《厦门港务：厦门港务控股集团有限公司、公司因码头股权整合拟以股权增资所涉及的厦门港务集团石湖山码头有限公司股东全部权益资产评估报告（2020）.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《厦门港务：厦门港务控股集团有限公司、公司因码头股权整合拟以股权增资所涉及的厦门港务集团石湖山码头有限公司股东全部权益资产评估报告（2020）.PDF（57页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以股权 增资所涉及的厦门港务集团石湖山码头有限公司股东全部权益股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 1 页 共 57页 【本资产评估报告书依据中国资产评估准则编制】厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司 因码头股权整合拟以股权增资所涉及的因码头股权整合拟以股权增资所涉及的厦门港务集团厦门港务集团 石湖山码头有限公司股东全部权益石湖山码头有限公司股东全部权益 资产评估报告资产评估报告 联合中和评报字（联合中和评报字（20202020）
2、第）第 50115011 号号 （共一册，第一册）（共一册，第一册）福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 二二年七月二十一日二二年七月二十一日 厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以股权 增资所涉及的厦门港务集团石湖山码头有限公司股东全部权益股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 2 页 共 57页 声明声明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资
3、产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用本资产评估报告的，本资产评估机构及本资产评估报告签名资产评估师不承担责任。三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。四、本资产评估机构及本资产评估报告签名资产评估师特别提示本资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，本资产评估报告使用人应当知晓评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、本资产评估机构及本资产评估报告签名资
4、产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、本资产评估报告签名资产评估师出具的资产评估报告中的分析、判断和结论受本资产评估报告中假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制，本资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。七、本次资产评估对象涉及的资产、负债清单由委托人或者其他相关当事人申报。依法提供本次资产评估业务需要的资料并保证资料的真实性、完整性、合法性，是委托人和其他相关当事人的责任；委托人、其他相关当事人应当对其提供的资产评估明细表及其他重要资料的真实性、完整性、合法性进行确认
5、，确认方式包括签字、盖章。八、本资产评估报告签名资产评估师在评估对象中没有现存的或者预期的利益；同时与委托人和相关当事人没有个人利益关系，对委托人和相关当事人不存在偏见。九、本资产评估报告签名资产评估师已对本次资产评估对象及其所涉及资产的法律权属状况及与资产评估相关证明材料给予必要的关注。限于客观条件资产评估师对被评估资产的权属及与资产评估相关证明材料是根据专业判断采用一般性调查，未进行实质性核查和验证，并对已经发现的问题在本次资产评估报告中进行了如实披露。但资产评估师的关注、调查结论并不能减轻或替代委托人、其他相关当事人提供真实证明资料的责任。亦不厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有
6、限公司因码头股权整合拟以股权 增资所涉及的厦门港务集团石湖山码头有限公司股东全部权益股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 3 页 共 57页 能视为一种保证和认可。十、本次资产评估结论仅在本资产评估报告载明的评估结论使用有效期内使用。本资产评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定资产评估报告使用期限。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告。十一、本资产评估报告签名资产评估师及其所在资产评估机构具备本资产评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除报告中已披露的资产评估涉及的相关事项外，本资产评
7、估过程中没有运用其他评估机构和专家的工作成果。十二、未征得本资产评估机构同意，本资产评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。十三、本资产评估报告为财政部门为主管部门的资产评估报告，并遵循财政部门制定、颁布的相关法规、制度、评估准则。任何部门、单位、自然人不得以财政部门制定、颁布之外的相关部门制定的有关评估法规来约束或规范本资产评估报告的相关内容及评估机构执业规范。厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以股权 增资所涉及的厦门港务集团石湖山码头有限公司股东全部权益股东全部权益资产评估报告 福建联合中
8、和资产评估土地房地产估价有限公司 第 4 页 共 57页 厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司 因码头股权整合拟以股权增资所涉及的因码头股权整合拟以股权增资所涉及的厦门港务集团厦门港务集团 石湖山码头有限公司股东全部权益石湖山码头有限公司股东全部权益 资产评估报告目录资产评估报告目录 资产评估报告摘要资产评估报告摘要 .5 5 资产评估报告资产评估报告 .1414 一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况.14 二、评估目的.20 三、评估对象和评估范围.20 四、价值类型及其定义.27 五、评估基
9、准日.27 六、评估依据.27 七、评估方法.31 八、评估程序实施过程和情况.46 九、评估假设.47 十、评估结论.48 十一、特别事项说明.50 十二、资产评估报告使用限制说明.55 十三、资产评估报告日.56 资产评估机构和资产评估师签章资产评估机构和资产评估师签章 .5656 资产评估报告附件资产评估报告附件 .5757 厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以股权 增资所涉及的厦门港务集团石湖山码头有限公司股东全部权益股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 5 页 共 57页 厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有
10、限公司厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司 因码头股权整合拟以股权增资所涉及的因码头股权整合拟以股权增资所涉及的厦门港务集团厦门港务集团 石湖山石湖山码头有限公司股东全部码头有限公司股东全部权益权益 资产评估报告资产评估报告摘要摘要 联合中和评报字（联合中和评报字（20202020）第）第 50115011 号号 一、一、委托人、被评估单位和资产委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 委托人为厦门港务控股集团有限公司以及厦门港务发展股份有限公司，被评估单位为厦门港务集团石湖山码头有限公司。资产评估委托合同约
11、定的其他资产评估报告使用人：本报告仅供委托人根据国家法律、法规规定为实现本次目的相关经济行为需要而使用本报告，无其他资产评估报告使用人。二、二、评估目的评估目的 根据中共厦门港务控股集团有限委员会党委会（2020）51 号会议纪要、厦门港务发展股份有限公司的会议纪要（厦港发会纪20208 号），原则同意散杂货码头股权整合方案（厦门港务控股集团有限公司以持有厦门海鸿石化码头有限公司 100%股权对厦门港务集团石湖山码头有限公司增资；厦门港务发展股份有限公司以持有厦门海隆码头有限公司 100%股权对厦门港务集团石湖山码头有限公司增资），按有关规定需对标的公司的股东全部权益进行评估。本次资产评估的目
12、的是公允反映厦门港务集团石湖山码头有限公司股东全部权益于基准日的市场价值，为委托人拟进行码头股权整合之经济行为提供价值参考依据。三、评估对象和评估范三、评估对象和评估范围围 评估对象为厦门港务集团石湖山码头有限公司的股东全部权益。以下内容摘自资产评估报告书以下内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评应认真阅读资产评估报告书全文。本摘要需与声估报告书全文。本摘要需与声明、资产评估报告、资产评估明细表配套使用，不得单独明、资产评估报告、资产评估明细表配套使用，不得单独使用，资产评估师及其所在资产评估机构不承担因摘要使用不当所造成后果的责任。使用
13、，资产评估师及其所在资产评估机构不承担因摘要使用不当所造成后果的责任。厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以股权 增资所涉及的厦门港务集团石湖山码头有限公司股东全部权益股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 6 页 共 57页 评估范围为厦门港务集团石湖山码头有限公司申报的截止 2019 年 12 月 31 日的全部资产及相关负债。四、四、价值类型价值类型及其定义及其定义 本次资产评估的价值类型为市场价值。五、五、评估基准日评估基准日 评估基准日为 2019 年 12 月 31 日。六、六、评估方法评估方法 根据评估对象、价值类型
14、、资料收集情况等相关条件，本次采用资产基础法进行评估。七、七、评估结论评估结论 （一）评估结果（一）评估结果 本资产评估机构本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公允的方法，采用了资产基础法对委托资产评估的资产进行了资产评估，厦门港务集团石湖山码头有限公司经容诚会计师事务所（特殊普通合伙）厦门分所审计后的评估基准日的股东全部权益账面值为人民币 69,156.96 万元，经采用资产基础法后，在满足本报告所有评估假设和前提下，其股东全部权益于本次资产评估基准日的评估价值为人民币 152,989.02万元（大写人民币壹拾伍亿贰仟玖佰捌拾玖万零贰佰元整），增值 83,832.06
15、万元，增值率 121.22%。资产评估汇总表如下（单位:人民币万元）：被评估企业：厦门港务集团石湖山码头有限公司 评估基准日：2019 年 12 月 31 日 序号 项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%1 流动资产 2,966.25 2,941.27-24.98-0.84 2 非流动资产 134,215.04 218,072.08 83,857.04 62.48 3 其中：长期股权投资 96,810.16 145,645.01 48,834.85 50.44 4 其他权益工具投资-5 投资性房地产-6 固定资产 27,935.10 38,915.33 10,980.23 39.31 7
16、其中：建 筑 物 22,238.43 31,562.23 9,323.80 41.93 8 设 备 5,696.66 7,353.10 1,656.44 29.08 9 在建工程 79.43 79.43-10 无形资产 9,309.94 33,355.94 24,046.00 258.28 厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以股权 增资所涉及的厦门港务集团石湖山码头有限公司股东全部权益股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 7 页 共 57页 11 其中：土地使用权 9,233.82 33,279.83 24,046.01 26
17、0.41 12 长期待摊费用-13 递延所得税资产 65.05 60.99-4.06-6.24 14 其他非流动资产 15.36 15.36-15 资产总计资产总计 137,181.29137,181.29 221,013.35221,013.35 83,832.0683,832.06 61.1161.11 16 流动负债 33,399.33 33,399.33-17 非流动负债 34,625.00 34,625.00-18 负债总计负债总计 6 68,024.338,024.33 6868,024.33,024.33-19 股东权益 69,156.9669,156.96 152,989.02
18、152,989.02 83,832.0683,832.06 121.22121.22 评估结论详细情况见评估明细表。（二）（二）评估结果与账面值比较变动情况及原因评估结果与账面值比较变动情况及原因 1.其他应收款评估减值 35.17 万元，减值原因主要为将预计无法收回的应收股利评估为零导致。2.存货减值评估增值 10.19 万元，增值原因为部分原材料市场价格上涨所致。3.长期股权投资评估增值 48,834.85 万元，增值的主要原因系长期股权投资账面值为原始投资成本，子公司历年的经营积累以及相关实物评估增值等因素导致长期股权投资评估增值。4.房屋建筑物类固定资产评估增值9,323.80万元，评
19、估增值原因主要系建（构）筑物建成年份距离本次评估基准日时间较久，材料价格和人工费相比原始取得成本有较大增长、且财务折旧年限与评估所用经济可使用年限的差异造成。5.设备类固定资产评估增值 1,656.44 万元，评估增值原因主要系财务折旧年限短于评估所用经济可使用年限，导致有所增值。6.无形资产土地使用权评估增值 24,046.01 元，增值的主要原因如下：委托评估宗地取得时间较早，政府基准地价已经进行了多次提高以及所在区域经济的发展，配套设施不断完善，用地需求不断上升，可供开发利用的土地减少，近年土地开发费用的不断攀升造成本次评估增值。7.递延所得税资产评估减值 4.06 万元，系存货跌价准备
20、评估为零导致对应的递延所得税冲回造成评估减值。八、八、评估结论使用有效期评估结论使用有效期 本评估结论使用有效期限为一年，即自评估基准日 2019 年 12 月 31 日起至 2020 年 12厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以股权 增资所涉及的厦门港务集团石湖山码头有限公司股东全部权益股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 8 页 共 57页 月 30 日止。九、九、对评估结论有重大影响的特别事项对评估结论有重大影响的特别事项 1、本资产评估报告的评估结论仅供委托人为本次资产评估报告所列明的评估目的使用。未征得资产评估机构同
21、意，资产评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及委托人和相关当事方另有约定的除外。2、本资产评估机构和资产评估专业人员在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据本资产评估机构和资产评估专业人员在执业过程中收集的资料，资产评估报告陈述的内容是客观的，本资产评估机构和签名资产评估师对评估结论合理性承担相应的法律责任。3、评估对象涉及的资产、负债清单、有关事项说明、与评估有关的重要资料均由委托人和相关当事方申报并经其签章确认。4、本资产评估机构和签名资产评估师在评估对象中没有现存的或者预期的利益；同时与委托人和相关
22、当事方没有个人利益关系，对委托人和相关当事方不存在偏见。5、本次资产评估师限于客观条件对被资产评估资产的权属及与资产评估相关证明材料是基于专业判断并采用一般性调查，未进行实质性核查和验证，但资产评估师的专业判断和调查结论并不能减轻或替代委托人和相关当事方提供真实权属及与资产评估相关证明资料的责任。6、本评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告。7、资产评估师及其所在资产评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除本次资
23、产评估中按规定使用容诚会计师事务所（特殊普通合伙）厦门分所审计并出具容诚审字2020361F0214 号审计报告作为评估前账面价值外，评估过程中没有运用其他机构和专家的工作成果。8、本资产评估报告的使用仅限于资产评估报告载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字资产评估师及所在资产评估机构无关。9、资产评估师及其所在资产评估机构出具的评估报告中的分析、判断和结论受报告中假设和限定条件的限制，资产评估报告使用者应当充分考虑报告中载明的假设、限定条件及其对评估结论的影响。10、对被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在委托人和相厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司因
24、码头股权整合拟以股权 增资所涉及的厦门港务集团石湖山码头有限公司股东全部权益股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 9 页 共 57页 关当事方委托时未作特殊说明而资产评估专业人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本资产评估机构及资产评估专业人员不承担相关责任。11、本资产评估机构未对委托人和被评估单位提供的有关经济行为批文、法律文书、历史沿革、资质证书、营业执照、权属证明、会计凭证、财务报表、账簿记录、合同订单、控制关系、历史股权变动等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。12、虽然本项目评估过程中资产评估专业人员未发现被评估资产
25、存在其他担保和抵押事宜，但是，本资产评估报告的使用者应当不依赖于本资产评估报告而对资产状态做出独立的判断。13、除非特别说明，本资产评估报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完全的权利为基础，未考虑由于被评估单位账面未体现的尚未支付某些费用或尚未完成相关手续所形成的相关债务、影响。14、本次资产评估报告中的有关委托人和相关当事方等描述性的文字均摘自委托人和相关当事方提供给资产评估师的有关介绍资料，报告阅读者应将此视同一般性的文字说明，而不应视作资产评估机构与签名资产评估师对其有关情况的认同或宣传报道，资产评估机构与签名资产评估师不对因有关介绍与实际情况可能不符而产生的所有责任。15、限于客观
26、条件本次资产评估未对被评估设备逐一进行开机测试，亦未对建构筑物结构进行检测。评估师假定上述被评估对象物理、经济技术指标、结构、质量均符合设计要求和国家有关规定，并能在本次评估剩余经济耐用年限内正常使用。16、资产评估师执行本次资产评估业务的目的是对评估对象价值进行测算并发表专业意见，资产评估师及其所在资产评估机构并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。17、根据财税2008170 号、财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税201636 号文和财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号，纳入本次资产评估范围的房屋建（构
27、）筑物、生产设备评估值不含增值税进项税额。18、截止评估基准日，被评估单位未办权证的房屋建筑物明内容如下：序号 建筑物名称 结构 建筑面积(M2)备注 1 19 号泊位车间 框架 900 2 1 号绞车房 混合 39.69 尚未办理权证的房屋建筑物，其面积是根据被评估单位的申报数并经查阅相关工程图纸、现场核实后确定的。资产评估专业人员以被评估单位申报面积进行评估，如未来办理厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以股权 增资所涉及的厦门港务集团石湖山码头有限公司股东全部权益股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 10 页 共 57页
28、相关产权证书时其面积与申报面积不符，评估结果应根据产权证书载明的面积进行调整。本报告评估结论是在假设上述房屋不存在产权纠纷的前提下作出的，亦未考虑将来办理权属证书时需要支付的相关费用。19、房屋建筑物中的第5项三明房产，账面值为118,652.53元，根据被评估单位提供的关于三明房屋产权纠纷事件的报告所述如下：三明房屋系厦门港务集团于1999年8月出资16万购得的商品房，位于三明市三元区新市南路56号1幢401室及402室，目前房屋2套产权已连同其它同幢房屋产权被华夏公司办理至其名下，且华夏公司已将相关产权作为抵押向银行办理贷款。鉴于上述房产存在产权纠纷尚未解决，本次评估暂以账面值列示。20、
29、构筑物第 53 项“东渡港区港中路（19#泊位段）道路工程”，账面净值为 499,574.21元，经核实，该道路工程由公司建设，目前已作为市政道路使用，不属于厂区内道路，道路工程占用的土地使用权不在评估范围内，故本次对该道路工程以审计后的账面净值列示。提醒报告使用者注意。21、长期股权投资中的厦门鹭申达港口机电工程有限公司已停业多年，目前正在办理注销手续，账面已全额计提减值准备，根据被评估单位出具的情况说明，厦门鹭申达港口机电工程有限公司已无有价值的资产，故本次评估该长期股权投资的评估值为 0。22、本次资产评估中以及在确认长期股权评估值时，均未考虑流动性折扣以及控制权和少数所有者权益溢折价的
30、影响。23、截至评估基准日，厦门港务集团石湖山码头有限公司已取得了厦门港东渡港区 19号泊位改建工程码头港池的港口用海的海域使用权，证书编号为国海证 2016C35020603990号。企业根据财政部、国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知（财综200710 号）规定，按年缴纳海域使用金，并将缴纳的海域使用金直接计入当期成本，未在账面中作为一项资产单独列示，考虑该海域使用权的资产权利是以费用化的形式体现，本次评估为零。24、根据交通运输部交规划发2006267 号，被评估企业已取得东渡港区 19 号泊位对应的 289.7 米岸线使用权。岸线使用权具有稀缺性、有限性且不可再生，根据福建省港口
31、条例规定，“港口岸线实行有偿使用制度。具体办法由省人民政府制定”。但截至评估基准日，福建省人民政府尚未制定港口岸线有偿使用的具体实施办法，且被评估单位取得岸线使用权未支付费用，故本次评估未考虑岸线价值。25、关于厦门港务海宇码头有限公司的特别事项说明（1）截止评估基准日，被评估单位列入评估范围内的房屋建筑物均未办理权证，合计厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以股权 增资所涉及的厦门港务集团石湖山码头有限公司股东全部权益股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 11 页 共 57页 建筑面积合计 4438.04 平方米，主要明细内容
32、如下：序号 建筑物名称 结构 建筑面积(M2)1 1#变电所 钢混 1874.89 2 材料工具库(机修间)钢混 1806.94 3 污水泵房 钢混 229.08 4 铁路道口房 混合 17.13 5 海宇码头仓库新建晒衣棚工程 钢结构 322.00 6 海宇码头办公楼新建自行车停车棚工程 钢结构 143.00 7 海沧 7#泊位 DC 通道岗亭道口（2014-213）混合 9.00 8 海宇码头集装箱改员工候工餐厅工程（214）钢结构 36.00 尚未办理权证的房屋建筑物，其面积是根据被评估单位的申报数并经查阅相关工程图纸、现场核实后确定的。资产评估专业人员以被评估单位申报面积进行评估，如未
33、来办理相关产权证书时其面积与申报面积不符，评估结果应根据产权证书载明的面积进行调整。本报告评估结论是在假设上述房屋不存在产权纠纷的前提下作出的，亦未考虑将来办理权属证书时需要支付的相关费用。（2）构筑物序号 9 项“2#排洪渠工程”，账面价值为 6,992,292.11 元，经核实，该工程由公司建设，目前已作为市政配套工程使用，本次对该工程的评估暂以审计后的账面值列示。（3）海沧 7 号泊位陆域海域使用权证“国海证 083550015 号”，已填海形成陆域土地，海域使用权证尚未注销，其价值已在土地使用权评估时考虑，不再单独评估。（4）截至评估基准日，厦门港务海宇码头有限公司已取得了厦门港海沧港
34、区 7 号泊位港池工程的港口用海的海域使用权，证书编号为国海证 2016C35020503987 号。企业根据财政部、国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知（财综200710 号）规定，按年缴纳海域使用金，并将缴纳的海域使用金直接计入当期成本，未在账面中作为一项资产单独列示，考虑该海域使用权的资产权利是以费用化的形式体现，本次评估为零。（5）根据交通运输部交规划发2006769 号，被评估企业已取得海沧港区 7 号泊位对应的 325 米岸线使用权。岸线使用权具有稀缺性、有限性且不可再生，根据福建省港口条例规定，“港口岸线实行有偿使用制度。具体办法由省人民政府制定”。但截至评估基准日，福建省
35、人民政府尚未制定港口岸线有偿使用的具体实施办法，且被评估单位取得岸线使用权未支付费用，故本次评估未考虑岸线价值。（6）海沧 7 号泊位宗地权证记载法定用途为码头、仓储出让用地，出让年限为 50 年。根据厦门市城镇土地基准地价和厦门市地价征收管理若干规定的通知厦府2017413 号厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以股权 增资所涉及的厦门港务集团石湖山码头有限公司股东全部权益股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 12 页 共 57页 第二十六条：“已供地的港口、码头、物流（运输类）和软件及研发等项目用地，如供地时以工业用地标准测
36、算地价的，转让、抵押时应按原工业用地标准计算转让、抵押价值。故本次对委托评估宗地评估时按海沧区工业出让地标准取基准地价为 550 元/平方米。26、关于厦门石湖山码头劳动服务有限公司的特别事项说明 截至评估基准日，列入评估范围的房屋建筑物均尚未办理不动产权证书，合计建筑面积 337.00 平方米。序号 建筑物名称 结构 建筑面积(M2)1 7#泊位钢构汽修车间 钢结构 337.00 尚未办理权证的房屋建筑物，其面积是根据被评估单位的申报数并经查阅相关工程图纸、现场核实后确定的。资产评估专业人员以被评估单位申报面积进行评估，如未来办理相关产权证书时其面积与申报面积不符，评估结果应根据产权证书载明
37、的面积进行调整。本报告评估结论是在假设上述房屋不存在产权纠纷的前提下作出的，亦未考虑将来办理权属证书时需要支付的相关费用。27、关于厦门港务海亿码头有限公司的特别事项说明（1）截至评估基准日，厦门港务海亿码头有限公司已取得了厦门港东渡港区 18 号多用途兼滚装码头港池的港口用海的海域使用权，证书编号为国海证 2016C35020604000 号。企业根据财政部、国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知（财综200710 号）规定，按年缴纳海域使用金，并将缴纳的海域使用金直接计入当期成本，未在账面中作为一项资产单独列示，考虑该海域使用权的资产权利是以费用化的形式体现，本次评估为零。（2）根据交
38、通运输部交规划发2001422 号，被评估企业已取得东渡港区 18 号泊位对应的 435 米岸线使用权。岸线使用权具有稀缺性、有限性且不可再生，根据福建省港口条例规定，“港口岸线实行有偿使用制度。具体办法由省人民政府制定”。但截至评估基准日，福建省人民政府尚未制定港口岸线有偿使用的具体实施办法，且被评估单位取得岸线使用权未支付费用，故本次评估未考虑岸线价值。28、期后事项 （1）新型冠状病毒肺炎疫情于 2020 年 1 月在全国爆发，截至本评估报告日对肺炎疫情的防控工作仍在全国范围内持续进行。全国各地均启动了“重大突发公共卫生事件一级响应机制”应对措施，此次疫情给我国各行各业、整体国民经济造成
39、了巨大的影响，特别是对交通运输、旅游、酒店、餐饮等行业造成了难以量化的损失。本次疫情亦对被评估单位的运营及正常经营活动产生了一定影响，影响程度将取决于疫情防控的情况、持续时间以及各项调控政策的实施。本次评估时考虑了评估报告日前疫情对企业可能产生的影响，厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以股权 增资所涉及的厦门港务集团石湖山码头有限公司股东全部权益股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 13 页 共 57页 但我们无法预测此次疫情对行业及被评估单位的最终影响。（2）报告提交日以后发生重大期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。（
40、3）在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时，应按如下原则处理：资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数量及金额进行相应调整。资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估值。由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。至资产评估报告提出之日，除上述事项外，资产评估专业人员在本项目的资产评估过程中没有发现，且委托人和相关当事方也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示的特别事项情况。上述事项，提请有关报告使用人在使用报告时予以关注。以上内容摘自资产评估报告书正文，欲了解
41、本评估项目的详细情况和合理理解评估结以上内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告书正文，并考虑评估假设和前提，特别事项说明对评估值可能论，应当阅读资产评估报告书正文，并考虑评估假设和前提，特别事项说明对评估值可能产生的影响产生的影响。厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以股权 增资所涉及的厦门港务集团石湖山码头有限公司股东全部权益股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 14 页 共 57页 厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限
42、公有限公司司 因码头股权因码头股权整合拟以股整合拟以股权增资所涉及权增资所涉及的的厦门港务集团厦门港务集团 石湖山码头有限公司股东全部权益石湖山码头有限公司股东全部权益 资产评估报告资产评估报告 联合中和评报字（联合中和评报字（20202020）第）第 50115011 号号 厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司：福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称“本资产评估机构”）接受你们的委托，根据中华人民共和国有关资产评估的行政法规和资产评估准则的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对厦门港务控
43、股集团有限公司以及厦门港务发展股份有限公司拟进行码头股权整合所涉及的厦门港务集团石湖山码头有限公司股东全部权益在 2019 年 12 月 31 日的市场价值进行了资产评估。本资产评估机构和签名资产评估师按照必要的评估程序对委托资产评估的资产实施了实地查看、市场调查，现将资产评估情况及评估结果报告如下。一、一、委托人、被评估单位和资产委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 委托人为厦门港务控股集团有限公司以及厦门港务发展股份有限公司，被评估单位为厦门港务集团石湖山码头有限公司。1.1.委托人基本情况委托人基本情况 （1）委
44、托人之一 公司名称：厦门港务控股集团有限公司 社会统一机构代码证：9135020026013542XA 注册地址：厦门市湖里区东港北路 31 号港务大厦 25 楼 注册资本：310000 万元人民币 法定代表人：陈志平 公司类型：有限责任公司(国有独资)经营范围：一、经营、管理授权范围内的国有资产；二、对涉及港口、码头、物流、厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以股权 增资所涉及的厦门港务集团石湖山码头有限公司股东全部权益股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 15 页 共 57页 信息、房地产、酒店、物业、旅游、贸易、水产品加工
45、等产业或行业的企业进行投资；三、依法为投资企业融资提供服务，利用各种渠道筹措资金自主进行投资；四、对银行、信托、担保、保险等金融服务及证券类企业进行投资；五、港口工程开发、建设及咨询；六、海上油污、水回收处理、环境检测及油类分析、咨询业务；七、信息产品开发及销售、信息咨询及技术服务，信息工程的开发建设及相关业务；八、其他与港口建设经营有关部门的业务。（2）委托人之二 公司名称：厦门港务发展股份有限公司 社会统一机构代码证：913502007054097384 注册地址：厦门市湖里区东港北路 31 号港务大厦 20 楼、21 楼 注册资本：53100 万元人民币 法定代表人：陈朝辉 公司类型：其
46、他股份有限公司(上市)经营范围：、为船舶提供码头设施，在港区内提供货物装卸、仓储、物流服务；集装箱装卸、堆放、拆装箱；车辆滚装服务；对货物及其包装进行简单加工处理（有效期限详见许可证件）；2、物流供应链管理、整体物流方案策划与咨询、中转、多式联运服务（不含运输）、物流信息管理；3、经营各类商品和技术的进出口（不另附进出口商品目录），但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外；4、批发、零售建筑材料、化工原料及产品（不含危险化学品及监控化学品）、矿产品（国家专控除外）、机械设备、五金交电及电子产品、纺织品、服装及日用品、农畜产品、文具、体育用品及器材、工艺美术品；5、房屋租赁。2.2.被评估
47、单位基本情况被评估单位基本情况 公司名称：厦门港务集团石湖山码头有限公司 社会统一机构代码证：91350200051166553E 注册地址：厦门市海沧区沧江路 98 号综合楼 注册资本：4000 万元人民币 法定代表人：郑层林 公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）经营范围：货运港口货物装卸、仓储服务（不含化学危险品储存、装卸）。3 3.历史沿革及股权结构历史沿革及股权结构 厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以股权 增资所涉及的厦门港务集团石湖山码头有限公司股东全部权益股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 1
48、6 页 共 57页 厦门港务集团石湖山码头有限公司（以下简称“石湖山码头”）原系由厦门港务集团有限公司（以下简称“港务集团”）与厦门港务物流有限公司共同投资，于 2002 年 1 月 14日成立。公司前身为厦门港务集团石湖山码头分公司。根据港务集团厦港集财20028 号“关于公司所属分公司组建有限公司有关财务事宜的通知”，厦门港务集团石湖山码头分公司截止 2001 年 12 月 31 日的资产、负债自 2002 年 1 月 1 日起由石湖山码头承接。根据港务集团厦港集财(2003)58 号文，2003 年度港务集团将厦门港务物流有限公司持有的石湖山码头 5%的股权按账面价值划归厦门港船务有限公
49、司。根据厦门港务集团厦港集财200493 号文，2004 年度港务集团将厦门港船务有限公司持有的石湖山码头 5%的股权按账面价值划归厦门港务集团和平旅游客运码头有限公司。2004 年 9 月，厦门市交通国有资产投资公司（后更名为厦门港务控股有限公司）将厦门市财政局所持有港务集团的 100%股权划转给厦门港务控股有限公司，港务集团持有石湖山码头的股权亦变更到港务控股名下，相关的手续已经办妥。经以上股东变更，石湖山码头目前股东为厦门港务控股有限公司（2006 年已更名为厦门港务控股集团有限公司，以下简称“港务控股”，持有石湖山码头 95%股权）、厦门港务集团和平旅游客运有限公司（持有石湖山码头 5
50、%股权，以下简称“和平客运”）。2015 年厦门港务集团和平旅游客运有限公司以 2014 年 12 月 31 日为基准日，将其持有的 5%股权无偿转让给港务控股，本次股权划转已于 2015 年 12 月 23 日完成工商变更登记手续。2016 年 6 月港务控股与厦门港务发展股份有限公司（以下简称“港务发展”）签订股权转让协议，将其持有石湖山码头 51%的股权以 2015 年 12 月 31 日为基准日转让给港务发展，本次股权转让已于 2016 年 11 月 21 日完成工商变更登记手续。截至评估基准日，厦门港务集团石湖山码头有限公司实收资本为 40,000,000.00 元人民币，厦门港务发