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1、采购需求及服务要求说明： 标志为必须满足的服务要求或条件，任何一点负偏离响应或不响应均会导致投标被否决。投标文件响应并列出的参数在验收时应能验证，否则将被视为不合格，招标人将有权按照合同相关约定，提出索赔或处罚。一、天长街道办事处敬老院院简介天长街道办事处敬老院院址在田庄社区槽坊居民组，占地面积11339平方米，用于建设敬老院。该工程于同年8月份进行土地平整，2008年7月1日开工建设，建设期间受到天长街道及市政府有关部门的高度重视，街道办事处指派专人现场监督工程质量，并于2008年年底竣工。建设工程竣工后，街道办事处立即投入敬老院的正常运行工作，配备管理人员3名，勤杂人员2名。敬老院于200
2、9年4月份正式接纳辖区内特困供养对象入住，目前入住特困供养对象实有27人，社会老人1人，拆迁安置1人，总计29人。主体建筑楼房三栋、平房三栋及附属工程，建筑面积总计2852平方米。楼房三栋计74间，建筑面积1811平方米。其中住宅房44间，办公用户6间，食堂4间，棋牌2间，卫生间6间，楼梯间12间。平房三栋，计36间，建筑面积861平方米，其中住宅房33间，院民总住宅房77间。总床位数157。卫生间3间。附属工程12间，建筑面积180平方米，其中洗衣房1间，洗浴房3间，猪圈5间，公共厕所3间。二、 项目服务要求1. 招标范围及内容要求1.1敬老院及其范围内配套设施的经营管理服务。1.2有关本项
3、目的相关行政审批手续均由中标人负责并承担相关费用；招标人只提供协助，并对中标人对本项目的投资改造和经营管理享有监督权。2、要求2.1本项目要求中标人须在签订合同之日起 6 个月改造期内，自行出资对敬老院范围内的相关设施进行全面升级改造，并通过验收。具体改造内容见招标人提供的图纸。中标人在签到合同前需将升级改造专项资金200万元汇入招标人指定账户用于敬老院的升级改造，并按招标人提供的改造图纸进行升级改造，招标人按改造具体实施进度给予资金拨付。2.2 中标人根据街道老年人口数量，合理增设床位，在保障特困供养对象集中住养需求的同时，可为其他老人提供自费住养服务；严格按照安徽省农村特困供养对象供养服务
4、机构建设指导意见、安徽省养老机构管理办法规定，完善机构内各类设施设备，并承担相关设施升级改造的全部费用，对项目改造的实施及费用的落实须接受招标人的监督。升级改造内容具体见图纸，包括：2.2.1改建敬老院门楼和保安值班室，安装电动伸缩门或道闸；2.2.2园内主路面摊铺沥青，整修院内所有水泥地坪和道路路面；2.2.3安装若干摄像头和太阳能路灯及地灯；2.2.4建设室外公共洗手间、洗衣房，增加老人室外活动广场和健身器械。2.2.5对所有房屋内部进行打磨粉刷；2.2.6院民房间全部改建独立卫生间，统一安装热水器；2.2.7完善配置电视和空调；2.2.8对介护级别以上的老年人入住区域安装床头呼叫系统；2
5、.2.9统一床具、橱柜、桌椅和床上用品。3、经营期限（租赁期限）及要求3.1项目经营期限：10年。3.2中标人自收到中标通知书并与招标人签定合同之日起，即获得本项目招标范围改造权及经营管理权。3.3中标人承担经营期限（租赁期限）内对中标范围内所有专用、共用、公用设施、设备等的管理、使用、保洁、检查、维修、养护、保管和监督等工作，对养老服务进行经营，承担所有的经营管理责任、费用、税金，享有经营管理服务的收益。4、项目移交4.1合同期满不再续约或因乙方（指中标方，下同）违约原因合同提前解除、终止的，乙方应在合同期满前或合同解除、终止时按当时现状将租赁标的（包括租赁期内乙方新建、改建、扩建的建筑及其
6、附属设施、装修和经营设备等）交给甲方所有，甲方无须对乙方进行任何补偿。未经甲方同意乙方不得拆除或损坏建筑物业的装修、装饰或附属设施，乙方交回租赁标的应处于适用状态，人为损坏或有遗失的，乙方应予赔偿。4.2逾期交回租赁标的。甲方有权单方进行清场并收回租赁标的，因此造成乙方损失的由乙方自行承担。5、场地用途5.1本项目场地用途养老院功能用途。中标人不能改变本项目的场地用途，不能办成医院或康复（园）中心等非敬老院功能用途场所，否则招标人有权解除合同。6.特别要求说明6.1 项目须保留敬老院公益性质，须优先接收辖区“特困供养对象”人员安置，空闲床位可开展社会养老。“特困供养对象”人员生活待遇必须与社会
7、住养人员保持一致。6.2须接受愿意留下工作的适龄职工，并保持或高于现有待遇。6.3中标人必须持证照合法经营，相关证照的办理由招标人协助提供相应证明材料，费用由中标人承担。6.4 中标人若需调整项目的养老等服务价格时，须充分考虑社会影响，并需征求招标人意见。6.5项目内需安排至少一名医生 24 小时驻点。6.6中标人需接受相关主管部门监督，发现问题必须及时整改。6.7中标人若需改变物业现状，须书面征得招标人同意方可实施。6.8中标后，相关养老条款或未尽事宜，经双方共同协商再签订合同。6.9经营期（租赁期）内如因城市规划建设、三旧改造等原因需收回、征用、拆迁本租赁标的土地及其地上建筑时，招标人有权
8、单方提前两个月通知乙方提前解除合同，乙方应在通知规定的时间内无条件搬离，并按招标人通知要求办好退场手续。乙方在对本项目进行投资建设时须向相关主管部门办理预算、结算备案手续，以作为征收部门对租赁标的补偿的依据。乙方在租赁地块上新建、增建的建筑物及其附属建筑物等，其补偿按如下方式计算：补偿额=经备案及甲乙双方确认的投资补偿总 额（元）（承包年限-实际使用年限）承包年限。三、技术要求（一）项目的基本概况项目概况：国务院印发关于加快发展养老服务业的若干意见（国发201335 号）提出，有条件的地方可以积极稳妥地把专门面向社会提供经营性服务的公办养老机构转制成为企业，完善法人治理结构。政府投资兴办的养老
9、床位应逐步通过公建民营等方式管理运营，积极鼓励民间资本通过委托管理等方式，运营公有产权的养老服务设施。本次招标采购服务，旨在政策引导下，引入民间资本对敬老院进行市场化运作。（二）项目内容（1）改造内容：对敬老院范围内的相关设施进行全面升级改造，并通过相关部门的验收。（2）经营管理服务内容：中标人承担授权期内对中标范围内所有专用、共用、公用设施、设备等 的管理、使用、保洁、检查、维修、养护、保管和监督等工作，对养老服务进行经营，承担所有的经营管理责任、费用，享有经营管理服务的收益。（三）改造要求1、中标人必须根据相关资料以及对敬老院进行现场踏勘， 经招标人审核同意后方可实施改造。其改造须通过相关
10、部门的验收。2、中标人必须按既定施工图纸组织施工建设，不得擅自变更设计。3、中标人须对升级改造设施的质量及安全负责。如因建设质量问题造成安全事故，一切责任由中标人承担。属不可抗力造成的损害，依照国家有关法律法规处理。4、在建设期间，中标人必须注意施工周围的设施及环境保护，若有损坏，中标人必须无条件修复并承担相关费用。5、中标人要做好现场施工安全及文明措施，按有关规定规范设置围栏维护，交通警示，做好交通疏导，如发生安全事故，一切责任及费用由中标人承担。（四）经营管理服务要求1.总体要求本项目的经营管理由中标人负责，中标人是项目唯一的经营主体，享有项目内的所有收益及承担全部的经营责任、费用、风险，
11、且与其所聘用的人员之间的关系是劳动用工关系。同时，中标人未经招标人书面许可的情况下不得对本项目有任何形式的转包、租借、转让、抵押等行为。否则，一经发现并查实，即视为自动放弃经营权。负责日常运营的开支，包括但不限于人员的工资、保险、营运杂费、管理成本等。在合同有效期限内，未经招标人同意，不得对本项目经营权的任何实质性内容进行变更。若合同内容确需变更的，合同双方应当在共同协商的基础上签订补充协议。中标人确需变更名称、地址、法定代表人的，应当提前书面告知主管部门。中标人必须遵守国家法律、法规及省、市行政主管部门有关规范性文件的规定，确保实现管理目标、经济指标，服从管理，自觉接受当地相关管理部门及招标
12、人的检查，由此产生的一切费用及责任由中标人承担，与招标人无关。中标人应根据本项目的的特点及要求制定经营管理服务方案，建立质量保证体系及公布服务承诺。中标人在每年的一月底前，应将其上一年的经营情况、财务报表、年度总结等资料如实报招标人备案；必要时，招标人有权随时进行核查，中标人必须配合。中标人必须按国家有关政策缴纳应缴的费用及税费。任何由中标人引起的纠纷或损毁事故概由中标人负责解决并承担相关的民事与法律责任。合同执行期间，因不可抗力造成的经济损失，双方各自承担。2.日常物业管理要求项目范围的全部专用、共用、公用设施、设备（包括供用电系统，供水系统，排水系统，消防系统设施、设备，电设备、设施，电讯
13、等机电设备，道路，走廊、公共照明设备，园林绿化，公共环境卫生、沟、渠、池、井、停车场等）的管理、使用、保洁、检查、维修、养护、保管和监督等。项目范围的安全监督、检查及综合管理。项目范围内公共道路和场地的保管、使用管理、维修保养。特别是道路交通管理、车辆出入、行驶、停放的管理事项。项目范围内的各种活动的组织、管理等事项。其他与管理物业相关的一切管理事项。3经营管理服务要求：签订服务合同。中标人应与入住老人或者其监护人、担保人、联系人签订服务合同，明确具体的服务项目与内容。提供个人生活照料服务。（1）服务内容包括协助老人完成个人清洁卫生及起居、穿衣、修饰、饮食、口腔清洁、入厕、皮肤清洁护理、压疮预
14、防、便溺护理等。（2）应配备个人生活照料服务的设施设备。（3）有个人生活照料服务的技术操作规范，按要求提供服务。（4）根据老年人实际需求，有个人生活照料计划，按需服务。（5）有文字或图表说明提供个人生活照料服务的项目、内容、时间、地点、人员、服务须知。（6）生活照料服务做到：“四无”、“六洁”，老年人居室室内清洁、物品整齐、空气新鲜、无异味，提供服务完成率 100%。（7）对个人生活照料服务应保留提供服务的文件和记录。（8）对个人生活照料服务做到每日自查、每周重点检查、每月进行效果评估并有记录。3.3 膳食服务（1）应有有关部门颁发的卫生许可证。（2）膳食服务包括食物的采购、处理、储存、烹饪、
15、供应过程，以及提供适宜的就餐环境。（3）膳食服务设备、器具应满足老年人的基本生活需要，应配有冰箱、冰柜、保温设备、消毒设备、必要的炊事用具和餐桌椅。（4）有文字或图片说明提供膳食服务项目、内容、时间、地点、人员、每周的食谱及服务须知，并根据老年人生理需求提供多种膳食服务。（5）严格执行中华人民共和国食品安全法，做好食品的储存、运输、加工、制作、留样的环 节管理，严防食物污染。（6）餐具保持清洁，定期消毒，实行“四过关”：一洗、二刷、三冲、四消毒。（7）从事膳食服务人员必须有健康合格证，每年定期体格检查一次并有记录。（8）从事膳食服务工作的人员做到“四勤”：勤洗手、勤剪指甲、勤理发、勤换衣物。每
16、周换洗二次以上工作服；穿戴好工作服及工作帽后方可进入操作间。（9）保持食堂内外环境卫生整洁，做到消灭苍蝇、老鼠、蟑螂和其他害虫及孳生。（10）定期对膳食服务进行效果评估并有记录。3.4 环境卫生服务（1）按环境管理体系相关要求，为老年人提供舒适、清洁、安全的养老环境。（2）环境卫生服务包括老年人居室及室外环境的清洁卫生。（3）有提供环境卫生服务的设备。（4）环境卫生做到无积存垃圾，无卫生死角，无纸屑，无灰尘等。3.5 休闲娱乐服务（1）有提供休闲娱乐服务必要的设施设备，建有老人活动室、文化阅览室等。（2）提供的休闲娱乐服务项目应符合老年人的生理、心理特点。（3）有提供休闲娱乐服务的实施记录。3
17、.6 洗衣服务（1）有提供洗衣服务的设施设备（洗涤机械等）和场地。（2）洗衣场地布局合理，洁污分开，通风良好，物流由污到洁，顺行通过，不逆行。（3）定点收集污物，不在老年人居室清点污物，做到污物专车、专线运输，运送车辆洁污分开，每日清洗消毒有记录。（4）衣物分类清洗：被血液、体液污染的衣物单独洗涤，先消毒后清洗；传染病污染的衣物封闭 运输，先消毒后清洗。消毒采用含氯消毒剂，消毒时间不少于 30 分钟，经试纸检测消毒一般物品有效 氯含量250mg/L，消毒污染物品有效氯含量500mg/L，煮沸消毒时间为 20-30 分钟，洗涤剂的洗涤时间为 1 小时。（5）老年人衣物有标识，洗涤物品做到无污渍，
18、整理折叠，准确无误、清洁，折叠后送还老年人。（6）有洗衣流程说明提供洗衣服务的项目、内容、时间、地点、人员、服务须知。（7）定期对洗衣服务进行效果评估并有记录。3.7 安全保护服务（1）提供安全保护服务以预防为主，采取适当的安全措施，达到避免或减少对老年人伤害的目的。（2）安全保护服务包括提供安全设施设备，采取预防措施等。提供安全设施包括提供床档、防护垫、安全标识、安全扶手、紧急呼救系统等。使用约束物品包括使用约束带、约束衣、约束手套等。采取安全预防措施包括评估老年人不安全的因素，制定常见意外的预防措施和意外灾害造成老年人不安全的预防方案，定期检查安全程序落实情况。（3）对必须使用约束物品的老
19、年人，在使用约束物品前应得到执业医师或执业护士及相关第三方的书面认可。（4）有安全保护服务技术操作规范，按规定提供服务。（5）有提供安全保护服务的记录。（6）定期对安全保护服务进行效果评估并有记录。3.8 通讯服务（1）通讯服务包括公用电话、计算机网络、代办电报、书信代写与投寄等相关的服务。（2）应保持老人与外界的通讯畅通、有效。（3）有提供通讯服务设备。（4）应保护老人相关信息的隐私与安全。（5）通讯设备应定期检查，保证畅通，当日修复率 100%。3.9 心理（精神）支持服务（1）心理（精神）支持服务包括访视、访谈、个案服务、小组活动、危机处理、咨询活动等。（2）应提供心理（精神）支持服务的
20、场地、设备和保护老年人的隐私权。（3）应有心理（精神）支持危急处理程序，发现危机及时报告，按程序处理，对处理措施有记录。（4）指派人员定期与老年人进行交谈，及时掌握老年人心理（精神）变化，对普遍性问题和极端 的个人问题给予适度干预，对需要心理（精神）支持服务的老年人定期进行评估，有量表，有记录， 有防范措施。3.10 老年护理服务（1）中标人应与老年人或监护人确认需要提供老年护理服务的内容。（2）提供老年护理服务的人员应是执业护士、取得职业资格证的养老护理员担任（养老护理员只能在执业护士指导下担任老年护理服务中的基础护理工作）。（3）老年护理服务包括基础护理、老年专科疾病护理、老年心理护理、老
21、年康复指导、老年期健康教育、健康咨询、护理技术操作、院内感染控制、临终护理等。（4）提供的老年护理服务项目符合养老机构性质和入住老年人需求，对老年人实施分类管理，按需服务，个案管理。（5）对入住老年人（特别是失能、失智的老年人）有明确的护理目标、制订个案护理计划，落实护理措施；有护理评估记录。（6）达到 8 项护理服务基础质量目标：落实护理措施 100%，基础护理合格率90%，0压疮发生率5，0 压疮发生率为 0，院内感染发生率15%，常规物品消毒合格率 100%，护理记录合格率90%，护士技术操作合格率90%，严重护理缺陷为 0。（7）对养老护理员工作有每周定期检查计划、记录和每月培训指导计
22、划、记录。（8）定期对老年护理服务进行效果评估记录。3.11 医疗保健服务（1）提供医疗保健服务人员应有执业医师资格，执业活动范围和地点符合要求。（2）医疗保健服务包括为入住老人提供健康管理、健康咨询、康复指导、预防保健工作，为老年人建立健康档案，提供老年专科医疗保健，维持或改善老年人身心状态，减轻病痛，做好老年人常见病、多发病、慢性非传染性疾病的诊断、治疗、预防和转院前急救工作，为临终老年人提供医疗服务。（3）有提供医疗保健服务流程或程序，有国家认可的医疗技术规范和诊疗常规，有提供医疗保健服务的制度（包括医疗保健服务的程序、诊疗制度、药品管理制度、巡视制度、抢救制度、安全医疗制度）和人员职责
23、。（4）应在老年人入住后 24 小时内建立、填写健康档案，每位老年人健康档案完整。（5）通过评估为老年人提供的医疗保健服务，能符合老年人的实际需求。（6）根据老年人的情况按规定查房并有记录，及时处理老年人发生的健康问题，落实率90%。（7）每年对入住老年人进行健康检查一次，并有记录。（8）医疗保健服务过程记录及时、填写准确，按规定保存。（9）医疗用品定人保管、定时核对消毒、定点放置、定量供应。毒麻药品贵重仪器专人管理，定期检查。药品做到内用药和外用药分类放置、标签清楚、账实物相符、定时清点登记，处方合格率90%。（10）执业医师实施医疗保健服务应与老年人或监护人沟通。3.12 咨询服务（1）咨
24、询服务包括开展法律、心理、医疗、护理、康复、教育、服务信息等方面的咨询。（2）提供咨询服务具备必要的场地和设备。（3）有提供咨询服务和评估服务的记录。（4）定期对咨询服务进行效果评估并有记录。3.13 送餐服务 提供送餐服务应有必要的保温、保鲜设备及运输工具，保证及时、准确、安全地将餐饮送达老年人。3.14 委托服务（1）提供委托服务的人员由社会工作者、养老护理员或指定专人担任。（2）委托服务的范围包括为老年人代购物品、陪同购物、帮助老年人书信、文书书写或领取物品、交纳费用等。（3）委托报务按照约定要求完成，做到当面清点财物，注意老年人的安全。（4）提供委托服务过程时应做到保护老年人的隐私，不
25、向他人谈论老年人的家庭情况或财物。（五）经营权的收回中标人在合同期限内有下列情形之一的，由招标人终止合同，收回经营权，并没收全部履约保证金，且不给于任何的赔偿、补偿：1、擅自转让、出租经营权的；2、擅自将所经营的财产进行处置或抵押的；3、因管理不善，发生重大质量、生产安全事故的；4、擅自停业、歇业，严重影响到公共服务的；5、经营违法、违规项目的；6、拒绝接受主管部门进行监督考核或不按要求提供真实资料的；7、违反有关法律法规（但非招标人责任），应被依法撤销终止的其他情形。（六）项目的移交1、租约期满不再续约或因乙方违约原因合同提前解除、终止的，乙方应在租约期满前或合同解除、 终止时按当时现状将租
26、赁标的（包括租赁期内乙方新建、改建、扩建的建筑及其附属设施、装修和经营设备等）交给甲方所有，甲方无须对乙方进行任何补偿。未经甲方同意乙方不得拆除或损坏建筑物业的装修、装饰或附属设施，乙方交回租赁标的应处于适用状态，人为损坏或有遗失的，乙方应予赔偿。2、逾期交回租赁标的的则乙方已交纳保证金不予退还并按租金的叁倍 支付逾期交付期间的占用费。甲方有权单方进行清场并收回租赁标的，因此造成乙方损失的由乙方自行承担。（七）有关政策与规定1、政府给予投资人的基本政策和条件2、中标人在改造和经营过程中，必须遵守国家的有关法律、法规、规章等进行经营，不得损害社会公共利益和他人合法权益。中标人应当对项目改造及经营全过程财产、人员安全负责。中标人应落实质量和安全生产责任制， 加强监督和管理，经营期（租赁期）应加强对职工的教育与培训，确保项目财产、人员安全。