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1、2022土地买卖合同15篇土地买卖合同1承买人_（以下简称甲方）出卖人_（以下简称乙方），兹因建地买卖事宜，双方协议订定本契约书，各条款如下：第一条乙方投资兴建_第_层_号房屋一户，其基地应有持分面积的全部权出卖予甲方。甲方承买基地坐落_地号土地_笔，持分面积约_亩，基地须办理分割分笔登记，其产权移转登的精确面积以当地政府机关分割测量结果为准。其次条本约建筑买卖价款总额_万_仟_佰_拾元整（本价款包括拆迁补偿及整地等费用）。其付款方法如下：第一期：人民币_万_仟_佰_拾元整于订购时交付。其次期：人民币_万_仟_佰_拾元整于签约时交付。第三期：人民币_万_仟_佰_拾元整于房屋开工时交付。第四期：
2、人民币_万_仟_佰_拾元整于壹楼地板完成时交付。第五期：人民币_万_仟_佰_拾元整于贰楼地板完成时交付。第六期：人民币_万_仟_佰_拾元整于叁楼地板完成时交付。第七期：人民币_万_仟_佰_拾元整于肆楼地板完成时交付。第八期：人民币_万_仟_佰_拾元整于伍楼地板完成时交付。第九期：人民币_万_仟_佰_拾元整于交屋时交付。第十期：人民币_万_仟_佰_拾元整于办妥抵押贷款时交付。贷款部分并应另行支付自交屋后，至乙方取得该贷款时止，依银行放款利率计算利息。若甲方于房屋开工后始行承买，应于签约时一次付清所应交付的前面各期款项。若甲方以支票付款，倘支票全部或一部分不能兑现时，视为违约。第三条甲方于接到乙方
3、缴款通知时三日内，应准时交付当期款项，若未按约定日期交付时，其延迟欠缴金额应依银行放款利率计算利息予乙方。惟甲方的延迟缴款不得超过一星期，若超过一星期，经乙方催告仍未缴付时，视同甲方自愿放弃承买权利，无须乙方以甲方违约的声明通告，乙方即可将甲方已缴款项全部无条件没收，充作乙方房屋兴建工程上所受损害的赔偿。至所承买的土地，由乙方另行处理，若甲方于签约付款后自愿解除契约时，该已缴付的各期款项，应由乙方全部无条件没收，甲方不得有任何异议。第四条若各期土地价款缴付后，对于应缴付的房屋买卖各期款项有房屋买卖契约书第三条规定现象发生时，甲方所已缴付的土地价款，亦由乙方无条件没收，甲方绝无异议。第五条本约土
4、地，非经乙方同意，甲方不得擅自让与第三者，若因此可归责于甲方的事由，导致发生纠纷时，应由甲方负责处理，概与乙方无涉。第六条本约土地，乙方保证来历清白，而无任何纠葛，若有第三者主见异议时，无论产权或债务的纠葛，均由乙方负责理清，不得连累甲方，若因纠葛致使甲方受有损害时，乙方愿负赔偿责任，绝无异议。第七条本约土地全部权移转登记，与地上房屋同时办理，并于交屋时一并点交。于点交之日以前，乙方如有应缴而未缴的任何税费，悉由乙方负责缴清，点交之日以后，由甲方负担。第八条本约土地，于办理全部权移转登记时，甲方的权利人名义，应与地上房屋甲方的权利人名义相符，俾使产权清晰一样以利登记。第九条本约土地全部权移转登
5、记等一切手续，由乙方特约的登记代理人统一办理，所需甲方有关的书件证章，经乙方通知，应即供应协作办理，至所需印花税、地政规费、代书费等由甲方负担，并按通知期限内缴付乙方。土地增值税依法由乙方负担。第十条本约土地，未点交前如遇天灾地变或其他非可归责于甲方的缘由致受有损害时，由乙方负责，概与甲方无涉。第十一条本约有未尽事宜，适用社会一般惯例或现行有关法律的规定。第十二条本约同文一式_份，双方各执一份为凭。甲方（签章）：_乙方（签章）：_住址：_住址：_身份证统一号码：_身份证统一号码：_土地买卖合同2依据中华人民共和国城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例_市国有土地运用权有偿转让实施细则及有关法律、
6、法规，双方就国有土地运用权转让与受让事宜，本着同等互利、协商一样的原则，特订立本合同，共同遵守。转让方（甲方）：法定代表人：_ 联系电话：地址：受让方（乙方）：法定代表人：_ 联系电话：地址：第一条甲方将位于的地块国有土地运用权（土地证号为： 国用 字第 号），总面积为_平方米的土地运用权中的_平方米转让给乙方（转让地块位置详见红线图或宗地图）。其次条转让地块的土地用途为 ，原土地出让年限为 年，建设年限为年_月_日至_年_月_日。第三条甲方转让给乙方的地块，其地上建筑物及其他附着物全部权也随之转让给乙方（房屋转让契约另订），并向_市房产交易中心办理过户登记手续。第四条乙方受让本合同项下的土地
7、运用权年限为甲方出让合同规定的运用年限减去已运用年限的剩余年限。即年_月_日至_年_月_日。第五条本合同项下地块土地运用权转让金每平方米为_元（币种：_）。总金额（大写）元（币种：_）。第六条乙方受让本合同项下的土地运用权时，情愿担当甲方原出让合同（合同号：_号）及其全部附件和登记文件中所载明的权利义务。第七条本合同自批准之日起_天内，甲乙双方应按有关规定向市国土局和税务部门及财政部门缴纳有关税费，土地运用权交易服务费由甲乙双方各半担当。第八条本合同项下地块的土地运用权转让后，乙方须严格根据原出让合同中所规定的土地运用规则进行开发利用，不得擅自变更土地用途和规划要求，如需变更须经_市国土局和市
8、规划部门的批准。第九条甲乙双方须在本合同批准之日起_天内向_市国土局申请办理土地运用权变更登记手续，付清全部税费后，换领国有土地运用证。第十条任何一方违约，均应向另一方支付转让总额_%的违约金，并担当实际损失的赔偿金。甲方（签章）：_乙方（签章）：_签订地点：_签订地点：_年_月_日_年_月_日土地买卖合同3出让方(甲方)： 受让方(乙方)： 身份证： 身份证：依据中华人民共和国合同法及有关法律、法规之规定，甲、乙双方本着同等、自愿、协商一样的原则，签订本合同，以示共同遵守。第一条：甲方将位于 的 平方米的土地转让给乙方，甲方不干预乙方对该土地的运用权。实际方位以面对凤小马路为准，左致建住房滴
9、水外 40公分，右致小马路，前致地堪脚，后致地堪头。其次条：归属问题该土地转让成立后，甲方必需将拥有该土地的全部权益移交给乙方，其中包括：1、永久运用权; 在该土地范围内建筑房屋; 国家或集体征用土地后的赔偿款(限于政策因素，甲方应无条件帮助乙方获得该权益);2、 继承、再次转让及与它人置换的权利。第三条：转让费及付款方式1、该土地转让费共计180000元(大写：拾捌万元)人民币。乙方在双方签订合同之日先付 80000 元(大写：捌万元)人民币。2、其余款项在20xx 年 12 月30日前交清。第四条、双方权益、义务1、甲方一次性收取人民币180000元转让费后，不再收取任何费用。甲方应确保拥
10、有该土地的全部权、运用权为其全部，假如甲方再向第三方转让土地全部人并索要该土地全部权、运用权时，乙方有权向甲方追索本合同所产生转让费本金、利息及由此造成的全部损失。2、本土地全部权、运用权为家庭单位全部，转让成立后甲方任何家庭成员不再享有该土地权益的全部权、运用权、继承权。甲方子女应当在本合同书签字并接受本合同条款。3、甲方有义务在本办事处内帮助乙方完善本土地运用时的配套设施，如水、电供应等，费用无需甲方支付。4、若甲方出售本土地外的土地，甲方有责任协调好道路问题，不得收取任何费用，以保证乙方道路通畅。道路要保持现有的宽度，保证大车能同行。第五条、违约责任甲、乙双方必需遵守合同条款，任何一方不
11、得单方面无故解除合同。如有违约行为，违约方赔偿由此而给对方造成的一切经济损失。第六条、本合同未尽事宜由甲、乙双方协商解决。本合同具有法律效力，执行中，如发生纠纷，经甲、乙双方协商不成，可通过当地人民法院诉讼解决。第七条，本合同一式贰份，甲、乙双方各持壹份，本合同经双方签字盖章后生效。甲方：甲方家庭成员签字：乙方签字：公证人签字：签字日期： 年 月 日土地买卖合同4甲方：A县B镇C村乙方：李三为加快推动C村预留地的开发建设，经甲、乙双方友好协商，将C村预留地进行成片开发，整体打造，就该地块挂牌出让前合作开发事宜，在公允合理、友好协商的基础上达成如下协议：第一章项目内容第一条项目名称：A县B镇C村
12、预留地综合开发项目。其次条 项目地点及面积该地块位于A县B镇C村开发区六区用地总面积为23926平方米。其次章 甲、乙双方义务第三条 甲方应担当的义务在本协议签订之日起，甲方应将该地块的相关国土批文等材料交付乙方，并帮助乙方办理好土地的具体控规。第四条 乙方应担当义务1、甲、乙双方签订协议5个工作日内乙方汇入定金人民币300万元到甲方指定账户。2、项目地块土地挂牌出让公示后，乙方应报名参与并应价举牌，若竞得土地运用权，应严格履行项目地块挂牌出让文件及本协议约定的各项义务和责任。第三章 该地块的出让第五条 地块出让价格该地块用地公开出让的起始价为350元/平方米第六条付款方式该地块挂牌出让，摘牌
13、后，乙方在1个月内将地款分期付给甲方。第七条竞得者应依据政府部门批准的规划设计，出资进行填土、土地平整的及建设。地块内道路、公共绿化，等基础设施。第四章 风险担当，超价分成第八条 甲乙双方担当的风险的该地块的出让为界线1、甲方担当该项地块不能按约定期限挂牌出让的一切风险。2、该地块出让挂牌之日起，由乙方担当无人参加竞投出让不胜利或出让成交价低于350元/平方米的底价的风险，即竞拍价不超过350元/平方米，则由乙方按该价摘牌付款给甲方。第九条 若该地块出让摘牌价超过350元/平方米，则甲乙双方对超出部分按1：9进行分成。即比350元/平方米每超100元/平方米，甲方得10元/平方米，乙方的90元
14、/平方米。第五章 其他第十条 凡因履行本协议所发生争议，双方应协商解决。第十一条 假如本协议某一条款被依法认定为无效，本协议其余条款的效力应不要影响。第十二条 本协议一式四份；甲、乙双方各持二份。具有同等法律效力。甲方：乙方:年 月 日土地买卖合同5甲方：乙方：经村委会探讨确定并由村名代表大会通过及公示无异议，甲乙双方依据合同法规定，本着公允公正自愿的同原则，达成如下协议：一、甲方将甲方集体全部的废弃闲置的石灰窑及周边的土地和林地(除耕地外)转让给乙方运用。初期运用期限为50年，到期后乙方优先拥有运用权。二、转让价款：经甲乙双方协商，甲方现无经济条件修村内东三条村里(原是土路面)，由乙方负责拉
15、砂石料铺垫三条路的路面，经甲方书面验收合格后交付甲方，乙方完成本合同价款，今后路面在损坏与乙方无关，乙主并保证路边沟畅通，经甲乙双方确认此施工工程价款为五万元整。三、乙方在正常施工期间，如遇到村民阻挡，由甲方负责解决，如解决无效，视为乙方上述其次条约定履行完毕。四、此转让的标的物在转让给乙方运用期间，出现任何纠纷，由甲方负责解决，如解决不了，导致乙方无法运用此标的物，甲方按上述其次条、第五条内容及价款赔付给乙方，但必需经得乙方同意。五、乙方在运用期间，乙方在标的物的投入，如乙方在运用过程中标的物应甲方缘由导致乙方无法运用，甲方将乙方在标的物上的全部投入原价赔偿给乙方，并赔偿因此给乙方带来的全部
16、损失。六、此标的物的全部合法手续由甲方负责办理，费用由甲方负责，如甲方无法办理标的物的合法手续，按上述其次条、第五条的内容及价款赔付乙方。七、如此标的物被国家征用，所得的赔偿归乙方全部，与甲方及村民无关。八、乙方在运用期间内，对转让标的物随意运用及改动，(沙石废土)乙方有权处理，甲方不得干涉乙方对此地任何运用，(乙方非法运用除外)九、如运用期到期后，甲方如将此标的物转让给第三方，则甲方将按价赔偿乙方在标的物上的全部投资。十、乙方在运用期间内，有权合法转让标的物的运用权，合同附有同等法律效力。本合同自签订之日起生效，一式两份，甲乙双方各持一份。甲方(公章)法定代表人(签字)乙方(签字)二0 年
17、月 日土地买卖合同6甲方（卖方）：_乙方（买方）：_依据中华人民共和国合同法及其他有关法律、法规之规定，在同等、自愿、协商一样的基础上，甲、乙双方就购买墓地达成如下协议：第一条、墓地的基本状况甲方出卖的墓地位于怀化市鹤城区盈口乡团结村12组李传国责任山上，占地面积30m2（贰座坟墓用地）。其次条、购买运用期限购买运用期限为永久性。第三条、购买资金及付款方式乙方购买甲方墓地（前期建墓及永久性修理和管理）款共计人民币壹万仟元（￥16000元）。付款方式：甲方将墓地修建好后，达到乙方要求，乙方验收合格后一次性交付清。第四条、双方约定1、甲方保证上述出卖的墓地产权清晰。2、甲方保证所出卖的墓地与村、组
18、和其他村民没有纠纷，如发生纠纷，一切责任与甲方负责解决，乙方不负任何责任。3、甲方负责墓地垒坟工程修建，所需一切材料和人工费由甲方负责，工程质量必需达到乙方所提出的要求。4、乙方系替父母购买墓地。第五条、违约责任双方必需信守合同，任何一方未能履行合同规定的条款，另一方有权解除合同，所造成的损失由违约责任方承第六条、终止合同规定如因国家征用、道路建设等因素导致合同终止，甲、乙双方应依据实际政策办理补偿金额。第七条、合同未尽事宜，甲、乙双方另行议定其补充协议经双方签字与本合同具有同等法律效力。第八条、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。第九条、本合同自签订之日起生效。甲方（签字生效）：_联系电话：_
19、乙方（签字生效）：_联系电话：_年_月_日土地买卖合同7甲方：乙方：经各方友好协商，本着同等、自愿、有偿、诚恳信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：一、地块概况该地块位于，土地宽度约米，土地长度约米，土地总面积约为平方米。二、转让价格土地的转让单价为元立方米，转让总价约为人民币万元。（注：最终土地转让总价计算方式：土地转让单价215；实际面积。）XX、付款方式及期限：1、土地总价分XX次付清（1）第一期，签约日乙方支付甲方最终土地转让总价的%。（2）其次期，该土地按土地开发整理建设用地XX通一平常，乙方支付甲方最终土地转让总价的% 。（3）第XX期，甲方把土地运用法人姓名通过有关部门更改成乙方
20、法人姓名时，同时乙方在收到甲方更改后的有效凭据，乙方支付甲方最终土地转让总价的剩余部分。2、以上付款以转帐或现金方式支付均可，如乙方逾期超过一个月不付款，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按最终土地转让总价的10%计算；若甲方不能办理土地运用证，或将土地抵押给任何第XX方，则土地买卖合同无效，甲方无条件全额退还乙方全部的购地款。四、其它1本合同未尽事宜由双方协商签订补充协议，与本合同具同等法律效力。2本合同经各方代表签字盖章后生效。3本合同一式四份，双方各执两份。甲方（盖章）：乙方（盖章）：_年_月_日_年_月_日土地买卖合同8甲方：_乙方：_经甲乙双方经充分协商，同意就土地
21、转让事项达成以下条款，订立本协议，望共同遵守。一、甲方自愿将座落在中枢镇阳光小区背后环北路边土地一宗集体土地面积418.56平方米，证号：泸集用20xx字第006173号，转让给乙方。乙方已对甲方所要转让的土地做了充分了解，情愿购买该土地。二、甲乙双方议定的上述土地转让价为人民币(大写)肆万壹仟捌佰元，￥4.18万元。三、集体土地的一切过户事项及税费，由乙方负责，甲方帮助及供应过户所需相关材料。四、付款方式：乙方在签订协议之日一次性付清给甲方，甲方把证交给乙方。五、违约责任：甲乙双方若任何一方先违约，将赔偿对方违约金人民币大写(壹万元)￥1万元。六、过户前甲方所转让地块范围与四邻有争议，甲方负
22、责调解好。七、本协议一式贰份，甲乙双方各壹份，签字后具有同等法律效力。甲方(公章)：_乙方(公章)：_法定代表人(签字)：_法定代表人(签字)：_年_月_日_年_月_日土地买卖合同9甲方：乙方：甲、乙双方经友好协商，本着同等、自愿、有偿、诚恳信用原则，就双方联合购买土地事宜达成协议如下：一、地块概况1.该地块位于 东邻： 西邻： 南邻： 北邻: _)，土地面积为_平方米(折_亩)。宗地四至及界址点座标详见附件1国有土地出让合同及其附件。2.现该地块的用途为工业用地。二、甲、乙双方共同确认：以甲方的名义依法取得本协议项下的该宗土地中，土地面积为 平方米(折 亩)系由乙方单独出资借用甲方名义购买，
23、该土地的实际运用权为乙方，乙方对该土地享有依法占有、运用、收益及处分的权能。该地块宗地四至及界址点座标详见附件2。该宗土地中其余部分系甲方出资购买，甲方享有依法占有、运用、收益及处分的权能。该地块宗地四至及界址点座标详见附件3。三、鉴于甲方已与政府有关部门协商，该宗土地的价格为2.5万元/亩，故甲、乙双方一样同意，乙方应按2.5万元/亩的价格在本协议签署后当日内支付给甲方15万元(壹拾伍万元)。其余部份在土地划定后，按每亩2.5万元/亩的价格乙方实际所得土地亩数，甲乙进行结算。甲、乙双方共同承诺，无论甲方实际取得本协议项下的该宗土地的价格与本条约定的单价是否存在差价，双方均一样同意按本条约定的
24、单价执行，双方均自愿放弃主见结算、支付差价的权利。四、甲方取得该宗土地后，可在其实际享有权利(即本协议其次条约定)的范围内独立经营，享有全部收益、担当全部风险，全部的权利、义务均与乙方无关，乙方亦不得干涉甲方的独立经营活动。五、甲方取得该宗土地后，乙方可在其实际享有权利(即本协议其次条约定)的范围内独立经营，享有全部收益、担当全部风险，全部的权利、义务均与甲方无关，甲方亦不得干涉乙方的独立经营活动。六、甲方自愿承诺：乙方有权在不破坏该宗土地整体规划的情形下，可自由开发、运用、利用其享有权利的土地运用权;甲方自愿承诺，无条件协作乙方所属土地单独办理土地运用权证和土地开发、利用、变性的相关事宜等。
25、七、一方违约，违约方应向守约方支付 违约金 5 万元(人民币)并赔偿由此造成的全部经济损失八、甲方全部股东自愿为本协议项下甲方的全部义务供应连带担保责任。九、未尽事宜，双方协商解决。十.本协议一式四份，双方各执两份。十一.本协议经双方及担保人签字或盖章后生效。甲方 ：(签章)全体股东签字：年 月 日乙方： 签字： 年 月日 土地买卖合同10内容提要最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明虽然解决了目前商品房买卖合同纠纷中的很多问题，但其自身适用范围的限制，并不能解决由在集体土地上所建商品房买卖合同而引发的一系列问题，导致实践中的无序。无效论者从合同违反土地管理法的规定和
26、合同标的履行不能动身，否定此类合同的效力；有效论者则从法说明学和取缔规范与效力规范的区分动身，认定合同效力。基于此类问题的困难，笔者从社会整体的角度动身，利用利益衡量的基本观点，指出有效论更能适应现实社会的须要，并在此基础上提出了相应的处理对策，以期能对这一难题的解决起到促进作用。 关键词商品房买卖合同，集体土地，合同效力，利益衡量 随着经济的发展，我国社会整体发展，物质水平有了很大的提高，人民生活渐趋富足，文化日益昌明，原本与寻常百姓毫不相干的买房置地也成了现今非常一般的一件事情。但既然有买有卖，其间就难免产生纠纷，为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷，20xx年4月28日最高人民法院公布了关于
27、审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明（以下简称说明）1.这一司法说明的出台，对于人民法院处理此类案件起到了非常主动的促进作用，得到了社会各界的普遍欢迎。但是，通过近一年来的实践，这一司法说明也暴露出自身的一些不足，尤其是从司法说明序言中所体现的立法意旨看，该司法说明主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进行规定的2，并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的商品房买卖行为纳入调整范围，不能不说是一种“立法”上的缺失。对于在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理，目前司法实务界及理论界都尚无定论，但实践中由此而引发的纠纷却日益增加，亟待解决。本文中，笔者试就此问题发
28、表一下个人见解，希望能够对人民法院的司法实践起到参考作用。 一、我国的土地制度与商品房种类 依据我国宪法的规定，“城市的土地属于国家全部。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家全部的以外，属于集体全部；宅基地和自留地、自留山，也属于集体全部。”因此，在社会主义的中国，从全部制上讲，土地可以分为两类，即国有土地和农村集体土地。这种土地归属上的公有制是与我国的社会主义制度紧密联系在一起的。探讨我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题，就不能不以此为最根本的动身点，所以，商品房也就可以区分为建筑于国有土地上的商品房和建筑于集体土地上的商品房两大类。 二、农村集体土地上所建商品房的问题所在 商品者
29、，依高级汉语大词典3之说明，意为“为交换而生产的物品。泛指市场上买卖的物品”。据此并参考说明第1条的规定，本文要探讨的商品房就是指出卖人（仅指房地产开发企业）尚未建成或者已经竣工的用于向社会销售并移转房屋全部权于买受人、买受人支付价款的房屋。究其根本，商品房与其他房屋的最大区分就在于它是作为一种商品用于交换，商品房在全部权的让渡过程中实现其交换价值。但是，法学不同于经济学，其着眼点在于全部权的移转及移转过程中出现的问题。比较探讨国有土地上的商品房与集体土地上的商品房，就是要比较二者在全部权移转方面的差别。 通观世界各国，在房屋与土地的关系上，普遍实行“房地一体主义”，即房屋的全部权与其所附着的
30、土地的全部权或者运用权同时移转，只有这样才能保证房屋的全部权人在房屋运用过程中不会因房屋所附着的土地归属于其他人而引致纷争。我国城市房地产管理法第31条也规定：“房地产转让、抵押时，房屋的全部权和房屋占用范围内的土地运用权同时转让、抵押。”在我国经过出让的国有土地其土地运用权的转让是不存在障碍的，但是，1998年8月土地管理法修改时将“允许城镇非农户口居民建住宅运用集体土地”的规定加以删除，并在第63条中明确规定：“农夫集体全部的土地的运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地运用权依法发生转移的除外”，造成“集体
31、建设用地必需转为国有以后才能进入二级市场流转”的状况，4从而在立法意旨上，城市及外村、外乡居民已被禁止成为集体土地上住宅的合法全部权人。5在农村集体土地上所建商品房买卖合同也就由于违反法律禁止性规定而成为一种病态的契约，从而干脆影响到买卖合同的效力问题。 但是，在当前相当一部分地区出现了利用尚未收归国有的集体土地开发商品房、规模建设新型人口聚集区的活动，较为时兴的说法叫作“旧村改造”。虽然在这一过程中出现了一些纠纷，但是，从深层次上看，这种现象的出现有其必定缘由。随着城乡产业结构的升级和经济结构转型，土地的承载、哺育等传统功能逐步萎缩，而财宝储存功能、产业空间聚集功能、土地增值等新兴功能不断加
32、强，集体土地经验了从生存手段到保障手段再到增值手段的演化，此其一。其二，随着开放型经济与城市建设的深化发展，大量外来资金与人口涌入，使村镇集体土地的价值快速提升，城市近郊非农用地的收益率明显高于农用地。其三，国家征用集体土地是按产值补偿，而当前土地市场价格远远超出该标准，用地者到国家严格限制的土地一级市场受让土地成本过高。在土地补偿水平与用地成本比较利益的巨大反差下，农村集体建设用地不行避开地自行流转。其四，我国土地管理制度改革后，土地运用权在土地权力体系中的地位日益突出，随着城市化程度的提高和“旧村改造”的推动，相当一部分村成为实体化的经济组织，在经济利益最大化的驱动下，自然将手中所驾驭并能
33、实际加以运用的土地运用权作为资产来进行“土地经营”。6可以说，在肯定意义上，在农村集体土地上所建商品房买卖合同的出现就成为不行避开的现象。 除此以外，在中小城市出现的“旧村改造”也并不与国家开发小城镇的战略相背离。无论从我国作为发展中国家走城市化、现代化道路的发展途径上看，抑或从我国拉动内需、扩展经济增长点的需求上看，小城镇开发都是我国必将长期坚持并不断发展的一项重要国策，而不是应付现状、一时之兴的临时过渡措施。与其相比照，“集体建设用地不得干脆进入市场流转”的规定，仅源于原国家土地局上世纪九十年头初期推行的“转权让利”政策，其实质仍摆脱不了政府利用管理者职权剥夺集体土地全部者、与民争利的安排
34、经济时代色调。农夫集体全部的土地只有被征为国有后才能进入市场，其收益只能由国家得到，这一传统做法明显是忽视农夫集体土地财产权的表现，与我国正在推行的财产权体系改革相背离。集体土地全部权作为一种财产权，其全部人必定要求能正常地运用、支配和处分土地，以取得合理的土地收益。7 三、病态契约与无效合同8 探讨在集体土地上所建商品房买卖合同的效力问题之前，有必要首先对病态契约和无效合同的概念作出说明。 何谓病态契约？各国法对契约的成立和生效均规定了一系列要件，违反法律强行性规定的契约即为病态契约。例如，依据意大利民法典第13251352条的规定，契约生效的要件包括：当事人的合意；契约缘由合法；契约的标的
35、可能、合法并确定或可确定；契约的形式应符合法定或约定。假如将符合这些要件的契约定义为健康契约，那么违反这些法定要件的契约则为病态契约。9依据我国合同法第52条、54条的规定，契约的病因主要有：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强行性规定；因重大误会订立的合同；在订立合同时显失公允的；一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违反真实意思的状况下订立的合同。 因契约违反法律所规定的要件的不同，可以确定契约病态的严峻性。一种是仅与当事人利益有关的要件的违反，如意思瑕疵等；另一种是对于与社会利益相关的要件的违反，如违反法律的强行性规
36、定或共序良俗等。前者因涉及当事人双方利益，故病态并不非常严峻而尚可救治，各国法一般规定其为相对无效的契约，即将契约是否生效的确定权交给当事人本人；后者因涉及社会利益，故为病态严峻的契约，当事人无权确定其命运，各国法一般规定其为肯定无效。10 虽然违反与社会利益相关的要件是确认肯定无效的契约的衡量标准，但这种表述仍失之抽象。笔者以为，依据我国的实际状况，违反与社会利益相关的有效要件主要有两个方面，即：违反法律、行政法规的强制性规定，损害社会公共利益，或者称之为违反公共秩序与和善风俗。对于第一方面，王利明教授在关于无效合同确认的若干问题一文中提出了依据违法性确认合同无效的三个标准：必需违反了全国人
37、大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，才能干脆导致合同无效；必需是违反了法律和行政法规的强行性规定；必需是违反了强行性规定中的效力性规定。11对于其次个方面，可以简称为违反公序良俗。所谓和善风俗，一般是指社会对某种行为所持的一般道德标准与习惯。12公共秩序与和善风俗不同，它反映和爱护国家和社会的根本利益，表现了国家对社会生活的主动干预，其渊源大多来自公法，如宪法、行政法等；也有些规定来自私法。凡是违反上述条件的合同，都应当认定为肯定无效的合同。 四、在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力 通说认为，由于房地产管理法的规定，商品房买卖必定导致房屋占用范围内的土地运用权同时转让，而土地管
38、理法中又规定“农夫集体全部的土地的运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必需转为国有以后才能进入二级市场流转”，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。但是，笔者认为，这种观点实在是有重新探讨的必要。土地买卖合同11出让方姓名(以下称甲方)：身份证号码：户口所在地：接受方姓名(以下称乙方)：身份证号码：户口所在地：甲、乙双方本着诚恳信用、公允、合法原则，依据农村土地承包法规定，自愿就甲方从承包的土地向乙方转让事宜，达成如下协议，共同遵守：一、甲方将自己位于承包土地一块，四至界线分别为：东邻：、西邻：、南邻：、北邻：，共计亩土地转让
39、给乙方经营(包括甲方在居民点的房屋和自留地)。二、转让费为每亩元，合计元(大写) 。乙方从_年起分期付清转让费，每年应付转让费额如下：_年-_年每年元;_年-_年每年元;_年元。乙方必需于每年12月31日前付清当年转让费，否则每月应担当当年应付转让费的1%作为利息。甲方收款后，应向乙方出具收条作为收款凭据。三、在乙方付清转让费前，土地承包全部权归甲方全部，全部围绕土地承包权发生的变更均运用甲方姓名，乙方隐瞒甲方擅自运用自己姓名作变更均视为违约，但甲方不得再将此宗土地质押或转卖于他人;当乙方付清全部转让款后，甲方应主动协作乙方将承包合同过户给乙方，过户产生的手续费由乙方担当。四、自本合同签署之日
40、起，土地生产经营由乙方进行，全部围绕此宗土地发生的费用均由乙方担当，经营所得也有乙方全部，因国家的惠农政策，发放的补贴(包括粮食直补款)及其它实惠归乙方全部。本合同签署之日之前围绕土地产生的费用由甲方付清。五、乙方对转让土地拥有完全独立的经营权，但不得违反国家政策以及甲方与承包合同之条款。六、乙方转让土地后如遇政府征收、征用土地，征地补偿款归乙方全部，因征地产生的实惠优政策及待遇也由乙方享有，乙方有权按转让土地面积领取集体的其它补偿、补贴。七、乙方必需依法爱护和合理利用土地，不得掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害，并负责爱护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。乙方不得变更土地的农业
41、用途，不得用于非农建设、不得抛荒。八、在乙方付清转让费进行过户手续时，乙方应向甲方付清甲方垫付的上缴预收款元(大写)。九、其他：十、违约责任1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人无正值理由单方解除合同的，应向另一方当事人支付违约金。违约金的数额为。2、假如违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依详细损失状况，由甲、乙双方协商。十一、解决争议途径甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，双方应协商解决，协商不成的由村、管理区调解部门调解解决，调解不成的可依法向人民法院提起诉讼。十二、生效条件本合同自双方签字或盖章之日起生效
42、。十三、其他约定1、本合同未尽事宜，可经双方协商一样签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。2、本合同一式二份，由甲乙双方各执一份。甲方签名盖章：_年_月_日乙方签名盖章：_年_月_日公证人签名盖章：_年_月_日土地买卖合同12出卖方：（简称：甲方）代表人：购买方： （简称：乙方） （简称：丙方）代表人：为了互惠、互利、同等原则，经甲、乙、丙三方反复协商，甲方自愿将本社土地 现达成买卖合同如下：一、甲方将本社土地 亩卖给乙方亿有，每亩价额为 元（大写：万元正）。二、付款方法：乙方一次性付给甲方60%的土地款，付丙方一次性40%的土地款。三、甲、丙方出卖土地四至界限：东至：南至：西至：北至：四、甲、丙方将土地出卖给乙方后，乙方在所买的土地上有 自主经营权，甲丙方不得以任何 理由干涉乙方自主经营权。如甲、丙方阻挡、干扰乙方自主经营，造成后果由甲、丙方 担当全部责任。五、违约责任：甲、乙、丙方任何一方违约，则按卖价总金额的两倍赔偿对方。六、本合同经甲、乙、丙三双自愿达成，无任何欺哄行为。系甲、乙、丙三方的真实意思表示，永不翻悔，经甲、乙、丙三方签字捺印后生效。七、本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。甲方代表人：乙方代表人：