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1、湖南省2017年上半年房地产估价师案例及分析：房产税、两税一费的计算基数模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、减价拍卖皆为。 A：人工式拍卖 B：电子式拍卖 C：有声拍卖 D：无声拍卖 E：执行层的组织协调 2、商业标准宗地的位置应是_。 A街角地 B二面临街地 C一面临街地 D畸零地3、以下房地产中既可以出租或销售，也可以自用的是。 A：行政办公楼 B：商店 C：公寓 D：学校 E：工业用地的监测点评估价格 4、在征地拆迁过程中，依据房屋的_给予补偿。 A建筑造价 B重
2、置价格 C评估价格 D建造成本+目标利润5、反映一定时期内房地产价格变动趋势与程度的相对数为_。 A房地产平均价格 B房地产中位数价格 C房地产价格指数 D房地产同质价格 6、半年度中期财务会计报告应当于年度中期结束后_内对外提供。 A15天 B30天 C60天 D4个月 7、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的组织实施。 A：省级人民政府 B：市、县人民政府 C：市、县人民政府土地管理部门 D：乡镇人民政府 E：房地产估价机构必须加盖公章 8、 9、对于投资型物业购买者而言，_往往决定了其愿意支付的价格水平。 A自身支付能力 B拥有物业后所能获取的预期收益大小 C市场供求状况 D区域因素
3、10、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000，可售建筑面积为8000，销售单价为1.6万元，若报酬率为8，折现率为10。则测算该写字楼开发完成后的现值是万元。 A：9616.83 B：10161.05 C：12021.04 D：12800 E：工业用地的监测点评估价格11、误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3时，买受人有权。 A：退房 B：换房 C：买房 D：卖房 E：执行层的组织协调 12、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为_年。 A40 B50 C60 D70 13、_是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。 A网络图法
4、 B坐标系数 C横道图法 D表格法14、某宗土地的总面积为5000，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元，工业用地报酬率为6；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元，商业用地报酬率为10。该土地因变更用途与容积率应补交的地价款为万元。 A：4000 B：4004 C：4021 D：4037 E：工业用地的监测点评估价格 15、假设某类住宅的价格从3 000元下降到2 800元，需求从900套上升到1 000套。则用中点法计算的该类住宅需求的价格
5、弹性为。 A：-133 B：-066 C：066 D：153 E：工业用地的监测点评估价格 16、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。 A：利润 B：毛收入 C：价值 D：净收益 E：工业用地的监测点评估价格 17、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是。 A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 B：现时该房改房上市交易的正常价格 C：现时该房屋的房改成本价 D：当时该房屋的房改成本价 E：工业用地的监测点评估价格 18、净收益按一定比率递增的公式的假设前提不包括() A
6、净收益按一定比率g递增 B收益年限n为有限年 C报酬率Y不等于零 D报酬率Y不等于净收益逐年递增的比率g 19、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（）的影响。 A预期通货膨胀 B非预期通货膨胀 C成本型通货膨胀 D需求型通货膨胀 20、在复杂购买行为中，购买者正确的决策过程是_。 A引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为 B收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为 C收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为 D引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为 21、小跨度厂房是指跨度小于或等于m的单层工业厂房。 A：4 B：8 C：12 D：15 E：执行层的组织协调
7、 22、是指完成一定的合格产品规定的劳动消耗的数量标准。 A：机械消耗定额 B：劳动消耗定额 C：材料消耗定额 D：施工定额 E：执行层的组织协调23、房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是_。 A一级资质 B一、二级资质 C一三级资质 D一四级资质 24、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ，房地产总价值为7 000万元，其中土地总价值为3 000万元王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250 ，房地产价值为150万元若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为【2007年考题】 A：167 B：233 C：275 D：333 E：工业用地的监测点评估价格25、房地
8、产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是。 A：资本金-借贷资金预租售收入 B：预租售收入-资本金借贷资金 C：借贷资金预租售收入-资本金 D：资本金-预租售收入借贷资金 E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、从某种意义上讲，房地产价格是_。 A个别人的价值判断 B估价人员的主观定价 C由市场力量决定 D市场参及者集体竞价的结果 E由交易双方委托经纪人确定 2、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为400
9、0元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为_元/m2。 A3800 B4500 C5200 D56003、以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满两年未动工开发的可以_。 A无偿收回土地使用权 B有偿收回土地使用权 C无偿出租土地使用权 D无偿出让土地使用权 4、下列关于产权调换房屋与货币补偿两种拆迁补偿方式，表述正确的是。 A：产权调换房屋实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋 B：产权调换房屋以被拆迁房屋的评估价及产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补 C：产权调换房屋不存
10、在多退少补问题 D：无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则 E：从价值量来衡量，产权调换及货币补偿是不等价的5、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有。 A：后退道路红线距离 B：土地使用期限 C：基础设施完备程度 D：容积率 E：合并的可能性 6、下列关于环比发展速度的公式，正确的是。 A：环比发展速度=计算期发展水平固定基期发展水平 100 B：环比发展速度=计算期发展水平固定基期发展水平 100 C：环比发展速度：(计算期发展水平+前一期发展水平) 100 D：环比发展速度=计算期发展水平前一期发展水平 100 E：执行层的组织协调
11、7、土地管理法规定：“中华人民共与国实行土地的，即全民所有制与劳动群众集体所有制。” A：公有制 B：私有制 C：社会主义公有制 D：集体所有制 E：执行层的组织协调 8、关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是。 A：贷款价值比率(抵借比)通常不超过50 B：贷款期限最长不超过10年 C：贷款利率通常高于个人住房抵押贷款 D：仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放 E：借款合同 9、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑与开发规律的程序。以下程序排列正确的是_。 规划设计及方案报批；投资机会找寻：可行性研究；获取土地使用权证；投资机会筛选；施工建设及竣工验收；市场营销与物业管理；签署合作协议
12、 A B C D 10、以下标志中属于品质标志的有_。 A建筑面积 B性别 C年龄 D学历 E停车泊位11、纳入储备的土地前期开发、保护、管理与临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由_负责实施。 A开发商 B土地储备机构 C建筑商 D土地一级开发企业 12、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是_。 A市场需求容量调查 B消费者行为调查 C市场营销因素调查 D竞争情况调查 13、房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅_之日起计算。 A竣工 B竣工验收 C入住 D交付14、下列关于中国现行土地制度的论述错误的是_。 A农村与城市郊区的土地，全部属于集体所有 B矿藏、水流、
13、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有；由法律规定属于集体所有的森林与山岭、草原、荒地、滩涂除外 C农村与城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地与自留地、自留山，属于国家所有 D因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民具体所有的土地是国有土地 E城市的土地属于城市人民集体所有 15、假设开发法是以_为理论依据的。 A收益递增原理 B均衡原理 C预期原理 D未来趋势原理 16、职工住房消费提取住房公积金，主要包括等。 A：职工购买自住住房时的提取 B：职工建造自住住房时的提取 C：偿还购房贷款本息时的提取 D
14、：离、退休时的提取 E：出境定居时的提取 17、个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房抵押贷款包括_。 A按揭贷款 B商用房地产抵押贷款 C商业性住房抵押贷款 D政策性住房抵押贷款 E个人置业抵押贷款 18、下列房地产中，依法可以转让的是。 A：已抵押的房地产 B：未依法登记的房地产 C：人民法院查封的房地产 D：国家已依法收回建设用地使用权的房地产 E：执行层的组织协调 19、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由_认定。 A拆迁人 B拆迁主管部门 C房地产权属登记部门 D规划行政主管部门 20、某城市住宅市场调查结果显示，该城市的总需求及
15、总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120以上的住宅供过于求，70以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于状态。 A：均衡 B：非均衡 C：结构性失衡 D：失衡 E：借款合同 21、是保险合同成立的基本条件，是从属于主要合同的承诺。 A：告知 B：保证 C：弃权 D：禁止反言 E：执行层的组织协调 22、成本法中的利息计算，包括_的利息。 A土地取得成本与开发成本 B土地取得成本、开发成本与管理费用 C土地取得成本，开发成本、管理费用与利润 D借贷资金 E自有资金23、 24、房地产转让，当事人应当_。 A签订书面转让合同 B向县级以上政府规定的部门申报成交价 C到工商管理部门办理转让合同登记手续 D到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续 E到房地产管理部门办理房地产转移登记25、补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。是需要补地价的主要情形。 A：出让土地使用权期满后续期 B：增加原土地使用权出让时规定的容积率 C：转让、出租、抵押土地使用权的房地产 D：改变原土地使用权出让时规定的用途 E：拍卖土地使用权