新建商品房预售资金监管系统.docx

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1、 XXXX商品房预售资金监管 系统建设方案 目 录 未定义书签。 2. 现状分析 . 1. 项目背景 .错.误.!. 错误!未定义书签。 3. 系统特点 . 错误!未定义书签。 4. 总体目标 . 错误!未定义书签。 错误!未定义书签。 5.1. 系统总体架构. 5. 建设内容 . 错误!未定义书签。 错误!未定义书签。 5.3. 系统功能结构. 5.2. 系统网络拓扑. 错误!未定义书签。 错误!未定义书签。 5.5. 详细建设内容. 5.4. 系统数据流图. 错误!未定义书签。 5.5.1. 账户管理 .错.误.!. 未定义书签。 未定义书签。 5.5.3. 资金划拨 .错.误.!. 5.

2、5.2. 房款缴存 .错.误.!. 未定义书签。 未定义书签。 5.5.5. 撤销监管 .错.误.!. 5.5.4. 查询交易 .错.误.!. 未定义书签。 5.5.6. 资金管理 .错.误.!. 未定义书签。 错误!未定义书签。 6.1. 时间安排. 6. 建设计划. 错误!未定义书签。 6.2. 建设经费预算. 错误!未定义书签。 1. 项目背景 自从我国实行商品房预售制度以来，由于缺乏对商品房预售款的有效监管， 个别城市出现“烂尾楼”，在部分城市出现不同程度因挪用建设资金而延期的交 新建商品房预售资金监管系统 房现象。尽管城市房地产管理法和城市商品房预售管理办法规定了商品 房预售款要用于

3、该商品房的工程建设，但由于没有明确具体的实施细则、管理规 定和具体手段，给开发企业留下了随意使用预售款的空间，由此可能带来的风险 和引起的结果：一是重复预售或抵押贷款后再销售；二是挪用预售款造成资金短 缺而停工，使工程不能按期竣工；三是卷款逃匿，出现“烂尾楼”。因此，为保 护购房人利益，防范金融风险。保证商品房预售款用于相关工程建设，维护房地 产正常交易秩序，完善商品房预售制度，加强商品房预售资金监督管理，确保预 售资金用于商品房项目工程建设，维护商品房预售双方的合法权益，促进房地产 业的健康发展，有必要建立一套完善的预售资金监管系统。 2. 现状分析 通过对国内实行预售资金监管较好的几个城市

4、分析，总结目前资金监管的方 式和存在的问题，为更好的开展淄博市新建商品房预售资金监管系统的建设奠定 坚实的基础。 深圳商品房预售款监管情况 深圳市在1993年出台的深圳经济特区房地产转让条例第三十六条、三十 七条对商品房预售款问题做出了明确规定。目前，深圳的商品房预售款监管工作 主要依据该条例展开。 深圳市预售款监管采用第三方监管的办法，由房地产开发商委托金融机构代 收。代收预售款的金融机构应为预售款的监管机构。预售款专款专用，由工程监 理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，书面通知预售款 监管机构向转让人划款。非经工程监理单位书面通知，预售款机构不得直接向转 让人划款。工程

5、监理机构和预售款监管机构监管不当，造成受让方损失的，与房 地产开发商承担连带赔偿责任。 房地产开发企业申请房地产预售审批时，应提交深圳市房管局制定的由银行 与开发企业共同签署的房地产预售款监管协议。同时，在售楼现场公示的预售许 可证和预售合同示范文本中，也对消费者就商品房预售款的监管方面也做出了特 别规定，提示消费者应将购房款转入指定的代收银行。 从目前取得的实际效果来看，深圳在商品房预售款监管方面的工作还是比较 成功，但同时也存在一些不足，如在商品房预售款利用的具体规定还相对简单， 3 只做了概括性的规定，不利于完全避免监管预售款的挪用。 长沙市商品房预售款监管工作情况 长沙市商品房预售款监

6、管工作是从2007年9月份正式实行，从开始到现在对 商品房预售款监管的情况来看，基本达到了规范房地产市场秩序、保护广大购房 者的合法权益的目的。 房管局在为房地产开发企业办理预售许可证时，需要收验房地产开发企业与 银行签订的交易资金监管协议，确定监管帐号，允许房地产开发企业根据其申请 贷款的情况在多家银行设立对应的监管帐户。从2007年9月开始，房产局启用新 的“商品房网上签约及交易资金监管系统”，通过互联网与银行和房地产开发企业 同时联网，将银行的交易资金监管和按揭审批业务纳入“商品房网上签约及交易 资金监管系统”统一进行管理。 存在的问题：1、资金到账，银行未能及时确认，影响合同备案登记进

7、度，由 于银行对公业务是五天工作制，遇到购房者在休息日将购房款划入监管帐户，银 行工作人员要到工作日才能在系统上确认，有时由于银行工作人员工作繁忙，房 款到账后未能及时确认，影响后续买卖合同备案登记业务进窗，房地产开发企业 对此有些意见。2、不同银行对交易资金监管的力度有差异，造成一些开发企业避 紧就松，部分银行也为了搞好与开发企业的关系，监管也时紧时松。3、交易资金 监管的覆盖面不够，存量房交易资金监管还未实施。 南京市商品房预售款监管情况 2007年9月，南京市制定了南京市商品房预售款监管办法，并下发了商 品房预售款监管操作细则等配套文件。 南京市的监管办法，主要是按照“全程监控，有限监管

8、”的思路，把各商业 银行作为预售款监管的主体，充分发挥银行的作用，房产部门履行好监督和保证 的职责。各商业银行在房产部门搭建的平台上，发挥各自优势，在统一的操作规 则下运作，确保商品房预售款监管到位。 1、开设监管账户、确定监管资金总额 凡批准上市销售的商品房项目均与银行签订商品房预售款专用账户监管协 议，设立商品房预售款监管账户。在签订商品房预售款专用账户监管协议前，按 要求确定监管资金总额（即监管标的建设资金总额的1.2 倍，其中20为不可预 新建商品房预售资金监管系统 见费用）。建设资金总额的测算依据是：1、投标文件、中标通知书；2、各类设备 定购合同；3、各类配套工程建设费。 2、商品

9、房预售款专用账户监管协议备案 监管协议未经房管部门备案无效。开发企业在办理备案时，除监管协 议外，还应提交建设工程形象进度表、建设资金使用计划表和经监管银 行盖章确认的商品房预售款监管合同备案表。监管协议中的监管标的可以 是一幢或多幢；一个项目，开发企业也可以签一份或多份监管协议。 3、商品房预售款的监管 房地产开发企业或房地产中介代理销售机构在商品房预售时，收取的商品房 预付房款，直接进入监管银行的专用账户。购房人可通过监管银行提供的 pos 机 刷卡入账或直接向监管银行交纳款项，也可通过开发企业，销售机构代缴代付， 但必须直接进入监管银行的监管账户。如不是通过监管银行办理按揭的贷款也要 转

10、入监管账户，实行封闭式管理。 4、商品房预售款的使用 监管项目所需的建设资金使用，开发企业根据工程进度和资金使用计划表， 填报商品房预售款使用申报表，经工程监理单位核实（工程进度）签章后向监 管银行申请，开发企业可根据分项工程完成情况分期或按月支取。监管银行审核 后应及时支付（三天内） 监管项目各阶段的建设资金。在保证建设工程资金使用 的情况下，对超过监管标的额度以外的预售款可以用于还贷或调用。这样既确保 了监管项目后续工程资金的需要，又不影响开发企业的正常经营和发展。 5、商品房预售款收支情况的监督 对商品房预售款收支情况的监督，我局要求开发企业每月按时申报商品房 预售款收支月报表（以下简称

11、月报表），并提交当月监管银行的对账单；经工程 监理盖章认可的建设工程完成形象进度证明；开发企业当月销售明细表。月报表 是我局实施商品房预售款动态监管的依据。月报表分两部分：第一部分为监管 标的预售款收缴情况；第二部分为监管资金使用情况。 6、商品房预售款监管账户的销户。 商品房建设项目竣工交付后，开发企业取得建筑安装工程竣工验收备案表， 开发企业可据此向监管银行申请注销监管账户，结清监管账户余款，并将注销账 5 户的证明报我局部门备案，表明监管银行已完成该项目预售款监管使命。 3. 系统特点 为了加强商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，政府出 台了对商品房预售资金进行监督管理的

12、相应办法。要求商品房预售资金遵循政府 指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。在提高我局经济和社会效益及科 学管理水平的总目标下，尽可能实现一个准确、规范、使用、先进、安全可靠、 灵活方便的系统。 （1）、安全的监管体系 对预售资金账户的每笔入账进行确认并监管，消除不明资金情况，严格控制 出账渠道，实时与监管机构通信进行信息确认，并可定期向监管部门提供交易明 细及汇总信息情况，支持手工和自动对账方式，提供对账监控，记录更详细的对 账日志，并保存对账文件。 （2）、系统的业务扩展性 提供多种方式从而可以通过不同渠道构建服务，能很好地把现有系统的IT资 源利用起来。灵活的账户监管体系，不仅适应于

13、目前对预售资金的监管，而且进 行扩展后，可满足多种监管支付业务的需求。 （3）、基于统一电子政务平台 系统底层由我局统一电子政务平台提供支持，该平台集成绝大多数房管业务， 提供多种可选择构建模式，满足不同系统建设要求和监管要求，能在较短时间内 不开发或快速配置开发完成系统上线，在后期的维护中能快速灵活的根据用户的 需求进行调整，实现易于管理和维护的目标。 4. 总体目标 商品房预售资金监管系统旨在明确商品房预售交易中预售资金运作流向，规 范开发企业房地产开发流程，监管开发企业经营行为，从而保障消费者与开发商 双方当事人的权利和义务，增强预售资金监管的透明度。针对商品房预售资金监 管业务在各地实

14、际情况的差异，围绕商品房预售资金监管申请、预售资金存入、 预售资金使用支出、预售资金监管撤销四大核心业务，对系统进行模块化、产品 化的设计与建设，使得系统的本地化建设更加灵活、快速，通过友好、方便、图 形化的开发模式，实现系统的快速开发，并保障项目高质量的实施、交付。 新建商品房预售资金监管系统 5. 建设内容 5.1. 系统总体架构 图：系统总体架构图 系统基于分层体系架构，采用我局统一的电子政务平台扩展建设商品房预售 资金监管系统，主要模块包括：账户管理、房款缴存、资金划拨、查询交易、撤 销监管、资金管理。 5.2. 系统网络拓扑 7 预售资金监管系统服务器访问关系图 接口银行 预售资金监

15、管系统银联 工行 预售资金监管系统 （Internet地址） 建行 银联 FTP 服务，接收银行数据 WebSer vice服务， 提供校验付款通知书接口 （内网地址） 数据库 （内网地址） 5.3. 系统功能结构 农行 。 图：系统网络访问关系图 新建商品房预售资金监管系统 淄博市新建商品房预售资金监管系统 账户管理 房款缴存 资金划拨 交易查询 撤销监管 资金管理 开立对公结 算账户 账户只进不 出控制 监管部门激 活 柜面存户监 管账户 Pos、网银 存入 非柜面入账 补录 检查用款计 划信息 审批凭证划 拨资金 出账明细查 询 入账明细查 询 工程完毕撤 销监管 银行撤销账 户监管 交

16、易明细查 询 监管账户余 额查询 项目进度查 询 图：系统功能结构图 1、账户管理 开发商通过监管部门审批后到监管银行申请开立监管账户，银行对账户进行 只进不出监管，待监管部门激活后客户存入房款。 2、房款缴存 购房人与开发商签订购房合同后，通过多种渠道向监管账户存入房款，支持 现金、卡折、POS、网银、支票等，其中只有通过柜面存入资金为开发商可支配资 金，其它渠道进入资金，需通过柜面确认方可使用。 3、资金划拨 开发商工程建设中使用账户资金，需向监管部门提出用款计划申请，待审批 同意后向银行发送用款计划信息或银行到监管部门系统读取，开发商根据审批凭 证到柜台申请使用资金。 4、查询交易 可用

17、于出账明细查询及入账补录查询。 5、撤消监管 工程建设完毕，开发商向监管部门申请撤销监管，审批完毕后向银行发送撤 销指令，账户释放只进不出，银行撤销对资金监管。 6、资金管理 9 日终银行将当日所有交易流水信息发送给监管部门，供对账使用。月终发送 当月所有交易流水供其对账。 并需要发送当日所有监管账户余额文件，供监管部 门核实。 5.4. 系统数据流图 图：系统数据流图 开发企业预售商品房项目上市销售，向指定金融机构监管银行开设账户，建 立监管账户，开通账户后与监管账户开户行、监管机构签订三方监管协议，根据 项目计划，划拨工程款项，报送工程进度，项目取得初始登记许可证后申请撤销 监管，完成新建

18、商品房预售资金监管的全过程。 5.5. 详细建设内容 5.5.1. 账户管理 凡经批准的商品房项目，预售人在申办商品房预售许可证之前，必须与 监管部门、项目所在地银行三方共同签订预售款专用账户监管协议书。预售人须 在银行设立商品房预售款专用账户，该账户实行专款专户、专款专存、专款专用， 新建商品房预售资金监管系统 然后凭银行出具的开立商品房预售款专用账户通知书到监管部门备案并办理 预售许可证。 预售人有多个商品房预售项目的，应根据所申请的商品房预售许可证分别设 立商品房预售款专用账户，一个预售项目只能设立一个专用账号。 预售人变更专用账号的，经管理部门确认后直接在网上公布，不再变更预售 许可证

19、。同时，预售人有义务告知预购人有关变更情况。 图：账户设定 5.5.2. 房款缴存 商品房在预售人取得商品房预售许可证后可销售，预售人预售商品房必 须与购房人签订监管部门统一印制的商品房买卖合同，并在合同中注明购房款 存入的专用账户名称、账号。购房人在网上签订商品房买卖合同后到监管部 门打印缴款通知单，并持缴款通知单到银行缴纳购房款，银行根据缴款通知单获 取监管系统购房人信息，收款，收款成功后，购房人可在网上打印购房合同，预 售人或购房人须凭银行出具的购房人首期付款或一次性付款凭证和买卖合同到监 管部门办理商品房预售登记手续，监管部门审查银行出具的付款凭证，监督购房 人按合同约定的付款方式和时

20、间将预售款存入专用账户。 11 图：选择预售款账户 图：签订合同 5.5.3. 资金划拨 预售人需要使用商品房预售款时，须向监管部门提出申请并提交相关资料， 监管部门在受理预售人用款申请后，按程序进行审查并做出答复。同意使用预售 款的，监管部门在申请表上加具核准意见，一份由监管部门存档，另一份由预售 人送银行办理预售款拨付手续，有银行按核准数额拨付。不同意使用的，应当书 面方式说明理由。预售人办理完预售款拨付手续后，应将拨付款回执送监管部门 备案。 5.5.3.1工程进度 资金申请结合工程进度管理，开发单位定期提交工程进度。 上传地下结构完成、结构封顶、竣工备案、初始登记完成详细信息 新建商品

21、房预售资金监管系统 图：新增重点监管资金申请 6. 建设计划 根据淄博市局现有信息化应用的实际情况，具体建设安排如下： 6.1. 时间安排 1、从签订合同之日起两周，完成淄博市新建商品房预售资金监管系统项目 需求调研、需求分析、系统设计。 2、从签订合同之日起2个月，完成淄博市新建商品房预售资金监管系统项 目开发任务。 3、系统开发完成后两周，完成淄博市新建商品房预售资金监管系统项目上 线，进行系统管理员培训、人员培训、投入使用。 13 4、系统正式运行三个月后，完成淄博市新建商品房预售资金监管系统项目 验收工作。 6.2. 建设经费预算 序号 建设内容 金额（万元） 1. 需求调研、系统设计 2 2. 房管电子政务平台改造 5 3. 账户管理模块开发 3 4. 房管缴存模块开发 5 5. 资金划拨模块开发 10 6. 查询交易模块开发 3 7. 撤销监管模块开发 2 8. 资金管理模块开发 5 9. 原有业务系统接口开发 3 10. 各签约银行接口开发 8 11. 系统实施部署、培训和运行 4 共计 50