《厦门港务：因码头股权整合拟以持有的厦门海隆码头有限公司100%股权对厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门海隆码头有限公司股东全部权益资产评估报告（2020）.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《厦门港务：因码头股权整合拟以持有的厦门海隆码头有限公司100%股权对厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门海隆码头有限公司股东全部权益资产评估报告（2020）.PDF（50页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以持有的厦门海隆码头有限公司 100%股权对 厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门海隆码头有限公司股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 1 页 共 50 页 【本资产评估报告书依据中国资产评估准则编制】厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以持有的厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以持有的 厦门海隆码头有限公司厦门海隆码头有限公司 100%100%股权对股权对 厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的 厦门海隆码头有限公司股东全部权益厦门海隆码头有限公司股东
2、全部权益 资产评估报告资产评估报告 联合中和评报字（联合中和评报字（20202020）第）第 50115011-2 2 号号 （共一册，第一册）（共一册，第一册）福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 二二年七月二十一日二二年七月二十一日 厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以持有的厦门海隆码头有限公司 100%股权对 厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门海隆码头有限公司股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 2 页 共 50 页 声明声明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产
3、评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用本资产评估报告的，本资产评估机构及本资产评估报告签名资产评估师不承担责任。三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。四、本资产评估机构及本资产评估报告签名资产评估师特别提示本资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，本资产评估报告使用人应当知晓评估结论不
4、等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、本资产评估机构及本资产评估报告签名资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、本资产评估报告签名资产评估师出具的资产评估报告中的分析、判断和结论受本资产评估报告中假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制，本资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。七、本次资产评估对象涉及的资产、负债清单由委托人或者其他相关当事人申报。依法提供本次资产评估业务需要的资料并保证资料的真实性、完整性、合法性，是委托人和其
5、他相关当事人的责任；委托人、其他相关当事人应当对其提供的资产评估明细表及其他重要资料的真实性、完整性、合法性进行确认，确认方式包括签字、盖章。八、本资产评估报告签名资产评估师在评估对象中没有现存的或者预期的利益；同时与委托人和相关当事人没有个人利益关系，对委托人和相关当事人不存在偏见。九、本资产评估报告签名资产评估师已对本次资产评估对象及其所涉及资产的法律权属状况及与资产评估相关证明材料给予必要的关注。限于客观条件资产评估师对被评估资产的权属及与资产评估相关证明材料是根据专业判断采用一般性调查，未进行实质性核查和验证，并对已经发现的问题在本次资产评估报告中进行了如实披露。但资产评估师的关厦门港
6、务发展股份有限公司因码头股权整合拟以持有的厦门海隆码头有限公司 100%股权对 厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门海隆码头有限公司股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 3 页 共 50 页 注、调查结论并不能减轻或替代委托人、其他相关当事人提供真实证明资料的责任。亦不能视为一种保证和认可。十、本次资产评估结论仅在本资产评估报告载明的评估结论使用有效期内使用。本资产评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定资产评估报告使用期限。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告。十一、本资产评估报
7、告签名资产评估师及其所在资产评估机构具备本资产评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除报告中已披露的资产评估涉及的相关事项外，本资产评估过程中没有运用其他评估机构和专家的工作成果。十二、未征得本资产评估机构同意，本资产评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。十三、本资产评估报告为财政部门为主管部门的资产评估报告，并遵循财政部门制定、颁布的相关法规、制度、评估准则。任何部门、单位、自然人不得以财政部门制定、颁布之外的相关部门制定的有关评估法规来约束或规范本资产评估报告的相关内容及评估机构执业规范。厦门港务发展股份有限公司因
8、码头股权整合拟以持有的厦门海隆码头有限公司 100%股权对 厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门海隆码头有限公司股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 4 页 共 50 页 厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以持有的厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以持有的 厦门海隆码头有限公司厦门海隆码头有限公司 100%100%股权对股权对 厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的 厦门海隆码头有限公司股东全部权厦门海隆码头有限公司股东全部权益价值益价值 资产评估报告目录资产评估报告目录 资产评估报告摘要资
9、产评估报告摘要 .5 5 资产评估报告资产评估报告 .1212 一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况.12 二、评估目的.18 三、评估对象和评估范围.18 四、价值类型及其定义.23 五、评估基准日.23 六、评估依据.23 七、评估方法.27 八、评估程序实施过程和情况.41 九、评估假设.43 十、评估结论.44 十一、特别事项说明.45 十二、资产评估报告使用限制说明.49 十三、资产评估报告日.49 资产评估机构以及资产评估师签章资产评估机构以及资产评估师签章 .4949 资产评估报告附件资产评估报告附件 .5050 厦门港务发展股份有限公司因码头
10、股权整合拟以持有的厦门海隆码头有限公司 100%股权对 厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门海隆码头有限公司股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 5 页 共 50 页 厦门港务发展股份有限公司因码头股厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以持有的权整合拟以持有的 厦门海隆码头有限厦门海隆码头有限公司公司 100%100%股权股权对对 厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的 厦门海隆码头有限公司股东全部权厦门海隆码头有限公司股东全部权益益 资产评估报告资产评估报告摘要摘要 联合中和评报字（联合中和评报字
11、（20202020）第）第 50115011-2 2 号号 一、一、委托人、被评估单位和资产委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 委托人为厦门港务控股集团有限公司以及厦门港务发展股份有限公司，被评估单位为厦门海隆码头有限公司。资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人：本报告仅供委托人根据国家法律、法规规定为实现本次目的相关经济行为需要而使用本报告，无其他资产评估报告使用人。二、二、评估目的评估目的 根据中共厦门港务控股集团有限委员会党委会（2020）51 号会议纪要、厦门港务发展股份有限公司的会议纪要（厦港发会纪2
12、0208 号），原则同意散杂货码头股权整合方案（厦门港务控股集团有限公司以持有厦门海鸿石化码头有限公司 100%股权对厦门港务集团石湖山码头有限公司增资；厦门港务发展股份有限公司以持有厦门海隆码头有限公司 100%股权对厦门港务集团石湖山码头有限公司增资），按有关规定需对标的公司的股东全部权益进行评估。本次资产评估的目的是公允反映厦门海隆码头有限公司股东全部权益于基准日的市场价值，为委托人拟进行码头股权整合之经济行为提供价值参考依据。三、评估对象和评估范围三、评估对象和评估范围 以下内容摘自资产以下内容摘自资产评估报告书评估报告书,欲了解本欲了解本评估项评估项目的目的全面情况全面情况,应应认真
13、阅读资产评认真阅读资产评估报告书估报告书全文。本摘要需与声明、资全文。本摘要需与声明、资产评估报产评估报告、资产评估明细表配套使用，不得单独告、资产评估明细表配套使用，不得单独使用，资产评估师及其所在资产评估机使用，资产评估师及其所在资产评估机构不承担因摘要使用不当所造成后果的责任。构不承担因摘要使用不当所造成后果的责任。厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以持有的厦门海隆码头有限公司 100%股权对 厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门海隆码头有限公司股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 6 页 共 50 页 评估对象为厦门海隆码头有限公司的
14、股东全部权益。评估范围为厦门海隆码头有限公司申报的截止 2019 年 12 月 31 日的全部资产及相关负债。四、四、价值类型价值类型及其定义及其定义 本次资产评估的价值类型为市场价值。五、五、评估基准日评估基准日 评估基准日为 2019 年 12 月 31 日。六、六、评估方法评估方法 根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次采用资产基础法进行评估。七、七、评估结论评估结论 （一）评估结果（一）评估结果 厦门海隆码头有限公司经容诚会计师事务所（特殊普通合伙）厦门分所审计后的股东全部权益价值账面值为人民币 78,320.58 万元，经采用资产基础法后，在满足本报告所有评估假设和前提
15、下，其股东全部权益于本次资产评估基准日的评估价值为人民币120,873.71 万元（大写人民币壹拾贰亿零捌佰柒拾叁万柒仟壹佰元整），增值 42,553.13万元，增值率 54.33%。资产评估汇总表如下（单位:人民币万元）：被评估企业：厦门海隆码头有限公司 评估基准日：2019年12月31日 序号 项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%1 流动资产 7,218.53 7,241.64 23.11 0.32 2 非流动资产 139,610.06 182,140.08 42,530.02 30.46 3 其中：长期股权投资 -4 其他权益工具投资 -5 投资性房地产 -6 固定资产 117,8
16、30.48 127,098.08 9,267.60 7.87 7 其中：建 筑 物 96,187.85 102,497.49 6,309.64 6.56 8 设 备 21,642.63 24,600.60 2,957.97 13.67 9 在建工程 9,515.44 9,730.35 214.91 2.26 10 无形资产 12,128.78 45,178.23 33,049.45 272.49 11 其中：土地使用权 12,091.62 45,141.06 33,049.44 273.33 厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以持有的厦门海隆码头有限公司 100%股权对 厦门港务集团石湖
17、山码头有限公司增资所涉及的厦门海隆码头有限公司股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 7 页 共 50 页 12 长期待摊费用 19.99 18.06 -1.93 -9.65 13 递延所得税资产 115.36 115.36 -14 其他非流动资产 -15 资产总计 146,828.59 189,381.72 42,553.13 28.98 16 流动负债 49,952.58 49,952.58 -17 非流动负债 18,555.43 18,555.43 -18 负债总计 68,508.01 68,508.01 -19 股东权益 78,320.58 120,8
18、73.71 42,553.13 54.33 （二）（二）评估结果与评估结果与账面值比较变动情况及原因账面值比较变动情况及原因 1.存货减值评估增值 23.11 万元，增值原因为部分原材料市场价格上涨所致；2.固定资产房屋建筑（构筑物）评估增值 6,309.64 万元，增值率 6.56%。评估增值的主要原因：(1)评估基准日房屋建筑（构筑物）的材料价格和人工费相比原始取得成本有一定的增长；(2)评估所用经济可使用年限长于财务折旧年限导致评估增值；3.固定资产设备评估增值 2,957.97 万元，增值主要原因为财务折旧年限短于评估所用经济可使用年限，导致评估增值；4.在建工程评估增值 214.91
19、 万元，增值主要原因为是对在建工程采用成本法评估，评估参考相关标准估算的前期及其他费用、资金成本的评估值高于账面实际列支导致评估增值；5.无形资产评估增值 33,049.45 万元，增值的主要原因：(1)无形资产-土地使用权中委估宗地取得时间较早，政府基准地价已经进行了多次提高以及所在区域经济的发展，配套设施不断完善，用地需求不断上升，可供开发利用的土地减少，近年土地开发费用的不断攀升造成本次评估增值；(2)账面成本中不包含陆域形成及软基处理的工程成本，该项成本在构筑物中核算；6.长期待摊费用评估减值 1.93 万元，系将自建办公楼装修费及办公家具的费用支出，并入对应的房屋建筑中评估导致评估减
20、值。八、八、评估结论使用有效期评估结论使用有效期 本评估结论使用有效期限为一年，即自评估基准日 2019 年 12 月 31 日起至 2020 年 12月 30 日止。厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以持有的厦门海隆码头有限公司 100%股权对 厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门海隆码头有限公司股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 8 页 共 50 页 九、九、对评估结论有重大影响的特别事项对评估结论有重大影响的特别事项 1、本资产评估报告的评估结论仅供委托人为本次资产评估报告所列明的评估目的使用。未征得资产评估机构同意，资产评估报告的全
21、部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及委托人和相关当事方另有约定的除外。2、本资产评估机构和资产评估专业人员在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据本资产评估机构和资产评估专业人员在执业过程中收集的资料，资产评估报告陈述的内容是客观的，本资产评估机构和签名资产评估师对评估结论合理性承担相应的法律责任。3、评估对象涉及的资产、负债清单、有关事项说明、与评估有关的重要资料均由委托人和相关当事方申报并经其签章确认。4、本资产评估机构和签名资产评估师在评估对象中没有现存的或者预期的利益；同时与委托人和相关当事方没有个人利益关
22、系，对委托人和相关当事方不存在偏见。5、本次资产评估师限于客观条件对被资产评估资产的权属及与资产评估相关证明材料是基于专业判断并采用一般性调查，未进行实质性核查和验证，但资产评估师的专业判断和调查结论并不能减轻或替代委托人和相关当事方提供真实权属及与资产评估相关证明资料的责任。6、本评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告。7、资产评估师及其所在资产评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除本次资产评估中按规定使用容
23、诚会计师事务所（特殊普通合伙）厦门分所审计并出具容诚审字2020361F0198 号审计报告作为评估前账面价值外，评估过程中没有运用其他机构和专家的工作成果。8、本资产评估报告的使用仅限于资产评估报告载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字资产评估师及所在资产评估机构无关。9、资产评估师及其所在资产评估机构出具的评估报告中的分析、判断和结论受报告中假设和限定条件的限制，资产评估报告使用者应当充分考虑报告中载明的假设、限定条件及其对评估结论的影响。10、对被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在委托人和相关当事方委托时未作特殊说明而资产评估专业人员根据专业经验一般不能获悉的情
24、况下，厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以持有的厦门海隆码头有限公司 100%股权对 厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门海隆码头有限公司股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 9 页 共 50 页 本资产评估机构及资产评估专业人员不承担相关责任。11、本资产评估机构未对委托人和被评估单位提供的有关经济行为批文、法律文书、历史沿革、资质证书、营业执照、权属证明、会计凭证、财务报表、账簿记录、合同订单、控制关系、历史股权变动等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。12、虽然本项目评估过程中资产评估专业人员未发现被评估资
25、产存在其他担保和抵押事宜，但是，本资产评估报告的使用者应当不依赖于本资产评估报告而对资产状态做出独立的判断。13、除非特别说明，本资产评估报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完全的权利为基础，未考虑由于被评估单位账面未体现的尚未支付某些费用或尚未完成相关手续所形成的相关债务、影响。14、本次资产评估报告中的有关委托人和相关当事方等描述性的文字均摘自委托人和相关当事方提供给资产评估师的有关介绍资料，报告阅读者应将此视同一般性的文字说明，而不应视作资产评估机构与签名资产评估师对其有关情况的认同或宣传报道，资产评估机构与签名资产评估师不对因有关介绍与实际情况可能不符而产生的所有责任。15、限于客
26、观条件本次资产评估未对被评估设备逐一进行开机测试，亦未对建构筑物结构进行检测。评估师假定上述被评估对象物理、经济技术指标、结构、质量均符合设计要求和国家有关规定，并能在本次评估剩余经济耐用年限内正常使用。16、资产评估师执行本次资产评估业务的目的是对评估对象价值进行测算并发表专业意见，资产评估师及其所在资产评估机构并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。17、根据财政部 国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知财税2008170 号、财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税201636 号文和财政部 税务总局 海关总署公
27、告 2019 年第 39 号，纳入本次资产评估范围的房屋建（构）筑物、设备评估值不含增值税进项税额。18、截止评估基准日，厦门海隆码头有限公司除申报的银行存款外，尚有一中国工商银行账户，其中余额 2,837,540.18 元，由母公司厦门港务发展股份有限公司归集管理，对应其他应收款厦门港务发展股份有限公司资金中心 2,837,540.18 元。19、本次资产评估结果未考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，也未考虑委估股权流动性对评估结果的影响。厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以持有的厦门海隆码头有限公司 100%股权对 厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门海隆码头有
28、限公司股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 10 页 共 50 页 20、截至评估基准日，厦门海隆码头有限公司已取得了厦门市海沧港区 20、21 号泊位多用途泊位港池的港口用海的海域使用权，证书编号为国海证 2013C35020502654 号、国海证 2013C35020502706 号。企业根据财政部、国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知（财综200710 号）规定，按年缴纳海域使用金，并将缴纳的海域使用金直接计入当期成本，未在账面中作为一项资产单独列示，考虑该海域使用权的资产权利是以费用化的形式体现，本次评估为零。21、根据交通运输部交规划发20
29、13263 号，被评估企业已取得 20、21 号泊位对应的504 米岸线使用权。岸线使用权具有稀缺性、有限性且不可再生，根据福建省港口条例规定，“港口岸线实行有偿使用制度。具体办法由省人民政府制定”。但截至评估基准日，福建省人民政府尚未制定港口岸线有偿使用的具体实施办法，且被评估单位取得岸线使用权未支付费用，故本次评估未考虑岸线价值。22、委估宗地权证记载法定用途为码头出让用地，出让年限为 50 年。根据厦门市城镇土地基准地价和厦门市地价征收管理若干规定的通知 厦府2017413 号第二十六条：“已供地的港口、码头、物流（运输类）和软件及研发等项目用地，如供地时以工业用地标准测算地价的，转让、
30、抵押时应按原工业用地标准计算转让、抵押价值。故本次对委估宗地评估时按海沧区工业出让地标准取基准地价为 550 元/平方米。23、期后事项（1）新型冠状病毒肺炎疫情于 2020 年 1 月在全国爆发，截至本评估报告日对肺炎疫情的防控工作仍在全国范围内持续进行。全国各地均启动了“重大突发公共卫生事件一级响应机制”应对措施，此次疫情给我国各行各业、整体国民经济造成了巨大的影响，特别是对交通运输、旅游、酒店、餐饮等行业造成了难以量化的损失。本次疫情亦对被评估单位的运营及正常经营活动产生了一定影响，影响程度将取决于疫情防控的情况、持续时间以及各项调控政策的实施。本次评估时考虑了评估报告日前疫情对企业可能
31、产生的影响，但我们无法预测此次疫情对行业及被评估单位的最终影响。（2）报告提交日以后发生重大期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。（3）在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时，应按如下原则处理：资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数量及金额进行相应调整。资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估值。厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以持有的厦门海隆码头有限公司 100%股权对 厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门海隆码头有限公司股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公
32、司 第 11 页 共 50 页 由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。至资产评估报告提出之日，除上述事项外，资产评估专业人员在本项目的资产评估过程中没有发现，且委托人和相关当事方也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示的特别事项情况。上述事项，提请有关报告使用人在使用报告时予以关注。以上内容摘以上内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评估自资产评估报告书正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结项目的详细情况和合理理解评估结论，论，应当阅读资产评估报告书正文，并考虑评估假设和前提，特别事项说明对评估值可能应当阅读资产评估报告书正文
33、，并考虑评估假设和前提，特别事项说明对评估值可能产生的影响产生的影响。厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以持有的厦门海隆码头有限公司 100%股权对 厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门海隆码头有限公司股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 12 页 共 50 页 厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以持有的厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以持有的 厦门海隆码头有限公司厦门海隆码头有限公司 100%100%股权对股权对 厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的 厦门海隆码头有限公司股东全部
34、权益厦门海隆码头有限公司股东全部权益 资产评估报告资产评估报告 联合中和评报字（联合中和评报字（20202020）第）第 50115011-2 2 号号 厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司厦门港务控股集团有限公司、厦门港务发展股份有限公司：福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称“本资产评估机构”）接受贵公司的委托，根据中华人民共和国有关资产评估的行政法规和资产评估准则的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对贵公司拟进行码头股权整合所涉及的厦门海隆码头有限公司股东全部权益在 2019 年 12 月 31 日的市场价值进行了资产评估。本资产
35、评估机构和签名资产评估师按照必要的评估程序对委托资产评估的资产实施了实地查看、市场调查，现将资产评估情况及评估结果报告如下。一、一、委托人、被评估单位和资产委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 委托人为厦门港务控股集团有限公司以及厦门港务发展股份有限公司，被评估单位为厦门海隆码头有限公司。1.1.委托人基本情况委托人基本情况 （1）委托人之一 公司名称：厦门港务控股集团有限公司 社会统一机构代码证：9135020026013542XA 注册地址：厦门市湖里区东港北路 31 号港务大厦 25 楼 注册资本：310000
36、万元人民币 法定代表人：陈志平 厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以持有的厦门海隆码头有限公司 100%股权对 厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门海隆码头有限公司股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 13 页 共 50 页 公司类型：有限责任公司(国有独资)经营范围：一、经营、管理授权范围内的国有资产；二、对涉及港口、码头、物流、信息、房地产、酒店、物业、旅游、贸易、水产品加工等产业或行业的企业进行投资；三、依法为投资企业融资提供服务，利用各种渠道筹措资金自主进行投资；四、对银行、信托、担保、保险等金融服务及证券类企业进行投资；五、港口工程
37、开发、建设及咨询；六、海上油污、水回收处理、环境检测及油类分析、咨询业务；七、信息产品开发及销售、信息咨询及技术服务，信息工程的开发建设及相关业务；八、其他与港口建设经营有关部门的业务。（2）委托人之二 公司名称：厦门港务发展股份有限公司 社会统一机构代码证：913502007054097384 注册地址：厦门市湖里区东港北路 31 号港务大厦 20 楼、21 楼 注册资本：53100 万元人民币 法定代表人：陈朝辉 公司类型：其他股份有限公司(上市)经营范围：、为船舶提供码头设施，在港区内提供货物装卸、仓储、物流服务；集装箱装卸、堆放、拆装箱；车辆滚装服务；对货物及其包装进行简单加工处理（有
38、效期限详见许可证件）；2、物流供应链管理、整体物流方案策划与咨询、中转、多式联运服务（不含运输）、物流信息管理；3、经营各类商品和技术的进出口（不另附进出口商品目录），但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外；4、批发、零售建筑材料、化工原料及产品（不含危险化学品及监控化学品）、矿产品（国家专控除外）、机械设备、五金交电及电子产品、纺织品、服装及日用品、农畜产品、文具、体育用品及器材、工艺美术品；5、房屋租赁。2.2.被评估单位基本情况被评估单位基本情况 公司名称：厦门海隆码头有限公司 社会统一机构代码证：91350200051166553E 注册地址：厦门市海沧区沧江路 98 号综合楼
39、 注册资本：45000 万元人民币 法定代表人：郑层林 公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以持有的厦门海隆码头有限公司 100%股权对 厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门海隆码头有限公司股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 14 页 共 50 页 经营范围：货运港口货物装卸、仓储服务（不含化学危险品储存、装卸）。3 3.历史沿革历史沿革及股权结构及股权结构 2012年8月15日厦门港务发展股份有限公司第四届董事会第二十二次会议审议通过了关于在海沧港区新设全资子公司的议案，同意成立厦门海隆
40、码头有限公司，注册资本1,000.00 万元。2013 年 2 月 4 日厦门港务发展股份有限公司第四届董事会第二十八次会议审议通过了关于对厦门海隆码头有限公司增资的议案，公司决定对厦门海隆码头有限公司增资 1.5亿元人民币。增资后，厦门海隆码头有限公司注册资本为人民币 1.6 亿元。2013 年 12 月 26 日厦门港务发展股份有限公司第四届董事会第三十六次会议审议通过了关于对厦门海隆码头有限公司增资的议案，同意对厦门海隆码头有限公司增资 2.9亿元。增资后，厦门海隆码头有限公司注册资本为人民币 4.5 亿元。截止 2019 年 12 月 31 日止，厦门海隆码头有限公司的注册资本为 45
41、,000.00 万元，详见下表：序号 股东名称（或姓名）注册资本（万元）实收资本（万元）占注册资本比例 1 厦门港务发展股份有限公司 45,000.00 45,000.00 100.00%合计 45,000.00 45,000.00 100.00%4 4.近年资产、财务及经营状况近年资产、财务及经营状况 厦门海隆码头有限公司近三年的财务状况主要指标如下表所示（金额单位：人民币元）：项目/年份 2017.12.31 2018.12.31 2019.12.31 货币资金 7,830,271.41 4,489,530.05 4,130,835.83 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 衍生
42、金融资产 应收票据 900,000.00 应收账款 17,278,305.18 22,600,162.15 25,431,307.03 预付款项 376,164.89 677,278.63 505,968.06 其他应收款 33,271,811.83 12,404,671.20 3,207,597.37 存货 3,948,638.85 3,145,431.16 1,988,223.09 持有待售资产 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 32,464,881.65 35,393,164.60 36,021,340.39 流动资产合计 95,170,073.81 78,710,237.79 72
43、,185,271.77 可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 其他非流动金融资产 投资性房地产 厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以持有的厦门海隆码头有限公司 100%股权对 厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门海隆码头有限公司股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 15 页 共 50 页 固定资产 1,276,410,685.32 1,224,047,813.55 1,178,304,824.28 在建工程 961,446.07 2,013,849.06 95,154,444.85 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产
44、 油气资产 无形资产 123,535,274.35 124,233,960.76 121,287,847.41 开发支出 商誉 长期待摊费用 1,010,626.34 308,938.50 199,873.74 递延所得税资产 1,747,415.32 1,184,895.83 1,153,645.83 其他非流动资产 283,237.70 10,756.56 非流动资产合计 1,403,948,685.10 1,351,800,214.26 1,396,100,636.11 资产总计 1,499,118,758.91 1,430,510,452.05 1,468,285,907.88 短期借
45、款 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 衍生金融负债 应付票据及应付账款 153,360,201.16 95,901,547.95 92,725,993.64 预收款项 445,729.13 1,310,945.31 833,096.62 应付职工薪酬 18,932,015.50 23,388,763.50 18,984,567.81 应交税费 838,353.33 839,956.63 719,417.49 应付利息 应付股利 其他应付款 153,840,286.28 240,701,999.07 386,262,711.16 持有待售负债 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流
46、动负债合计 327,416,585.40 362,143,212.46 499,525,786.72 长期借款 74,000,000.00 74,000,000.00 54,391,848.00 应付债券 长期应付款 专项应付款 递延收益 4,864,583.33 4,739,583.33 4,614,583.33 递延所得税负债 131,996,921.55 129,272,384.91 126,547,848.27 其他非流动负债 非流动负债合计 210,861,504.88 208,011,968.24 185,554,279.60 负债合计 538,278,090.28 570,155
47、,180.70 685,080,066.32 实收资本（或股本）450,000,000.00 450,000,000.00 450,000,000.00 资本公积 599,450,559.60 599,450,559.60 599,450,559.60 盈余公积 专项储备 1,112,015.51 272,017.37 680,484.97 减：库存股 未分配利润-89,721,906.48 -189,367,305.62 -266,925,203.01 股东权益合计 960,840,668.63 860,355,271.35 783,205,841.56 负债和股东权益总计 1,499,11
48、8,758.91 1,430,510,452.05 1,468,285,907.88 厦门海隆码头有限公司近三年的经营业绩主要指标如下表所示（金额单位：人民币元）：厦门港务发展股份有限公司因码头股权整合拟以持有的厦门海隆码头有限公司 100%股权对 厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门海隆码头有限公司股东全部权益资产评估报告 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司 第 16 页 共 50 页 项目/年份 2017 年度 2018 年度 2019 年度 一、营业收入 179,780,418.23 172,940,213.80 203,401,683.32 减：营业成本 229,41
49、9,073.92 253,264,918.05 257,006,846.31 税金及附加 1,702,964.39 2,127,634.13 1,594,659.22 销售费用 管理费用 6,240,468.49 15,431,800.71 12,469,526.61 研发费用 财务费用 23,984,623.76 11,886,913.20 13,559,325.33 资产减值损失 137,486.03 -563,640.94 加：公允价值变动净收益 其他收益 4,025,000.00 5,140,975.00 638,140.20 投资收益 信用减值损失 7,592.27 资产处置收益 2
50、32,298.68 -166,076.23 二、营业利润-77,679,198.36 -103,834,137.67 -80,749,017.91 加：补贴收入 营业外收入 13,010.00 1,039,612.12 514,198.89 减：营业外支出 270,060.49 200,538.58 16,365.01 三、利润总额-77,936,248.85 -102,995,064.13 -80,251,184.03 减：所得税-2,032,901.67 -2,100,887.95 -2,693,286.64 四、净利润-75,903,347.18 -100,894,176.18 -77,