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1、河南省2017年上半年房地产估价师制度及政策：房地产税收的需要考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某类房地产2000-2008年的价格如上题表所示，描述这类房地产长期变动趋势的线性方程式可以表达为 A：Y=4 85533+265X B：Y=3 52222-385X C：Y=4 97832+433X D：Y=3 52222+38500X E：工业用地的监测点评估价格 2、房屋拆迁纠纷的当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉，人民法院_。 A应在5个工作日内立案受理 B应在
2、5个工作日内决定是否立案受理 C应在受理后60日内作出判决 D不予受理3、2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行评估。被拆迁人李某就其房屋的性质及甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款的方式，于2006年2月以5000元的价格预购了一套80的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入为44万元。(2
3、007年试题)该项目的工程竣工验收工作由负责组织实施。 A：该区人民政府建设行政主管部门 B：该市工程质量监督机构 C：甲公司 D：丙公司 E：房地产估价机构必须加盖公章 4、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125，套内墙体面积为20 ，分摊的共有建筑面积为25。该套住宅每1建筑面积的价格为元。 A：1 667 B：1 765 C：1 875 D：2 000 E：工业用地的监测点评估价格5、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好_工作。 A项目策划 B项目方案的设计 C可行性研究 D成本收益分析 6、收益法中的运营费
4、用率是指_。 A运营费用及潜在毛收入之比 B运营费用及总收益之比 C运营费用及净收益之比 D运营费用及有效毛收入之比 7、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地与拆迁安置补偿费、勘察设计与前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施与公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息与行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率与开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为_。 A1067元/m2 B1070元/m2 C1084元/m2 D1141元/m2 8、国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对
5、象与课税额度。这表明了税收的特征。 A：强制性 B：固定性 C：无偿性 D：有偿性 E：执行层的组织协调 9、甲及乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据民法通则，诉讼时效期间从_时起计算。 A合同签订 B合同生效 C权利被侵害 D乙知道或者应当知道 10、在我国对临时存款账户实行有效期管理，有效期最长不得超过_年。 A2 B3 C5 D1011、假设某房地产投资项目的折现率分别取i。、时，其对应的净现值分别为万元、万元、万元、万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是。 A：16.67 B：16.71 C：16.80 D：17000 E：借款合同 12、在测算土地的面积时，不计入用地面积的有
6、_。 公共使用的河滩、水沟、排水沟；无明确使用权属的巷道或间距地；市政管辖的马路、街道等公共用地；经过规划部门核定需要作市政建设的用地；其他按规定不计入总地的面积 A B C D 13、耕地占用税的计税依据是，按照规定税率一次性计算征收。 A：纳税人非实际占用的耕地面积 B：纳税人实际占用的耕地面积 C：纳税人实际占用的非耕地面积 D：纳税人实际占用的建设用地面积 E：执行层的组织协调14、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100，合同约定建筑面积97。该商品房的成交价格是。 A：388000元 B：388640元
7、C：399640元 D：400000元 E：执行层的组织协调 15、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由_名的单数业主担任。 A27 B311 C511 D613 16、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。损失补偿金额不受到_的限制。 A实际损失 B保险合同 C保险利益 D保险标的 17、土地增值税实行四级超额累进税率不正确的为_。 A增值额未超过扣除项目金额30%的部分税率为20% B增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30% C增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分税率为40% D增值额超过扣除项目金额10
8、0%未超过200%的部分税率为50% 18、招标人采用邀请招标方式的，应当向_个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。 A2 B3 C4 D5 19、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的。(2009年试题) A：替代性 B：发展性 C：地区性 D：复杂性 E：借款合同 20、收益法适用的条件是房地产的。 A：收益能够量化 B：风险能够量化 C：收益或风险其一可以量化 D：收益与风险均能量化 E：工业用地的监测点评估价格 21、某宗土地总面积1 000，容积率为3，对应的土地单价为450元，现允许将容积率提高
9、到5，楼面地价不变则该土地应补地价(单价)数额为。 A：300元 B：30元 C：4 240元 D：1272元 E：工业用地的监测点评估价格 22、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。 A生活方式 B受教育程度 C购买动机 D自我形象23、国外研究表明，房地产的经济寿命及其_相关。 A建筑结构 B所在区域 C使用性质 D使用过程 24、普通股票中的个人股包括内部职工股与社会公众股。其中内部职工股指股份有限公司內部职工认购的股份，按规定不得超过公司向社会公众发行股票总数的。 A：10 B：15 C：20 D：30 E：执行层的组织协调25、收益法的本质是以房地产的_为导向求取估
10、价对象的价值。 A预期收益大小 B预期收益能力 C预期价格高低 D预期价格涨落二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、物业服务合同按委托人的不同与签订的先后顺序分为_。 A房地产开发企业或公房出售单位及物业管理企业签订的前期物业服务合同 B房地产开发企业或公房出售单位及物业管理企业签订的物业服务合同 C业主委员会代表全体业主及物业管理企业签订的物业服务合同 D业主委员会代表全体业主及物业管理企业签订的前期物业服务合同 E业主委员会代表全体业主及物业管理企业签订的一般物业服务合同 2
11、、下列关于房产分丘图，表述正确的有。 A：房产分丘图是绘制房产权证附图的基本图 B：房产分丘图是房产分幅图的局部明细图 C：房产分丘图的比例尺为1：1001：1000 D：房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素与注记 E：房产分丘图是在房产分户图基础上进一步绘制的明细3、以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为。 A：商业保险、社会保险与政策保险 B：财产保险与人身保险 C：自愿保险与强制保险 D：单一危险保险及综合危险保险 E：执行层的组织协调 4、综合验收中的_是竣工项目投入使用前的关键环节。 A消防验收 B规划验收 C环保验收 D人防验收5、某地区商品住宅价格自20
12、00年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2与815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为_。 A849元/m2 B865元元/m2 C882元/m2 D915元/m2 6、建筑物的物质折旧包括。 A：功能衰退 B：正常使用的磨损 C：环境恶化 D：意外的破坏损毁 E：经济衰退 7、A房地产开发公司在B市市区内建设一住宅小区，下面其提供的有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。 A：该建筑工程用地批准手续 B：取得的建设工程规划许可证 C：施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求 D：尚未确定施工企业
13、 E：有满足施工需要的施工图纸及技术资料，但施工图设计文件还未进行审查 8、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来(2007年试题) A：操作风险 B：法律风险 C：信用风险除 D：管理风险 E：借款合同 9、对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为_，也是进行投资分析最重要的基础数据。 投资；成本；销售或出租收入；税金；利润 A B C D 10、运用平均增减量法进行估价的条件是_。 A房地产价格时间序列逐期升高或下降 B房地产价格的变动呈现出一定的规律性 C房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波
14、动幅度大致相等 D房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近11、房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由2家或2家以上的估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的_等进行协调并执行共同的标准。 A依据、原则 B程序、方法 C收集的资料 D参数选择 E收费标准 12、从事房地产咨询业务的人员，必须具备_条件。 A具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验 B具有房地产及相关专业中等以上学历 C具有及房地产咨询业务相关的初级以上专业职称 D具备房地产相关知识的专业技术人员 E考取房地产咨询人员合格证 13、下列因素中，属于房地产置
15、业投资项目主要不确定性因素的是_。 A容积率 B空置率 C利息备付率 D成本利润率14、保险的基本原则不包括_。 A最大诚信原则 B最低保险原则 C保险利益原则 D近因原则 15、在估价中，测算开发利润时应注意_。 A开发利润是所得税后的 B开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润 C直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本 D成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息 E销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值 16、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年。 A1 B2 C3 D5 17、如果说保险的基
16、本职能是通过保险人的负债业务实现的，那么，保险的职能则是通过保险人的资产业务实现的。 A：分散风险 B：组织经济补偿 C：融通资金 D：防灾防损 E：执行层的组织协调 18、某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员与时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目的总投资额为1亿元，按照有关规定，则该机构可以收费万元。 A：20 B：30 C：50 D：80 E：100 19、征收集体土地应遵守的原则包括_。 A珍惜耕地，合理利用与保护土地的原则 B保证国家建设用地的原则 C妥善安置被征地单位与农民的原则 D有偿使用土地的原则 E依法征地的原则 20、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有
17、_。 A房屋所有权人及该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人 B房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节 C房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001，但面积确定最后取至小数点后两位，即Olm2 D临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权 E房地产权属登记为房地产权利动态登记 21、原建设部令第97号城市房地产中介服务管理规定规定，房地产中介服务是指等活动的总称。 A：房地产咨询 B：房地产价格评估 C：房地产经纪 D：房地产转让 E：房地产抵押 22、Z根据GB/T 179862000房产测量规范，下列项目中，计算一半建筑面积的是_。 A无顶盖的室外楼梯 B无柱的雨篷 C无顶盖的阳台 D房屋之间无上盖的架空通廊23、 24、在进行市场调查时，第一个原则是要采用的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。 A：科学 B：客观 C：准确 D：全面 E：借款合同25、处分抵押房地产所得金额，应首先_。 A扣除土地出让金 B支付处分抵押房地产的费用 C偿还抵押权人债权 D扣除抵押房地产应缴纳的税款