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1、第八章第八章 投资性房地产投资性房地产投资性房地产的范围及计量模式投资性房地产的范围及计量模式投资性房地产的确认与初始计量投资性房地产的确认与初始计量投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续支出投资性房地产的后续支出投资性房地产与非投资性房地产的转换投资性房地产与非投资性房地产的转换投资性房地产的处置投资性房地产的处置 第一节第一节 投资性房地产概述投资性房地产概述一、投资性房地产的含义：一、投资性房地产的含义：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产；有而持有的房地产；其中：房地产是土地和房屋及
2、其权属的总称；这里所讲的其中：房地产是土地和房屋及其权属的总称；这里所讲的土地是指土地使用权；土地是指土地使用权；二、投资性房地产的范围：二、投资性房地产的范围：（一）已出租的土地使用权；（一）已出租的土地使用权；（二）持有并准备增值后转让的土地使用权；（二）持有并准备增值后转让的土地使用权；（三）已出租的建筑物；（三）已出租的建筑物；一般企业为生产经营活动而持有的厂房和办公楼等属于固一般企业为生产经营活动而持有的厂房和办公楼等属于固定资产，其土地使用权属于无形资产；房地产开发企业持有的定资产，其土地使用权属于无形资产；房地产开发企业持有的商品房和土地属于存货；商品房和土地属于存货；三、投资性
3、房地产的后续计量模式：三、投资性房地产的后续计量模式：后后续续计计量量模模式式成本计量模式成本计量模式*公允价值计量模式公允价值计量模式成本计量模式：成本计量模式：公允价值计量模式：公允价值计量模式：账户设置：投资性房地产账户设置：投资性房地产账户设置：投资性房地产账户设置：投资性房地产（成本）（成本）（公允价值变动）（公允价值变动）四、需要说明的事项：四、需要说明的事项：（一）投资性房地产通常采用成本计量模式；采用公允价值计（一）投资性房地产通常采用成本计量模式；采用公允价值计量模式的，必须满足限定的条件；量模式的，必须满足限定的条件；（二）通常情况下，企业只能采用一种计量模式；（二）通常情
4、况下，企业只能采用一种计量模式；（三）采用公允价值计量模式的企业，如果有证据表明某项投（三）采用公允价值计量模式的企业，如果有证据表明某项投资性房地产在首次取得时其公允价值不能持续可靠地取得的，资性房地产在首次取得时其公允价值不能持续可靠地取得的，可以采用成本计量模式；但采用成本计量模式的企业，即使有可以采用成本计量模式；但采用成本计量模式的企业，即使有证据表明某项投资性房地产在首次取得时，其公允价值能够持证据表明某项投资性房地产在首次取得时，其公允价值能够持续可靠地取得，也不能采用公允价值计量模式；续可靠地取得，也不能采用公允价值计量模式；（四）条件具备的情况下，企业可以将投资性房地产的计量
5、模（四）条件具备的情况下，企业可以将投资性房地产的计量模式从成本模式转为公允价值计量模式；但已采用公允价值计量式从成本模式转为公允价值计量模式；但已采用公允价值计量模式的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式；模式；第二节第二节 投资性房地产的确认与初始计量投资性房地产的确认与初始计量一、投资性房地产的确认条件：一、投资性房地产的确认条件：投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业
6、；（2）该投资性房地产的成本能够可靠的计量；）该投资性房地产的成本能够可靠的计量；二、投资性房地产的初始计量：二、投资性房地产的初始计量：（一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和（一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；可直接归属于该资产的其他支出；（二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预（二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；定可使用状态前所发生的必要支出构成；（三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计（三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的
7、规定确定；准则的规定确定；三、投资性房地产会计核算：三、投资性房地产会计核算：银行存款银行存款在建工程在建工程无形资产等无形资产等投资性房地产投资性房地产 第三节第三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量一、采用成本模式计量的投资性房地产：一、采用成本模式计量的投资性房地产：（一）会计准则的有关规定：（一）会计准则的有关规定：1.对于已出租的建筑物，按月计提折旧，计提的折旧额计对于已出租的建筑物，按月计提折旧，计提的折旧额计入入“其他业务成本其他业务成本”账户；账户；2.对于已出租的土地使用权等，按月摊销成本，摊销的成对于已出租的土地使用权等，按月摊销成本，摊销的成本额计入本额计入“
8、其他业务成本其他业务成本”账户；账户；3.投资性房地产发生减值的，应当计提减值准备，计提的投资性房地产发生减值的，应当计提减值准备，计提的减值准备计入减值准备计入“资产减值损失资产减值损失”账户；已经计提减值准备的投资账户；已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回；性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回；投资性房地产取得的租金收入计入投资性房地产取得的租金收入计入“其他业务收入其他业务收入”账户；账户；（二）设置的基本账户：（二）设置的基本账户：1.“投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧”；2.“投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销”；3.“投资性房地产
9、减值准备投资性房地产减值准备”；其他业务成本其他业务成本其他业务成本其他业务成本资产减值损失资产减值损失投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备二、采用公允价值模式计量的投资性房地产：二、采用公允价值模式计量的投资性房地产：（一）同时满足的两个条件：（一）同时满足的两个条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允
10、价产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；值作出合理的估计；（二）相关会计准则的规定：（二）相关会计准则的规定：1.采用公允价值计量的投资性房地产，不需要按期计提折旧采用公允价值计量的投资性房地产，不需要按期计提折旧或摊销；或摊销；2.设置设置“投资性房地产投资性房地产（公允价值变动）（公允价值变动）”科目；科目；3.资产负债表日，其公允价值与账面余额的差额调增或调减资产负债表日，其公允价值与账面余额的差额调增或调减投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值变动损益；投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值变动损益；第四节第四节 投资性房地产的后续支出投资性房地产
11、的后续支出一、资本化的后续支出：一、资本化的后续支出：与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；条件的，应当计入投资性房地产成本；设置设置“投资性房地产投资性房地产在建在建”账户；账户；二、费用化的后续支出：二、费用化的后续支出：与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益；认条件的，应当在发生时计入当期损益；第五节第五节 投资性房地产与非投资性房地产的转换投资性房地产与非投资性房地产的转换一、成本计量模式下的转换
12、：一、成本计量模式下的转换：（一）作为存货的房地产转换为投资性房地产；（一）作为存货的房地产转换为投资性房地产；企业（房地产开发企业）将作为存货的房地产转换为采用企业（房地产开发企业）将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记面价值，借记“投资性房地产投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，科目，原已计提跌价准备的，借记借记“存货跌价准备存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记科目，按其账面余额，贷记“开发产开发产品品”等科目；等科目；借：投资性房地产借：投资性房地产 存货跌价准备存货跌价准
13、备 贷：开发产品贷：开发产品（二）自用房地产转换为投资性房地产；（二）自用房地产转换为投资性房地产；企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧（累计摊销）、减值准备等，分别转入日的原价、累计折旧（累计摊销）、减值准备等，分别转入“投资性房地产投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，借记科目，按其账面余额，借记“投投资性房
14、地产资性房地产”科目，贷记科目，贷记“固定资产固定资产”或或“无形资产无形资产”科目，按已计提折旧或摊销，借记科目，按已计提折旧或摊销，借记“累计折旧累计折旧”或或“累计摊累计摊销销”科目，贷记科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，科目，原已计提减值准备的，借记原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备固定资产减值准备”或或“无形无形资产减值准备资产减值准备”科目，贷记科目，贷记“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目；科目；借：投资性房地产借：投资性房地产 累计折旧（或累计摊销）累计折旧（或累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）固定资产减
15、值准备（无形资产减值准备）贷：固定资产（或无形资产）贷：固定资产（或无形资产）投资性房地产累计折旧（或投资性房地产累计摊销）投资性房地产累计折旧（或投资性房地产累计摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备（三）投资性房地产转换为自用房地产；（三）投资性房地产转换为自用房地产；企业将投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投企业将投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（摊销）、减值准资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（摊销）、减值准备等，分别转入备等，分别转入“固定资产固定资产”、“累计折旧累计折旧”、“固定资产减固定资产减值准备值准备”等
16、科目；按投资性房地产的账面余额，借记等科目；按投资性房地产的账面余额，借记“固定资固定资产产”或或“无形资产无形资产”科目，贷记科目，贷记“投资性房地产投资性房地产”科目；按已科目；按已计提的折旧或摊销，借记计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记科目，贷记“累计折旧累计折旧”或或“累计摊销累计摊销”科目；原已计提减值科目；原已计提减值准备的，借记准备的，借记“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目，贷记科目，贷记“固定资固定资产减值准备产减值准备”或或“无形资产减值准备无形资产减值准备”科目；科目；借：固定资产（或无形资产）借：固定
17、资产（或无形资产）投资性房地产累计折旧（或投资性房地产累计摊销）投资性房地产累计折旧（或投资性房地产累计摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 累计折旧（或累计摊销）累计折旧（或累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）固定资产减值准备（无形资产减值准备）（四）投资性房地产转换为存货；（四）投资性房地产转换为存货；企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照该项投资性企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照该项投资性房地产在转换日的账面价值，借记房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品开发产品”科目，按照已科目，按照已计提的折旧或摊销，借记计提的折旧或
18、摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，贷记科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产投资性房地产”科目；科目；借：开发产品借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产二、公允价值计量模式下的转换（略）：二、公允价值计量模式下的转换（略）：（一）作为存货的房地产转换为投资性房地产；（一）作为存货的房地产转换为投资性房地产；企业（房地产开发企业）将作
19、为存货的房地产转换为采用企业（房地产开发企业）将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应按该项房地产在转换公允价值模式计量的投资性房地产时，应按该项房地产在转换日的公允价值，借记日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）投资性房地产（成本）”科目，原已计科目，原已计提跌价准备的，借记提跌价准备的，借记“存货跌价准备存货跌价准备”科目，按其账面余额，科目，按其账面余额，贷记贷记“开发产品开发产品”等科目；同时，转换日的公允价值小于账面等科目；同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额借记价值的，按其差额借记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目；转换日的科目；转换日的公
20、允价值大于账面价值的，按其差额，贷记公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积资本公积其他其他资本公积资本公积”科目；待该项投资性房地产处理时，因转换计入资科目；待该项投资性房地产处理时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益；本公积的部分应转入当期损益；（二）自用房地产转换为投资性房地产；（二）自用房地产转换为投资性房地产；企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记值，借记“投资性房地产（成本）投资性房地产（成本）
21、”科目，按已计提的累计摊科目，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记销或累计折旧，借记“累计摊销累计摊销”或或“累计折旧累计折旧”科目，原已科目，原已计提减值准备的，借记计提减值准备的，借记“无形资产减值准备无形资产减值准备”、“固定资产减固定资产减值准备值准备”科目，按其账面余额，贷记科目，按其账面余额，贷记“固定资产固定资产”或或“无形资无形资产产”科目；同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差科目；同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记额，借记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记账面价值的，按其差
22、额，贷记“资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积”科科目；待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分目；待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益；应转入当期损益；（三）投资性房地产转换为自用房地产；（三）投资性房地产转换为自用房地产；企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；转换日，按该项投资性房地产的
23、公允价值，借记转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资固定资产产”或或“无形资产无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产投资性房地产成本成本”科目，按该项投资性房地产的累计公科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记允价值变动，贷记或借记“投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动”科科目，按其差额，贷记或借记目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目；科目；（四）投资性房地产转换为存货；（四）投资性房地产转换为存货；企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货企业将采用公允价值模式
24、计量的投资性房地产转换为存货时，应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，时，应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“开发产开发产品品”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产投资性房地产成本成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记记或借记“投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动”科目，按其差
25、额，科目，按其差额，贷记或借记贷记或借记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目；科目；第六节第六节 投资性房地产的处置投资性房地产的处置一、投资性房地产的处置方式：一、投资性房地产的处置方式：（一）将投资性房地产对外出售；（一）将投资性房地产对外出售；（二）投资性房地产的报废或毁损；（二）投资性房地产的报废或毁损；（三）将投资性房地产对外投资；（三）将投资性房地产对外投资；（四）用投资性房地产进行非货币性资产交换；（四）用投资性房地产进行非货币性资产交换；（五）用投资性房地产进行抵债等；（五）用投资性房地产进行抵债等；二、投资性房地产处置损益的确定：二、投资性房地产处置损益的确定：投资性房地产的处置损益计入当期损益投资性房地产的处置损益计入当期损益（在公允价值计量（在公允价值计量模式下，因公允价值变动累计计入公允价值变动损益和资本公模式下，因公允价值变动累计计入公允价值变动损益和资本公积的金额也应一并转出）；积的金额也应一并转出）；