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1、 第三章第三章第三章第三章 前期前期前期前期(qinq)(qinq)(qinq)(qinq)物物物物业管理业管理业管理业管理Shanghai Technical College of Urban Management上海城市管理职业上海城市管理职业(zhy)技术学院技术学院第一页，共15页。第一节第一节 建设单位建设单位(dnwi)必须做的工作必须做的工作一、提出划分一、提出划分(hu fn)物业管理区域的要求物业管理区域的要求二、制定业主临时公约二、制定业主临时公约(gngyu)及房屋使用说明书及房屋使用说明书三、选聘物业管理企业三、选聘物业管理企业四、签订前期物业服务合同四、签订前期物业服
2、务合同五、配置物业管理用房五、配置物业管理用房第二页，共15页。承承 诺诺 书书 本人（单位）已详细阅读并理解建设单位本人（单位）已详细阅读并理解建设单位 制制定的业主临时公约，同意遵守本公约内的一切条款，如定的业主临时公约，同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿承担有违约，愿承担(chngdn)相应违约责任。相应违约责任。特签署本承诺书特签署本承诺书 购房人签章购房人签章 年年 月月 日日第三页，共15页。房屋使用(shyng)说明书基本内容：1.开发建设单位、设计单位、施工单位、监理单位名称；2.建筑结构类型，承重墙体平面布置说明；3.自来水、雨污水、强弱电、燃气、热力、通风等设施容量、
3、配置、管线走向的说明；4.有关设施安装(nzhung)预留位置的说明，安装(nzhung)的注意事项；5.门、窗类型，使用注意事项；6.配电负荷说明；7.装饰装修注意事项；8.房屋公用面积使用规定说明；9.房屋外立面使用、底层天井使用、封阳台的说明；10.小区公用设施使用、维护等说明。第四页，共15页。四、签订四、签订(qindng)前期物业服务合同前期物业服务合同(一)、前期(qinq)物业服务合同订立的原则(二)、前期物业(w y)服务合同的性质(三)、前期物业服务合同主要内容第五页，共15页。第二节第二节 受聘的物业管理企业必须受聘的物业管理企业必须(bx)做的工作做的工作一、组建一、组
4、建(z jin)项目物业管理处（部）项目物业管理处（部）(一)小区经理必备知识(zh shi)和能力(二)小区经理、管理员应取得岗位资质第六页，共15页。1.小区经理必备(b bi)知识 （1）了解房地产有关理论和开发经营、管理等基本知识；（2）熟悉物业管理的基本理论和有关政策法规，掌握本地区有关物业管理规定(gudng)，收费定价规定(gudng)等；（3）掌握房屋完损等级标准、质量检测方法和安全管理的基本知识；（4）掌握物业管理的有关技术标准、修缮标准和管理标准；（5）掌握房屋结构、设备、设施等修缮（维护）的基本知识；（6）掌握有关计算机应用知识。第七页，共15页。2.小区经理(jngl)
5、必备能力（1）具有建立健全部门岗位责任制和部门管理规章制度的能力；（2）具有制定工作计划，并组织实施的能力；（3）具有及时处理房屋、设备、设施的抢救排险(pi xin)和火警救护等突发事件能力；（4）具有宣传教育、组织各类物业管理活动及处理一般矛盾的能力；（5）具有处理物业管理专项业务并能与相关机构协调的能力；（6）具有熟练应用计算机进行管理的能力。第八页，共15页。二、制定二、制定(zhdng)落实物业管理方案落实物业管理方案（一）物业管理机构设置情况(qngkung)，人员组成及人员情况(qngkung)；（二）物业管理服务(fw)的理念（三）物业管理服务的内容（四）物业服务的质量 第九页
6、，共15页。三、制定企业三、制定企业(qy)内部管理制度内部管理制度（一）目标责任(zrn)制度1.含义(hny)所谓目标责任，就是物业管理企业管理层、管理服务层等共同制定经营管理服务目标，使人人从中受到激励，使企业成员通过自我控制，独立自主地为完成企业目标承担自己相应责任。2.内容（1）经营规模目标（2）经营效益目标（3）规模、效益总目标自上而下向各部门、管理处等层层展开 第十页，共15页。（二）岗位责任制度(zhd)1.含义(hny)所谓岗位责任，是指物业管理企业因经营管理服务(fw)需要制定明确的设置岗位，由岗位设定人员，人员工作责任内容，及其相应的利益和必须承担的责任等的制度。2.制定
7、的原则（1）目标和要求是一致的（2）结合物业管理企业本身的经营方向、经营要求制定（3）根据物业管理区域房屋建筑及相关的设施、设备和场地的具体情况来制定 3.类别（1）管理处经理（主任）岗位责任制度（2）管理员、管理服务人员岗位责任制度第十一页，共15页。（三）财务管理制度(zhd)1.财务部门的设立，人员编制，人员岗位职责2.企业内部各项成本、费用收支审核规定 3.物业管理企业财务预算规定 4.财务分析有关规定 5.物业服务收费(shu fi)采用酬金制形式的 第十二页，共15页。第三节第三节 前期物业管理服务的主要前期物业管理服务的主要(zhyo)内容内容一、做好物业查验(chyn)工作（一）承接查验的性质(xngzh)和依据（二）物业承接验收标准（三）承接验收的程序（四）承接验收的意义（五）、承接查验中发生问题处理方式第十三页，共15页。二、楼宇入伙二、楼宇入伙(r hu)（一）楼宇入伙(r hu)的概念（二）楼宇入伙(r hu)时，物业管理企业必须做的工作（三）楼宇入伙的一般程序（四）楼宇入伙中必须注意的几个事项（五）入住通知书、交付使用书、业主情况表等文件第十四页，共15页。三、装饰(zhungsh)装修管理（一）装饰装修行为有关问题(wnt)界定（二）物业管理企业(qy)在装饰装修管理中做的工作第十五页，共15页。