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1、2023年上半年广东省房地产估价师理论与方法：城乡基准地价的含义考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目的收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是_。 A0.57 B0.74 C0.80 D1.04 2、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为l年，建导致本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入
2、，所有建导致本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建导致本的利息是万元。(2023年试题) A：755.54 B：772.84 C：1400.88 D：1433.90 E：借款协议3、某套200、单价4000元的住宅，规定成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。假如折现率为5，则该套住宅的实际价格为万元。 A：71.84 B：74.47 C：75.23 D：80.00 E：工业用地的监测点评估价格 4、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅社区预购一套商品住房。2023年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售
3、协议，预售协议中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。2023年2月，S住宅社区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。2023年3月，李某将房屋出租给王某。2023年8月，王某将房屋转租给张某。 (2023年试题)李某实际应支付的房价为万元。 A：2850 B：3000 C：3090 D：3276 E：执行层的组织协调5、动产拍卖的成交一般以_为标志。 A拍卖标的物财产所有权的转移 B拍卖标的物实际占有的转移 C拍卖过程中最高
4、应价者的拟定 D拍卖协议的签订 6、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10，套内建筑面积为100，假定折现率为6，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为元。 A：2593 B：2619 C：2727 D：2862 E：工业用地的监测点评估价格 7、普通股股东权利中，自益权涉及。 A：股东享有的出席股东大会的权利 B：表决权 C：查询公司经营状况的请求权 D：股票过户的权利 E：执行层的组织协调 8、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达成预期的经济效果，必须一方面做好_工作。
5、 A项目策划 B项目方案的设计 C可行性研究 D成本收益分析 9、2023年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的。 A：需要适时的更新改造投资 B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C：易受政策影响 D：存在效益外溢和转移 E：借款协议 10、某写字楼的建筑面积为4000，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80，月租金为30元。本地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90，月租金为40元，报酬率为6，假如修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。 A：67.60 B：811.24 C：1622.4
6、8 D：2433.72 E：工业用地的监测点评估价格11、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用_。 A条形基础 B独立基础 C箱形基础 D桩基础 12、在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是_。 A专体讨论法 B问卷调查法 C观测法 D实验法 13、估价报告有效期应从起计【2023年考题】 A：估价时点 B：估价作业期 C：出具估价报告之日 D：签订估价委托协议之日 E：工业用地的监测点评估价格14、某宗房地产的土地使用年限为40年，涉及土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该
7、类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。 A457.40 B476.98 C686.10 D715.48 15、某公司2年前租赁某写字楼中的500用于办公，约定租赁期限为2023，净租金为3元(天)，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/(天)，报酬率为6，则现在的承租人权益价值为 A：98.80 B：592.81 C：691.61 D：667.22 E：工业用地的监测点评估价格 16、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其
8、他用地确属必需的，可以由_依法批准划拨。 A县级以上土地管理部门 B县级以上人民政府 C省级以上土地管理部门 D省级以上人民政府 17、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的(2023年试题) A：损益表 B：资金来源与运用表 C：资本金钞票流量表 D：所有投入钞票流量表 E：借款协议 18、钞票流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。 A财务赚钱能力 B清偿能力 C资金平衡情况 D营运能力 19、某单位以现时楼价30%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，假如一年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为_。 A5
9、0% B60% C70% D75% 20、一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价（土地单价）为1000元/m2，后街路线价（土地单价）为500元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为（）m。 A1333 B6.66 C11.33 D8.66 21、_是指消费者在某特定期期内和一定市场上，按一定价格乐意并且可以购买的某种商品或劳务的数量。 A供应 B需求 C购买能力 D购买欲望 22、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是_。 A空置率合理空置率 B空置率合理空置率 C空置率合理空置率 D不能判断23、管理中心运作住房公积金的基本规定是
10、_。 A效益性 B安全性 C流动性 D风险性 24、某房地产开发公司通过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目的市场选择过程中采用的是_模式。 A选择专业化 B产品专业化 C大量定制 D单一市场集中化25、根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，管道渗漏最低保修期限为_年。 A1 B2 C3 D5二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，一方面要考虑的因素是_。 A零售商的财务能力 B零售商
11、的声誉 C零售商的组合与位置分派 D零售商的经营内容 2、从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用”，类似于_，具体来说，是买方乐意支付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，假如高于该代价，还不如自己开发建设。 A替代原理 B生产费用价值论 C预期收益原理 D价格构成原理3、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的。 A：资金来源与运用表 B：损益表 C：资本金钞票流量表 D：所有投资钞票流量表 E：借款协议 4、开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商
12、对拟开发项目的。 A：施工方案 B：工期 C：质量目的 D：报价 E：市场售价5、土地使用权出让协议约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前_年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用出让协议，按规定支付地价款并更换土地权属证件。 A4 B3 C2 D1 6、下列不属于我国信托机构开办的业务是_。 A信托业务 B委托业务 C代营业务 D外汇业务 7、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查涉及_。 A产品调查 B市场需求容量调查 C价格调查 D分销渠道调查 E促销策略调查 8、下列房地产中，依法可以转让的是。 A：已抵押的房
13、地产 B：未依法登记的房地产 C：人民法院查封的房地产 D：国家已依法收回建设用地使用权的房地产 E：执行层的组织协调 9、开发一持有一出租一出售模式重要合用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的钞票流出涉及等。 A：土地成本 B：建导致本 C：运营成本 D：开发费用 E：购买税费 10、下列关于房产分丘图的表述中，对的的有。 A：房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图 B：房产分丘图是房产分幅图的局部明细图 C：房产分丘图的比例尺为1：1001：1000 D：房产分丘图涉及控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等
14、要素和注记 E：房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细11、下列选项中，属于影响房地产价格的社会因素有。 A：政治对立状况 B：政治安定状况 C：社会安定状况 D：城市化 E：房地产投机 12、关于下列数据的表述中，对的的是_。 A1 B2 C3 D4 E5 F6 G7 H8 I9 J10 K98 L101 M101 N100 O101 P99 Q102 R97 S102 T99 13、现实中，某种房地产在未来某一时间的供应量为_。 A供应量存量-转换为其他种类房地产量+新开发量 B供应量存量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量 C供应量存量-拆毁量-转换为其他种类房
15、地产量+新开发量 D供应量存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量14、国家无偿收回划拨土地使用权的因素有。 A：土地使用者自动放弃土地使用权 B：矿场、机场等核准报废土地 C：非法转让土地 D：不按批准用途使用土地 E：转让时未补交土地使用权出让金或土地收益金 15、房地产公司债务融资的重要资金来源有。 A：上市 B：增发新股 C：发行公司债券 D：住房抵押贷款 E：信用贷款 16、关于流动比率，下列说法不对的的是_。 A流动比率=流动资产总额流动负债总额100% B又称之为“银行家比率” C又称之为“二对一比率” D在国际上，银行一般规定这一比率维持
16、在100%以上 17、公开市场价值是指在下列_交易条件下最也许实现的交易价格。 A交易双方自愿地进行交易 B交易双方掌握必要的市场信息 C交易双方有较富余的时间 D交易双方有必要的专业知识 E交易双方都对要交易的房地产感爱好 18、_就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。 A潜在需求评估 B市场趋势分析 C市场规模分析 D市场需求预测 19、市场经济条件下，物业租金水平的高低，重要取决于_。 A承租人乐意承担的费用 B承租人的承受能力 C业主希望的投资回报率 D同类型物业的市场供求关系 20、不属于房地产价格外部影响因素的是_。 A人口因素 B权益因素 C经济因素 D区位因素 E社会因
17、素 21、缴存住房公积金的工资基数涉及等。 A：计时工资和计件工资 B：奖金、津贴和补贴 C：加班加点工资 D：住房公积金月缴存额 E：单位管理经费 22、投资基金中，发起人与管理人、托管人之间是一种_的关系。 A投资协议 B基金发行办法 C信托契约 D基金章程23、根据协议是否必须以其他协议的存在为前提而存在可将协议分为。 A：典型协议 B：实践协议 C：诺成协议 D：主协议 E：从协议 24、获取房地产估价业务的措施可以有_。 A突破专业能力限制，接受各种估价规定 B提高服务质量 C恰当的宣传 D低收费 E最大限度压缩估价作业期25、依代理委托方的不同，物业代理可以分为_。 A联合代理 B买方代理 C独家代理 D卖方代理 E双重代理