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1、广东省2015年上半年房地产估价师理论与方法：测算中的其他有关问题考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8，折现率为12，该项目开发完成后的房地产现值为万元。 A：4023.04 B：4074.10 C：4768.50 D：5652.09 E：工业用地的监测点评估价格 2、市场利息率由资本的
2、共同决定。 A：供给弹性与需求弹性 B：供给与需求 C：供给弹性与需求弹性系数 D：供给弹性系数与需求弹性系数 E：执行层的组织协调3、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。 A1% B1.5% C2% D2.5% 4、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为_。 A18% B20% C15% D25%
3、5、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付万元的土地补偿费。 A：30 B：60 C：80 D：100 E：房地产估价机构必须加盖公章 6、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息_万元。 A2.00 B7.30 C8.53 D9.00 7、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是。(2005年试题) A：0.4月 B：2.5月 C：0.4年 D：2.5年 E：借款合同 8、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记
4、的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是。 A：统一房地产范围 B：统一付款方式 C：统一价格单位 D：统一市场状况 E：工业用地的监测点评估价格 9、世界各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式是。 A：中央银行 B：政策性银行 C：商业银行 D：非银行金融机构 E：执行层的组织协调 10、销售不动产的营业税税率是_。 A1% B3% C5% D7%11、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25，则名义年利率是。 A：7.02 B：7.04 C：7.50 D：7.85 E：借款合同
5、12、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是。 A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对 B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄 C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣 D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解 E：工业用地的监测点评估价格 13、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人
6、应占有的土地份额为_。 A5.00% B5.25% C5.42% D5.75%14、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元：乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为_m2。 A700 B600 C500 D200 15、房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 A：不转移占有 B：转移占有 C：转移房屋所有权 D：转移土地使用权 E：执行层的组织协调 16、职工上年结转的住房公积金
7、按结息日挂牌公告的存款利率计息。(2008年试题) A：活期 B：3个月整存整取 C：6个月整存整取 D：1年零存整取 E：执行层的组织协调 17、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每1m2建筑面积的价格为（）。 A1667元/m2 B1765元/m2 C1875元/m2 D2000元/m2 18、某城市2006年至2008年的平均房价分别是2700元/、3300元/、3500元/，则该城市2006年至2008年房价年平均增长_。 A9.04% B13.86% C109.04% D113.86% 19、房地产开发项目
8、建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指_。 A经营成本 B开发产品成本 C期间费用 D开发项目总投资 20、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的比率。 A：同价值 B：同收益 C：同性质 D：同类型 E：工业用地的监测点评估价格 21、抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同_。 A不受该抵押权影响 B应当解除 C没有效力 D不得对抗抵押权 22、限差公式中，002+00006S，S为。 A：测量房产数量 B：测量工具数量 C：房产体积 D：房产面积 E：执行层的组织协调23、拆迁条例规定的拆迁货币补偿标准确定的基本原则是_。 A公平
9、B公正 C等价有偿 D以事实为依据 24、关于市场法的说法，错误的是。 A：测算结果容易被人们理解、认可、接受 B：测算结果有时并不一定是合理、真实的 C：需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握 D：每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化 E：工业用地的监测点评估价格25、某工业用地总面积为3000，容积率为0.5，楼面地价为1000元。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元。该改变用途理论上应补地价为万元。 A：500 B：525 C：600 D：1650 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备
10、选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。 A：实物构成范围 B：权益范围 C：空间范围 D：时间范围 E：影响范围 2、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于_。 A业主希望的投资回报率 B承租人愿意承担的费用 C承租人的承受能力 D同类型物业的市场供求关系3、申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括_。 A书面租赁合同 B房屋所有权证书 C当事人的合法身份证复印件 D市、县人民政府规定的其他文件 E当事人的合法身份证件 4、在工程量计算规则中，计算一半建筑面积的有。 A：
11、有顶盖无围护结构的场馆看台 B：建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊 C：建筑物外有围护结构的挑廊、走廊 D：屋顶楼梯间、电梯机房 E：建筑物内的变形缝5、房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是。 A：国务院人事主管部门 B：国务院建设主管部门 C：省级人事主管部门 D：省级房地产主管部门 E：执行层的组织协调 6、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的。 A：0208 B：0210 C：02515 D：1030 E：借款合同 7、估价所需的资料包括下列几个方面_。 A对房地产价格有普遍影响的资料 B对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 C类似房地产的交易、成本、收益实例
12、资料 D反映估价对象状况的资料 E反映估价对象权益和区位状况的资料 8、下列关于电梯，表述正确的是。 A：高层建筑应设消防电梯 B：一般来说，最高住户入口层楼面距底层室內地面的高度在10m以上的，均应设置电梯 C：一般来说，住宅建筑层数在7层及7层以上的，应设置电梯 D：电梯井道是电梯运行的通道，每层均有出入口，井内有导轨、导轨撑架、平衡锤及缓冲器等 E：电梯由机房、井道、轿厢三大部分组成 9、盈利能力分析指标主要包括等。 A：存货周转天数 B：资产报酬率 C：股东权益报酬率 D：销售毛利率 E：销售净利率 10、下列关于住宅专项维修资金，表述正确的是。 A：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅
13、共用部位、共用设施设备保修期满前的维修和更新、改造的资金 B：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有 C：从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有 D：1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知明确提出建立住房维修基金制度 E：住宅专项维修资金的存储利息，除业主大会另有决定外，应当转入住宅专项维修资金滚存使用11、有一宗房产交易，成交价格为3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为_元/m2。 A3000 B2700 C2914 D2500 12、房地产的最高最佳使用状态具体包
14、括（）。 A最佳区位 B最佳规模 C最佳用途 D最佳集约度 E最佳收益 13、在评估报告中，项目经济效益评价一般包括。 A：现金流量分析 B：资金来源与运用表 C：贷款偿还分析 D：盈亏平衡分析 E：敏感性分析14、实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括_。 A物业服务成本 B法定税费 C物业管理企业的利润 D物业管理企业的酬金 E物业服务支出 15、根据中华人民共和国物权法，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员 B：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 C：改建、重建建筑物及其附
15、属设施 D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 E：制定和修改业主大会议事规则 16、土地用途管制的核心是_。 A保护耕地 B实行土地登记制度 C实行土地有偿有限期使用制度 D不能随意改变农用地的用途 17、房地产专业估价的基本前提是_。 A具有独一无二的特性 B具有独一无二的特性，但价值量不大 C价值量大 D同时具有独一无二的特性和价值量 18、固体废物按废物的形状可分为。 A：块状废物 B：泥状废物(污泥) C：颗粒状废物 D：粉状废物 E：固体的废物 19、投资项目可行性研究的根本目的包括。 A：减少或避免投资决策的失误 B：提高项目开发建设的经济效益 C：提高项目开发建设的社会和环
16、境效益 D：为项目决策提供依据 E：为项目后期的经营决策提供依据 20、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的_。 A估价原则 B估价方法 C价格类型 D估价时间 21、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是_。 A形象差异化战略 B人员差别化战略 C服务差别化战略 D产品差别化战略 22、_是管理中心运作住房公积金的基本要求。 A风险性 B效益性 C安全性 D流动性23、关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有。 A：应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损 B：所得税应纳税额=应纳
17、税所得额适用税率 C：企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算 D：企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关 E：企业所得税税率为25 24、”可贷资金利率理论”认为。(2008年试题) A：可贷资金的需求主要由投资需求，赤字需求和家庭需求三个要素构成 B：可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄三个要素构成 C：利率不是由可贷资金的供求决定的 D：可贷资金的需求函数是利率的递增函数 E：可贷资金的供给函数是利率的递增函数25、下列关于产权调换房屋和货币补偿两种拆迁补偿方式，表述正确的是。 A：产权调换房屋实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋 B：产权调换房屋以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补 C：产权调换房屋不存在多退少补问题 D：无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则 E：从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的