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1、最新资料推荐财务会计制度为规范财务管理与会计核算工作，根据企业会计准则、企业财务通则、企业会计制度及财政部发布的一系列具体会计准则，参照房地产开发企业财务制度、房地产开发企业会计制度及其他有关的财经法规，结合本公司的实际情况，制定本公司的财务会计制度。 第一部分 财务制度 一、财务计划 根据公司的计划管理制度，财务部门应定期编制财务计划。 公司编制的财务计划从时间上分为长期、中期及短期三种，超过一年的为长期计划，中期计划即为年度计划，一年以下的为短期计划，短期计划主要指月度计划。 年度计划应于上年年底前完成草案，于当年元月31日前正式编制完成；月度计划于上月月底前完成草案，当月日前编制完成。
2、各区、块的房产或地产开发项目，以及其他相对独立的项目，还应在上述基础上单独编制财务预算。 （一）财务计划的主要类别和内容 、财务收支计划。财务收支计划以收付实现制为基础，包括计划期内公司的一切可以预计的现金收入与支出。财务收支计划的主要内容及列示方式如下：n 计划期各项现金收入；n 计划期各项现金支出；n 计划期期初现金余额；n 计划期可用现金（计划期现金收入加期初现金余额）；n 计划期拟筹措的现金（计划期可用现金减计划期现金支出）；n 计划期期末现金结余数。 、成本费用计划。成本费用计划以权责发生制为基础编制，包括计划期将发生并应计入计划期的成本费用，及虽未在计划期发生但应计入计划期的成本费
3、用，其主要内容与列示方式如下： （）房地产开发成本n 土地征用及拆迁补偿费；n 前期工程费；n 建筑安装工程费；n 基础设施费；n 公共配套费；n 开发间接费。 （）期间费用n 销售费用；n 管理费用；n 财务费用。 、利润计划。利润计划以权责发生制为基础，包括计划期内一切应计收入与应计支出。利润计划的内容参照损益表。 、计划财务指标。根据估计资产负债表、成本费用计划、利润计划及其他有关资料中的各项数据，按照公司确定的财务指标体系，计算编制财务指标计划。 、其他财务计划，根据公司管理的需要编制。 （二）财务计划的编制 、各部门编制各自的收入支出预算； 、财务部综合各部门的预算，编制公司的财务计
4、划；、财务计划经财务负责人及总经理核准，报董事会讨论通过后实施；月度或季度财务计划由财务部根据年度财务计划编制并执行。财务计划中与预算不符的内容，须在董事会讨论通过的基础上报股东会批准。 （三）财务计划执行情况的分析与考核 财务部门按月或季度对财务计划的执行情况进行分析，分析与考核结果同时报送财务负责人及总经理。二、资金管理办法 （一）资金筹措的管理办法 、资金筹措方式的确定 公司经营需要资金时，可通过借款、发行债券、发行股票等方式筹措，采取何种方式，应根据所需资金的数额大小、资金的用途、取得资金的可能性、资金的成本效益、筹资后对公司财务状况的影响等因素确定。 、资金筹措过程的控制（1）财务部
5、门根据公司在未来一定时期对资金的需要、公司目前的资金状况及资金短缺的情况，拟定筹资的数量与方案，提出有关筹资的书面申请。（2）各种筹资行为，都须在总经理批准的基础上提交董事会或股东会讨论通过，具体情况依公司章程。（3）筹资过程中如遇筹资数额或其他重要条件发生重大变动，应按照前述程序重新审批。 （二）资金支出的管理办法 、资金支出管理的原则 （1）计划控制原则，公司的大额支出及经常性支出，都应编制计划或预算，各项费用原则上都要求以计划或预算作为审批的依据； （2）授权管理原则，各项资金支出，应根据其数额大小、支出性质、是否列入计划或预算及是否为协议或合同内支出，规定相应的审批权限； （3）职能分
6、离原则，避免同一个部门或同一人员既批准使用资金又控制调度资金； （4）程序控制原则，资金支出的审批应有一定的程序，审批中应严格按规定程序办理； （5）分类管理原则，根据各项支出的性质、数额大小及发生的频度将各项支出分类，不同类别制定不同的审批办法，有助于加强控制，提高效率。 （6）统一管理原则，为加强对公司资金的集中管理，避免资金使用过程中多头审批造成混乱，除另有规定的费用项目外，各项资金需经财务负责人审核签字后才能支出。 、资金支出审批权限的原则规定 （1）董事长根据董事会授权行使资金支出审批权；（2）总经理根据董事会及董事长授权行使资金支出审批权； （3）分管副总经理、总经理助理根据总经理
7、的授权行使资金支出审批权； （4）财务负责人根据总经理授权行使资金支出审核、审批权； （5）财务部经理根据财务负责人授权行使资金支出的审核权。 公司根据上述原则及原则规定制订有关资金支出审批权限的具体规定，实际操作中按具体规定执行。 、资金支出的处理程序 资金支出按下列程序执行： （1）需用支票时，经办人应填制支票领用单（或拨款会签单）；需用现金时，经办人应填制支出凭单或借款单。 （2）支票领用单（或拨款会签单）、支出凭单或借款单经所在部门经理审核同意后签字，由有关部门会签后（如需会签），根据授权的规定报送公司有关领导批准。 （3）财务部人员对审批手续的完备性进行审核，并核对协议或合同（如有协
8、议或合同）无误，经财务部经理审核签字后开具支票或支付现金。（4）资金支出发生后，有关人员应及时持合法凭证到财务部门报销。经办人与所在部门经理应在有关报销的凭证上签字。购置物品的支出，报销时应同时持相关的入库单。财务部门对手续的完备性、凭证的合法性及金额的正确性进行审查后予以报销。（5）公司各部门根据实际需要可设置资金支出台账，序时、逐笔登记各项支出，并定期与财务部进行核对。 4、上述资金支出审批的具体规定，执行本公司另行制定的资金支出管理办法。 （三）资金收入的管理办法 、资金收入的管理原则 （1）标准控制原则。公司的各项收入，都应确定收费标准并与对方签订合同或协议，各项收入原则上都应按公司规
9、定的收费标准及有关合同或协议的规定执行； （2）授权管理原则。收费标准的确定和变化，合同或协议中收入实现的方式、收入实现的时间、收入数额的确定及确定后的增减变化等，应规定相应的审批权限。 、各项主要收入的管理规定 （1）财务部根据有关合同或协议确认各项收入； （2）合同或协议中收入的数额、付款方式及付款时间等，在执行过程中如有变更，应经签批合同的公司领导重新批准。 、资金收入的处理程序 （1）经管部门根据合同或协议的规定，负责及时向对方收款；财务部门有责任提醒各经管部门及时收取欠款。 （2）财务部门收到经管部门或对方直接交来的款项时，应与有关的合同或协议对照，核对无误后填制收款凭证，并及时入账
10、；如发现收入数额等与合同条款或与规定的收费标准不符而又无相应的审批手续者，应要求其补办审批手续。 （3）因对方原因而使公司未能及时、足额按合同或协议约定收到款项，财务部门应提醒公司有关部门追究其违约责任。 三、财产管理办法 （一）流动资产管理办法 、现金管理办法 （1）财务部指定出纳员负责公司现金的日常管理。（2）财务部应为出纳员配置保险箱，公司所有现金应存放于保险箱内。（3）保险箱的管理应符合下列要求：n 保险箱的放置应符合安全要求，一般应置放于隐蔽处；n 出纳员开启保险箱存取现金时应保持安全意识，尽量回避旁人；n 每次存取现金后应随时上锁，每日下班前必须将保险箱的密码打乱；n 保险箱密码号
11、只允许出纳员本人知道，如遇出纳员交接，新任出纳员应及时更换保险箱密码；n 保险箱内不准存放任何私人的物品。（4）财务部应建立现金日记账，由出纳员逐日序时登记。 （5）每日营业结束后库存现金的余额应控制在20000元以下（如超过需经财务总负责人批准），多余现金应在营业结束前送存银行，数额较大的现金送存银行时必须两人以上同行。（6）现金不足需提取银行存款时，应经财务部经理批准，提取较大数额的现金必须两人以上同行。（7）任何现金支出必须符合规定的手续。（8）每日营业结束前，出纳员应盘点现金余额并与日记账余额相核对，如发现差异应及时查找原因。（9）出纳员对库存现金的安全负责，如发生现金短缺由出纳员赔付
12、。（10）财务部经理或公司审计人员应定期或不定期地对现金管理情况进行监督检查。 、银行存款管理办法（1）财务部指定出纳员负责公司银行存款的日常管理。（2）出纳员应将公司款项存入公司开设的银行账户中，公司根据需要开设新的银行账户应经财务负责人批准。（3）财务部应建立银行存款日记账，由出纳员逐日序时登记。（4）出纳员应定期（一般按月）取得银行存款对账单，由出纳员之外的会计人员将对账单与日记账核对，并编制银行存款调节表，发现差错应及时查找原因，如属银行方面原因应及时与银行交涉。（5）银行支票的管理应符合下列要求：n 未启用银行支票本应由出纳员之外的人员保管并设登记簿登记，出纳员领用空白支票本应在登记
13、簿上进行登记。n 出具银行支票应由财务部经理批准。n 出纳员应严格按照公司规定的有关手续出具银行支票，领用支票者应在有关登记簿上进行登记（登记簿要与一式两联的“空白支票领用单”方式同时登记）。n 支票领用时如用款数额不确定，经财务部经理批准可在支票上填列用款限额，特殊情况下确需不填限额，需经财务负责人批准。n 使用的银行支票由出纳员填制，而由出纳员之外的会计人员加盖印鉴。n 开具支票所用印鉴应指定出纳员之外的人员保管，或由包括出纳员在内的二人分别保管；如遇印鉴保管人员外出，应由财务部经理指定临时兼管人员或由财务部经理亲自兼管；出纳员不能保管或临时兼管上述印鉴；财务专用章原则上不允许携带外出，如
14、遇特殊情况确需携带外出，需经财务经理批准。n 领用而未使用的支票应及时（不超过天）交还出纳员并作登记，出纳员应即时对未使用支票作注销处理。（6）公司领导或其他人员使用信用卡，其管理视同公司的银行存款处理。 、应收及预付款项管理办法（1）公司向对方提供商品或劳务而允许对方延期付款的，公司购买商品或取得劳务需向对方预付款项（包括定金）的，或其他原因形成其他应收款的，都必须根据公司有关制度的规定或公司与对方签订的合同（协议）为依据。（2）公司向对方提供商品或劳务后，应取得必要的索取货款或劳务收入的合法凭据；形成预付账款或其他应收款的，也必须取得相应的证明债权的合法凭据。（3）财务部有关人员应根据账簿
15、记录及合同（协议）规定的内容，及时提请有关业务部门催讨应收未收的款项。（4）每年年末财务部应对债权进行一次清理，财务部应在有关部门的配合下，向对方单位以挂号方式发出应收款项余额核对函；该函证件一式两份，财务部门留存一份；债权数额重大，发函后又未收到回函者应以电话、传真或其他可行的方式核实余额。（5）如遇对方破产（单位）或死亡（个人），或因其他原因债务人超过三年而未清偿债务，有关债权确实认为无法收回时，由经办部门申请、财务部门审核并经公司财务负责人及总经理批准后，可将该债务作为坏账处理。公司对作为坏账处理的应收账款仍拥有索偿权，财务部门应保留相关的会计档案，在债务人仍存在的情况下，每年向债务人寄
16、送相关债权的函证件，以便将来有机会索偿时作为依据。 、存货管理办法 （1）工程用材料n 公司设置材料部或专门人员负责工程用材料的采购。n 工程部门根据需要提出请购单，请购单一式两份，经有关领导批准后，一份由工程部门留存，一份送材料部（或材料采购人员）执行；材料部或材料采购人员根据规定程序进行采购，所需资金按规定程序审批；如与供货单位签订合同的，应按公司的合同管理办法办理，合同正本应送财务部留存，财务部据此核对、办理付款事项。n 所需材料到达后，直接送施工现场，并由接收单位验收后填制入库单，入库单作为向财务部提供的付款凭据之一。n 材料部或材料采购人员应设置材料台账，序时逐笔登记每一项材料的进、
17、出、存情况，并定期与财务部进行核对。n 财务部根据“空白支票领用单”、入库单、发票办理材料采购的付款事项并记账。 （2）低值易耗品n 公司办公所需非一次性耗用的物品，由办公室负责采购。n 采购低值易耗品，由使用部门提出申请，经批准后交办公室采购，购入后要办理入库手续，财务部门根据请购单、入库单、发票办理付款；n 各部门及个人领用低值易耗品，应填制领用单；已领用的低值易耗品到期报废需领用新的，原则上应以旧换新；n 办公室建立登记簿，按低值易耗品的领用部门及个人进行登记；n 办公室每年一次对库存未用低值易耗品及各部门、个人领用的低值易耗品进行盘点。如发现库存未用低值易耗品账实不符，应及时查找原因；
18、个人领用保管的低值易耗品如丢失或非正常损坏，应按规定由责任人赔偿。（3）一次性耗用物品n 大宗的一次性耗用物品，由办公室负责采购；各部门所需零星办公用品，可委托办公室采购，也可在征得办公室同意下由各部门自行采购；n 一次性耗用物品购入后要办理入库手续，财务部门根据请购单、入库单、发票办理付款；n 各部门到办公室领用一次性耗用物品，需填制领用单；n 办公室应建立登记簿，以反映一次性耗用物品的购进、领用及库存情况；n 办公室应定期或不定期地对库存未用物品进行盘点，并与登记簿相核对，如有不符应及时查找原因。 （二）固定资产管理办法 、固定资产的购置（1）公司需要购置固定资产时，由使用部门提出请购单，
19、按授权规定由分管副总经理、总经理或董事长、董事会批准。（2）一次购价合计超过5万元的固定资产，事先应在年度预算单列，并按公司规定的合同审批程序与供货方签订合同。合同正本应送财务部门留存。（3）所购置的固定资产需报政府部门批准的，应事先办妥报批手续。（4）购置固定资产在年度预算额度内且一次购置固定资产金额不超过20万元的，应由总经理批准；但购置车辆、房屋等重大固定资产，或超过年度预算的固定资产购置，或一次购置固定资产金额超过20万元的，须报公司董事会批准。（5）购置的固定资产到达后，应组织使用部门及有关人员进行验收并填制验收单。（6）购置固定资产所需资金的审批按公司有关规定办理。（7）除合同另有
20、规定需预付外，财务部门根据经批准的“空白支票领用单”、验收单、发票及合同核对相符后办理付款事项。 、固定资产的保管 （1）办公室负责管理公司的全部固定资产；（2）使用部门负责在用固定资产的保管与养护；（3）财务部门按类别建立固定资产卡片。 、固定资产的处置（1）固定资产磨损、锈蚀、过时等原因不能继续使用，由使用部门提出报废及残物处理申请，经分管副总经理及财务负责人审核同意后，报总经理批准；重大固定资产报废应进一步报董事长批准；（2）固定资产准备变卖或出租，由使用部门提出变卖或出租申请；经批准准备变卖或出租的固定资产，应与对方签订合同，经分管副总经理与财务负责人审核同意后报总经理批准，重大固定资
21、产变卖或出租，需报董事长批准。房屋出租另有规定的从其规定。（3）财务部门根据经批准的固定资产的处置申请及有关的变卖或出租协议，对有关的固定资产作出相应的账务处理。 （三）财产盘点制度 、为保护公司财产的安全，保证会计资料的正确性，公司的各项财产一年至少盘点一次； 、财产的盘点由办公室负责，重要资产可约财务部会同进行，盘点结束后应编制财产盘点表；、财务部门应将盘点结果与财务账相核对，如发现财产盈余或短缺，应会同办公室查找原因并提出处理意见，报财务负责人、分管副总经理及总经理批准后，由财务部进行调账处理。数额巨大的财产短缺还应向董事长或董事会报告。四、担保管理办法、按照中国证监会的有关规定，本公司
22、作为上市公司的控股子公司，不能为公司的股东、公司股东的控股子公司、公司股东的附属企业或个人提供担保。2、本公司为外部企业或单位提供贷款信用担保，或以资产及有价证券等为外部企业或单位提供抵押或质押担保，按照公司章程中有关规定，提交公司董事会或股东会批准。经批准为外部企业或单位提供担保的，应当采用反担保等必要措施防范风险。 3、财务部应掌握债务人的资信情况，对该担保事项的利益和风险进行充分分析，并将债务人的资信情况及其分析结果及时提交公司董事会。 4、公司为外部企业或单位办理贷款担保签署的文件，应经公司法律顾问审核并签署意见。5、财务部应指定人员负责贷款担保资料的管理，并定期向财务负责人和总经理提
23、供有关对外担保情况的统计表。 五、财务指标体系及其分析 （一）财务指标体系 、财务状况指标 （）流动比率流动资产流动负债 （）速动比率速动资产流动负债 （）资产负债率负债总额总资产 、效益指标 （）营业收入 （）营业成本 （）期间费用 （）利润总额（税前） （）资本收益率税后利润实收资本 （）净资产收益率税后利润股东权益 （）销售利润率利润总额销售总额 （）成本利润率税前利润开发成本 （）人均税利税利总额平均职工人数 、贡献指标 （）社会贡献率企业社会贡献总额平均资产总额 （）资本保值增值率期末所有者权益期初所有者权益 （二）财务指标分析 财务部应专门指定人员对公司确定的财务指标按季、按年进行
24、计算并做出分析，分析报告经财务部经理审核后报财务负责人与总经理。第二部分 会计制度 一、会计科目 会计科目及其说明按照企业会计制度执行。如根据公司的具体情况需设置企业会计制度规定之外的会计科目，应说明其使用方法，并保证定期编制的对外报送的会计报表符合企业会计制度规定的要求。 二、会计报表 （一）会计报表的类别 公司编制的会计报表包括对外报送的会计报表及内部管理使用的会计报表两类。对外报送的会计报表主要有资产负债表、利润表、现金流量表及其他附表（如利润分配表等）。 公司编制的内部报表如下：1、期间费用类（1）现金日报表（2）银行存款日报表（3）期间费用分类汇总表（按季编制）（4）三项费用（业务招
25、待费、差旅费及办公费）明细统计表（按月编制）（5）项目成本统计表（6）其他内部报表 （二）会计报表的编制说明 对外报送的资产负债表、利润表、现金流量表及其他附表根据现行企业会计制度及相关准则的规定编制并与控股母公司保持口径一致，内部使用的报表根据公司的有关规定编制。 （三）会计报表的审核与分发对外报送的会计报表编制完成后，由财务部经理初审后报财务负责人审核，并报总经理、董事长审批，报表编制者、财务部经理、财务负责人、总经理及董事长应在会计报表上签字或盖章。编制会计报表的会计人员，以及在报表编制、审核审批过程中的其他一切知情人员，在会计报表公开之前负有保密义务。会计报表应依法报送政府有关管理部门
26、。同时报送控股公司，以便其编制合并会计报表。内部管理用的会计报表编制完成后，由财务部经理审核后，按期报送财务负责人与总经理。外部人员查阅内部管理用会计报表，或将内部管理用会计报表报送外部的单位或个人，应经财务负责人与总经理批准。三、会计政策本公司的主要会计政策如下：1、会计制度：执行企业会计制度、相关准则及有关补充规定。2、会计期间：以公历年每年月日至月日为会计年度。3、记账本位币：人民币。4、记账基础与计价原则：以权责发生制为记账基础，以历史成本为计价原则。5、外币业务核算方法：公司以人民币为记账本位币，会计年度内涉及外币的经济业务，按业务发生当天中国人民银行公布的市场汇价的中间价折合为人民
27、币记账。季末按中国人民银行公布的市场汇价中间价折合本位币进行调整，调整后的记账本位币余额与原账面余额之间的差额，作为汇兑损益，计入财务费用。6、现金等价物的确定标准：企业持有的期限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资，可以确定为现金等价物。7、坏账核算方法：坏账损失采用备抵法核算，计入当年损益。公司根据应收款项的账龄计提坏账准备，具体比例如下：账 龄 坏账准备计提比例3个月以下 0%3-6个月 3%6-12个月 6%1-2年 15%2-3年 30%3年以上 50%坏账符合下列原则之一者一般可予以确认：A.因债务人破产或死亡，在以其破产或
28、遗产清偿后仍然无法收回的；B.因债务人逾期未能履行偿债义务，且具有明显特征表明无法收回。对确实无法收回的应收账款，经批准后作为坏账损失。 8、存货核算方法：存货的取得以实际成本计价，实行永续盘存制，发出存货采取先进先出法计价；低值易耗品领用时一次摊销，财务部应对低值易耗品建立备查账；计提存货跌价准备时，按单个存货项目的成本低于其可变现净值的差额提取。9、短期投资核算方法：按实际支付的价款扣除已宣告发放但尚未领取的现金股利或利息入账。年末按成本与市价孰低计提短期投资跌价准备，计入当年度损益。10、长期投资核算方法：（1） 长期股权投资，成本按投资时实际支付的价款或确定的价值记账，对其他单位投资占
29、该单位有表决权资本总额20%以下的，或者20%以上但不具有重大影响的，采用成本核算法核算；对其他单位投资占该单位有表决权资本额20%或20%以上的，或者20%以下的但具有重大影响的，采用权益法核算；凡投资额占被投资单位表决权资本总额50%以上（不含50%）或虽低于50%但能够控制被投资企业的，按权益法核算并纳入合并会计报表范围。（2） 长期债权投资，以实际支付的价款扣除支付的税金、手续费等各项附加费用，以及扣除自发行日至债券购入日的应计利息后的余额作为实际成本记账，溢价或折价在债券存续期间内，按直线法摊销。（3） 按规定计提长期投资减值准备。 11、固定资产计价和折旧方法： 公司固定资产标准为
30、使用期限在一年以上的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等，或虽不属于生产经营主要设备的物品，但单位价值在元（含2000元）以上且使用期限超过两年者。固定资产折旧分类计提，采用“直线法”，折旧年限及折旧率规定如下： 资产类别 折旧年限 年折旧率 预计净残值率 房屋及建筑物 45年 2.16 3% 运输工具 年 16.67 3% 计算机 年 16.67 3% 其他 年 16.67 3%12、在建工程核算方法：（1） 在建工程按工程实际发生数记账；（2） 工程建造过程中，为工程建造而发生的相应的借款利息支出和外汇差价,对于符合资本化条件的，按照合理的累计支出加权
31、平均数计算并计入该工程成本；（3） 工程完工交付使用时，按照在建工程成本暂转入固定资产账面价值，待办理竣工决算手续后，按工程决算价格调整固定资产账面值。 13、无形资产核算方法：按取得的实际成本入账，一般在受益期限内(不超过经营期限)分期平均摊销。14、递延资产核算方法：开办费自开始生产经营的当月起，按5年期限平均摊销；长期待摊费用在项目受益期内平均摊销。15、收入确认：（1） 商品销售：公司已将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方；公司不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量，确认营业收入的实现。收入实现的具体条
32、件：工程已经竣工并通过了有关部门的验收；实际销售面积符合合同规定，在合理的期限内已向购买方发出书面交房通知；履行了合同规定的义务，且价款取得或确信可以取得；成本能够可靠地计量。对分期收款销售，按合同约定的收款日期分期确认收入。（2） 土地开发和房产开发，按照企业会计准则-建造合同，根据完工百分比法在资产负债表日确认合同收入和费用。确定完工进度的方法，根据累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。（3） 提供劳务，在同一年度内开始并完成的，在劳务已经提供，收到价款或取得收取款项的证据时，确认劳务收入，跨年度的，按完工百分比法，在劳务合同的总收入、劳务的完成程度能够可靠地确定，与交易相关的
33、价款能够流入，已经发生的成本和完成劳务将要发生的成本能够可靠地计量时，确认劳务收入。（4） 他人使用本公司资产而发生的收入，他人使用本公司资产发生的利息收入，按使用现金的时间和适用利率计算确定，发生的使用费收入按合同或协议规定的收费时间和方法计算确定。上述收入的确定并应同时满足: A.与交易相关的经济利益能够流入公司，B.收入的金额能够可靠地计量。16、所得税的会计处理方法：公司所得税采用应付税款法核算。各项税款的计算与缴纳：n 营业税：按销售收入的5%计缴。n 城市维护建设税：按应纳流转税额的7%计缴；（当地规定不同的，从其规定）n 教育费附加：按应纳流转税额的3%计缴；（当地规定不同的，从
34、其规定）n 所得税：按应纳税所得额的33%计缴；n 城市房产税：按出租收入的12%或以房产成本的70%的1.2%计缴；n 其他税项，按国家有关的具体规定计缴。上述税项如国家有调整的，按国家调整后的规定执行。 四、账务处理规则 （一）收款业务的处理程序 、收款，出纳员要对银行支票及现金进行审验，如为银行支票，应审核其填写是否规范，填写的内容是否齐全；如为大额现金，应验证其真假。如按合同额收款，应将收款额与合同相核对。 、开票，出纳员审核支票或现金无误，即按实际收款额开具发票，属于暂收款的，开具资金往来发票；属于结算发票的，开具销售结算发票；属于内部收款（如员工归还借款、交纳的赔偿金）的，开具内部
35、收据。出纳员应在发票或收据的记账联上加盖“收讫”。 、录入，出纳员按日编制现金及银行存款的收付存表交录入人员，录入人员逐笔将收款业务录入计算机并核对余额，无误后通知出纳员并将原始凭证交复核人员。 、复核，复核人员将收款业务的原始凭证与计算机显示的记账凭证相核对，无误后指令计算机生成书面记账凭证，原始凭证与记账凭证交出纳员。 、记账，出纳员根据原始凭证及记账凭证手工登记现金日记账及银行存款日记账，计算机根据复核后的记账凭证自动登记有关会计账。 、现金与银行之间的一收一付业务，一律按付款业务处理。 （二）付款业务的处理程序1、审批。付款事项发生时，先由财务部经理对有关的原始凭证进行初步审核并签字。
36、2、核对。属于合同或协议付款，由财务部有关人员核对合同或协议无误后签字。 3、付款。出纳人员付款前，应按有关要求对付款凭证仔细审核并签字，付款后应立即在有关原始凭证（发票或收据）上加盖“付讫”章，以支票形式付款时应要求受票人在支票领用本上签字，受票人为公司外部人员时，须由有关经办部门人员陪同。 4、录入，出纳员按日编制现金及银行存款的收付存表，并将该表交录入人员，录入人员逐笔将收款业务录入计算机并核对余额，无误后通知出纳员并将原始凭证交复核人员。 5、复核，复核人员将付款原始凭证与计算机显示的记账凭证相核对，无误后指令计算机生成记账凭证，原始凭证与记账凭证交出纳员。 6、记账，出纳员根据原始凭
37、证与记账凭证手工登记现金日记账与银行存款账，计算机根据复核后的记账凭证自动登记有关会计账。 （三）转账业务的处理程序 、原始凭证的制作与审核，转账业务的原始凭证分别由相关的业务部门人员或财务人员制作，业务部门制作的原始凭证，由业务部门经理签字并经财务部经理签字；财务部门制作的原始凭证，由财务部经理签字。 、录入，指定的会计人员根据转账业务的原始凭证，利用计算机编制记账凭证，然后将原始凭证交复核人员。 、复核，复核人员将原始凭证与计算机显示的记账凭证相核对，无误后指令计算机生成记账凭证。 、记账，计算机根据复核后的记账凭证自动记账。 （四）会计账簿的生成，年末，由计算机自动生成会计账页，会计人员
38、将账簿装订成册。 （五）会计报表的生成，月末，会计人员根据规定的式样绘制会计报表，并编制计算公式，将账簿中的有关数据填列于会计报表中，最后由计算机生成各种会计报表。 五、成本核算办法 （一）房地产开发业务的成本核算1、房地产的成本构成（1） 直接开发成本。主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套费；（2） 开发间接费用。包括为开发产品而发生的各项间接费用，分为工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、建设期利息支出等。2、房地产成本的核算（1） 实际发生的直接开发成本，能按项目归集的按项目进行归集，应由多个项目共同分摊的成本，根据一
39、定的标准在各项目之间进行分配；（2） 开发间接费用归集后按一定标准分摊到各项目；（3） 预计要发生但尚未发生的成本，先估算计入成本，待发生时根据实际发生额进行调整。3、有关说明成本核算的具体办法，原则上应与控股母公司保持一致。（二）其他业务的成本核算按各该业务的有关财务会计制度进行核算。（三）成本责任制度 、开发过程中发生的各项费用，按区、块或项目编制预算，并将预算落实到各执行单位； 、执行单位应按照上述的划分，将预算费用层层分解落实，力争责任到人； 、财务部门按预算对开发费用控制使用，并按期对预算的完成情况进行统计考核； 、公司根据考核结果，按照规定的办法进行奖惩。 六、会计档案管理办法 、
40、会计资料建档归案 每月终了，财务部应指定专人将会计凭证分类装订成册，将计算机生成的会计账簿装订成册，将报表装订成册。计算机内的会计数据，应按月制作备份，备份一式两份，一份由财务部门保管，另一份送公司档案室保管。 、会计档案的保管 三年内的书面会计档案由财务部门保管，超过三年的书面会计档案应由财务部编制会计档案清册一式两份，移交时由档案室人员清点后在清册上签字，清册双方各执一份。由财务部门暂时保管期间的书面会计档案，应指定出纳人员之外的人员负责保管。装订完毕的会计档案如需拆装重新整理，需经财务负责人批准。 、会计档案的使用 公司非财务部人员调阅由财务部暂时保管的会计档案，应经财务部经理批准，原则
41、上不准把会计档案带出财务部。公司外部人员调阅财务档案应经财务负责人和总经理批准。调阅已交公司档案室保管的会计档案，按公司的档案管理办法执行。 、会计档案的保管期限按照会计档案管理办法，公司的会计档案，记账凭证保存年，银行存款余额调节表保存年，现金与银行存款日记账保存年，其他日记账、明细账、总账、辅助账保存年，月、季度会计报表保存年，年度财务报告（决算）永久保存，会计移交清册保存年，会计档案保管清册永久保存。 、会计档案的销毁 会计档案保存期满需销毁，由公司办公室会同财务部提出申请并编制会计档案销毁清册，报总经理批准后，由档案管理人员与财务部人员共同监销。对于其中未了结的债权债务的原始凭证，应单
42、独抽出另行立卷继续保存。会计档案管理办法中的不尽之处，参照现行的会计档案管理办法或适当的相关法规。第三部分 会计电算化系统管理制度 为保证会计电算化系统的正常运行，特制定本制度。 一、会计电算化操作管理办法 （一）操作人员 指按岗位职责有权使用会计软件完成职责范围内工作的财务人员。 （二）操作人员的操作权限 、数据管理员必须根据财务软件的特点和本单位会计核算要求，建立本公司会计电算化体系，会计科目的设置必须符合会计法，符合公司管理的要求，对外报送的报表格式必须符合财政部门的要求。 、凭单制作人员要严格按原始凭证内容输入，不得擅自修改凭证的数据及内容，如发现错误立即通知系统管理人员，修改后再录入
43、，凭单制作人员可进行数据查询工作，但不得进行数据的复核操作。 、数据复核员不能进行凭单制作及修改工作，复核时发现凭证制作有误，必须通知制单岗人员进行修改，然后再由复核人员进行复核签章操作。 、系统管理人员除实施数据维护时，不允许随意打开系统数据库进行操作，实施维护时不准修改数据库结构，其他操作人员一律不允许实施数据库操作。 、操作人员只有经过培训并经系统管理员认可后方可上机。 、操作人员上机操作前后必须填写“上机操作记录”，如实填写操作人员姓名，上机时间，操作内容，下机时间，操作期间系统运行情况等，操作人员的保密字必须牢记，并注意保密，出现问题追究操作人员和系统管理人员的责任。 、条件许可的情
44、况下，所有数据必须在主机以外另有至少一份备份，即数据记录至少有一式两份；备份数据软盘和存档数据软盘、账页、凭证、报表及其他资料由公司档案管理员按规定统一核对、登记、存放、保管。 二、会计电算化硬件设备维护管理办法 （一）硬件设备的维护与管理 、硬件设备的管理。会计专用硬件设备由财务部门统一管理，其他部门不得使用。为保证专用设备良好地、不间断地运行，办公室内应保持良好的卫生环境。为了保证计算机不受病毒干扰，禁止在进行会计操作的计算机中使用与会计业务无关的软件，禁止软盘在会计用计算机与其他计算机之间共用。对各网络站的硬盘要定期进行检毒。 、硬件设备的维护。硬件设备的维护是对计算机硬件进行检测、功能修复及零部件配置工作。会计电算化硬件设备的检测工作由系统维护人员负责进行，定期全面检查。 （二）安全及保护 、每月定期清洗计算机和打印机上的脏物。 、为保障计算机安全正常运行，机房应安装空调，以保持适当温度，机房内不准抽烟，杜绝一切火源。为防意外事故的发生，机房内应配备灭火设备。 、机房内的一切电器设备必须按安全用电要求安装。 （）机房内应设一个电源总闸开关，财务部门必须指定专人操作。 （）工作中突然停电时必须立即关掉