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1、11/8/2022物业系统财务知识学习物业系统财务知识学习单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级2培训内容培训内容1、财务审批权限、财务审批权限2、费用报销的管理、费用报销的管理3、工资的计算及个人所得税的计算、工资的计算及个人所得税的计算4、物业系统责任指标、物业系统责任指标5、财务管理知识、财务管理知识单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级3借款和费用报销的审批权限（借款和费用报销的审批权限（2008年）年）附件一 财务审批权限(适用于房地产).pdf单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级42、费用报销管理1、费用报销应严格按照集团公司规定的财务审、费用报销应
2、严格按照集团公司规定的财务审 批权限执行，所有费用支出须在核定批准的批权限执行，所有费用支出须在核定批准的 定额范围内开支。定额范围内开支。2、采购物品的报销单据必须有各部门的申购单、采购物品的报销单据必须有各部门的申购单 和入库单，财务人员复核时应检查所付单据和入库单，财务人员复核时应检查所付单据 是否经授权人的核准签字，核对发票金额是是否经授权人的核准签字，核对发票金额是 否与入库单金额一致，发票抬头的单位全称否与入库单金额一致，发票抬头的单位全称 是否正确审核无误后才办理报销手续。是否正确审核无误后才办理报销手续。单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级53、个人通讯费用的报销，
3、参照福利管理制度、个人通讯费用的报销，参照福利管理制度 第二十一条第二十一条“通讯补贴通讯补贴”执行。执行。(督导级及其他督导级及其他员工除外派工作以外，每月报销话费时只能报销一员工除外派工作以外，每月报销话费时只能报销一个移动号码的费用，充值卡费发票也可报销，当月个移动号码的费用，充值卡费发票也可报销，当月话费一律在次月报销）话费一律在次月报销）4、各部门接待、各部门接待,原则上必须在集团公司属下各营原则上必须在集团公司属下各营 业场所或项目指定有权签单的单位进行。业场所或项目指定有权签单的单位进行。5、各部门因业务需要接待有关政府部门或人的，须、各部门因业务需要接待有关政府部门或人的，须经
4、项目负责人或集团本部各中心总监审批或主管董经项目负责人或集团本部各中心总监审批或主管董事副总裁审批方可报销，所附报销单据须另附费用事副总裁审批方可报销，所附报销单据须另附费用报销说明单，并注明接待原因及人数，如所付单据报销说明单，并注明接待原因及人数，如所付单据不符合要求的，不符合要求的，应退回经办人重新办理。应退回经办人重新办理。单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级66、因公司业务而出差的人员（包括集团公司到项目检、因公司业务而出差的人员（包括集团公司到项目检查工作的人员），所发生的交通费、餐费、住宿费按查工作的人员），所发生的交通费、餐费、住宿费按集团公司差旅费开支标准执行，超
5、出标准定额的由个集团公司差旅费开支标准执行，超出标准定额的由个人承担，所有出差费用必须凭发票办理报销手续。人承担，所有出差费用必须凭发票办理报销手续。7、车辆维修应填写维修申请单，经部门核准送定点维修中心，、车辆维修应填写维修申请单，经部门核准送定点维修中心，如经办人没有到指定地点维修的，财务部一律不办理报销如经办人没有到指定地点维修的，财务部一律不办理报销手续。手续。8、借款人应严格按照借款用途使用借款，不得挪作他用，、借款人应严格按照借款用途使用借款，不得挪作他用，财务部门定期、不定期清理借款，及时催报已到预计财务部门定期、不定期清理借款，及时催报已到预计还款时间的借款，逾期一个月仍不归还
6、者，财务部在还款时间的借款，逾期一个月仍不归还者，财务部在当月工资扣除。当月工资扣除。单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级79、其他费用报销手续，经办人需填制报销凭证，注明、其他费用报销手续，经办人需填制报销凭证，注明 款项支出的原因，部门经理审查签名，经财务复核款项支出的原因，部门经理审查签名，经财务复核 后呈项目负责人、集团主管副总裁或主管董事审批后呈项目负责人、集团主管副总裁或主管董事审批 后到财务部办理报销手续。后到财务部办理报销手续。10、财务人员在付款前，应复核所需支付款项的手续是、财务人员在付款前，应复核所需支付款项的手续是 否齐全，是否符合集团公司的审批权限，对于超
7、出否齐全，是否符合集团公司的审批权限，对于超出 权限的，应退回给经办人补办有关的手续，所有报权限的，应退回给经办人补办有关的手续，所有报 销凭证必须经财务部门复核后才能付款。销凭证必须经财务部门复核后才能付款。11、未取得原始发票而要先付款的，经办人可填借款、未取得原始发票而要先付款的，经办人可填借款 单，经项目负责人或集团本部主管副总裁及主管单，经项目负责人或集团本部主管副总裁及主管 董事审批后，财务部才能办理有关的借款手续。董事审批后，财务部才能办理有关的借款手续。单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级8雅居乐地产控股有限公司差旅费定额标准雅居乐地产控股有限公司差旅费定额标准货币
8、单位：除注明外均为人民币费用费用 级别级别行政三四五级行政三四五级行政六七级行政六七级督导级督导级普通职员普通职员备注备注港港澳澳地地区区交通工具交通工具火车、轮船、火车、轮船、直达汽车直达汽车同左同左同左同左同左同左1 1、重点城市指直、重点城市指直辖市和省会以上的辖市和省会以上的大城市；大城市；2 2、其它、其它地区是指除港澳、地区是指除港澳、重点城市和邻近地重点城市和邻近地区以外的国内其它区以外的国内其它地区；地区；3 3、凡出差、凡出差地点有本公司机构地点有本公司机构的，由所在机构代的，由所在机构代订房；订房；4 4、两人以、两人以上出差，以同性别上出差，以同性别两人一房的标准报两人一
9、房的标准报销。销。5 5、所有人员、所有人员出差乘坐的飞机、出差乘坐的飞机、火车、轮胎等交通火车、轮胎等交通工具，均以普通仓工具，均以普通仓标准报销。标准报销。住宿费住宿费由港澳公司代订房或按代订房间同等标准开支由港澳公司代订房或按代订房间同等标准开支伙食补助伙食补助早餐早餐$40$40早餐早餐$30$30早餐早餐$30$30早餐早餐$30$30正餐正餐$70$70正餐正餐$60$60正餐正餐$50$50正餐正餐$40$40市内交通费市内交通费乘坐市内各种交通工具均可乘坐市内各种交通工具均可,按实际发生额报销按实际发生额报销重重点点城城市市交通工具交通工具飞机、汽车、飞机、汽车、火车软卧火车软
10、卧飞机、汽车、飞机、汽车、火车硬卧火车硬卧飞机、汽车、飞机、汽车、火车硬卧火车硬卧飞机、汽车、飞机、汽车、火车硬卧火车硬卧住宿费住宿费500500400400250250200200伙食补助伙食补助早餐早餐3030早餐早餐2525早餐早餐2020早餐早餐1515正餐正餐5050正餐正餐4040正餐正餐3030正餐正餐2525市内交通费市内交通费乘坐市内各种交通工具均可乘坐市内各种交通工具均可,按实际发生额报销按实际发生额报销其其它它地地区区交通工具交通工具飞机、汽车、飞机、汽车、火车软卧火车软卧飞机、汽车、飞机、汽车、火车硬卧火车硬卧飞机、汽车、飞机、汽车、火车硬卧火车硬卧飞机、汽车、飞机、汽
11、车、火车硬卧火车硬卧住宿费住宿费500500400400250250200200伙食补助伙食补助早餐早餐2525早餐早餐2020早餐早餐1515早餐早餐1515正餐正餐4545正餐正餐3535正餐正餐3030正餐正餐2525市内交通费市内交通费乘坐市内各种交通工具均可乘坐市内各种交通工具均可,按实际发生额报销按实际发生额报销单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级9工资计算全薪全薪=薪资总额薪资总额+福利补贴福利补贴薪资总额薪资总额=基本工资基本工资+周末加班费周末加班费+奖金奖金福利补贴食宿补贴、岗位补贴、司龄补贴福利补贴食宿补贴、岗位补贴、司龄补贴实发工资应发小计应扣小计实发工资应
12、发小计应扣小计应发小计基本工资周末加班费奖金应发小计基本工资周末加班费奖金食宿补贴岗位补贴司龄补贴加班费食宿补贴岗位补贴司龄补贴加班费（超时、一般超勤、法定超勤）（超时、一般超勤、法定超勤）+佣金佣金+其其它它+奖罚奖罚+补发补发/补贴补贴-考勤扣款（事假、病考勤扣款（事假、病假、产假等）假、产假等）单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级10应扣小计应扣小计=个人扣费个人扣费+基金会捐款基金会捐款+社保社保+住房公积住房公积金金+个人所得税个人所得税超时加班费超时加班费=基本工资基本工资/21.75/8*1.5*加班时数加班时数一般超勤一般超勤=基本工资基本工资/21.75*2*超勤
13、天数超勤天数法定加勤法定加勤=基本工资基本工资/21.75*3*法定天数法定天数事假扣款事假扣款=全薪全薪/应出勤天数应出勤天数*事假天数事假天数病假扣款病假扣款=(全薪全薪-基本工资基本工资)/应出勤天数应出勤天数*病假天数病假天数产假产假/流产假扣款流产假扣款=(全薪全薪-基本工资基本工资)/应出勤天数应出勤天数*病假天病假天数数迟到早退扣款迟到早退扣款=月累计迟到早退月累计迟到早退30分钟以内分钟以内*1元元 月累计迟到早退月累计迟到早退30分钟以上分钟以上*2元元旷工扣款旷工扣款=全薪全薪/应出勤天数应出勤天数*旷工天数旷工天数个人扣费个人扣费=水电水电/房租房租/伙食等伙食等单击此处
14、编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级11个人所得税的计算个人所得税的计算个人所得税税率表个人所得税税率表见下页见下页说明：个人所得税说明：个人所得税(国内人员国内人员)=(应发工资应发工资 养老保险养老保险-住房公住房公 积金积金 2000元元)*税率税率 速算扣除数速算扣除数年终奖个人所得税年终奖个人所得税=(年度奖金年度奖金/12个月个月)再参照税率表计算再参照税率表计算单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级12个人所得税税率表个人所得税税率表级数级数级级 距距税率税率(%)速算扣除数速算扣除数 1 1不超过不超过500元的元的5 5-2 2超过超过500元至元至2,000元
15、的部分元的部分101025 25 3 3超过超过2,000元至元至5,000元的部分元的部分1515125 125 4 4超过超过5,000元至元至20,000元的部分元的部分2020375 375 5 5超过超过20,000元至元至40,000元的部分元的部分25251,375 1,375 6 6超过超过40,000元至元至60,000元的部分元的部分30303,375 3,375 7 7超过超过60,000元至元至80,000元的部分元的部分35356,375 6,375 8 8超过超过80,000元至元至100,000元的部分元的部分404010,375 10,375 9 9超过超过10
16、0,000元的部分元的部分454515,375 15,375 单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级13例：例：7 7月份应发工资月份应发工资35003500元，个人负担社保元，个人负担社保 100 100元，个人负担住房公积金元，个人负担住房公积金175175元。元。应交个人所得税的纳税额应交个人所得税的纳税额=3500-100-=3500-100-175-2000=1225 175-2000=1225元。适用税率超过元。适用税率超过500500 元至元至2,0002,000元的部分为元的部分为10%10%。应交个人所得税应交个人所得税 =应交个人所得税的纳税额应交个人所得税的纳税
17、额适用税率适用税率-速算扣除数速算扣除数 =1225*10%-25=97.5 =1225*10%-25=97.5元元单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级14个人所得税的计算个人所得税的计算例：例：2月份应发工资月份应发工资3500元，个人负担社保元，个人负担社保 100元，个人负担住房公积金元，个人负担住房公积金175元元,年终奖年终奖 8500元。元。应交应交2月个人所得税的纳税额月个人所得税的纳税额=3500-100-175-2000=1225元。适用税率超过元。适用税率超过500元至元至2,000元的部分为元的部分为10%;年终奖个人所得税年终奖个人所得税=8500/12=7
18、08元元 ;适用税率超过适用税率超过 500元至元至2,000元的部分为元的部分为10%;应交个人所得税应交个人所得税 =应交个人所得税的纳税额应交个人所得税的纳税额适用税率适用税率-速算扣除数速算扣除数工资个人所得税工资个人所得税 =1225*10%-25=97.5元元年终奖个人所得税年终奖个人所得税=8500*10%-25=825元元该员工当月应交个人所得税该员工当月应交个人所得税=97.5+825=922.5元元单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级154 4、责任指标、责任指标物业系统责任指标：物业系统责任指标：（1）营业收入指标）营业收入指标（2）费用指标（考核费用）费用指
19、标（考核费用）（3）利润额指标）利润额指标（4）利润率指标）利润率指标（5）全年平均收缴率指标）全年平均收缴率指标（6）全年平均入伙率指标）全年平均入伙率指标单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级164、责任指标营业收入指标是指全年管理费收入及非管理费收入总额营业收入指标是指全年管理费收入及非管理费收入总额费用指标（考核费用）其中费用指标（考核费用）其中1-15项为固定费用项为固定费用,项目在责任期内必须将费用开支控制在项目在责任期内必须将费用开支控制在考核范围内；考核范围内；16-24项（工资项除外）为变动费用，每项费用实际发生额不能超过指标项（工资项除外）为变动费用，每项费用实际
20、发生额不能超过指标定额，实际发生费用小于定额时，各项费用定额等于各项目费用的实际发生额，工资定额，实际发生费用小于定额时，各项费用定额等于各项目费用的实际发生额，工资费用在人员不超编时，工资定额等于实际发生额费用在人员不超编时，工资定额等于实际发生额利润额指标是指全年利润总额利润额指标是指全年利润总额利润率指标是指利润总额与营业收入之比利润率指标是指利润总额与营业收入之比全年平均收缴率全年平均收缴率=本年已收管理费本年已收管理费 上年未收管理费上年未收管理费+本年应收管理费本年应收管理费全年平均入伙率全年平均入伙率=本年已收户数本年已收户数 上年未收户数上年未收户数+本年应收户数本年应收户数取
21、取1-12月平均数为考核数月平均数为考核数单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级174 4、责任指标、责任指标费用的发生包括以下几方面：费用的发生包括以下几方面：（1）直接报销的费用（电话费、维修费、差旅费等）直接报销的费用（电话费、维修费、差旅费等）（2）申购物品出库时发生的费用）申购物品出库时发生的费用(如领用办公用品、清洁材如领用办公用品、清洁材料、维修材料、绿化肥料以及一些零星的用品料、维修材料、绿化肥料以及一些零星的用品)（3）支付合同款时发生的费用（如：清洁、绿化外包）支付合同款时发生的费用（如：清洁、绿化外包的费用、零星工程进度款、垃圾清运等）的费用、零星工程进度款、垃
22、圾清运等）部门应合理预算及控制各项费用的发生，保留及记录原始单部门应合理预算及控制各项费用的发生，保留及记录原始单据，以作统计及分析据，以作统计及分析单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级184 4、责任指标、责任指标费用考核表格式.xls单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级19物业系统财务管理物业系统财务管理企业经营的根本目的就是利润最大化，怎企业经营的根本目的就是利润最大化，怎样才能做到这点，关健合理控制投入与产样才能做到这点，关健合理控制投入与产出的比例，物业公司的产出，主要就是管出的比例，物业公司的产出，主要就是管理费收入，目前物业公司的管理费收入占理费收入，目前
23、物业公司的管理费收入占总收入的总收入的70%-80%，其余为非管理收入；，其余为非管理收入；物业公司的费用成本主要是工资福利费用物业公司的费用成本主要是工资福利费用以及小区各项营运的费用，在收入基本固以及小区各项营运的费用，在收入基本固定而需要达到一定利润的基础上，唯一可定而需要达到一定利润的基础上，唯一可变的就是费用成本。变的就是费用成本。单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级20物业系统财务管理物业系统财务管理作为营利部门在制定人事架构时需考虑收入与费用的配作为营利部门在制定人事架构时需考虑收入与费用的配比比如：在考虑清洁部保洁人员的配置时，需预算该批人员如：在考虑清洁部保洁人员
24、的配置时，需预算该批人员所要发生的费用，然后计算该批员工能创造的收入，作所要发生的费用，然后计算该批员工能创造的收入，作一个基本的配比一个基本的配比,原则上营利部门不应出现亏损原则上营利部门不应出现亏损,应量入应量入为出。为出。作为整个片区或分区，管理费的收入要配比小区的各项营作为整个片区或分区，管理费的收入要配比小区的各项营运费用（如：水电费、工资费用、清洁绿化保养费用、甚运费用（如：水电费、工资费用、清洁绿化保养费用、甚至于穿梭巴士的费用），这些我们都可以做一下概算至于穿梭巴士的费用），这些我们都可以做一下概算单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级21物业系统财务管理物业系统财务
25、管理以某片区为例：以某片区为例：整个小区的管理费收入为整个小区的管理费收入为125000元。元。按照行业按照行业10%的利润率水平，预计利润为的利润率水平，预计利润为12500元。元。费用成本只有费用成本只有112500元，减去部份固定的元，减去部份固定的费用如：水电费、保养材料费用等（约占费用如：水电费、保养材料费用等（约占费用总额费用总额40%，剩下，剩下60%约约67500元为工资元为工资福利费福利费,这样应按照人均的工资福利费水平这样应按照人均的工资福利费水平来合理配置人员。来合理配置人员。单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级22物业学习系统财务知识物业学习系统财务知识 谢
26、 谢！1、每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的路。11月-2211月-22Tuesday,November 8,20222、成功源于不懈的努力，人生最大的敌人是自己怯懦。09:45:3009:45:3009:4511/8/2022 9:45:30 AM3、每天只看目标，别老想障碍。11月-2209:45:3009:45Nov-2208-Nov-224、宁愿辛苦一阵子，不要辛苦一辈子。09:45:3009:45:3009:45Tuesday,November 8,20225、积极向上的心态，是成功者的最基本要素。11月-2211月-2209:45:3009:45:30Novembe
27、r 8,20226、生活总会给你另一个机会，这个机会叫明天。08十一月20229:45:30上午09:45:3011月-227、人生就像骑单车，想保持平衡就得往前走。十一月229:45上午11月-2209:45November 8,20228、业余生活要有意义，不要越轨。2022/11/89:45:3009:45:3008 November 20229、我们必须在失败中寻找胜利，在绝望中寻求希望。9:45:30上午9:45上午09:45:3011月-2210、一个人的梦想也许不值钱，但一个人的努力很值钱。11/8/2022 9:45:30 AM09:45:3008-11月-2211、在真实的生命里，每桩伟业都由信心开始，并由信心跨出第一步。11/8/2022 9:45 AM11/8/2022 9:45 AM11月-2211月-22谢谢大家谢谢大家