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1、第六章第六章 房地产规划与房地产规划与设计管理设计管理周小平周小平 北京师范大学北京师范大学主要内容主要内容6.1 房地产开发与城市规划房地产开发与城市规划6.2 房地产开发项目规划管理房地产开发项目规划管理 6.3 房地产规划与设计指标房地产规划与设计指标6.4 房地产开发项目规划设计方案及评价房地产开发项目规划设计方案及评价周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 6.1 房地产投资分析概述房地产投资分析概述6.1.1 城市规划与城市规划管理的基本概念城市规划与城市规划管理的基本概念（1）城市规划的概念城市规划的概念 城城市市规规划划是是指指为为了了实实现现一一定定时时期期内内城城市市的的社
2、社会会、经经济济和和生生态态发发展展目目标标，对对各各类类资资源源进进行行整整合合，通通过过法法定定程程序序编编制制并并经经批批准准，对对城城市市发发展展和和城城市市建建设设进进行行引引导导和和管管理理，以以法法定定的的形形式式确确定定城城市市性性质质、规规模模和和发发展展方方向向，合合理理利利用用城城市市土土地地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（2）城市规划管理的概念城市规划管理的概念 城城市市规规划划管管理理是是指指城城市市人人民民政政府府按按照照法法定定程程序序编编制制和和审审批批城城
3、市市规规划划，并并依依据据国国家家和和各各级级政政府府颁颁布布的的城城市市规规划划管管理理的的有有关关法法规规和和具具体体规规定定，对对批批准准的的城城市市规规划划，采采用用法法律律的的、行行政政的的、经经济济的的管管理理办办法法，对对城城市市规规划划区区内内各各项项建建设设进进行行统统一一安安排排和和控控制制，使使城城市市中中的的各各项项建建设设用用地地和和建建设设工工程程活活动动有有计计划、有秩序地协调发展，保证城市规划顺利实施。划、有秩序地协调发展，保证城市规划顺利实施。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学6.1.2 城市规划体系城市规划体系 根据侧重点和应用范围的不同，城市规划一般可
4、以划分根据侧重点和应用范围的不同，城市规划一般可以划分为为总体规划总体规划和和详细规划详细规划两个层次。两个层次。v城市总体规划的内容城市总体规划的内容应当包括城市的发展布局、功能分区、应当包括城市的发展布局、功能分区、用地布局、综合交通体系、禁止、限制和适宜建设的地域范用地布局、综合交通体系、禁止、限制和适宜建设的地域范围、各类专项规划等。围、各类专项规划等。v城市总体规划的规划期限城市总体规划的规划期限一般为一般为2020年，在编制城市总体规年，在编制城市总体规划时，还应当对城市更长远的发展做出预测性安排。划时，还应当对城市更长远的发展做出预测性安排。（1）城市总体规划）城市总体规划周小平
5、周小平 北京师范大学北京师范大学v城城市市分分区区规规划划的的主主要要任任务务是是在在总总体体规规划划的的基基础础上上，对对城城市市土土地地利利用用、人人口口分分布布和和公公共共设设施施、城城市市基基础础设设施施的的配配置置作作出出进进一一步步的的安安排，以便与详细规划更好地衔接。排，以便与详细规划更好地衔接。v城市分区规划的内容包括城市分区规划的内容包括：原原则则规规定定分分区区内内土土地地使使用用性性质质、居居住住人人口口分分布布、建建筑筑及及用用地地的的容容量控制指标。量控制指标。确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地的范围。确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地的范围。确确定定
6、城城市市主主、次次干干道道的的红红线线位位置置、断断面面、控控制制点点坐坐标标和和标标高高，确确定定支支路路的的走走向向、宽宽度度以以及及主主要要交交叉叉口口、广广场场、停停车车场场位位置置和和控控制制范围。范围。确确定定绿绿地地系系统统、河河湖湖水水面面、对对外外交交通通设设施施、风风景景名名胜胜的的用用地地界界限限和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求。和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求。确确定定工工程程干干管管的的位位置置、走走向向、管管径径、服服务务范范围围以以及及主主要要工工程程设设施施的位置和用地范围。的位置和用地范围。（2）城市分区规划城市分区
7、规划周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（3）城市详细规划城市详细规划v城城市市详详细细规规划划是是以以城城市市总总体体规规划划或或分分区区规规划划为为依依据据，对对一一定定时时期期内内城城市市局局部部地地区区的的土土地地利利用用、空空间间环环境境和和各各项项建建设设用用地所作的具体安排。地所作的具体安排。v城城市市详详细细规规划划包包括括：规规划划地地段段各各项项建建设设的的具具体体用用地地范范围围，建建筑筑密密度度和和高高度度等等控控制制指指标标，总总平平面面布布置置、工工程程管管线线综综合合规规划和竖向规划。划和竖向规划。v根根据据城城市市建建设设的的阶阶段段和和工工作作需需要要，城城
8、市市详详细细规规划划分分为为控控制制性详细规划性详细规划和和修建性详细规划修建性详细规划。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学w控控制制性性详详细细规规划划的的主主要要任任务务：以以总总体体规规划划或或者者分分区区规规划划为为依依据据，详详细细规规定定建建设设用用地地的的各各项项控控制制指指标标和和其其他他规规划划管管理要求，控制和引导各项用地的开发和投资建设。理要求，控制和引导各项用地的开发和投资建设。w控制性详细规划的基本内容控制性详细规划的基本内容控制性详细规划控制性详细规划修建性详细规划修建性详细规划w修修建建性性详详细细规规划划的的主主要要任任务务：以以总总体体规规划划、分分区区(
9、规规划划或或者者控控制制性性详详细细规规划划)为为依依据据，直直接接对对建建设设作作出出具具体体的的修修建建安安排排及规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计。及规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计。w修建性详细规划的主要内容修建性详细规划的主要内容周小平周小平 北京师范大学北京师范大学6.1.3 城市规划与房地产开发的关系城市规划与房地产开发的关系 从从某某种种程程度度上上说说，城城市市规规划划和和房房地地产产开开发发是是城城市市建建设设的的不不同同阶阶段段，其其共共同同目目的的是是为为城城市市服服务务、创创造造良良好好的的生生活活和和生生产产环环境境，以满足人们需要。以满足人们需要。城城市
10、市规规划划是是城城市市房房地地产产开开发发的的“龙龙头头”，它它指指导导和和制制约约着着城城市市房房地地产产开开发发，而而城城市市规规划划所所绘绘制制的的城城市市发发展展蓝蓝图图要要依依靠靠房房地地产产开开发发来来实实现现，并并针针对对开开发发过过程程中中出出现现的的新新情情况况而而作作出出调调整整和和补补充，两者关系密不可分，具体体现在以下三个方面：充，两者关系密不可分，具体体现在以下三个方面：v 城市规划对房地产开发起到管制作用城市规划对房地产开发起到管制作用v 城市规划指导和促进房地产开发城市规划指导和促进房地产开发v城市规划设计是房地产成片开发的必经阶段和必要手段城市规划设计是房地产成
11、片开发的必经阶段和必要手段 周小平周小平 北京师范大学北京师范大学6.2 房地产开发项目规划管理房地产开发项目规划管理6.2.1 建设用地选址管理建设用地选址管理（1）建设项目选址管理的含义）建设项目选址管理的含义 建设项目选址管理建设项目选址管理，是指城市规划行政主管部门根据城市，是指城市规划行政主管部门根据城市规划及有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择，保规划及有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择，保证各项建设按照城市规划安排，并核发建设项目选址意见书证各项建设按照城市规划安排，并核发建设项目选址意见书的行政管理工作。的行政管理工作。（2）建设项目选址管理的依据）建设项目选址管
12、理的依据:中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城乡规划法（3）建设项目选址管理的目的与任务）建设项目选址管理的目的与任务周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（4）建设项目选址意见书建设项目选址意见书的办理步骤的办理步骤 建设项目选址意见书建设项目选址意见书的办理共分为的办理共分为提出选址申请提出选址申请、规规 划管理人员现场踏勘划管理人员现场踏勘、审查审查、结果领取结果领取四个步骤。四个步骤。建设项目选址意见书有效期为一年，确需延长的，须在期建设项目选址意见书有效期为一年，确需延长的，须在期满前满前1个月内向市规划行政主管部门提出申请，延长期不得超个月内向市规划行政主管部门提出申请，延长期
13、不得超过过6个月。个月。（5）建设项目选址意见书建设项目选址意见书办理申请材料办理申请材料 申办申办建设项目选址意见书建设项目选址意见书，申请人须提交选址申请，申请人须提交选址申请，并按要求提供所规定的文件、图纸、资料进行申报。并按要求提供所规定的文件、图纸、资料进行申报。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学6.2.2 建设用地规划管理建设用地规划管理（1）建设用地规划管理的含义）建设用地规划管理的含义 建设用地规划管理建设用地规划管理就是城市规划主管部门根据城市规划法就是城市规划主管部门根据城市规划法规和批准的城市规划，确定规划区内建设项目用地的选址、规和批准的城市规划，确定规划区内建设项
14、目用地的选址、定点和范围，审查总平面，核发建设用地许可证等各项管理定点和范围，审查总平面，核发建设用地许可证等各项管理工作的总称。工作的总称。（2）建设用地规划管理的依据）建设用地规划管理的依据:中国人民共和国城乡规划法中国人民共和国城乡规划法（3）建设用地规划管理的目的与任务）建设用地规划管理的目的与任务（4）建设用地规划管理的内容）建设用地规划管理的内容周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（5）建设用地规划许可证建设用地规划许可证的办理步骤的办理步骤 建建设设用用地地规规划划许许可可证证办办理理共共包包括括申申请请材材料料报报送送、现现场场踏踏勘勘、根根据据需需要要征征求求有有关关部部门
15、门意意见见、核核定定建建设设用用地地位位置置和和界界线线、提提供供规规划划设设计计条条件件、审审查查建建设设用用地地总总平平面面布布置置、核核发发建建设设用用地地规划许可证规划许可证八个步骤。八个步骤。建建设设用用地地规规划划许许可可证证有有效效期期限限为为六六个个月月，逾逾期期未未申申请请办办理理的的，许许可可证证将将自自行行失失效效；申申请请人人需需要要延延续续有有效效期期限限的的，有有效效期限届满期限届满30日前提出申请。日前提出申请。（6）建设用地规划许可证建设用地规划许可证办理申请材料办理申请材料周小平周小平 北京师范大学北京师范大学6.2.3 建设工程规划管理建设工程规划管理（1）
16、建设工程规划管理的含义）建设工程规划管理的含义 建建设设工工程程规规划划管管理理是是指指城城市市规规划划行行政政主主管管部部门门根根据据城城市市规规划划及及有有关关法法律律、法法规规和和技技术术规规范范，对对各各类类建建设设工工程程进进行行组组织织、控控制制、引引导导和和协协调调，审审查查规规划划方方案案，核核发发建建设设工工程程规规划划许许可可证证等行政管理工作的统称。等行政管理工作的统称。（2）建设工程规划管理的主要内容）建设工程规划管理的主要内容 建设工程规划管理的主要内容包括建设工程规划管理的主要内容包括建筑管理建筑管理、道路管理道路管理和和管管线管理线管理。（3）建设工程规划管理的程
17、序）建设工程规划管理的程序 建设工程规划管理分为建设工程规划管理分为规划设计方案审查规划设计方案审查、建设工程施工图审建设工程施工图审查查和和建设工程规划许可证建设工程规划许可证核发核发三个阶段。三个阶段。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（4）建设工程规划许可证建设工程规划许可证办理申请材料办理申请材料 建设工程规划许可证申请表；建设工程规划许可证申请表；土地权属资料（土地使用证或建设用地批准书等）；土地权属资料（土地使用证或建设用地批准书等）；1：500或或 1：1000现势性地形图；现势性地形图；规划设计方案审查意见；规划设计方案审查意见；施工图中的总平面及平、立、剖面图；施工图中的
18、总平面及平、立、剖面图；道路管线工程须提供道路管线规划图纸、文件二套；道路管线工程须提供道路管线规划图纸、文件二套；人防等相关专业部门的审查意见。人防等相关专业部门的审查意见。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学6.3 房地产规划与设计指标房地产规划与设计指标6.3.1 居住项目规划与设计指标居住项目规划与设计指标（1）居住区规划相关概念）居住区规划相关概念 居住区按居住户数或人口规模可分为居住区按居住户数或人口规模可分为居住区居住区、小区小区、组团组团三级，居住区分级控制规模见下表。三级，居住区分级控制规模见下表。居住区规划组织结构可采用居住区规划组织结构可采用居住区居住区-小区小区-组团
19、组团、居居住区住区-组团组团、小区小区-组团组团及及独立式组团独立式组团等多种类型。等多种类型。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学居住区居住区。泛指不同居住人口规模的生活聚居地和特指被城市干道。泛指不同居住人口规模的生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000-5000030000-50000人）相对应，人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚居地。共服务设施的生活聚居地。小区小区。指被居住区级道路或自然分界线所围合，
20、并与居住人口规。指被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（模（7000-150007000-15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本物质人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚居地。与文化生活所需的公共服务设施的生活聚居地。组组团团。指指被被小小区区道道路路分分隔隔，并并与与居居住住人人口口规规模模（1000-30001000-3000人人）相相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的生活聚居地。对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的生活聚居地。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（2）用地指标）用地指标居住区总用地包括居住区总
21、用地包括居住区用地居住区用地和和其他用地其他用地，其结构体系如下图所示：，其结构体系如下图所示：周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 下面是国家规定的居住区用地平衡控制指标表以及巢湖市远下面是国家规定的居住区用地平衡控制指标表以及巢湖市远洲玫瑰园小区用地平衡表的案例：洲玫瑰园小区用地平衡表的案例：周小平周小平 北京师范大学北京师范大学周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（3）项目设计指标）项目设计指标住宅平均层数住宅平均层数高层住宅比例高层住宅比例中层住宅比例中层住宅比例人口毛密度人口毛密度人口净密度人口净密度住宅面积毛密度住宅面积毛密度住宅面积净密度住宅面积净密度住宅建筑净密度住宅建筑净
22、密度建筑密度建筑密度绿地率绿地率周小平周小平 北京师范大学北京师范大学6.3.2 非居住项目规划与设计指标非居住项目规划与设计指标 非居住项目一般指酒店、办公、商业、工业等其他用途的非居住项目一般指酒店、办公、商业、工业等其他用途的房地产开发项目，在规划设计中通常使用下列指标。房地产开发项目，在规划设计中通常使用下列指标。（1）建筑容积率）建筑容积率（2）总建筑面积）总建筑面积（3）建筑密度）建筑密度（4）规划建设用地面积）规划建设用地面积（5）建筑高度）建筑高度（6）绿化比率）绿化比率（7）停车位个数）停车位个数（8）有效面积系数）有效面积系数周小平周小平 北京师范大学北京师范大学6.4 房
23、地产开发项目规划设计方案及评价房地产开发项目规划设计方案及评价6.4.1 房地产开发项目规划设计方案编制房地产开发项目规划设计方案编制（1）居住区规划的基本要求）居住区规划的基本要求 v居住区规划设计的基本要求主要包括以下居住区规划设计的基本要求主要包括以下7 7个方面：个方面：安全的要求安全的要求卫生的要求卫生的要求物质舒适性要求物质舒适性要求精神享受性的要求精神享受性的要求与城市发展相协调的要求与城市发展相协调的要求可持续性的要求可持续性的要求产业化的要求产业化的要求周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（2）居住区规划方案编制程序）居住区规划方案编制程序v工作过程可分为工作过程可分为调查
24、分析调查分析、规划设计规划设计、成果表达成果表达三个阶段。三个阶段。（3）居住区规划设计方案的内容）居住区规划设计方案的内容v居居住住区区规规划划设设计计方方案案的的主主要要内内容容包包括括规规划划结结构构、住住宅宅形形式式与与布布局局选选择择、配配套套服服务务设设施施、道道路路交交通通、绿绿地地与与景景观观、竖竖向向、管管线线综综合合等等多多个个方方面面，并并按按照照居居民民区区规规划划设设计计的的层层次次性性特特点点，在在总总体体规规划划、控控制制性性详详细细规规划划和和修修建建性性详详细细规规划划等等不不同同层层次次的的规规划划阶阶段段中中的侧重点有所不同。的侧重点有所不同。周小平周小平
25、 北京师范大学北京师范大学规划空间结构规划空间结构w一般情况下，居住区包括一般情况下，居住区包括住宅住宅、道路道路、配套公共服务设施配套公共服务设施、公公 共绿地共绿地四个部分，通过对空间结构的分析，将四个部分要素加四个部分，通过对空间结构的分析，将四个部分要素加以组合，确定基本布局和空间形态。以组合，确定基本布局和空间形态。w影响居住区规划结构的主要因素包括影响居住区规划结构的主要因素包括区位及规划要求区位及规划要求、场地及场地及 环境条件环境条件、人的生活需求人的生活需求、经济性经济性、社会管理制度社会管理制度等。等。w 目前常见的居住区规划空间结构的类型主要有目前常见的居住区规划空间结构
26、的类型主要有内向型内向型、开放型开放型、自由型自由型等。等。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学住宅形式与布局选择住宅形式与布局选择w住住宅宅的的形形式式取取决决于于自自然然环环境境、经经济济水水平平、技技术术水水平平、文文化化习习俗俗 和和家庭结构家庭结构等因素。等因素。w在在住住宅宅建建筑筑设设计计规规范范中中，根根据据住住宅宅建建造造层层数数将将住住宅宅划划分分为为 低低层层住住宅宅（1至至3层层）、多多层层住住宅宅（4至至6层层）、中中高高层层住住宅宅（7至至 9层）、层）、高层住宅高层住宅（10至至30层）。层）。w住宅的布局有住宅的布局有行列式行列式、周边式周边式和和点群式点群式
27、三种基本形式。三种基本形式。住宅布置中必须要重点考虑日照和通风，这是居住区规划的根住宅布置中必须要重点考虑日照和通风，这是居住区规划的根本问题，也是现代城市规划产生的起点。本问题，也是现代城市规划产生的起点。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学配套服务设施配套服务设施w公共服务设施公共服务设施也称为配套公建，决定居民生活服务质量和方便程也称为配套公建，决定居民生活服务质量和方便程度，是居住区不可或缺的组成部分。度，是居住区不可或缺的组成部分。w公共服务设施的规划布局公共服务设施的规划布局应体现方便生活、减少干扰、有利经营、应体现方便生活、减少干扰、有利经营、美化环境的原则，可采用美化环境的原
28、则，可采用分散分散、集中集中、分散和集中相结合分散和集中相结合的方式的方式布局。而且，为了保证合理的服务半径，注意未来发展需要，规布局。而且，为了保证合理的服务半径，注意未来发展需要，规划中还应留有余地。划中还应留有余地。道路交通道路交通w居住区道路网结构居住区道路网结构在形态上有在形态上有规则式规则式、自由式自由式、混合式混合式等，在交等，在交通组织上分为通组织上分为人车混行人车混行、人车分流人车分流两种形式。两种形式。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学公共绿地公共绿地w在绿地规划设计中，公共绿地应具备在绿地规划设计中，公共绿地应具备可达性可达性、功能性功能性、亲和性亲和性。w绿地布局绿
29、地布局应注意人的动态和静态观赏效果，一般在小区入口、应注意人的动态和静态观赏效果，一般在小区入口、中心形成景观节点，创造层次丰富的视觉效果。中心形成景观节点，创造层次丰富的视觉效果。竖向及管线综合竖向及管线综合w居住区的市政工程由居住区的市政工程由居住区给水居住区给水、排水排水、供电供电、燃气燃气、供热供热、通信通信、环卫环卫、防灾防灾等工程组成。等工程组成。w按照敷设方式可以分为按照敷设方式可以分为架空线路架空线路和和地下埋设线路地下埋设线路。地下埋设线。地下埋设线路又可分为直埋管线和沟埋管线。居住区内的管线应尽量采用路又可分为直埋管线和沟埋管线。居住区内的管线应尽量采用 地下埋设的方式。地
30、下埋设的方式。w竖向规划设计竖向规划设计是为了有效利用地形，满足居住区道路交通、地是为了有效利用地形，满足居住区道路交通、地 面排水、建筑布置和城市景观等方面的要求，对自然地形改造面排水、建筑布置和城市景观等方面的要求，对自然地形改造和利用而进行的规划设计，包括和利用而进行的规划设计，包括道路竖向设计道路竖向设计和和场地竖向设计场地竖向设计。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（4）居住区规划设计方案主要成果）居住区规划设计方案主要成果v居居住住区区规规划划设设计计方方案案的的主主要要成成果果一一般般包包括括规规划划设设计计图图纸纸及及文文件件两两大类，具体包括：大类，具体包括：分析图分析图
31、规划设计图规划设计图工程规划设计图工程规划设计图形态意向规划设计图和模型形态意向规划设计图和模型规划设计说明及技术经济指标规划设计说明及技术经济指标v居居住住区区规规划划设设计计的的基基础础资资料料包包括括政政策策法法规规性性文文件件和和自自然然及及人人文文地地理资料。理资料。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学v在在住宅建筑设计规范住宅建筑设计规范之外，房地产市场逐步形成了适应市场之外，房地产市场逐步形成了适应市场需求的其他的住宅形式，其主流形式有需求的其他的住宅形式，其主流形式有板楼板楼、塔楼塔楼、别墅别墅。（5）市场主流住宅形式）市场主流住宅形式板楼板楼 长板经典项目长板经典项目-北京
32、北京10号名邸号名邸 短板经典项目短板经典项目-北京国奥村北京国奥村 周小平周小平 北京师范大学北京师范大学塔楼塔楼w塔楼指四五户以上共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼塔楼指四五户以上共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼 房平面，平面的长度和宽度大致相同。房平面，平面的长度和宽度大致相同。w这种楼房的高度从这种楼房的高度从1212层以上到层以上到3535层，超过层，超过3535层是超高层。塔楼一层是超高层。塔楼一 般是一梯四户到一梯般是一梯四户到一梯1212户。户。w塔楼主要有塔楼主要有方塔楼方塔楼、形楼形楼、井字形井字形、风车形风车形和和蝶形蝶形等形式。其等形式。其 中蝶形是新近出
33、现的比较流行的一种新型建筑形式，而方形塔楼中蝶形是新近出现的比较流行的一种新型建筑形式，而方形塔楼 则较多地运用在办公用途的建筑中。则较多地运用在办公用途的建筑中。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学周小平周小平 北京师范大学北京师范大学别墅别墅w别墅的特点别墅的特点主要有：主要有：别别墅墅造造型型外外观观雅雅致致美美观观，独独幢幢独独户户，庭庭院院视视野野宽宽阔阔，花花园园树树茂茂草盛，有较大绿地；草盛，有较大绿地；别别墅墅内内部部设设计计得得体体，厅厅大大房房多多，装装修修精精致致高高雅雅，厨厨卫卫设设备备齐齐全全,通风采光良好；通风采光良好；别墅还有附属的汽车间、门房间、花棚等；别墅还
34、有附属的汽车间、门房间、花棚等；社社区区型型的的别别墅墅公公共共设设施施完完备备，有有中中心心花花园园，水水池池绿绿地地，还还设设有有健身房、文化娱乐场所以及购物场所等。健身房、文化娱乐场所以及购物场所等。w在在我我国国，别别墅墅分分为为独独栋栋别别墅墅（Villa）和和联联排排别别墅墅（House），而而在在国外，一般所说的别墅单指独栋别墅（国外，一般所说的别墅单指独栋别墅（Villa）。）。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学独栋别墅经典项目独栋别墅经典项目-北京优山美地北京优山美地 双拼别墅经典项目双拼别墅经典项目-北京提香草堂北京提香草堂 联排别墅经典项目联排别墅经典项目-北京水郡长
35、安北京水郡长安 周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 房房地地产产开开发发项项目目规规划划设设计计方方案案评评价价通通过过综综合合评评分分法法或或层层次次分分析析法法对对多多个个房房地地产产开开发发项项目目规规划划设设计计方方案案进进行行评评估估并并选选定定实实施施方方案案。在在实实际际工工作作中中，由由于于综综合合评评分分法法简简便便易易用用，多多采采用用此此方法作为房地产开发项目规划设计方案的评选办法。方法作为房地产开发项目规划设计方案的评选办法。综综合合评评分分法法是是对对规规划划设设计计方方案案的的各各项项评评价价指指标标进进行行评评分分，其其中中定定性性指指标标采采取取专专家家打打
36、分分，定定量量指指标标则则转转化化为为相相应应的的评评分分，最后将各项指标的得分累加，求出该方案的综合评分值。最后将各项指标的得分累加，求出该方案的综合评分值。6.4.2 房地产开发项目规划设计方案评价房地产开发项目规划设计方案评价周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 nVk=Vik k=1，2，k I=1 nVk=wiVik k=1，2，k I=1 若对评价指标依其重要性赋予不同的权重若对评价指标依其重要性赋予不同的权重w wi i（i=1i=1，2 2，n n），），则综合评分值为：则综合评分值为：通过上述比较后，综合评分最大的方案为最优方案。通过上述比较后，综合评分最大的方案为最优方案
37、。国家康居住宅示范工程规划设计评分表国家康居住宅示范工程规划设计评分表对国家康居住宅示范工程的对国家康居住宅示范工程的评选就采用了综合评分法。评选就采用了综合评分法。设有设有K个方案，每个方案有个方案，每个方案有n个评价指标个评价指标，Vik为第为第K个方案第个方案第i个指标的评分，则第个指标的评分，则第K个方案的综合评分值为：个方案的综合评分值为：周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 住住宅宅小小区区的的开开发发与与管管理理上上，一一直直有有两两种种观观点点，一一种种观观点点认认为为住住宅宅小小区区应应当当封封闭闭式式的的，利利用用围围墙墙等等设设施施将将小小区区包包围围成成一一个个封封闭
38、闭独独立立的的系系统统；另另外外一一种种观观点点认认为为小小区区应应当当是是开开放放式式的的，应应当当不不设设立立围围墙墙等等设设施施，让让小小区区与与社社会会完完全全接接触触，最最典典型型的的项项目目就就是是合合肥肥的的湖湖泊泊山山庄庄，将将小小区区融融入入城城市市之之中中，融融入入山山水水之之中中。目目前前行行业业的的主主流流赞赞同同第第一一个个观观点点，甚甚至至有有的的城城市市开开始始对对原原有有的的开开放放式式小小区区进进行行封封闭闭化化改改造造，例例如如20092009年年中中，济济南南市市对对北北园园等等1414个个小小区区进进行行改改造造。对对于于这这两两种种观观点点，请请发发表表你你的意见。的意见。