《华发股份：董事局关于本次募集资金运用的可行性分析（2015）.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华发股份：董事局关于本次募集资金运用的可行性分析（2015）.docx（20页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、珠海华发实业股份有限公司 董事局关于本次募集资金运用的可行性分析 中国房地产行业是国家经济的重要支柱产业，在国家房地产政策正逐步从严峻的调控转为差异化对待的背景下，房地产行业的发展迎来了新的机遇。本次非公开发行是公司在当前经济发展企稳向好的背景及城镇一体化等产业政策的推动下，顺应资本市场发展形势及进一步提升公司竞争力所采取的积极措施。经公司董事局成员集体商榷，对本次募集资金运用的可行性分析如下： 一、本次募集资金投资项目概述 本次非公开发行预计发行数量不超过51,621万股（含51,621万股），拟募集资金总额不超过589,000万元，扣除发行费用后的募集资金净额不超过570,900万元，拟全
2、部投入以下项目： 单位：万元 序号 项目名称 项目总投资 拟募集资金投资 1 广州荔湾区铝厂一、二期地块商住及拆迁安置房项目 233,963.00 72,900.00 2 广州白云区集贤庄商住及保障房项目 200,745.00 59,900.00 3 珠海华发水岸花园项目 348,960.00 130,600.00 4 南宁华发四季项目 98,505.38 33,700.00 5 威海华发九龙湾中心（地块三）项目 160,126.00 125,800.00 6 偿还银行贷款 148,000.00 148,000.00 - 总计 1,190,299.38 570,900.00 本次非公开发行股票
3、募集资金净额少于项目总投资的部分，公司将利用其他方式予以解决。本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。 如果本次实际募集资金净额相对于拟募集资金投资额存在不足，在不改变拟投资项目的前提下，董事局可对上述单个或多个投资项目的拟投入募集资金金额进行调整，或者通过自筹资金弥补不足部分。二、募集资金投资项目可行性分析 （一）广州荔湾区铝厂一、二期地块商住及拆迁安置房项目 1、 项目情况要点 项目名称：广州荔湾区铝厂一、二期地块商住及拆迁安置房项目项目总投资：233,963.00 万元 项目实施主体：广州华昊房地产开发有限公司 规划占
4、地面积：42,143.00m2 总建筑面积：114,542.00 m2 预计销售额：291,754.00 万元项目类型：商品住宅 2、 项目基本情况 本项目总投资为 233,963.00 万元，项目实施主体为公司子公司广州华昊房地产开发有限公司，规划占地面积为 42,143.00m2，总建筑面积为 114,542.00 m2，预计销售额为 291,754.00 万元，项目类型为商品住宅，配建约 1,800.00m2 拆迁安置房。 项目地处广州荔湾区芳村北部，位于郭村路以南、芳信路以西，为原广州铝业有限公司工业用地的一部分，地块距离地铁五号线滘口站约 1.8 公里，距离北京路商圈约 8 公里车程
5、，距离珠江新城约 15 公里车程。 本项目整体定位为荔湾区舒适、实用的自住型小区，建筑类型为高层住宅，同时规划有商业金融建筑面积 10,578.00m2 拟发公寓产品和底层商业，目标客群以广州荔湾区本地居民及周边区域刚需、首改购买人群为主。项目综合容积率为3.6。 截至目前，本项目还未开始施工。 3、 项目市场前景项目周边有芳村大道、环城高速等主要干道，可方便到达广州市中心城区以及佛山、中山、珠海等周边城市，交通出行比较方便。 2009-2011 年广州荔湾区商品住宅供应量整体上呈减少趋势，2012 年-2013年随着供应量的萎缩，荔湾区商品住宅供不应求。荔湾区商品住宅整体上呈供不应求的趋势，
6、项目周边新增供应有限，区域市场需求旺盛，市场前景良好，同时，广州主城区居住类土地资源日益稀缺，升值潜力较大，市场需求旺盛。 4、 资格文件取得情况项目已取得以下资格文件： 文件名称 文件编号 土地出让合同 440103-2014-000001 建设用地规划许可证 穗规地证2014121 号 用地批准书 穗国土建用字201466 号 土地使用权证 穗府国用（2014）第 14110008 号 立项批文 穗发改城备201434 号 环评批文 穗（荔）环管影201474 号 其他相关文件按照有关部门的规定正在陆续办理中。 5、 投资估算 序号 项目 金额（万元） 1 开发成本 土地成本 165,68
7、6.00 2 前期部分费用 2,291.00 3 建造综合成本 40,344.00 4 开发期税费 1,485.00 5 不可预见费 2,206.00 6 开发费用 财务成本 11,808.00 7 管理费用 1,390.00 8 营销费用 8,753.00 总投资 233,963.00 本项目总投资约 233,963.00 万元，本项目计划使用募集资金 72,900.00 万元，其余资金公司将通过自筹资金解决。 6、 项目经济评价 项目 金额（万元） 项目收入 291,754.00 净利润 30,871.00 项目投资净利润率 13.20% 项目销售净利润率 10.60% （二） 广州白云区
8、集贤庄商住及保障房项目 1、 项目情况要点 项目名称：广州白云区集贤庄商住及保障房项目项目总投资：200,745.00 万元 项目实施主体：广州华枫投资有限公司规划占地面积：26,591.00m2 总建筑面积：136,835.00m2 预计销售额：248,193.00 万元项目类型：商品住宅 2、 项目基本情况 本项目总投资为 200,745.00 万元，项目实施主体为公司子公司广州华枫投资有限公司，规划占地面积为 26,591.00m2，总建筑面积为 136,835.00m2，预计销售额为 248,193.00 万元，项目类型为商品住宅，同时配建 20,100.00m2 的保障性住房。 项目
9、地块位于广州市白云区永泰村新顺路东侧、集贤小学南侧。地块距离嘉禾望岗地铁站约 1,500 米，至广州火车站车程距离约 12.5 公里，至广州白云机场车程距离约 24 公里，交通出行便利。项目容积率为 3.5。 截至目前，本项目已经开始施工。 3、 项目市场前景 地块西、南两侧被岭南新世界项目整体“包围”，岭南新世界项目开发时间长、整体规模大，作为白云区的大型成熟社区，生活气息浓厚，教学、医疗、商业等配套完善，基本可满足住户日常需求。另外地铁开通后，项目所处区域临近地铁二三号线交汇的嘉禾望岗站，轨道交通出行便利。 本项目整体定位为白云区舒适、宜居的自住型小区，建筑类型为高层。目标客群以白云区各类
10、私营企业主、当地公务员、教师、医生等企事业单位的中高收入群体为主，购房消费以自住需求为主，市场前景较好。 4、 资格文件取得情况项目已取得以下资格文件： 文件名称 文件编号 土地出让合同 440111-2012-000018 建设用地规划许可证 穗规地证201370 号 用地批准书 穗国土建用字201370 号 土地使用权证 穗府国用（2013）第 14110016 号 建设工程规划许可证 穗规建证20132353 号穗规建证20132354 号穗规建证20132418 号穗规建证2014103 号 工程施工许可证 440101201406120101 立项批文 穗发改城备20147 号 环评
11、批文 云府环保建字2013186 号 其他相关文件按照有关部门的规定正在陆续办理中。 5、 投资估算 序号 项目 金额（万元） 1 开发成本 土地成本 110,674.00 2 前期部分费用 1,368.00 3 建造综合成本 72,683.00 4 开发期税费 2,339.00 5 不可预见费 1,795.00 6 开发费用 财务成本 5,357.00 7 管理费用 1,564.00 8 营销费用 4,964.00 总投资 200,745.00 本项目总投资约 200,745.00 万元，本项目计划使用募集资金 59,900.00 万元，其余资金公司将通过自筹资金解决。 6、 项目经济评价
12、项目 金额（万元） 项目收入 248,193.00 净利润 24,976.00 项目投资净利润率 12.40% 项目销售净利润率 10.10% （三） 珠海华发水岸花园项目 1、 项目情况要点 项目名称：珠海华发水岸花园项目项目总投资：348,960.00 万元 项目实施主体：珠海华亿投资有限公司规划占地面积：199,926.25m2 总建筑面积：489,431.25m2 预计销售额：469,402.00 万元项目类型：商品住宅 2、 项目基本情况 本项目总投资为 348,960.00 万元，项目实施主体为公司子公司珠海华亿投资有限公司，规划占地面积为 199,926.25m2，总建筑面积为
13、489,431.25m2，预计销售额为 469,402.00 万元，项目类型为商品住宅。 项目地块位于珠海市南屏珠海大道北侧、磨刀门水道及珠海大桥东侧，地块距离公司在开发的华发新城项目车程距离约为 9 公里，距离拱北关口车程距离约为 15 公里、距离珠海机场约为 28 公里。 本项目建筑类型采取小高层、中高层及高层的组合方式，另外为满足本项目小区及周边生活配套所需，设置了部分临街商业配套。本项目容积率为 1.8。 截至目前，本项目已经开始施工。 3、 项目市场前景 本项目南临城市主干道珠海大道，沿珠海大道往东可快速到达中心城区、往西可便捷通往西区的斗门和金湾，另外通过离项目东侧 4 公里处的南
14、屏立交、西侧 5 公里处的江珠高速入口，可快速连接全国高速网及未来的港珠澳大桥，区域交通通达性较好。近年来随着珠海城市西扩，尤其是西区工业产业化建设将推进珠海大道沿线的全面发展，带动各项城市基础配套设施的不断完善。从地理自然资源来看，项目邻近西江入海口，河面宽广、视野开阔，河景资源丰富。地块南侧隔珠海大道正对挂锭角山，具备一定山景资源。 本项目整体定位为南湾新兴区域高品质、强调产品舒适性及自然景观资源的大规模社区，项目目标客群以工作在珠海市主城区的南湾、拱北、夏湾、吉大、前山、横琴区域的客户以及工作在西区、长期在市区与西区两地奔走的客户为主，部分珠海市其他区域、国内其他地区及港澳客户为辅，具有
15、较好市场前景。 4、 资格文件取得情况项目已取得以下资格文件： 文件名称 文件编号 土地出让合同 440401-2012-000018 建设用地规划许可证 地字第（香洲）2012-028 号 用地批准书 珠海市（县）2012准字第 043 号 土地使用权证 粤房地权证珠字第0100173815号粤房地权证珠字第 0100173816 号 建设工程规划许可证 建字第（香洲）2013-027 号建字第（香洲）2013-038 号建字第（香洲）2013-028-1 号建字第（香洲）2013-028-2 号建字第（香洲）2013-039 号 建字第（香洲）2014-012-2 号建字第（香洲）2014
16、-058 号建字第（香洲）2014-012-1 号 工程施工许可证 440400201307180101 440400201307180201 440400201407070401 440400201406200101 440400201406240101 440400201312110201 440400201312110301 440400201312110101 440400201408280101 440400201408280201 440400201408280301 立项批文 130402721010095 环评批文 珠香环建书201311 号 其他相关文件按照有关部门的规定正在
17、陆续办理中。 5、 投资估算 序号 项目 金额（万元） 1 开发成本 土地成本 131,215.00 2 前期部分费用 4,894.00 3 建造综合成本 162,762.00 4 开发期税费 2,848.00 5 开发费用 财务成本 28,044.00 6 管理费用 5,115.00 7 营销费用 14,082.00 总投资 348,960.00 本项目总投资约348,960.00万元，本项目计划使用募集资金130,600.00万元，其余资金公司将通过自筹资金解决。 6、 项目经济评价 项目 金额（万元） 项目收入 469,402.00 净利润 59,028.00 项目投资净利润率 16.9
18、0% 项目销售净利润率 12.60% （四）南宁华发四季项目 1、项目情况要点 项目名称：南宁华发四季项目项目总投资：98,505.38 万元 项目实施主体：广西华明投资有限公司规划占地面积：33,968.37m2 总建筑面积：146,696.37m2 预计销售额：122,086.00 万元项目类型：商品住宅 2、项目基本情况 本项目总投资为 98,505.38 万元，项目实施主体为公司子公司广西华明投资33,968.37m2146,696.37m2 有限公司，规划占地面积为，总建筑面积为，预计销售额为 122,086.00 万元，项目类型为商品住宅。 本项目位于南宁市科德路北侧、大岭小学西侧
19、，项目地块与在建的地铁一号线清川站距离约 1,500 米，距离南宁市政府车程约 13 公里，距离公司在开发的南宁华发新城项目车程约 15 公里。 本项目整体定位为高新区中高品质、强调生活便利性的舒适居住社区。建筑类型以高层产品为主，另外为满足本项目小区及周边生活配套所需，设置了部分临街商业配套。本项目容积率为3.0 且3.5。 截至目前，本项目已经开始施工。 3、 项目市场前景 本项目位于南宁市科德路北侧、大岭小学西侧，项目地块与在建的地铁一号线清川站距离约1500米，距离南宁市政府车程约13公里，科德路往西约200米即与快速环道连接，可快速连接市内各个城区。地块所处的南宁市高新区经过多年的建
20、设，目前区域内城市基础设施建设较为完善，地块周边教育、医疗、商业、公共交通等各类城市生活配套可满足居民日常生活需求，现已发展成为广西省内高教职教资源最集中的区域。相思湖新区大学城初步建成后，预计仅在校大学生人数将达到18-20万人，间接带动区域消费人群将达到40万左右。 本项目目标客群以高新区本区域内的企业管理层、学校教师、政府机关工作人员、私营业主等具有稳定经济来源的人群为主，购房消费以首次置业、换房自住等自用需求为主，具有良好市场前景。 4、 资格文件取得情况项目已取得以下资格文件： 文件名称 文件编号 土地出让合同 南宁土出字 2013032 建设用地规划许可证 地字第 45010720
21、1310009 用地批准书 南宁市（县）2013南国土批字第 07-244 号 土地使用权证 南宁国用（2014）第 621357 号 建设工程规划许可证 建字第 450107201410255 号 建字第 450107201410237 号 建字第 450107201410256 号 建字第 450107201410257 号 建字第 450107201410230 号 建字第 450107201410231 号 建字第 450107201410232 号 建字第 450107201410233 号 建字第 450107201410234 号 建字第 450107201410235 号 建字
22、第 450107201410236 号 工程施工许可证 450112201401130101 450112201407030101 立项文件 南发改投资201432 号 环评批文 南环高建字20148 号 其他相关文件按照有关部门的规定正在陆续办理中。 5、 投资估算 序号 项目 金额（万元） 1 开发成本 土地成本 47,394.00 2 前期部分费用 1,406.00 3 建造综合成本 38,507.00 4 开发期税费 443.00 5 园林绿化及小区道路 842.38 6 不可预见费 1,088.00 7 开发费用 财务成本 5,535.00 8 管理费用 848.00 9 营销费用
23、2,442.00 总投资 98,505.38 本项目总投资约 98,505.38 万元，本项目计划使用募集资金 33,700.00 万元，其余资金公司将通过自筹资金解决。 6、 项目经济评价 项目 金额（万元） 项目收入 122,086.00 净利润 12,397.00 项目投资净利润率 12.60% 项目销售净利润率 10.20% （五）威海华发九龙湾中心（地块三）项目 1、 项目情况要点 项目名称：威海华发九龙湾中心（地块三）项目项目总投资：160,126.00 万元 项目实施主体：威海华发房地产开发有限公司规划占地面积：93,665.00 m2 总建筑面积：258,139.66 m2 预
24、计销售额：241,093.12 万元项目类型：商品住宅 2、 项目基本情况 本项目总投资为 160,126.00 万元，项目实施主体为公司子公司威海华发房地产开发有限公司，规划占地面积为 93,665.00m2，总建筑面积为 258,139.66m2，预计销售额为 241,093.12 万元，项目类型为商品住宅。 本项目建设地点位于威海经济技术开发区九龙湾区域，项目地块北为滨海大道，南邻大庆路，西为当代传奇小区。 项目定位为高端商务聚集区、滨海旅游特色区、中高端品质居住区。本项目拟建 11 栋高层住宅及配套公共设施和商业设施。地块北侧区域自西北至东南分散布置 20#、19#、18#、17#和
25、8#楼，东北角区域为二层商业设施；地块中部为小区内部主道路及绿地；西侧为幼儿园；南侧区域以中部南北向道路及老年人活动场地为界，西部自北向南依次布置 7#、6#和 1#楼，东部 5#和 2#楼与 1#和 6# 楼对称布置，5#楼东侧布置 3#楼。本项目容积率为 2.06。 截至目前，本项目已经开始施工。 3、 项目市场前景 本项目建设地点位于威海经济技术开发区九龙湾地区，项目地块北侧为滨海大道，南侧为大庆路，西为当代传奇小区。项目所在区域周边环境状况良好，无污染的企业，空气质量良好。项目区交通便利，配套设施完善。威海市作为沿海开放城市、海洋经济大市、新兴工业城市、优秀旅游城市、生态园林城市、环保
26、模范市、人居范例城市，在房地产开发与销售方面有着得天独厚的优势。根据威海市城市化发展纲要（2012-2020 年），2015 年至 2020 年城镇化主要目标是城镇化率每年增加 2%以上，力争 3%，到 2020 年常住人口城市化率达到 70%以上。城镇化的快速发展必将带来城市新增人口和外来人口的增加，释放大量住房刚性需求，新增购房群体和改善性购房需求等因素相结合，将对威海市房地产业带来更加广阔的发展空间。 4、 资格文件取得情况项目已取得以下资格文件： 文件名称 文件编号 土地出让合同 威海-01-2013-0076 威海-01-2013-0077 建设用地规划许可证 地字第 3710012
27、014B0015 号 土地使用权证 威经国用（2014）第 043 号 威经国用（2013）第 101 号 建设工程规划许可证 建字第 3710012014B0050 号建字第 3710012014B0051 号建字第 3710012014B0052 号建字第 3710012014B0053 号 工程施工许可证 371085201406270100 立项批文 经技区投字（2014）3 号 环评批文 威经发201411 号 其他相关文件按照有关部门的规定正在陆续办理中。 5、 投资估算 序号 项目 金额（万元） 1 开发成本 土地成本 25,892.40 2 前期部分费用 9,468.88 3
28、基础设施配套建设费用 7,693.00 4 建安工程费用 105,087.98 5 不可预见费 7,625.05 6 工程建设其他费用 1,671.80 7 开发费用 管理费用 1,481.42 8 营销费用 1,205.47 总投资 160,126.00 本项目总投资约160,126.00万元，本项目计划使用募集资金125,800.00万元，其余资金公司将通过自筹资金解决。 6、 项目经济评价 项目 金额（万元） 项目收入 241,093.12 净利润 39,571.79 项目投资净利润率 24.71% 项目销售净利润率 16.41% （六）偿还银行贷款 截止2014年9月30日，公司资产负
29、债率为78.76%，负债总额为4,700,562.34万元，其中流动负债金额为2,795,200.32万元，占负债总额的比率为59.47%，公司短期面临一定的偿债压力。 公司本次非公开发行股票的募集资金中，将有148,000.00万元用于偿还贷款。部分募集资金用于偿还贷款，有利于公司降低负债率和财务费用，提升公司的财务稳健性。 三、本次发行后公司财务状况、盈利能力及现金流量的变动情况 本次非公开发行能够改善公司财务状况，主要体现在：公司所有者权益大幅提升，资本实力增强；公司总资产与净资产同量增长使得公司资产负债率有所下降，资本结构优化；公司偿债能力进一步提高，财务风险降低。 本次非公开发行募集
30、资金中用于房地产项目开发经营部分，其经营效益需要一定的时间才能体现，因此不排除发行后总股本增加致使公司每股收益被摊薄的可能。但此次募集资金投资项目的盈利能力较强，随着项目的实施和完成，未来几年内将有利于提高公司的收入水平和持续盈利能力。 本次非公开发行完成后，募集资金的到位使得公司筹资活动产生的现金流入量大幅增加；在募集资金开始投入募集资金投资项目后，经营活动产生的现金流出量也将大幅提升；项目实现预售或完工后，募集资金投资项目带来的现金流量逐年体现，公司经营活动产生的现金流入将显著提升。本次发行能改善公司现金流状况，降低公司的融资风险。 四、结 论 本次募集资金投资项目符合国家相关的产业政策以及公司整体战略发展方向，具有良好的市场发展前景和经济效益。项目完成后，能够有力促进公司房地产业务稳步发展，进一步提升公司房地产业务的区域影响力，提高盈利水平，募集资金的运用合理、可行，符合本公司及全体股东的利益。 珠海华发实业股份有限公司 董事局 二一五年一月二十一日 20