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1、试述房地产评估风险及防范【内容提要】随着房地产评估行业的不断发展，评估行业不可避免地出现一些发展中的问题。本文探讨了评估工作在实践中可能会出现的风险，并提出了相应的规避风险的措施：【主题词】房地产 估价师 评估 执业 风险防范自我国实行注册房地产估价师资格认证以来，已经走过了十多年的风风雨历程，房地产评估机构及注册房地产估价师在社会经济的各各层面发挥了应有的职责，尽到了应尽的义务，取得了社会各界的广泛认同的同时，我们也应看到，在防范风险与规避风险这一点上，还有待我们自身的努力，为这个新兴的行业去获得更大的生存和发展空间。房地产评估工作的成果是以评估报告的形式体现的，房地产评估报告是全面、公正、
2、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价值或价格的研究报告。因此，评估报告所给出的是房地产在某一时点的符合客观的合理的价格，而不是一个实际的成交价，更不是房地产的实际取得成本。因此，评估报告结果的确定性和评估对象市场价格的不确定性存在天然矛盾，这就决定了评估工作的风险性。评估工作在实践中可能会出现以下风险： (一）客观评估风险 评估价格是评估人员对房地产理论价格作出的一种估测、推断。由于房地产市场波动很大，分析影响房地产价格的因素时，对国家产业政策、金融货币政策对房地产价格的影响方向、影响幅度等预测，在实际把握中难以做到丝毫不差。评估价格与理论
3、价格之间存在一定的差异是不可避免的。 (二）行业条块分割、市场垄断等体制不完善带来的潜在风险 由于历史原因，评估行业条快分割，评估业务范围不可避免的带上垄断色彩。房地产评估机构虽说已完成脱钩改制，但是仍然与原行业主管单位存在千丝万缕的联系，控制该领域的评估业务，原行业主管继续扮演这些评枯机构的“后台”角色。在其干预下，往往导致评估有失公正，而由此带来的风险由评估机构承担，评估机构也就失去了独立中介功能，不利于评估行业的公平竞争和评估活动的规范。（三）、评估机构的经营管理风险根据中华人民共和国城市房地产管理法第三十三条“国家实行房地产价格评估制度”，为了贯彻这一法律规定，各地房地产管理局制订了相
4、应的规章和办法，对评估单位进行资质条件认定。建设部每年对评估机构进行技术规范的检查。作为一家评估公司，和其他各行各业一样面临着企业经营管理的风险。（四）、评估机构数量多，质量低，竞争力弱，行业地位有待提升 目前，我国的评估机构上在数量上已经达到了一个很大的数量规模，但是在众多的机构中，有规模的机构并不多，且大部分机构资质单一，业务范围单一，抵抗风险能力不足。更有一些评估机构不是立足长远的发展，不是想着如何把公司做大、做强，树立良好的信誉，做出品牌，而是只注重眼前利益，抱着能赚多少则赚多少的心态，缺乏长远的战略思考和经营一个企业的思想准备。 （五）职业能力风险 房地产估价在我国是一新兴、而又对专
5、业技术要求较高的行业。不但要求估计师熟练掌握估价专业知识，而且还要求估价师具备广泛的经济、法律、金融、财务、管理等方面的知识。由于评估人员执业水平的高低，对评估方法、评估原则、评估参数及评估对象及相关因素选择及评估信息资料真实性的甄别、价格含义的把握等都将影响评估结果的科学性和可接受性，评估人员执业能力和经验不足都将增加执业能力风险。 此外，由于行业垄断，信息资源独享，造成信息资源失真，这也增加了机构风险。 （六）职业道德风险 房地产评估是公正性的独立中介服务行业，评估人员在执业过程中，应恪守职业道德，遵循合法、独立、公正、客观原则。在实际操作中，一些评估机构和个人为某种利益或其他原因提供虚假
6、报告，导致评估结果失真，对相关利益主体产生影响。竞争加剧，评估机构竞相压价，恶性竞争，损害行业自身形象。职业道德意识淡薄是职业道德风险产生的主要原因。 （七）、委托评估方带来的风险由于房地产市场的蓬勃发展，带动了房地产评估的发展，评估目的趋于多元化，一级土地出让、房地产抵押贷款、房地产出资入股、企业资产清查、污染扰民企业搬迁评估、危改小区拆迁评估等等。随着市场经济的发展，越来越多的企业和经营者意识到房地产的巨大市场价值，他们更加重视评估报告的价格依据。但当评估公司站在客观、公正的立场上，依据技术规范，无法达到委托方的价值要求时，少数委托方会采用弄虚作假的方法，提供不真实的报表、数字、财务信息等
7、资料，这些直接会影响评估结果的真实性、可靠性，同时也是评估机构所面临的一种潜在的、不容忽视的风险。尽管每一份评估报告都强调评估资料由委托方提供，委托方承诺其真实性，评估结论是在此基础上出具的，作为评估公司不承担这部分相应的法律责任。这是评估机构一种保护自身的手段。但评估机构作为一种公证机关，应该对其评估资料进行检验，起码保证重要信息的可靠，如果这一点都无法保证，评估机构所出具的评估报告将失去应有的参考和依据，更谈不上公正。因此，评估机构要对委托方提供的资料进行审慎的检查，从而降低行业风险。建立和健全房地产评估风险的防范机制 （一）制度创新是防范评估风险的制度保障 房地产评估行政主管部门及房地产
8、估协师协会是房地产评估行业规则的制定者和裁判，对行业实行监管、惩处违法违规行为的主管部门；为加强服务功能，有义务为社会提供基本的公共产品和信息服务，创造和维护公开、公平的社会经济环境。整合评估业信息资源，为评估机构提供全方位的服务；制定符合规则的评估业相关的法规、评估标准。同时，破除行业、地域壁垒，打破评估领域的垄断，创造公平透明的市场竞争环境；打破社会公共信息资源独家垄断局面，真正实现信息资源共享。 （二）提高执业人员的业务素质，增强防范风险能力作为一名称职的房地产估价师不仅要求熟练掌握评估专业知识，而且还要具备广泛的经济、法律、建筑、财务等方面的知识。随着我国评估行业的进一步发展，估价理论
9、、技术不断完善、发展、更新，有关政策、法规及评估标准的出台或更新，也需要评估人员不断学习新知识、新规定、新技术，以满足不断发展的币场要求。此外，经济全球化的步伐在加快，随着我国对外交流的增多，评估行业也不可避免地要与世界同行交流，并且参加国际间的评估。为了与国际评估标准接轨，以达到评估结果的互相认可，也需要评估人员了解、学习、借鉴国际评估业所采用的评估标准、方法和技术。即通过评估人员的继续教育来提高估价人员执业质。但是对面我国评估行业理论研究落后于实践的现象，估价行业的主管行政部门和协会应大力促导理论的研究，并将理论研究与评估实际有机相结合，使后续教育能真正起到促进估价师执业能力的提高和行业的
10、健康发展的作用而不是流于形式或为自身的利益打算。（三）强化评估人员的职业道德意识 房地产评估行业对估价人员从业职业道德要求的依据是城市房地产中介服务管理条例、城市房地产市场估价管理暂行办法、房地产估价师注册管理办法，但其管理及自律内容还有待于进一步完善。房地产评估业自律组织必须认真调研，根据我国国情及社会公德等制定可行的评估业职业道德规范，强化评估人员职业道德风险意识，树立良好的职业道德风尚，降低评估风险，促进评估业健康有序发展。（四）打破“小作坊”式经营，实行机构联合重组、优势互补，增强竞争力和抗风险能力 房地产评估对象纷繁复杂，且专业性强，要求评估工作必须由多学科人才组成的专业队伍完成。各
11、机构有某一方面的优势和专长，但规模小、竞争力弱，“小作坊”式运作，评估机构应抓紧时间，完成机构重组，着眼于长远利益，作好长远规划，采用先进的企业运作理念，做大做强，创出中国的评估业品牌，应对市场竞争。（五）健全评估行业的进入及退出机制 房地产评估涉及面广而又非常专业化的工作。为保证房地产评估业的整体素资，对申请从事房地产评估业务的，严格审查其执业能力，达不到要求的一律不准从事房地产评估业务；对已有房地产评估结果和评估人员，通过年检或其他形式，若达不到要求或严重违背职业道德及相关法律法规，视其情节，予以经济重罚，甚至逐出评估行业，永不能从事房地产评估业。加大房地产评估机构和评估人员违规成本，敦促
12、评估机构和评估人员谨慎、公正、合法、独立的从事房地产评估工作，以提升房地产评估行业的整体素质。（六）加强对委托方及评估目的的审查在日常经营过程中，评估机构及估价师应认真对待每一份评估报告，对委托评估方的企业情况作出严格、仔细的审查、验证，对不同的评估目的下的评估事项做出风险与收益衡量。特别是对不符合评估规范的事项，由于该事项直接影响评估机构的责任和风险，应当坚持自己的保留意见，加以重视，以降低出现不可避免风险的可能性。参考文献（1）、房地产评估的风险 与防范林海生（2）、房地产评估机构的行业风险 陈美球 张智（3）、应对入世建立和健全房地产评估风险防范机制 秦晓福（4）、精心培育房地产中介服务业胡志刚（5）、银行二手房抵押贷款中的风险防范方标（6）、房地产评估 风险形成机制及其防范对策探讨朱刚