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1、2022不动产融资租赁合同不动产融资租赁合同 不动产融资租赁合同一 (以下简称甲方)自_年_月_日起，将_外交人员公寓_楼_单元_号公寓_套租给_国驻华大使馆(以下简称乙方)作住宅之用。如房屋结构、装置或设备有缺陷由甲方负责修理并担当费用。双方兹订立租赁合同如下：第一条自本合同生效之日起，乙方须按季度预付租金(外汇支票)_美元(或其他外币，或外汇兑换券_元)。乙方接到甲方的收租通知单后，应在三十天内一次付清。逾期须按日支付千分之_的滞纳金，以补偿甲方所受的损失。甲方依据北京地区物价和房屋修缮费用提高的幅度，可以对乙方承租的公寓租金进行调整，但应提前三个月通知乙方。其次条甲方负责向乙方承租的房屋
2、供应水、电、煤气和热力。乙方须按仪表数据缴付电费和煤气费。由于甲方对乙方承租的房屋设备修理不刚好，引起水、电和热力的供应中断，甲方将酌情减收相应的费用。第三条甲方对出租房屋进行定期检查，并负责下列自然损耗的免费修理：1.屋顶漏雨，地板糟朽;2.门窗五金配件、门窗纱的修理和更新;3.管道堵塞、漏水，阀门、水咀和水箱零件失灵，上下水管道、暖气片及零件、卫生设备的修理和更换;4.灯口、插座、电门和电线的修理和更换;5.公用楼道的粉刷，首层每二年一次，二层以上每三年一次;6.电梯故障的刚好解除和对乘员的人身平安保险。乙方应将承租的公寓和设备损坏的状况刚好通知甲方，甲方在接到通知后应尽快修理，甲方未能刚
3、好修理的，乙方可以自行修理，修理费用由甲方担当。不动产融资租赁合同二不动产能否作为融资租赁中的租赁物为规范融资租赁活动并维护融资租赁市场秩序的融资租赁法正在酝酿之中，以不动产作为融资租赁标的物是否具有合法性，亦将成为一个重要的问题。对此，律海扬帆法律编辑举荐此文，不动产能否作为融资租赁中的租赁物进行探讨。一、司法说明的规制路径不动产能否作为售后回租的标的物?这是实务界普遍关注的重要问题。对此，最高法院融资租赁司法说明(征求看法稿)第四条曾规定：;有下列情形之一的，人民法院应认定融资租赁合同无效：……(二)以房屋等不动产作为租赁物的;，但是在最终颁布施行的正式稿中前述
4、规定被删除了，依据;法无禁止即可为;的一般原则，实务界有观点认为，司法说明并不禁止不动产作为融资租赁的标的物，该观点有肯定的劝服力，但不完全符合司法说明的本意。依据最高法院融资租赁司法说明的理解与适用所披露的立法本意，司法说明正式稿之所以没有坚持前述征求看法稿第四条的规定，缘由有二：一是假如干脆否定不动产融资租赁合同的效力立法依据不足;二是假如干脆认定无效，将会影响大量的存量合同的履行。据此理解，相对于有效合同支付租金、利息及息差的义务而言，承租人依据无效合同或许能够取得免除息差的结果，假如合同无效成为比较确定的预期则承租人可能以此为由不履行部分合同义务。由此，不难看出司法说明呵护市场的立意。
5、那么，司法说明虽然没有干脆规定不动产融资租赁的合同效力，是否意味着不动产租赁就没有效力风险呢?对此，应整体解读司法说明的全部规定，尤其是第一条开宗明义所要求的;人民法院应当依据合同法其次百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。;对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院按其实际构成的法律关系处理。;在此，司法说明调整了规范合同效力的方式，不再简洁地以;不是有效就是无效;的标准来考察效力问题，而是以法律关系的构成要件为推断标准，以是否执行融资租赁内含的权利义务关系作为纠纷裁判的方法。按此规定，我们可以这
6、样理解不动产融资租赁的效力问题，即，以不动产为标的的融资租赁虽然不会干脆因为标的物的缘由而被认定合同无效，但是却可能不被认定为融资租赁法律关系，因此导致融资租赁公司预期的合同利益得不到全面爱护。二、如何推断是否构成融资租赁法律关系依据前述司法说明第一条的规定，推断是否构成融资租赁法律关系有四项要素，标的物的性质则排在第一位，由此不难看出其重要性。那么，实务中，租赁物的性质应达到什么要求才能构成融资租赁法律关系呢?依据最高法院融资租赁司法说明的理解与适用的解读，融资租赁法律关系中的租赁物应满意以下条件：1.运用价值。融资租赁是融资和融物两重交易的交易的结合，承租人通过融资租赁交易须要干脆获得租赁
7、物的运用价值。因此，假如在交易中的租赁物并不能满意承租人对标的物运用价值的需求，或者承租人从事租赁交易其目的并不是为了获得租赁物的运用价值，那么该项交易即便名为融资租赁，实质上因其不符合融资租赁的通常目的，因此不认定其构成融资租赁法律关系。2.担保功能。融资租赁交易另外一个典型特征是，出租人须要保留租赁物的全部权以担保其对承租人租金债权的实现，同时这也是融资租赁法律关系中租赁物的重要法律功能。要满意上述功能，租赁的权属必需确定，而不动产权属的确定须要建立在权属登记的基础之上，因此，对缺乏权属登记的财产其无法担当出租人保留全部权以担保债权实现的功能。对于售后回租交易而言，承租人所拥有不动产的全部
8、权应真实转让给出租人，全部权变更登记是不动产权属变更的要件。当然，除了上面两个条件之外，从人民法院所负担的对国家经济发展的保障职能而言，国家产业政策也会间接影响对某项交易是否按融资租赁关系予以爱护的取向，尤其是对国家宏观调控限制发展的建设项目，假如通过融资租赁交易变相供应贷款支持，则人民法院也有可能以前述运用价值和担保功能等要件缺失为由认定其不构成融资法律关系。三、对不构成融资租赁法律关系的交易如何处理人民法院审理合同纠纷，坚持实质重于形式的原则，不受当事人自行约定的合同名称的限制，对上述情形，司法说明明确规定;对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院按其实际构成的法律关系
9、处理。;实务中，不构成融资租赁关系的交易实际构成何种关系，同样须要依据标的物的性质、当事人约定的权利义务关系等要素进行衡量。一般而言，其可能构成的法律关系可能是借贷关系、租赁关系、租购关系等。假如认定实际构成借贷关系，那么当事人之间的纠纷就转化为借贷合同纠纷，有关合同效力、当事人权利义务关系随之将按借贷合同纠纷的规则进行审理。对企业间的借贷合同，最高法院法复199615号批复认定无效，因此，假如执行该批复，对转化为企业间借贷纠纷的不动产融资租赁合同最终仍旧面临无效的法律后果，相应的为承租人(已经转化人债务人)供应的担保也会被认定无效。当然，有关企业间借贷合同的效力，依据最高法院2022年在全国
10、商事审判工作会议上传达的政策，;不具备从事金融业务资质的企业之间，为生产经营须要所进行的临时性资金拆借行为，如供应资金的一方并非以资金融通为常业，不属于违反国家金融管制的强制性规定的情形，不应当认定借款合同无效。;依据该项政策的字面含义，其适用条件为：(1)借款人借款系为生产经营须要;(2)融资租赁公司系以自有资金拆借;(3)融资租赁公司并不以资金拆借为常业。根据这三个要件，部分不动产融资租赁即便转化为企业间借贷纠纷，其合同效力仍可能得到维持。假设合同有效，那么当事人的合同中约定的租金和利息条款假如不超过人民法院的爱护范围，则融资公司仍旧可以全额获得预期的合同利益。当然，还有观点认为，;借贷发
11、生在不具备从事金融业务资质的企业之间;也是该政策适用的要件之一，假如该观点成立的话，则金融租赁公司从事的不动产融资租赁的效力又面临另外一重不确定性。当然，全面解读2022年在全国商事审判工作会议报告的精神，似不宜将前述有关借贷法律关系发生的背景描述理解为相关政策适用的前提条件。四、区分对待不动产融资租赁中的经营风险和法律风险这里所谓的经营风险，系指在以不动产为标的的融资租赁交易中可能出现的承租人无法支付租金的债务风险，而所谓法律风险，则是指因不动产融资租赁导致诉讼纠纷而可能出现的最终被认定为合同无效的风险。明显，经营风险是导致法律风险产生的前提，换言之，即便是存在法律风险的不动产融资租赁假如承租人能够如约履行按期付租的合同义务，那么潜在的法律风险并不会发生，因此，经营风险应当是实务中考虑的主要因素。尤其是在一些企业集团中，融资租赁交易发生在集团内的关联公司之间，相对而言其经营风险较小，在业务发展的考量中适当降低对法律风险的顾虑当然也是可行的。本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第9页 共9页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页