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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流房地产抵押风险防范及房地产评估.精品文档.房地产抵押风险防范及房地产评估基础知识北京仁达房地产评估有限公司2006年8月目录建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知建住房20068号-2房地产抵押估价指导意见-5房地产评估行业存在的问题与风险防范-10房地产抵押的操作风险与防范-14提高抵押贷款质量，防范金融风险的新思路-23房地产评估基础知识-28建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知各省、自治区建设厅，直辖
2、市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行：为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下：一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照城市房地产权属档案管理办法的有关规定办理。二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房
3、地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由
4、商业银行制定。五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。八、商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。九、房地产
5、管理部门要定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。十、房地产抵押价值评估应当按照房地产抵押估价指导意见的要求进行。十一、违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有关责任人的责任。附：房地产抵押估价指导意见中华人民共和国建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会二六年一月十三日房地产抵押估价指导意见第一条 为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法以及房地产估价规范
6、、商业银行房地产贷款风险管理指引，制定本意见。第二条 本意见适用于各类房地产抵押估价活动。第三条 本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。第四条 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。第五条 房地产抵押估价应当遵守
7、独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。第六条 房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。第七条 从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。第八条 委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。第九条 房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。第十条 房地产抵押估价时点
8、，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。第十一条 法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。第十二条 房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。第十三条 房地产估价师了解估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况的，房地产抵押相关当事人应当协助。法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告的附件。第十四条
9、 房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。第十五条 在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。在运用市场比较法估价
10、时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。第十六条 估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：（一）直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；（二）
11、评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。选择上述方式评估抵押价值，均应当在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。第十七条 评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。第十八条 房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。第十九条
12、房地产估价师不得滥用假设和限制条件，应当针对房地产抵押估价业务的具体情况，在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，应当在估价报告中予以披露，并说明其对估价结果可能产生的影响。第二十条 房地产抵押估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息，使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解估价结果。第二十一条 房地产抵押估价报告应当确定估价对象的抵押价值，并分别说明假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，以及房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款。第二十二条 房地产抵押估价报告
13、应当向估价报告使用者作如下提示：（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；（三）合理使用评估价值；（四）定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。第二十三条 房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。第二十四条 房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能
14、性。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。第二十五条 在处置房地产时，应当评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。第二十六条 估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。第二十
15、七条 房地产抵押估价报告的名称，应当为“房地产抵押估价报告”，由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。第二十八条 在房地产抵押估价活动中，本意见未作规定的事宜，应当按照房地产估价规范执行。第二十九条 本意见由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。第三十条 本意见自2006年3月1日起施行。房地产评估行业存在的问题与风险防范房地产评估制度建立十二年来，房地产评估行业有了飞跃发展，但实践中也暴露一些问题。如：（1）迎合委托方要求，高估或低估标的物价值，出具不实评估报告；（2）不正当竞争泛滥，收费打折、给回扣现象严重；（3）评估报告质量不高，技术水平
16、亟待提高；（4）不顾资格实力，超营业范围承揽评估业务等；（5）评估机构鱼目混杂、良莠不齐。这些问题有的属于职业道德方面，有的属于技术水平层次，有的属于行业监管的责任。事实上这些现象和问题产生的最主要的原因是国内目前还没有建立起完善的评估责任承担、约束与风险防范机制。相对而言，境外已有一整套的体系。例如：属于自律管理的有专业操守和纪律规则，进行道德和学会纪律规范；技术责任认定方面有由资深估价师担当的估价报告复估制度；风险承担方面有估价师职业保险制度，估价机构实行合伙制，司法实践执行第三人受损害可获赔偿制度等等。这些方面是我们国内估价行业急需建立和完善的，也是目前国内估价行业竞争混乱无序的根源。一
17、、评估机构对评估风险应有的防范措施评估机构对评估风险的应对防范措施主要在以下几个方面：评估技术风险防范包括：价值定义界定、估价方法选择、估价案例选择、参数选择、计算审核、高估价值等环节可能出现的风险防范。如已领产权证的房地产，比较案例应选择二手房市场案例价格，不应选新商品房的开发商销售价格。实地勘察风险防范评估必须到现场进行实地勘察、记录，必须弄清楚标的物的实际状况及使用利用状况，现场要全部踏勘，并与委托方提供的资料核实，要防止出现评估标的物与实际标的物不符的情况。产权审核风险防范评估价值定义的界定取决于对标的物权利状况的判断，房地产价值就是房地产权利价值。产权审核至关重要。报告中价值定义、登
18、记、权利状况必须说明清楚，如有设定或假设条件，必须注明。职业道德风险防范评估结果的准确取决于客观和主观两方面，其中客观方面的数据选择也受主观影响，保持客观、公正、严谨的职业道德是评估人员赖以生存的基础。二、金融机构对房地产评估风险的防范1、建立评估机构动态入围制度建立评估机构动态入围制度，选择一批评估资质等级高、社会信誉好、技术和服务水平优秀的评估机构从事相关评估业务，并提出相应技术和操作标准，可以提高利用评估机构服务的质量和效率，防范风险。建设部对房地产评估机构实行资质等级管理，分为一、二、三和临时级别。其中一级机构可在全国范围从事各类房地产评估业务（全国共90家）；二级机构可以在其注册地的
19、省、自治区、直辖市区域内从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估业务；三级机构可以在注册地城市区域内从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下项目的评估业务；临时资格机构的营业范围根据其资金和人员的相应条件确定，可在其注册地城市区域内从事评估业务。国土资源部对土地估价机构分为全国范围执业（共182家）和省级范围执业两类。最高人民法院经中国房地产估价师学会和中国土地估价师协会推荐认定各十家房地产和土地评估机构作为司法鉴定入册机构。中国证券业监督管理委员会对于上市公司涉及的土地资产评估机构原则要求具有全国范围执业资质。2、建立评估报告审核制度金融机构作
20、为评估报告的使用者，不应被动地、简单地在评估结果基础上按一定折扣确定放贷额，而要对评估报告进行必要的审核或复核。审核的内容包括：评估报告格式、估价对象的产权、价值内涵和价格水平等。例如国土资源部、建设部对评估报告格式都有明确的规范要求，如报告分为估价结果报告和技术报告；报告需由两名以上注册房地产或土地估价师签字，估价机构盖章；应选择两种以上估价方法评估；对估价对象的产权、区域因素、个别因素、最佳使用、市场状况、估价的假设和限制条件应进行说明等。对于价值内涵和价格水平的审核，关键是确定估价对象的价值内涵与评估价格水平是否一致。以某城市商业中心的一块土地来讲，它的公开市场价值可能是400万，也可能
21、是2个亿，甚至4个亿，而且都是客观合理价值。 因为它们的价值定义内涵是不同的：400万是生地价格，只是政府所收的土地出让金；2个亿是包含土地出让金和各类基础设施配套费的毛地价格；4个亿是包含土地出让金、各类基础设施配套费和拆迁补偿费的熟地价格。房地产抵押的操作风险与防范在房地产抵押及处置的过程中，除需要防范评估的风险外，还需要关注操作中的风险。一、当前房地产抵押中存在的主要问题1、“假按揭”套取房地产开发贷款近年来，作为宏观调控措施，国家限制房地产开发贷款，鼓励个人住房消费贷款。在此背景下，一些开发资金不足且无法正常取得开发贷款的开发商，就采取了假“按揭”的方式，以套取贷款。即：开发商利用自己
22、员工及其亲属的身份证，或者从社会上租借来的个人身份证，签订所谓的“商品房预售合同”，并以此申请个人住房抵押贷款，取得贷款后，由开发商以个人的名义按月偿还本息。同时，开发商将已设定抵押的商品房向社会销售，实际成交后，购房人一次付款的，则解除抵押；购房人选择按揭的，开发商就以变更借款人为由，要求银行重新办理按揭；更有甚者，开发商既不解除抵押，也不重新办理按揭，而是通过长期不协助办理个人住房产权，掩盖事实。据反映，开发商以这种假“按揭”方式取得贷款的现象在各地都不同程度地存在。假“按揭”现象的明显特征：一是形式合法。开发商利用员工或其亲属等个人名义签订的“商品房预售合同”、借款合同、抵押合同等要件，
23、从表面上看都是合法的，正因为这种形式上的合法，房地产权属登记部门即使发现其有套贷迹象，也不能凭推断就不登记，否则会被控行政不作为。二是“销售价格”一般明显高于市场价，因为开发商的主要目的就是为了多取得贷款。三是一般集中发生在月末、季末或逢年过节时，因为此时一般为财务结算的时间。假“按揭”蔓延的原因：据了解，开发商之所以选择假“按揭”方式，除了因正常的开发贷款难以取得外，也有利益驱动的因素。因为个人住房抵押贷款一时利率明显低于生产性贷款；二是要件少，手续简便；三是不需要评估抵押价值，贷款成本低。此外，据反映也有个别银行工作人员为完成放贷任务，有意帮助开发商办理假“按揭”业务。假“按揭”的危害：一
24、是扰乱了正常的金融秩序，使大量消费性贷款转化为房地产开发贷款。二是部分假“按揭”实质上是“一房两售”，一旦开发商逃废债务，银行贷款将难以追回，因为真正的购房人入住后，抵押物将无法处分；购房人产权将得不到保护，因为尽管购房人是善意的且已实际付清房款，但在不解出抵押权的情况下，登记部门将无法为其确权登记。三是损害他人利益。假“按揭”中名义上的借款人往往是在不知详情的情况下被利用的，一旦开发商恶意欺诈，将作为违约一方承担违约赔偿责任，如果处理不好，将影响社会稳定。2、超值抵押房地产抵押是一种债务履行担保方式，抵押物的价值应当高于所担保的债务。但实践中，有的借款人以虚报房地产价值或要求估价机构高估房地
25、产价值，以此取得超出抵押物实际价值的银行贷款。也有的贷款银行工作人员明知借款人申报的抵押物价值或估价机构的估价结果高于其市场价值，甚至在房地产管理部门提醒其抵押物价值不足以为贷款提供担保的情况下，仍坚持以此作为确定抵押贷款额度的依据，致使银行实际放贷额大于抵押物的市场价值。3、“售后再抵”、“抵后再售”有的开发商预售商品房后，不到房地产管理部门办理合同备案手续，通过隐瞒预售事实，又以其开发项目（含已预售商品房部分）办理在建工程抵押登记，从银行取得贷款；也有的开发商在没有取得抵押权人同意的情况下，隐瞒开发项目已设定在建工程抵押的事实，擅自销售商品房。这两种情况下，如果开发商经营不善或恶意逃废债务
26、，不能偿还到期借款，在建工程抵押权不解除，购房人即使已经实际付清房款，房地产管理部门也无法为其确权登记，其产权也得不到保护；而在购房人已经入住的情况下，银行也将难以处分抵押物，贷款风险就不可避免。4、利用假房产证、假买卖合同、假身份证、假评估报告抵押骗取银行贷款利用假房产证、假买卖合同、假身份证、假评估报告骗取银行贷款，也是银行面临的一大风险。5、重复抵押近年来，随着规章制度的健全和抵押登记管理的加强，除正常的余值抵押外，恶意重复设定房地产抵押现象已得到有效控制，但仍时有发生。究其原因：一是当事人擅自改变房屋的楼号、楼层、房屋等信息，使房地产管理部门的信息系统难以识别；二是部分地方当地工商行政
27、管理部门也在办理房地产抵押登记业务，但因该部门不掌握房屋权属档案，不了解具体房地产的权利状态，为不法分子提供了可乘之机；三是有的当事人利用房地产管理体制上房、地分别管理或分级管理的缺陷，隐瞒已设定土地使用权抵押或在建工程抵押的事实，就同一房地产到另一部门再次申请抵押登记。在上述情形下，一旦借款人恶意逃废，就会导致银行债务处于无担保状态。6、其他风险问题例如：法院司法解释造成的抵押担保风险：法院对于个人居住的房屋的执行设置的限制性条件；对于拖欠的建设工程价款债权优先于抵押权和其他债权的规定；对于认定未登记的商品房买卖预售合同优先于抵押权和其他债权的规定等。带他项权利的房地产抵押。已抵押的在建工程
28、或按揭的预售商品房竣工后注销、变更登记、借新还旧贷款的注销、变更登记问题等。二、不同类型房地产抵押的风险与防范防范房地产抵押风险从程序上讲应把好三个方面：把好对抵押物的审核关，确保抵押物的真实性、合法性和有效性；把好抵押物评估关，如实反映抵押物的价值；把好抵押物登记关，确保抵押关系的效力。在具体实践中，根据经验各类型房地产抵押及风险防范要点为：1、土地使用权抵押一般仅限于出让的土地使用权且尚未开工建设，需注意以下问题：明确地价款是否交清。若分期或延期，需计算利息，并在抵押价值中扣除。此外若项目地块较大，可能要分割抵押，有几种做法：明确拆迁安置及场地平整情况。若拆迁安置由开发商负责，应弄清拆迁安
29、置或征地费用是否已付清或拆迁安置是否完毕、商业用地是否有回迁等。另处还应注意红线外市政策基础设施条件和红线内市政条件及场地平整情况。例如：旧城改造中未拆迁完的用地抵押价值应扣除拆迁安置费；新区市政基础设施条件不好的用地抵押价值应扣除尚未投入配套的市政配套费用；土地开发成本按区域客观平均成本核算等。即应明确标的物状况及价格定义，由于标的物状况及价格定义不同，同一用地的价值是可以完全不同的。注意项目是否有限制条件，在抵押和转让时需补交出让金。此外有些出让用地用公建配套，市政工程等费用抵扣地价、有的出让项目需上交一定比例建筑面积给政府作为公建和公益项目等都需注意。注意是否是闲置土地，闲置时间是否超过
30、两年，因为按法律规定，出让土地闲置二年，政府有权无偿收回。对于闲置时间较长的或贷款还款迟于规定的二年闲置期限时间的土地抵押，严格上应要求开发商办理延期手续较为安全。例如土地已闲置一年半，现办理抵押贷款，期限一年，如果半年后土地仍未开发，政府无偿收回土地，银行的抵押收益就会受损。注意土地剩余年限。出让土地是有年限的，随着土地剩余使用年限的减少，土地价值也会减少。2、在建工程抵押在建工程是一种特殊类型的房地产。（1）从法律地位上看，在建工程不能单独设立抵押权。在建工程无法获得产权，只能依附于土地使用权，在建工程抵押实际是土地使用权及其地上建筑物抵押。（2）从形态上看，在建工程一直在变化，换句话说，
31、标的物处在动态变化的状况中，而根据担保法和城市房地产管理法规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。因此对在建工程有标的物形态及价值构成的界定问题。（3）从财产权或债权的关系看，在建工程涉及的利益关系最多。例如涉及政府方面有地价款是否交清，是否违建问题；原用地方面有征地拆迁费用处理完毕与否，是否回迁问题；建筑商方面是否有工程款拖欠问题（按建筑法拖欠工程款建筑商可将承建的工程留置，且留置权优先与抵押权）；业主方面有预售问题；银行方面有是否重复抵押，抵押的部分又被出售或出售部分又做抵押等各种问题。所以对于在建工程抵押其抵押价值一般以成本法确定为主，当其已封顶或近竣工时使用时才会考虑
32、其造价部分利润，并进行建设进度修正。对于在建工程抵押需注意的核心在于其标的物相应权益关系的界定。有的地方对于在建工程抵押程序上采用了以下措施：（一）出让土地使用权上的在建工程未领预售证但已开工项目，可办理土地使用权抵押及在建工程抵押。已办理土地使用权抵押的，不得续押，在土地使用权抵押注销前不得办理在建工程抵押，但可办理以新增在建工程向同一抵押权人追加借款的抵押登记手续。已设定土地使用权抵押的开发项目办理预售合同登记时，开发商须提交抵押权人的同意证明，并有以书面告知购房人土地使用权抵押情况的义务。已设定在建工程抵押权的开发项目办理预售合同登记时，开发商须先注销出售单元的抵押权。或银行同意其预售，
33、出具放行单。土地使用权抵押、在建工程抵押和商品房按揭应在同一银行办理。在建工程多次抵押时，应提供已有的抵押权人的知会证明；用于两次抵押的在建工程估价，还须提供前次抵押人偿还贷款证明。已竣工验收合格或已交付使用的商品房，视为现房，应先办理土地房屋权证后方能办理抵押登记。（二）划拨土地使用权上的在建工程划拨土地使用权现属空地的不能抵押，划拨土地使用权上的在建工程一般也不办理抵押登记手续。因为划拨土地使用权一般要在地上建筑物竣工验收后才能办理土地房屋产权证，未完工的不办理土地证。如需办理抵押，须先到土地批租部门签定设定出让合同，确定需补交的土地出让金，然后再到交易中心或权属登记部门办理抵押登记手续。
34、3、预售商品房抵押为防止抵押物重叠，造成重复抵押，预售项目的名称、楼号、单元号等编号须规范编号。购买者在购买预售商品房后应立即办理预售合同登记，防止开发商将已售的预售商品房设定抵押，造成购房人与抵押权人的纠纷。开发商出售了已设定抵押的预售商品房（在建工程），应告知抵押权人和购房人，进行部分还款解除该出售单元的抵押权，并进行预售合同登记。预售商品房抵押按揭一般办理抵押鉴证或抵押登记，但不发放他项权证。如果在抵押期间抵押房地产已经竣工验收，具备发放土地房屋产权证条件，按规定，当事人应在抵押人领取房地产权证书后，重新办理房地产抵押登记。或者现在一般由抵押权人领证并保管。有少数人有意以新证重复抵押。由
35、于目前存在假按揭，有时银行需要对按揭房屋的售价进行评估分析。4、已领取产权证的房地产抵押包括：（一）出让土地使用权的房地产此类房地产抵押一般不会出现过多问题，但也需要注意以下的情况：不具合法身份的抵押人设定抵押、以不合法的抵押物抵押、回避抵押登记、抵押物价值溢出、伪造产权证及鉴证等。按规定，出让的房地产商品房在竣工验收后60天内应办理产权证。有的地方将尚未销售的商品房登记在开发商名下，开发商也可以抵押。但要注意重复抵押或又抵押又出售等情况。（二）划拨土地使用权的房地产该类房地产的划拨土地使用权取得方式有许多，诸如有偿划拨、无偿划拨、习惯性用地、城市私房、侨房、统建房、解困房、拆迁安置房、公房、
36、划拨商品房、外商企业用地等多种类型，土地用途和土地取得年期各不相同。划拨土地上的房地产在确定抵押物价值时要根据各地对不同类型的划拨土地上房地产补交土地出让金的政策扣除须补交的土地出让金数额。（三）农村集体建设用地上的房地产该类房地产进行抵押，严格的程序是：征得村委会同意签订征地协议；签订设定出让协议，确定补交的出让金数额；抵押登记。这套程序很复杂，现在一般不用。直接在交易登记部门办理抵押鉴证登记，办理他项权证。但在确定抵押物价值时需谨慎，一般只考虑房屋的现值，不考虑地价因素。房地产抵押评估是目前许多房地产评估机构最主要、最核心的业务。一方面，为金融机构提供高水平、高质量的评估和技术咨询服务，是
37、评估中介机构获取市场竞争能力的根本所在。另一方面，银行作为使用抵押评估报告的最终客户，银行防范房地产抵押风险与评估机构防范评估风险的根本利益和要求是一致的。提高抵押贷款质量，防范金融风险的新思路-谈抵押房地产的变现能力分析与抵押价值的动态监测一、 问题的提出对于房地产抵押贷款项目，目前各商业银行通常的做法是，由专业的估价机构对抵押的房地产价值进行评估，然后由金融机构在评估价值的基础上通常按70%以下的比率打一个折扣，确定贷款额。这样做的目的是要降低风险，保证资金安全。但从实际结果来看，当抵押物成为唯一的还款来源而进行处置的情况下，处置所得进行清偿时往往不能完全偿还银行的债权本金和利息，还会给银
38、行造成损失，这样的案例教训不在少数。这种损失直接揭示一个普遍的现象：房地产抵押时的评估价值与处置变现清偿价值之间的差距巨大。一般认为产生这个差距的原因是多方面的。一是房地产抵押在前，处置变现在后，两者所处时间的房地产市场状况不同，市场价格水平不同；二是处置时是强制快速变现状况下进行的，其价值低于正常市场价值；三是变现清偿价值需从处置所得中扣除处置变现时相关费用、税费等，价值自然有所减少。这些说法表面上有一定道理，但事实上这些年房地产市场价格总体上涨，抵押时也已以一定折扣设定抵押率，不应当产生如此差距和普遍损失。因此需要对产生房地产抵押评估价值与处置变现清偿价值之间巨大差距的原因进行进一步分析。
39、二、 对抵押房地产变现清偿价值的认识我们说金融机构在确定抵押贷款额时，是在现有评估价的基础上打了折扣。但在确定抵押贷款额时仅从现有市场价值的角度考虑是不全面的。因为当抵押物成为唯一还款来源的情况下，价值实现的不是一个通常市场情况下而可实现的价值，而是抵押物在未来房地产市场状况下要求快速变现的条件下实现的价值，其中真正能用于还款的是要扣除各种相关费用后的净额。由此来看正常可收回的抵押贷款额（或称安全抵押贷款额）可以用以下公式表示：抵押贷款额未来房地产市场条件下抵押物快速变现的价值快速变现处置费用处置交易相关税费利息违约金赔偿金约定的其他内容。抵押率=抵押贷款额抵押评估价值从以上公式所表明的内容来
40、看，安全抵押贷款额与抵押评估价值没有直接关系，它取决于未来房地产市场条件下抵押物快速变现价值和扣减费用。大量的案例表明有着相同评估价值的抵押房地产其变现能力不同。因此在贷款前仅仅对抵押物价值进行评估是不够的，需要对抵押房地产的变现能力进行分析，测算未来可能的抵押房地产变现清偿价值，以此确定安全抵押贷款额。三、 抵押房地产清偿价值影响因素分析1.现行的房地产抵押评估制度的缺陷从上述的公式说明和目前实践中暴露的问题可以发现现行的房地产抵押评估制度存在一定缺陷：（1）目前的国家房地产评估规范规定，房地产抵押价值评估“可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行”。而所谓的“正常市场价格”是二级市
41、场的商品房销售价格？还是三级市场的二手房交易价格？通常二级市场价格高于三级市场价格，抵押房地产的处置变现属于三级市场。如果抵押评估时以二级市场价格为基础进行，实际上就是高估了抵押房地产的价值。（2）一般房地产抵押评估报告未考虑处置变现时的扣减费用。这部分费用占处置变现价值的百分之几至百分之二十几不等，甚至有的更高。由于这部分费用在处置时要先行扣除，直接影响银行所得的清偿价值。（3）抵押和处置的时点不同，一般抵押报告只是在报告中注明一句话“提醒评估报告的使用者注意未来市场变化风险”，但没有针对抵押房地产的实际情况，从专业角度给出未来市场变化方向及程度对现有评估价值的影响分析。（4）一般抵押报告也
42、只是泛泛地提醒评估报告的使用者注意未来短期强制处分因素的影响，也没有从专业角度分析抵押物自身的各方面因素及处置变现三级市场的状况，给出未来抵押物变现能力的分析说明，供银行确定安全抵押贷款额作参考。2.进行抵押房地产清偿价值及变现能力分析的思路由前面的分析我们知道，现行的房地产抵押评估制度本身存在一定缺陷，房地产安全抵押贷款额取决于未来房地产市场条件下抵押物快速变现价值扣除相关费用的余额。仅仅以房地产抵押评估价值作为确定抵押贷款额的方法是有缺陷的，需要我们关注抵押房地产的最终清偿价值。根据安全抵押贷款额的公式，对于抵押房地产的清偿价值及快速变现能力分析，可以从以下几个方面进行：（1）对未来三级房
43、地产市场进行预测分析。相对于抵押评估价值，处置变现价值是一个未来的房地产三级市场强制变现条件下实现的价值，影响未来房地产市场价格变动的因素有很多，而且不同的影响因素引起未来房地产价格变动的方向、程度也是不尽相同的，需要充分、细致的认识、分析和把握，并从专业角度给出未来市场变化方向及程度对现有评估价值的影响分析。（2）对需要扣除的相关费用进行分析不同抵押物产权、取得方式、处置交易方式、相关权利关系等会导致处置成本的不同，扣除项目费用不宜一概而论，应进行分析研究。（3）对影响抵押房地产快速变现能力的因素进行分析由于房地产的特殊性造成了房地产市场变化除受一般社会经济发展、区域经济发展状况等影响因素外
44、，还有许多特殊的原因影响着房地产价值的实现，如房地产自身情况等。但不同区域条件、不同类型、不同规模的房地产，其价值变现性都是不同的，这需要我们除了对影响房地产市场价格的常规因素进行分析，还要专门对影响抵押房地产快速变现能力的因素进行分析。比如：三级市场交易成熟度、供求状态、区域市场成熟度与区域发展潜力、抵押物类型、规模大小、价格水平等方面进行专业化的定性定量分析和判断，进而针对不同变现能力的抵押标的物建议采用不同的安全抵押率。四、 防范抵押风险的认识和建议通过以上分析，我们可以看到仅从目前的房地产抵押评估价格角度去确定房地产抵押贷款额是不够，它不能够消除抵押物本身价值的变动给抵押额带来的各种风
45、险。我们建议：1、调整补充房地产抵押评估报告的技术要求，使之能够反映三级房地产处置交易市场价格水平。2、开展对抵押物清偿变现价值及抵押物变现能力的评估分析，对抵押物未来市场价值进行分析预测，并围绕影响抵押物变现价值因素进行研究分析，对抵押物的未来变现能力给出专业性意见，帮助银行分析确定出一个比较合理的抵押额，最大限度地避免风险。3、房地产的市场价值随着时间的变化处于一个动态变化过程中。房地产作为抵押物从设定抵押权到处置变现，存在一个时间周期过程。在此期间，有必要对抵押物的价值变动进行动态监测，及时维护银行的权利，达到资产价值的保全。同时，对抵押物价值进行动态监测有利于贷款分类。国际上通行的“五
46、级资产分类法”是按贷款偿还能力来划分贷款质量的,抵押物价值能否覆盖贷款额是衡量借款人偿还能力的重要指标。所以,正确、动态地评估借款人的抵押物价值是贷款分类的重要依据。房地产评估基础知识第一章 市场比较法一、市场比较法简介1.基本概念市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.计算公式和含义PD= PBABCDPD待估房地产的价格PB比较案例房地产价格A=待估房地产交易情况指数/比较案例房地产交易情况指数B=待估房地产估价期日价格指数/比较案例房地产交易日期价格指数C=待估房地产区域因
47、素条件指数/比较案例房地产区域因素条件指数D=待估房地产个别因素条件指数/比较案例房地产个别因素条件指数3.市场比较法的操作步骤：搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易日期修正进行区域因素修正进行个别因素修正求取比准价格4.适用前提市场比较法主要用于房地产市场发达、有充足的具有替代性的土地或房地产交易实例的地区。用于比较案例的土地或房地产交易实例必须满足下列条件：比较实例不少于三个、是类似房地产（用途相同、建筑结构相同、所处地段相近）、成交日期与评估基准日相近、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。二、市场比较法各项参数的测算(一)比较案例房地产价格PB1.搜集房地产比较案例的途径查阅政府有关部门土地或房地产交易资料；查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料；参加房地产交易展示会，了解房地产价格