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1、第三章 物业管理合同第一节 合同的概念1、简述合同的概念。答：合同是双或多方当事人之间的协议。合同是当事人之间意思表示一致的结果。合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。2、简述合同要约的构成要件。答：（1）邀约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。（2）邀约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。（3）邀约必须传达到受要约人才能生效。（要约要成产法律责任）3、简述要约与邀请要约的区别。答：要约不同于邀请要约。邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无需承担法律责任。4、合同承诺的概念。答：承诺，在商品交易中有成为接受、收盘，是指受要约人按照要约规定的时间和方式，用语言
2、或行为对要约表示完全接受以缔结合同的一种意思表示。要约一经承诺，合同即告成立。（承诺就是对要约的完全接受）5、简述合同的要件。答：合同要件即有效合同应当具备的必要条件包括以下几个方面：（1）当事人的缔约能力；（2）当事人的真实意思表示；（3）合同的内容合法；（4）合同的形式合法。6、简述口头合同、书面合同、事实合同。答：（1）口头合同。口头合同是指当事人以对话的方式就合同的主要条款协商一致达成的协议。（1） 书面合同。所谓书面合同，就是指当事人采用文字、图形及表格等方式将双方协商一致达成的协议表述出来的一种合同形式。（2） 事实合同。事实合同是指通过实施某种具体行为方式进行意思表示所达成的协议
3、。7、简述合同签订应遵循的基本原则。答：（1）主体平等；（2）合同自由；（3）权利义务公平对等；（4）诚实信用；（5）守法和维护社会公益。（平等、自由、公平、诚实信用、守法遵德是合同法的基本原则）第二节 前期物业服务合同1、简述前期物业服务合同的概念。答：前期物业服务个同，是指 物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。2、简述前期物业服务合同主要内容。答：前期物业服务合同的内容就是通过合同条款反应建设单位与物业服务企业之间的权利义务关系，包括以下几个主要部分：（八项）（1）合同的当事人。物业服务合同的当事人就是建设单位
4、与物业服务企业，其中建设单位与及物业服务企业一般都是法人组织。（2）物业基本情况。物业基本情况包括物业名称、物业类型、坐落位置、建筑面积等方面的内容。（3）服务内容与质量。服务内容主要包括：物业共用部位及公用实施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地环境管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范的协助管理；物业装饰装修管理服务；物业档案管理及双方约定的其他管理服务内容等。 （4）服务费用。服务费用包括：物业服务费用的收取标准、收费约定的方式（包干制或酬金制）；物业服务费用开支项目；物业服务费用的缴纳；酬金制的条件下，酬金计提方式、服务资金收支情况的公布及其争议的处理等。（5）物业
5、的经营与管理。物业的经营与管理包括：停车场和会所的收费标准、管理方式、收入分配办法；物业其他共用部位共用实施设备经营与管理。（6）承接查验和使用维护。主要内容包括承接查验和使用维护中双方责任义务的约定。（7）专项维修资金。主要包括专项维修资金的缴存、使用、续筹和管理。（8）违约责任。主要包括违约责任的约定和处理；免责条款的约定。（9）其他事项。主要包括合同履行期限、合同生效条件、合同争议处理、物业管理用房、物业管理相关资料归属等，以及双方认为需要约定的其他事项。3、简述签订前期物业服务合同应注意的事项。（1） 物业的承接验收。（承接验收）物业共用部位、共用实施设备的承接验收是前期物业服务活动的
6、重要环节，前期物业服务合同应当对物业共用部位、共用实施设备的承接验收内容、标准、责任等作出明确的约定。而对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与开发商之间的问题，无需在合同中约定。（2） 物业服务的费用。（服务费用）前期物业服务合同涉及的费用种类多，情况复杂，支付主题及责任容易混淆，已造成矛盾，必须在合同中予以列明。应由建设单位支付的费用不能转嫁给业主。由业主支付的费用，则应当注意是否符合国家法律法规的要求，并应当在物业销售前予以明示或约定。（3） 前期物业服务合同的解除或终止。（解除与终止）前期物业服务合同的履行受业主入住情况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，当此类
7、因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业服务企业可也通过提前解除合同或要求补偿的方式规避风险。因此，有必要在前期物业服务合同中对解除合同的条件作出明确约定。第三节 物业服务合同1、简述物业服务合同的概念。答：物业服务合同是物业服务企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。2、简述物业服务合同的特征有哪些？答：（1）一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。(主体的特殊）（2）物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介入、指导和
8、监督物业管理活动。（政府的介入）（3）物业服务是有偿的：在订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业服务过程中所发生的相关费用，物业服务企业还应取得一定的酬金或利润，物业管理服务是有偿性质。（服务有偿）（4）物业服务企业一旦经过多数票选定，所有业主及物业使用人都必须承担相应的物业服务合同责任。（多数原则）3、简述物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别。答：（1）订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业；物业服务合同的当事人是业主大会授权的业主委员会与物业服务企业。（合同主体的区别）（2）合同期限不同。（前期物业服务合同是附终止条件的物业服
9、务合同，物业服务合同有明确的期限）前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。（合同期限的区别）4、简述物业合同的成立和生效。答：（1）物业服务合同的成立。物业服务合同的成立，是指合同双方当事人就合同的主要条款达成一致，且通过采用书面的形式订立，双方当事人一经签字或盖章，合同即成立。（当事人签字盖章即成立）（2）物业服务合同的生效。物业服务合同通常在成立时即生效。（成立即生效）5、简述签订物业服务合同应注意的事项。答：签
10、订物业服务合同应注意的事项有：（两个权利义务、三个约定、一个事实求是、还有争议的解决） 明确业主委员会的权利义务； 明确物业服务企业的权利和义务； 对违约责任的约定； 对免责条款的约定； 物业服务合同的主要条款宜细不宜粗； 合同的签订既要实事求是，又要留有余地； 明确违约责任的鉴定及争议的解决方式；一般情况下，合同发生争议应该通过友好协商解决。如果协商不成，则可依照合同中约定的仲裁条款要求仲裁庭仲裁，或者向人民法院提起诉讼。6、简述物业合同的终止。物业合同终止的原因包括：（1） 物业合同约定的期限届满，双方没有续签合同的；（期限届满）（2） 物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的；（协商
11、一致）（3） 因不可抗力致使物业服务合同无法履行的；（不可抗力）（4） 物业服务企业如果被宣告破产，业主大会可以终止合同的履行，按照国家规定进行破产清算的；（企业破产）（5） 法律、法规规定的其他情形。第四节 管理规约和其他物业管理合同1、简述管理规约和临时管理规约的概念。答：管理规约是指由业主大会制定，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为守则，是物业管理的基础和准则。 物业销售之前，有建设单位制定临时管理规约。在此阶段，物业服务企业可协助建设单位按国家物业管理相关法规和示范文本制定管理规约，称为临时管理规约。2、简
12、述其他物业管理合同。答：其他物业管理合同包括：土地使用合同、工程建设合同、售房合同、装饰装修管理服务协议、清洁承包合同、垃圾清运合同、供水供电有偿委托合同、电梯保养维修合同等。按照这些合同的作用以及合同主体的不同，大致分为以下几种类型：（1）物业开发建设过程中涉及到物业管理活动的合同，如土地使用合同和售房中涉及到物业管理的条款；（2）物业服务企业与业主或物业使用人所订立的其他合同，如装饰装修管理服务协议、车位使用协议、施工监管协议、特约服务协议等；（3）物业服务企业在管理服务活动中与相关单位签订的合同，如清洁承包委托合同、垃圾清运委托合同、电梯保养委托合同等；（4）其他与物业管理活动相关的合同
13、，如供水供电有偿合同、物业经营协议等。第三章 物业管理合同第一节 合同的概念 1、简述合同的概念。 2、简述合同要约的构成要件。 3、简述要约与邀请要约的区别。4、合同承诺的概念。5、简述合同的要件。 6、简述口头合同、书面合同、事实合同。7、简述合同签订应遵循的基本原则。第四节 前期物业服务合同1、简述前期物业服务合同的概念。2、简述前期物业服务合同主要内容。3、简述签订前期物业服务合同应注意的事项。第五节 物业服务合同1、简述物业服务合同的概念。2、简述物业服务合同的特征有哪些？3、简述物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别。4、简述物业合同的成立和生效。5、简述签订物业服务合同应注意的
14、事项。6、简述物业合同的终止。第四节 管理规约和其他物业管理合同1、简述管理规约和临时管理规约的概念。2、简述其他物业管理合同。（1）物业开发建设过程中涉及到物业管理活动的合同（2）物业服务企业与业主或物业使用人所订立的其他合同（3）物业服务企业在管理服务活动中与相关单位签订的合同（4）其他与物业管理活动相关的合同案例题案例一某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日
15、零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠交物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗漏水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。问题：1、上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应有乙物业管理公司负责无偿修复？2、以物业管理公司等做法是否妥当？如果您是
16、该公司的负责人，如何处理业主的投诉？3、该小区的前期物业管理合同何时终止？4、甲物业管理公司拒接移交的理由是否成立？请说明理由？5、在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司引入和进行物业承接查验？案例二张女士住在某商品房的顶层，她在开始入住是与物业服务企业签订了前期物业管理服务协议和管理规约，其中有明确地规定：“不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏”。入住后，张女士未经物业服务企业同意，擅自封闭了观景阳台并在窗户上加装了防护栏。物业服务企业发现后要求其拆除。张女士认为，这是自己的房子看，自己有权利处理，因而拒不拆除。物业服务企业决定对其罚款2000
17、元，而张女士拒绝交纳。在不得已的情况下，物业服务企业对其采取了断水、断电等措施，双方矛盾十分尖锐，物业服务企业也把张女士告上了法庭。问题：1、物业服务企业的诉讼请求是：“张女士拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款；张女士承担此案的诉讼费。”请问物业服务企业的各项诉讼请求能否得到法院的支持？2、张女士在此案中的不当之处？3、物业服务企业处理该事件存在哪些错误？案例三某小区已经成立了业者委员会。该业主委员会与物业服务企业A签订的物业服务合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业服务企业，但一直未能顺利进行，A物业服务企业仍按照原合同提供物业管理和服务。业主李女士以物业服务合同到期为由不
18、再向物业服务企业交付物业管理费。物业服务企业A在多次催缴未果的情况下，将李女士告到法院。问题：1、你认为物业服务企业A能胜诉吗？为什么？2、对李女士拖欠物业管理费的行为，物业服务企业A应如何做？案例四某小区由建设单位下属的甲物业股企业负责物业管理，假如张鹏是该企业的高级管理人员，公司决定由张鹏起草前期物业服务合同，并委派他与建设单位签订前期物业服务合同。一年后，该住宅小区成立了业主委员会，该企业又委派张鹏与业主委员会签订物业服务合同。物业服务合同是整个物业管理关系的核心。虽然物业管理条例在很大程度上规范了物业行业和物业服务活动，但要防止和减少物业管理纠纷，最好的方法就是在物业服务合同中尽可能全
19、面、详细对各项事务作事先约定。问题：1、张鹏起草前期物业服务合同，应包括哪些内容？2、请简述物业服务合同的特征有哪些？3、签订物业服务合同应注意哪些事项？4、物业服务合同与前期物业服务合同的差别有哪些？案例五鑫祥小区是一个中档楼盘，前期物业管理到期后，新成立的业主大会选聘了宏峰物业服务企业接替原有开发商的物业服务企业管理小区，并与其签订了物业服务合同。小区共有业主800户，其中31户业主以未出席业主大会、为投票选择该企业、也未与新企业签订物业服务合同以及新物业服务企业服务水平尚不及老物业服务企业为由，一直拒交物业服务费用。问题：是分析这些业主的理由是否成立，并作出解释？案例六瑞祥住宅小区的物业
20、管理由开发商所聘请的鸿运物业服务企业进行管理。业主入住后对该物业服务企业极为不满。在小区成立业主委员会后，经会议决定解聘该企业，但鸿运物业服务企业称其与开发商有委托合同，业主现在无权解聘该企业。为此，业主与物业服务企业争执不下。问题：瑞祥小区的业主委员会是否可以续聘或者改聘别的物业服务企业？为什么？案例七甲房地产开发商开发的居住小区一期已经入住，当时的物业管理工作由甲房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和入住临近，甲开发商找到乙物业管理公司并签订了为期十年的物业服务合同。将该小区的物业管理权承包给乙物业管理公司。按合同约定。乙物业管理公司要向甲开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万
21、元的承包费。问题：（1）甲开发商与乙物业管理公司签订为期十年的物业服务合同效力如何？（2）甲开发商要求乙公司交纳履约保证金和承包费的约定是否有效？案例八建华物业服务公司承接了海风花园多层住宅小区的物业管理，做到了环境清洁卫生，公共场地每天清扫，无乱堆乱放现象，下水道通畅，公共用水池定期清洗，保安人员24小时值班，巡逻，公共配套设施维护良好，水、电、消防设施保障有效。经过建华物业服务公司一年的努力，小区绿地覆盖由原来的20%提高到25%，园林绿化维护良好，增加了社区活动场所，开展了正常的社区文体活动。因此，建华物业服务公司向海风花园业主委员会提出：物业管理费由原来的每平方米0.4元提高到每平方米
22、0.6元，但遭到业主委员会的拒绝。问题：1、建华物业服务公司提高物业服务费的理由可能有哪些？2、业主委员会应如何解释拒绝的原因？3、你有什么建议？ 案例九某房地产公司开发了万喜小区。由于是分期开发，分期入住的方式，该小区在很长一段时间内难以成立业主委员会，故由开发商委托物业公司管理。但随后开发商接到居民投诉，指责物业管理公司的人员经常不到位，楼梯垃圾清理不及时，环境绿化无人管。开发商立即向物业公司提出限期解决问题的要求，但物业公司在限期内并无任何明显改善。于是开发商以物业公司违约为由，起诉到法院，要求解除合同，有物业公司赔偿损失。问题：开发商与物业公司的合同是否有效？为什么？案例十某小区业主买
23、气需要用燃气卡购买，某日，业主黄某到物业服务企业购买天然气。因黄某长期不交纳物业服务费物业服务企业拒绝向这名业主出售天然气，双方发生了争执。在争执中，业主损坏了物业服务企业的办公用品。物业服务企业最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。问题：1、物业服务企业的做法是否妥当？为什么？2、物业服务企业应该如何妥善解决上述问题？案例题案例一某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合
24、同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠交物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗漏水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。问题：1、上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应有乙物业管理公司负责无偿修复？答：（1）上述20户
25、业主提出的修复请求是合理的，因为房屋未超过保修期。（按照房屋建筑工程质量保修办法的规定：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；”）（2）上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因为房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。（如果房屋以超过保修期限，应按照物业服务合同的约定，属于物业管理公司维修、保修范围的，应由物业管理公司无偿修复，不属于物业管理公司维修责任的，物业管理公司应按照城市异产毗连房屋管理规定或者住宅专项维修资金管理办法组织维修。）2、以物业管理公司等做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？答：（1）乙物业管理公司的做法不妥当。（2
26、）该公司应勘察现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修。同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。3、该小区的前期物业管理合同何时终止？答：该小区的前期物业管理合同的终止时间为：2005年8月1日零时。（就是业主委员会与乙物业管理公司签订物业服务管理合同的生效时间）4、甲物业管理公司拒接移交的理由是否成立？请说明理由？答：（1）拒绝移交的理由不成立。（2）理由：业主欠交物业服务费用，应通过业主委员会督促，按照物业服务合同的约定通过仲裁委员会仲裁或向人民法院提起诉讼等方式解决。5
27、、在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司引入和进行物业承接查验？答：（1）乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居民委员会等）参加查验工作。（2）自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、公用设施设备运行维修养护技术档案。（3）乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。案例二张女士住在某商品房的顶层，她在开始入住是与物业服务企业签订了前期物业管理服务协议和管理规约，其中有明确地规定：“不得私自封闭观景阳台，不
28、得在窗户上加装防护栏”。入住后，张女士未经物业服务企业同意，擅自封闭了观景阳台并在窗户上加装了防护栏。物业服务企业发现后要求其拆除。张女士认为，这是自己的房子看，自己有权利处理，因而拒不拆除。物业服务企业决定对其罚款2000元，而张女士拒绝交纳。在不得已的情况下，物业服务企业对其采取了断水、断电等措施，双方矛盾十分尖锐，物业服务企业也把张女士告上了法庭。问题：1、物业服务企业的诉讼请求是：“张女士拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款；张女士承担此案的诉讼费。”请问物业服务企业的各项诉讼请求能否得到法院的支持？答：物业服务企业要求张女士交纳罚款的请求无法律依据，应予以驳回；物业服务企业要求张女士
29、拆除阳台及防护栏的请求应予支持；此案的诉讼费应由双方分担。2、张女士在此案中的不当之处？答：张女士作为业主，应该合理使用房屋，不得损害他人权益和公共利益。张女士的行为置小区整体形象和相邻住户的安全于不顾，擅自封闭阳台和加装防护栏，不仅侵犯了其他相关业主的利益，而且违反了前期物业管理服务协议和管理规约的约定。3、物业服务企业处理该事件存在哪些错误？答：物业服务企业处理该事件存在的错误之处在于：（1）作为物业服务企业不是行政管理部门也不是执法单位，无权罚款；（2）物业服务企业应依照合同约定，采取协商或司法途径解决矛盾，无权采取停水、停电等方式处理纠纷。案例三某小区已经成立了业者委员会。该业主委员会
30、与物业服务企业A签订的物业服务合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业服务企业，但一直未能顺利进行，A物业服务企业仍按照原合同提供物业管理和服务。业主李女士以物业服务合同到期为由不再向物业服务企业交付物业管理费。物业服务企业A在多次催缴未果的情况下，将李女士告到法院。问题：1、你认为物业服务企业A能胜诉吗？为什么？答：物业服务企业A能胜诉，法院应判决李女士偿付拖欠的物业管理费。其原因在于：合同的期限虽然已经届满，但业主委员会没有选出新的物业服务企业，也没有订立新的物业服务合同，物业服务企业A作为小区的物业管理单位仍按照原合同的标准对小区进行管理和提供服务，并未提出异议，理应按约支
31、付物业管理费。2、对李女士拖欠物业管理费的行为，物业服务企业A应如何做？答：（1）当李女士在第一个月拖欠物业管理费后，物业服务企业在第二个月及应向其发催款通知书，此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知李女士；如果李女士第二个月仍然拖欠物业管理费，物业服务企业应在第三个月再次发催款通知书，将前两个月的费用、滞纳金和当月的费用一并通知，并限期缴清。（2）如果业主李女士长期拖欠物业管理费，物业管理人员以及经理需亲自登门进行劝导和解释，争取李女士的理解和支持。如果李女士确有困难，费用方面可以考虑适当给与延期；如果李女士没有特殊困难，当收费员上门催款时依然拒付，物业服务企业可以告知业主委员会，要求
32、业主委员会履行督促义务。（3）如果依然没有成效，物业服务企业可以根据相应的法律程序提起诉讼。此时，应当注意催款工作的书面记录是极其重要的，它是按照法律程序到法庭解决问题所必须的物证。案例四某小区由建设单位下属的甲物业股企业负责物业管理，假如张鹏是该企业的高级管理人员，公司决定由张鹏起草前期物业服务合同，并委派他与建设单位签订前期物业服务合同。一年后，该住宅小区成立了业主委员会，该企业又委派张鹏与业主委员会签订物业服务合同。物业服务合同是整个物业管理关系的核心。虽然物业管理条例在很大程度上规范了物业行业和物业服务活动，但要防止和减少物业管理纠纷，最好的方法就是在物业服务合同中尽可能全面、详细对各
33、项事务作事先约定。问题：1、张鹏起草前期物业服务合同，应包括哪些内容？答：前期物业服务合同的内容是通过合同条款反应建设单位与物业服务企业之间的权利义务关系。张鹏起草前期物业服务合同的内容，应包括：合同的当事人；物业基本情况；服务内容与质量；服务费用；物业的经营与管理，承接查验和使用维护，专项维修资金；违约责任；其他事项。2、请简述物业服务合同的特征有哪些？答：（1）一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。（2）物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动。（3）在订立
34、物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业服务过程中所发生的相关费用，物业服务企业还应取得一定的酬金或利润，物业管理服务是有偿性质。（4）物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般不可能再选择物业管理服务以及选择物业服务企业方面形成一致的看法，其中的单个业主或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业服务企业。只要通过法定的多数投票权数（选聘或解聘物业服务企业，只需专有面积占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主通过即可），所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。3、签订物业服务合同应注意哪些事项？答：签订物业服务合同应注意以下事项：（1）明确业主委员会的权
35、利义务；（2）明确物业服务企业的权利义务；（3）对违约责任的约定；（4）对免责条款的约定；（5）物业服务合同的主要条款宜细不宜粗；（6）物业服务合同的签订既要实事求是，又要留有余地；（7）明确违约责任的界定及争议的解决方式。4、物业服务合同与前期物业服务合同的差别有哪些？答：物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：（1）订立合同的当事人不同。前期物业服务的当事人是伟业开发建设单位与物业服务企业；物业服务合同的当事人是业主（业主大会）与物业服务企业。（2）合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开
36、始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则有订立合同上方约定，具有期限明确、稳定性强等特点。案例五鑫祥小区是一个中档楼盘，前期物业管理到期后，新成立的业主大会选聘了宏峰物业服务企业接替原有开发商的物业服务企业管理小区，并与其签订了物业服务合同。小区共有业主800户，其中31户业主以未出席业主大会、为投票选择该企业、也未与新企业签订物业服务合同以及新物业服务企业服务水平尚不及老物业服务企业为由，一直拒交物业服务费用。问题：是分析这些业主的理由是否成立，并作出解释？答：业主的理由不能成立，其原因表现为：（1）选聘物业服务企业，业主大会的决定只需专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数
37、过半数业主通过即可生效，无需每一位业主都同意。（2）少数业主不出席业主大会，不赞成业主大会的决定，并不影响业主大会的效力，业主大会通过的决议、决定，对每一位业主都具有约束力。（3）少数业主也不能 以未签订物业服务合同为由拒交物业服务费用。物业服务合同属于集体合同，是物业服务企业与代表业主的业主委员会签订，法律法规并未规定要与每一位业主签订。物业服务企业为小区公共部位和公共设施设备提供维修影虎以及提供安全、保洁、绿化等方面的服务，已与欠费业主形成了事实上的合同关系，欠费业主理当履行缴纳管理服务费的义务，并应承担利息、滞纳金等费用。（4）少数业主也不能以新公司服务水平不及老公司为由决绝交费。因为不
38、能以少数人的主观判断，作为否定物业服务企业服务质量的依据。若物业服务企业的服务确实有严重问题，这些业主应联合其他业主共同提议物业服务企业改进或提请业主大会解聘不能提供合格服务的物业企业。但不交物业服务费的做法是错误的。案例六瑞祥住宅小区的物业管理由开发商所聘请的鸿运物业服务企业进行管理。业主入住后对该物业服务企业极为不满。在小区成立业主委员会后，经会议决定解聘该企业，但鸿运物业服务企业称其与开发商有委托合同，业主现在无权解聘该企业。为此，业主与物业服务企业争执不下。问题：瑞祥小区的业主委员会是否可以续聘或者改聘别的物业服务企业？为什么？答：瑞祥小区的业主委员会不可以决定续聘或者解聘别的物业服务
39、企业。这是因为：根据物业管理条例的规定，解聘或者选聘物业服务企业，只有专有部分面积占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主通过才能决定，所以瑞祥小区成立业主委员会后，是否续聘鸿运物业服务企业或者改聘别的物业服务企业应符合此规定，而业主委员会无权决定。根据物业管理条例规定：在业主与业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的“物业服务合同”生效的，前期物业服务合同终止。在物业管理过程中，物业服务企业的管理权来自于产权人的委托授权。在物业开发阶段，产权是开发商的，因而这时只
40、有开发商有权决定请哪一家物业服务企业参与开发和日后过渡期的管理。在业主入住后，由于产权的转移，物业管理的决定权也随之转移了，由业主的所有权派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主，因此，开发商委托的物业服务企业在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发商的手上转移到了业主的手上，业主或业主大会可以根据对原开发商聘用的物业服务企业的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业服务企业。案例七甲房地产开发商开发的居住小区一期已经入住，当时的物业管理工作由甲房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和入住临近，甲开发商找到乙物业管理公司并签订了为期十年的物业服务合同。将该小区的物业管理权承包
41、给乙物业管理公司。按合同约定。乙物业管理公司要向甲开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万元的承包费。问题：（1）甲开发商与乙物业管理公司签订为期十年的物业服务合同效力如何？答：开发商与物业管理公司签订的合同，属于前期物业服务合同。物业管理条例规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。故即便开发商与与物业管理公司签订为期十年的合同，但是在此期间，若小区业主委员会成立并与物业服务企业签订物业服务合同之后，前期物业服务合同对小区业主就不再具有法律约束力了。（2）甲开发商要求乙公司交纳履约保证金和承包费的约定是否有效
42、？答：开发商对其所出售的房屋仅具有临时所有权人的身份，在房屋交付后物业服务合同的实际履约当事人是各个业主和物业管理公司。对于代他人签署的合同，开发商借机会收取履约保证金和承包金归己所有，是侵犯实际履约人即业主合法权利的行为，该条款无效。案例八建华物业服务公司承接了海风花园多层住宅小区的物业管理，做到了环境清洁卫生，公共场地每天清扫，无乱堆乱放现象，下水道通畅，公共用水池定期清洗，保安人员24小时值班，巡逻，公共配套设施维护良好，水、电、消防设施保障有效。经过建华物业服务公司一年的努力，小区绿地覆盖由原来的20%提高到25%，园林绿化维护良好，增加了社区活动场所，开展了正常的社区文体活动。因此，
43、建华物业服务公司向海风花园业主委员会提出：物业管理费由原来的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元，但遭到业主委员会的拒绝。问题：1、建华物业服务公司提高物业服务费的理由可能有哪些？答：物业服务公司提出提高物业服务费的理由可能包括以下几项：在过去的几年时间里，物业服务公司付出了较多的努力，取得了超出合同要求的管理效果；由于物价上涨等因素，导致管理成本增加，利润减少。2、业主委员会应如何解释拒绝的原因？答：业主委员会可以做以下解释：合同早已签订，不能随意增加费用；对物业服务公司的管理效果予以肯定，但这不能成为提高物业服务费用的理由。3、你有什么建议？答：如果物业服务公司事先和业主委员会协商和沟通
44、了，提高物业管理服务的水平和服务质量，增加物化劳动和活劳动的投入，则要求提高收费标准是合理合法的。但如果该公司事先没有和业主委员会协商和沟通，自作主张增加各种投入来提高小区的质量、档次和服务水准，事后要求提高管理费就不合理了。建议该公司真诚与业主委员会商量，将每一个支出项目请业主委员会审定，看那些是必要的，哪些是多余，那些事可要可不要的，在得到业主委员会认可后，在确定实际要增加的物业管理费的幅度和标准。 案例九某房地产公司开发了万喜小区。由于是分期开发，分期入住的方式，该小区在很长一段时间内难以成立业主委员会，故由开发商委托物业公司管理。但随后开发商接到居民投诉，指责物业管理公司的人员经常不到
45、位，楼梯垃圾清理不及时，环境绿化无人管。开发商立即向物业公司提出限期解决问题的要求，但物业公司在限期内并无任何明显改善。于是开发商以物业公司违约为由，起诉到法院，要求解除合同，有物业公司赔偿损失。问题：开发商与物业公司的合同是否有效？为什么？答：开发商业物业公司之间的合同有效，具体分析如下：物业管理条例规定，住宅物业及同一物业管理区域的非住宅物业的建设单位，应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，建设单位选聘物业服务企业，应签订书面的前期物业服务合同，前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。因此，据此规定，在未
46、成立业主大会且未选举产生业主委员会的情况下，建设单位与物业公司之间的合同是有效的。只有在成立了业主大会并选举产生业主委员会后，在业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，从生效之日起，前期物业服务合同才无效。案例十某小区业主买气需要用燃气卡购买，某日，业主黄某到物业服务企业购买天然气。因黄某长期不交纳物业服务费物业服务企业拒绝向这名业主出售天然气，双方发生了争执。在争执中，业主损坏了物业服务企业的办公用品。物业服务企业最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。问题：1、物业服务企业的做法是否妥当？为什么？答：物业服企业的做法是不妥当的，具体分析如下： （1）业主不交物业服务
47、费的问题与其到物业服务企业购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。（2）物业服务企业拒绝向业主黄某出售天燃气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。（3）物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。因双方之间的其他矛盾，物业服务企业未给业主购买天然气提供服务，致使矛盾激化，物业服务企业是有责任的。2、物业服务企业应该如何妥善解决上述问题？答：物业服务企业应该采取如下办法妥善解决问题：（1）物业服务企业应向业主黄某赔礼道歉，并出售其天然气。（2）如果物业服务企业要向业主追究损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失，则必须保留足够的证据。若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要求。（3）对于业主拖欠物业服务费的问题。物业服务企业可以亲自上门向业主劝导和解释，让业主明白物业服务是有偿性质的，争取业主对物业公司的理解和支持。如果业主仍不交纳，物业服务企业可以告知业主委员会，要求业主委员会履行督促义务。如果业主还是坚持不交，物业服务企业可以按照物业服务合同的约定，申请仲裁机构仲裁或者向人民法院提起诉讼。（4）为了起诉欠费的业主，物业服务企业应为诉