入围单位考察报告考察报告4 4编制招标文件编制招标文件招标文件招标文件5 5招标会招标会招标答疑招标答疑及附
35、件及附件6 6回标回标投标文件投标文件及附件及附件7 7评标评标评标报告评标报告8 8投标澄清投标澄清投标澄清函投标澄清函9 9定标定标定标报告定标报告中标通知书中标通知书1010签约签约合同合同及附件及附件招标的一般程序招标的一般程序 几个阶段的划分几个阶段的划分 招标准备阶段招标准备阶段发标阶段发标阶段投标阶段投标阶段评评、定标阶段定标阶段授标与签约阶段授标与签约阶段后续工作后续工作 提交合同需求提交合同需求确定招标小组与人员确定招标小组与人员供应商考察与资格预审供应商考察与资格预审“从事建筑活动的建筑施工企业，应当具备下列条从事建筑活动的建筑施工企业，应当具备下列条件：件：（1）有符合国
36、家规定的注册资本；）有符合国家规定的注册资本；（2）有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业）有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员；资格的专业技术人员；（3）有从事相关建筑活动规定的其他条件；）有从事相关建筑活动规定的其他条件；（4）法律、行政法规规定的其他条件。）法律、行政法规规定的其他条件。招标准备阶段招标准备阶段招标小组共同确定考察单位，并根据考察结果确定招标小组共同确定考察单位，并根据考察结果确定入围单位。入围单位。对考察单位的考察本着对考察单位的考察本着广泛性和广泛性和针对针对性，公司、性，公司、项项目、管理、人员，目、管理、人员，保证充分竞争性保证充分竞争性考
37、察报告，确定档次，建库，跟踪行业动态考察报告，确定档次，建库，跟踪行业动态招标准备阶段招标准备阶段确定招标形式确定招标形式1、工程量清单招标工程量清单招标2、定额结算条件招标定额结算条件招标3、单项工程价格包干单项工程价格包干4、固定单价招标固定单价招标5、合同总价招标合同总价招标招标准备阶段招标准备阶段编写招标文件编写招标文件 招标文件应当包括以下内容：招标文件应当包括以下内容：（一）招标人名称、项目名称及简介；（一）招标人名称、项目名称及简介；（二）工程、设备、材料、服务等的名称、数量及（二）工程、设备、材料、服务等的名称、数量及主要技术要求；主要技术要求；（三）交货、竣工或提供服务的时间
38、、期限；（三）交货、竣工或提供服务的时间、期限；（四）递交投标文件的方式、开标日期、地点和投（四）递交投标文件的方式、开标日期、地点和投标的有效期限；标的有效期限；招标准备阶段招标准备阶段（五）投标人资格条件、投标文件的基本要求；（五）投标人资格条件、投标文件的基本要求；（六）评标程序、评标依据、评标标准和方法、确定（六）评标程序、评标依据、评标标准和方法、确定废标的因素、定标原则；废标的因素、定标原则；（七）投标报价要求及计算公式；（七）投标报价要求及计算公式；（八）图纸目录、格式附录等；（八）图纸目录、格式附录等；（九）主要合同条款及内容；（九）主要合同条款及内容；（十）法律、行政法规规定
39、的其他内容。（十）法律、行政法规规定的其他内容。信息公布信息公布报名报名收取保证金收取保证金,资料押金资料押金发放招标资料发放招标资料现场踏勘现场踏勘答疑与补充招标文件答疑与补充招标文件发标阶段发标阶段回标回标投标单位数量不得少于投标单位数量不得少于2N+1(N为该次招标的中标为该次招标的中标单位数量）单位数量）发标阶段发标阶段开标开标由招标小组成员进行内部开标，不进行投标单位在由招标小组成员进行内部开标，不进行投标单位在场的公开唱标。场的公开唱标。招标小组招标小组2人（含）以上（造价部人员至少人（含）以上（造价部人员至少1名，其名，其他职能他职能1名）才能进行开标，并形成书面签字确认名）才能
40、进行开标，并形成书面签字确认的的开标记录开标记录评评、定标阶段定标阶段经济标由造价采购部负责评标。经济标由造价采购部负责评标。技术标由招标范围职能部门评标技术标由招标范围职能部门评标 根据评标意见确定有效标，对所有投标单位的技术标、根据评标意见确定有效标，对所有投标单位的技术标、经济标进行一次正式澄清，经济标的澄清仅限于发包经济标进行一次正式澄清，经济标的澄清仅限于发包范围与算术错误，不调整投标总价范围与算术错误，不调整投标总价中标原则是：技术标合格，投标范围与招标要求一致，中标原则是：技术标合格，投标范围与招标要求一致，合理低价中标，以确定中标单位合理低价中标，以确定中标单位 评定标报告评定
41、标报告评定标报告评定标报告中定标价格必须与项目目标成（执中定标价格必须与项目目标成（执行版）、公司相似项目历史成本进行比较分析，或行版）、公司相似项目历史成本进行比较分析，或与行业内类似项目进行比较。与行业内类似项目进行比较。当非最低价中标时，做为特殊事项在定标报告里做当非最低价中标时，做为特殊事项在定标报告里做出书面记录，在总经理审批出书面记录，在总经理审批评定标报告评定标报告时，一时，一并完成审批并抄送集团运营中心备案并完成审批并抄送集团运营中心备案评评、定标阶段定标阶段评定标报告主要内容：评定标报告主要内容：定标意见定标意见；准确地描述定标意见。；准确地描述定标意见。评标过程及分析评标过
42、程及分析1）.投标单位情况；投标单位情况；2）.招标概况；招标概况；3）.招标过程及分析：还原招标过程记录每一详细动招标过程及分析：还原招标过程记录每一详细动作，并对不同阶段的中间成果作出过程分析。作，并对不同阶段的中间成果作出过程分析。4）.评标办法；明示招标文件所列明的评标办法；评标办法；明示招标文件所列明的评标办法；5）.评标意见；包括技术标（如有）、商务标、经济评标意见；包括技术标（如有）、商务标、经济标评标意见，综合评标意见。标评标意见，综合评标意见。授标与签约阶段授标与签约阶段确定中标单位后即向中标单位发送确定中标单位后即向中标单位发送中标通知书中标通知书发送中标通知书后，即尽快按
43、招标文件中合同条件发送中标通知书后，即尽快按招标文件中合同条件签订合同签订合同订立书面合同后订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送县级日内，中标人应当将合同送县级以上工程所在地的建设行政主管部门备案。以上工程所在地的建设行政主管部门备案。甲方供应材料的原则甲方供应材料的原则 材料价值高材料价值高 质量不能确定（同一品牌多标准）质量不能确定（同一品牌多标准）观感要统一观感要统一 （色差偏差）（色差偏差）特殊材料特殊材料甲供设备、材料供应管理甲供设备、材料供应管理甲供设备、材料是控制工程造价的重要因素之一甲供设备、材料是控制工程造价的重要因素之一甲供材料采购形式甲供材料采购形式 集中招标采购集中
44、招标采购 (产品成熟产品成熟,市场供应量大市场供应量大)竞争采购竞争采购 (产品市场供应较少产品市场供应较少)谈判采购谈判采购 (产品较垄断产品较垄断)序号序号供应方式供应方式适用范围适用范围1甲方供应甲方供应适用于单价高、通用性较强、使用量较适用于单价高、通用性较强、使用量较大的材料设备，如商砼、钢筋、主要装大的材料设备，如商砼、钢筋、主要装饰材料、电梯、电线电缆等。饰材料、电梯、电线电缆等。2甲方限价、甲方限价、乙方采购乙方采购适用于用量较大、但市场较成熟、品牌适用于用量较大、但市场较成熟、品牌和价格差异不大的材料设备，如给排水和价格差异不大的材料设备，如给排水管、外墙勾缝剂、外墙面砖粘贴
45、剂等。管、外墙勾缝剂、外墙面砖粘贴剂等。3乙方自乙方自行采购行采购适用于产品质量差异较小、价格差异不适用于产品质量差异较小、价格差异不大的低质高耗量材料，如砂、石、砌筑大的低质高耗量材料，如砂、石、砌筑用砖等。用砖等。集中采购的意义集中采购的意义短期效益短期效益1 1、降低成本、降低成本2 2、提升效率、提升效率3 3、统一品牌、统一品牌4 4、保证品质、保证品质长期效益长期效益 1、提升企业的品牌影响力提升企业的品牌影响力2、实现内部资源共享实现内部资源共享3、通通过过对对产产品品、设设计计、施施工工工工艺艺的的研研究究，促促进进先先进进化化、标标准准化化、工工业业化化，最最终终实实现规模效
46、益；现规模效益；1、规模度规模度-与与-多样性多样性2、标准化标准化-与与-多变性多变性3、地域性地域性-与与-市场性市场性设立材料样品资料库设立材料样品资料库实物样板间实物样板间资料样板库资料样板库集中采购应考虑的前提集中采购应考虑的前提 集约方式规模采购有利于市场竞争降低材料设备的集约方式规模采购有利于市场竞争降低材料设备的造价和采购成本造价和采购成本可以有效控制主要材料设备的质量可以有效控制主要材料设备的质量甲方供应材料设备的目的甲方供应材料设备的目的甲方供应材料设备的目的甲方供应材料设备的目的 通过与供方一体化管理达到价值最大化通过与供方一体化管理达到价值最大化 为提高采购效率，在产品
47、设计阶段就进行价值分析，为提高采购效率，在产品设计阶段就进行价值分析，评估生命周期成本评估生命周期成本 建立网络采购平台，促进公平竞争和透明管理与监建立网络采购平台，促进公平竞争和透明管理与监督流程督流程 供应商资源整合及关系管理将其发展成为公司的核供应商资源整合及关系管理将其发展成为公司的核心竞争力之一心竞争力之一 选取集成分供方供应选取集成分供方供应 百安居百安居认质认价材料价格管理认质认价材料价格管理选用造价信息相应材料价格选用造价信息相应材料价格了解市场材料价格了解市场材料价格专业网站材料价格信息专业网站材料价格信息材料的到工地价和采管费材料的到工地价和采管费内容内容龙湖成本管理与控制
48、龙湖成本管理与控制 龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理房地产开发企业的合同体系房地产开发企业的合同体系合同体系合同体系合同体系合同体系按开发过程按开发过程按开发过程按开发过程划分划分划分划分81 财 务、管 理管理类合同：财务合同财务合同人事、办公类合同人事、办公类合同 业务类合同：业务类合同：土地购置前期开发建设销售租赁物业管理建安工程合同材料设备采购合同材料设备采购合同咨询合同房屋销售合同商业运营合同广告宣传合同物业管理委托合同维修整改合同土地合同地勘测绘合同设计合同前期工程合同基础设施合同配套设施合同合同模板合同模板总包合同模板总包合
49、同模板设计合同模板设计合同模板 分包合同模板分包合同模板防水工程合同模板防水工程合同模板弱电安防合同模板弱电安防合同模板消防安装合同模板消防安装合同模板环境景观合同模板环境景观合同模板市政管网合同模板市政管网合同模板附件一：龙湖工程观感质量验收标准（附件一：龙湖工程观感质量验收标准（2003版）版）附件二：龙湖附件二：龙湖观山水工程建设工程施工合同保修观山水工程建设工程施工合同保修维修条款维修条款附件三：合同部分定额执行问题的统一意见附件三：合同部分定额执行问题的统一意见附件四：工程预（结）算编制审核规定附件四：工程预（结）算编制审核规定附件五附件五:甲供及认质认价材料清单列表甲供及认质认价材
50、料清单列表附件六：文明施工管理办法附件六：文明施工管理办法附件七：项目技术管理规定附件七：项目技术管理规定附件八：项目计划管理办法附件八：项目计划管理办法附件九：设计变更、现场签证、竣工图编制的协议附件九：设计变更、现场签证、竣工图编制的协议龙湖合同附件龙湖合同附件附件一：龙湖工程观感质量验收标准（附件一：龙湖工程观感质量验收标准（2003版）版）附件二：龙湖建设工程施工合同保修维修条款附件二：龙湖建设工程施工合同保修维修条款附件三：合同部分定额执行问题的统一意见附件三：合同部分定额执行问题的统一意见附件四：工程预（结）算编制审核规定附件四：工程预（结）算编制审核规定附件五附件五:甲供及认质认