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1、上海市普陀区房地产业发展十二五规划序 言“十二五”时期，是我区深入贯彻落实科学发展观、转变经济发展方式、调整产业结构、优化城市建设的关键时期，为了更好的促进房地产业平稳、健康发展，确保广大人民群众居住环境和条件持续改善，根据国家和上海市的房地产政策方针，结合我区的具体情况，特编制普陀区房地产业发展第十二个五年规划。规划的内容：“十一五”发展回顾、“十二五”发展面临的形势、主要目标和任务、空间布局和保障措施等。规划的范围：普陀区行政区域。规划的年限：20112015年。规划的效力：本规划是上海市普陀区国民经济和社会发展总体规划在房地产业方面的延伸和细化，是政府指导住房保障、市场发展、市场调控、危
2、旧房和棚户区改造、物业服务及住宅产业现代化等各项工作的重要依据。一、“十一五”回顾“十一五”时期，是我区经济和房地产业快速发展的重要时期，虽然中后期受到国际金融危机的冲击，但调整时间短，整体发展形势良好。我区房地产业保持了平稳发展态势，房地产开发投资明显增长，房地产业增加值占GDP比重为13.62%。长风生态商务区、真如城市副中心等重点区域的房地产发展取得重大进展。市场体系趋于完善，市场调控效果显著，住房供应结构明显优化，旧区改造稳步推进，住房保障制度初步建立，居民居住条件得到有效改善，较好地完成了期初规划的各项目标和任务。（一）房地产业发展取得的成绩1、房地产业对经济增长贡献突出“十一五”时
3、期，我区房地产业增加值达88.08亿元，占全区经济增加值的比重为12.47%，较“十五”时期的8.25%大幅增长。房地产业继续保持了我区第一大产业地位，对经济增长贡献突出。数据来源：普陀区统计公报图1 普陀区房地产增加值与经济增加值对比关系2、房地产开发投资增长较快“十一五”期间，我区房地产开发投资额为428.4亿元，较“十五”增长了68.7%。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为86.2%。无论是开发投资规模，还是占全社会固定资产投资比重，“十一五”时期较“十五”时期都有明显提升，发展势头良好。数据来源：普陀区统计公报图2 普陀区房地产开发投资规模及占全社会固定资产投资比重走势3、土地供
4、应结构更加合理“十一五”时期，我区土地供应总量为145公顷，较“十五”时期大幅减少。主要原因是我区房地产开发已经进入高速发展的末期，可开发土地资源快速减少。数据来源：普陀区规土局图3 “十一五”时期普陀区土地供应量“十一五”时期，我区住宅用地出让面积占土地出让总面积的比重为32%，较“十五”时期的58%明显下降；综合类及商业服务用地出让比例为26%，较“十五”时期大幅提升。土地供应结构性进一步优化，土地综合利用价值进一步提高。数据来源：普陀区规土局图4 “十五”时期土地出让结构 图5 “十一五”时期土地出让结构4、商品房成交结构进一步优化“十一五”时期，我区新建商品房成交量为564万平方米，较
5、“十五”期间下降62.7%。其中商品住宅预售量为281万平方米，下降70.4%；商办类物业成交143万平方米，增长72.3%。随着以长风生态商务区为主要聚集区的商办类物业的迅速发展，我区房产结构进一步优化，住宅产业逐步由高速发展期进入平稳发展期。“十一五”末，我区人均居住面积达到19.0平方米，较“十五”末提高1.3平方米，高于17.5平方米的全市平均水平。表1 普陀区新建商品房成交面积对比（略）5、商品住宅建设水平显著提高“十一五”期间，我区新开工商品住宅232万平方米，竣工商品住宅470万平方米，创建“四高”优秀住宅小区13个。在各类新建住宅评优活动中成绩优异：安居金祁新城获建设部“200
6、6双节双优杯住宅方案”金奖，安居古浪新苑与中鼎豪园获建设部“2006年詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，祥和名邸通过建设部“国家康居示范工程”验收，苏堤春晓名苑获“2007年詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”；在第五届“上海市优秀住宅”评选中，本区获综合金奖1个，综合银奖3个；在第六届“上海市优秀住宅”评选中，本区获综合金奖2个,综合银奖1个；其中，万里居住示范区十二街坊连续入选第四届、第五届“上海市优秀住宅”。数据来源：普陀区房管局图6 “十一五”时期普陀区住宅建设情况6、住房保障体系渐趋完善“十一五”期间，我区保障性住房建设力度加大，陆续开工金光二期、沪嘉北A块、李子园A块等，总开工面积达到27多万
7、平方米，包括经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等多种类型。项目建成后，将大大缓解本区中、低收入住房困难家庭、青年职工、引进人才及来沪务工人员等不同层面对象的居住困难问题。分层次、多渠道、成系统的住房保障体系已现雏形，为住房保障工作的长远推进奠定了良好基础。期间，我区累计新落实廉租受益家庭4616户，其中租金配租4551户，实物配租65户（其中按实物配租新机制落实了53户），累计发放配租租金8839.7万元；期末，全区累计受益家庭5720户。7、旧区改造和旧住房综合改造成效卓著“十一五”期间，进一步加快了旧改速度，拆除二级旧里以下房屋约40万平方米，完成居民动迁约1万户，其中建民村作为全市五大
8、重点旧改地块之一，总拆迁户达5140户。完成旧住房综合整治和“平改坡”综合改造约800万平方米，超过原定计划的10倍，迎世博期间，就完成了151万平方米高层外墙修缮、516万平方米旧住房综合整治和“平改坡”综合改造、687万平方米二次供水设施改造，以及1002万平方米的建筑立面清洁，实施总量相当于以往15年的总和。对350个小区实施了老小区环境建设“六小工程”改造，取得显著成效。8、住宅物业服务水平得到显著提升“十一五”期间，为妥善解决售后房物业服务企业政策性亏损问题，我区于2009年起在全区实施了公房、售后房小区物业“一体化”服务达标补贴工作，并同步解决住宅小区多头管理、无人管理问题，使我区
9、售后房小区的物业管理体制进一步理顺，物业服务质量显著提高，居住民生得到有效改善，居民群众对物业服务的满意度明显提升。在迎世博、办世博的百日测评过程中，我区物业窗口行业和居住环境百日测评成绩稳定保持在中心城区的中上游水平。（二）房地产业发展积累的经验1、密切配合城市重大规划建设“十一五”时期，上海经济发展受益于一系列重大城市发展规划。其中我区是部分重大规划的承载地和配套服务区之一，在区委、区政府的正确领导下，长风商务区初步建成，真如城市副中心进入全面建设阶段，桃浦生产型服务区规划建设启动。在房地产业的带动下我区经济发展与城市规划相互促进，良性发展。2、成功构建保障性住房运作机制我区保障性住房建设
10、起步晚，但进展较快，已建立起一套有效的运作机制，主要包括：“区委区政府统一领导，区房管局牵头实施，相关部门积极配合，国资公司具体运作”的推进机制；各部门特事特办、急事急办，为项目开辟“绿色通道”的审批机制；按照“四高”标准对保障性住房进行规划、设计和施工的建设机制。在有效的机制和组织保障下，我区住房保障工作有序推进，成效显著。3、积极调整和优化产品结构“十一五”时期是我区经济社会发展的重要转型期。一方面，作为中心区之一，需按照全市“两个优先”发展战略，加快现代服务业发展；另一方面，随着资源环境对经济社会发展的刚性约束日益明显，要求我区加快产业结构调整。房地产业既是重要的第三产业，又是经济结构转
11、型的基础性行业，需从以住宅产业为主、以土地资源的大量消耗、开发投资大规模增长，向住宅、商业、办公、旅游等物业的平衡发展和重点建设商务楼宇等转变。（三）房地产业发展存在的问题“十一五”期间，我区房地产业总体上保持了平稳、健康的发展态势，但也存在一些问题和挑战。1、经济对房地产业的依赖度过高我区房地产业增加值占区经济增加值的比重达到13%左右，房地产税收占区财政税收比重达到35%左右，区经济发展与房地产业密切相关，一旦房地产业外部发展环境出现较大波动，房地产业增长出现明显迟滞，必然会影响我区整体经济的平稳发展。2、新建商品房价格涨幅较大在房产市场总体保持繁荣的情况下，我区房产价格逐步上涨。2010
12、年，新建商品房预售价格达23247元/平方米，较2005年上涨145.5%，年均增长19.7%，涨幅较大。3、住宅小区综合管理机制尚未健全住宅小区综合管理涉及房管、城管、绿化市容、消防、民政等十七个政府职能部门和供水、供电两个专业单位，涉及面广，复杂性强。但是，住宅小区长期以来未能形成良好的综合管理机制，一些小区的综合管理问题难以得到妥善解决，“十二五”期间，住宅小区的综合管理机制有待进一步健全。二、面临的形势（一）普陀区房地产业发展的宏观形势分析1、国内国外经济发展形势世界经济总体上度过了最困难阶段，出现回暖迹象，但全面复苏的基础并不牢固, 欧元区主权债务危机又为世界经济回暖增加了变数，世界
13、经济原有增长模式难以为继，发展格局面临深度调整，贸易保护主义重新抬头。我国通过实施一揽子计划及政策措施，保增长、保民生、保稳定取得明显成效，但经济增长内生动力仍显不足。一方面，后国际金融危机时期，国内外经济形势比较复杂，尤其是外需不振将进一步对我国扩大内需形成倒逼机制，客观上要求在“十二五”期间，房地产业应继续发挥支柱产业作用。但另一方面，促转变和调结构将成为“十二五”时期我国经济发展的主基调，房地产业同样需要转变发展方式，提高行业发展的集约化、现代化程度。2、房地产业宏观调控形势为了房地产业健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施拉开了新一轮调控的序幕，具有代表性的有“国四
14、条”、“国十一条”等，以此限制投资投机性购房需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度。2010年4月17日，国务院下发新“国十条”，实行更为严厉的调控;9月29日,中央多部委再次增加调控力度,部分高房价城市暂时性的实行限购套数措施,另外明确了加快推进房产税改革试点工作。2011年1月26日，政策再次升级，第一次提出要地方政府制定新建住房价格控制目标。“十二五”时期，抑制投机、稳定房价成为调控市场的重要政策取向，同时加强住房保障、完善保障体系也将是房地产业的重要任务。根据中央的房地产业调控精神，上海相应出台了细化措施，并大力推进住房保障工作。3、上海宏观经济发展形势“十一五”中后期，上海经历了
15、国际金融危机冲击和自身经济发展转型双重考验，市委市政府坚决贯彻中央提出的“四个着力”决策部署，扎实推进“四个率先”和“四个中心”的战略目标，努力做到率先转变经济增长方式、率先提高自主创新能力、率先推进改革开放、率先构建社会主义和谐社会，建设国际经济、金融、贸易、航运中心和社会主义现代化国际大都市。“十二五”期间，上海将把提高自主创新能力、调整优化产业结构放在更加突出的位置，继续重点发展现代服务业和先进制造业。国务院已批准了上海“国际金融中心”和“国际航运中心”建设，上海还将努力推进大浦东建设、虹桥商务区建设、迪士尼建设和世博会后续规划建设等。4、上海房地产业发展形势“十五”和“十一五”期间，上
16、海房地产业蓬勃发展，成为经济的重要支柱产业，提升了城市能级，也为改善民生做出了重要贡献。“十二五”时期，随着上海经济发展、城市建设的一系列重大发展规划的实施，房地产业还将继续拉动经济增长，为城市建设和产业结构调整提供重要的基础和配套服务。继续按照“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的原则，加快完善“诚信、规范、透明、法治”的房地产市场体系和“分层次、多渠道、成系统”的住房保障体系，继续大力推进旧区改造和大型居住社区建设。（二）普陀区房地产业发展的优势、劣势分析1、优势分析（1）区位优势明显我区位于上海中心城区西北发展区内，东与闸北区交界，西与嘉定区接壤，南与长宁区、静安区毗邻，北
17、与宝山区相连。横跨内环、中环和外环三个区域，拥有市中心的良好配套和区位优势，房地产业发展空间具有一定的扩展性。（2）大交通配套完善我区对外大交通配套相当完善，是沪宁发展轴线的起点，是连接服务长三角的陆上要津。铁路站点有上海西站；地铁网有3号、4号、7号线和11号线，13、15、16号线也在规划建设中；高速公路有G2和S5两条出沪大动脉；市内快速路内环线、中环线、外环线同时穿过。另外，我区紧邻虹桥综合交通枢纽，与虹桥交通枢纽有高架直接连通，距虹桥机场10公里，距浦东机场50公里。京沪高铁，沪宁城际铁路在区内交汇，与轨道交通实现立体“零换乘”。2、劣势分析（1）土地资源趋于紧缺“十五”期间全区土地
18、出让规模为993.71公顷，“十一五”期间土地出让规模为145公顷，下降85%。土地出让大幅下降的原因是土地资源日益紧缺，土地储备规模下降，未来可储备土地资源濒临枯竭。预计“十二五”期间土地出让规模较“十一五”继续缩减。可出让土地主要位于中环以外的桃浦地区，少量位于中环以内。土地资源紧缺将制约我区房地产业发展空间，同时也对土地集约利用提出了更高的要求。（2）区域板块功能互补性差近年来我区经济发展速度较快，但区域经济特征不够明显。重点发展板块包括长风生态商务区、真如城市副中心、中环商务区、桃浦生产性服务业功能区、长寿综合服务带等。从这些重点板块的产业定位看，大都具有商务办公、休闲娱乐等功能，互补
19、性不强，区域内竞争明显。（3）区域小交通条件相对较差受苏州河、沪宁铁路、中环路以及邻区路网规划建设与我区协调性差等影响，我区街区分割现象突出，断头路较多，道路拥堵较严重，公交线路与商务区匹配度不高，轨道交通站点与周边商务发展没有形成合力。（三）普陀区房地产业发展的机遇和挑战1、机遇分析（1）“四个中心”建设和世博会的后续影响2009年上海“两个中心”获得了国务院的批复，同时，上海也在积极准备“国际贸易中心”和“国际经济中心”的规划，2020年前将是上海建设“四个中心”的重要时期。“世博会”的成功申办和举行将极大提升上海的城市地位，扩大上海的知名度，更多的人才、资金、信息将汇集上海。作为重要的中
20、心城区，我区房地产业也将从中受益。（2）“大虹桥”的辐射作用随着虹桥枢纽建设和“大虹桥”地区的发展，上海市正加快形成东有“大浦东”,西有“大虹桥”的东西向发展轴，上海西部增长极加快形成。我区紧邻虹桥地区，其优越的交通配套和商务环境将有力地带动我区重点板块的发展，从而实现真如地区、长风地区、桃浦地区与大虹桥区域的经济互动，拉动区域内的商务、办公物业发展。2、挑战分析（1）“大虹桥”和世博会区域二次开发形成竞争压力世博会效应和“大虹桥”开发对我区既是机遇也是挑战，挑战在于我区未来房地产业发展重点为商办物业开发，而世博会区域的二次开发和“大虹桥”建设都将供应大量商办物业，其区位条件和基础设施条件与我
21、区相比更为优越，如果我区长风、真如等商业聚集区的楼宇开发速度进度比上述区域早，则机遇大于挑战，如开发速度晚，将对我区房地产业发展将形成较大竞争压力。（2）住房保障建设压力大“十二五”时期，全国和上海将进入住房保障制度建设的高潮，在2012年前，上海计划新建30万套经济适用住房、30万套动迁安置房，新增廉租住房受益家庭不少于10万户，加快公共租赁住房制度建设。我区同样面临着较重任务，但我区住房保障建设底子薄、用地紧张，住房保障和房产市场发展矛盾较为明显。另外，如何进一步完善住房保障制度，建立新型的公共租赁住房制度，完善廉租住房实物配租，做好经济适用住房管理等，都将成为急需探索和解决的难题。（3）
22、旧区改造任务重、压力大国家要求用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间基本完成。目前我区存在一定量的二级以下旧里，“十二五”时期旧区改造任务重，而且预计随着新国有土地上房屋征收与补偿条例的实施，旧区改造的成本还将继续提高，旧区改造的难度或将进一步增大。三、目标和任务（一）指导思想深入贯彻落实科学发展观，坚决按照中央五个“更加注重”和“四个率先”的发展要求，全力配合上海市及我区城市建设和产业结构调整，抓住我区房地产业大发展的末期机遇，积极提升产业能级、改善民生。坚持以区域功能提升和产业结构调整为导向，着力提高土地集约化利用水平，重点发展节能省地型项目；着
23、力提升产品质量，大力推进住宅产业化和现代化。坚持“三个为主”的原则，着力完善住房供应体系，加强住房保障工作；着力培育和发展存量住房市场和住房租赁市场，促进二三级市场的协调发展；按照“诚信、规范、透明、法治”的要求，进一步加强市场监测监管，完善管理体系。（二）基本原则1、坚持以科学发展观作为指导方针“十二五”时期，要以科学发展观统领经济社会发展全局，房地产业的发展同样要以科学发展观为指导，转变发展观念、革新发展模式、提高发展质量。要积极配合和落实中央宏观调控政策，促进住房供求平衡，完善市场体系，引导住房低碳经济，促进住房建设的节能降耗，健全住房保障制度、合理安排动拆迁范围、提高物业服务行业管理水
24、平和市场化水平，不断改善住房民生，实现共享式增长。2、坚持服务上海和普陀城市建设与经济发展“十二五”时期，上海面临“四个中心”建设和大浦东、大虹桥等战略性开发，也是我区城市建设的关键时期，同时市区两级都肩负着经济发展方式优化、产业结构调整的历史重任。在此背景下，我区房地产业必须具有全局观，为城市建设和经济发展提供配套服务，保证重点项目顺利推进，提高房地产开发质量，调整产品结构，完善房地产体系。3、坚持住宅市场和住房保障协调发展在构建和谐社会的背景下，住房保障将是“十二五”时期上海和我区工作的一个重点，必须加快廉租住房建设、完善经济适用住房制度、推进公共租赁住房、加快棚户区和城中村改造。与此同时
25、，住宅市场化的发展方向依然需要坚持，通过市场机制配置资源，加快发展住宅产业，以满足更多居民改善居住条件的需求。必须建立健全一套能够较好平衡和协调住宅市场与住房保障发展的机制和体制。4、坚持资源集约利用和发展低碳经济建设节约型社会和发展低碳经济，要求“十二五”时期房地产业大力发展节地、节能、节水、节材型建筑，依靠科技进步，推动住宅产业化和现代化，从根本上提高劳动生产率水平和整体经济效益、降低资源消耗。在住宅建设方面，继续推进“四节一环保”，推广“四新”技术，建设“四高”小区，提高全装修住宅比例，创建一批优秀小区和工程项目。5、坚持调整产业结构和突出发展重点突出发展重点，优先发展真如城市副中心及相
26、关配套区域。以优化经济结构、提升产业能级、增强辐射功能为重点，对有限土地进行精细规划、集约使用，努力开发建设一批定位准确、规划超前、质量一流的精品项目。（三）主要目标1、促进经济持续发展依托长风、真如等重点地区的开发建设，积极推动区域经济发展和产业结构优化，逐步推动产业发展重点由侧重于房地产开发，转向为开发与经营并重、更加重视物业经营与管理，进一步提升商办物业的建设和运营质量，提升单位土地经济贡献能级，保持支柱产业地位，保持市场平稳健康发展，促进经济持续快速发展和产业结构优化调整。2、确保民生持续改善按照中央“包容性增长”的方针，更加注重房地产的民生性。初步建成由廉租住房、经济适用住房、公共租
27、赁住房、旧改配套房等组成的广覆盖、分层次、成系统的住房保障体系，不断健全保障机制，力争中低收入住房困难家庭全部享有合适的住房保障，逐步实现住有所居。同时，积极推进旧区改造、旧住房综合整治，加强住宅小区综合管理，力争居民居住环境持续改善，逐步提升市民居住生活质量。（四）主要任务1、促进房地产业转型提升以“增量提升层次，存量加快调优”为指导方针，进一步提高房地产开发水平，加快智能化楼宇以及低碳绿色节能建筑开发；提升房产运营管理水平，逐步提高商办物业整体运营比例、优质企业运营比例；配合经济产业结构调整，有计划、有步骤的实施楼宇功能置换，提升建设用地产出效率，促进产业转型提升。2、保持商品房市场平稳健
28、康发展（1）重点发展商办类物业在保持住宅供应量的前提下，注重发展商办类物业。“十二五”期间，预计竣工商品房450万平方米，其中住宅竣工250万平方米，商办类物业竣工面积为200万平方米。提高土地利用效率，开发精品物业，促进开发企业对商办物业的持有比例逐步提高，提升商业物业的品牌知名度、产业聚集度和区域辐射度。表2“十二五”在建商办项目计划竣工建筑面积 （单位：万平方米）（2）进一步优化住房供应结构进一步调整和优化住房供应结构，加大普通商品住房供应，重点保证中小套型普通商品住房供应，实现商品住宅市场供求基本平衡，协调好商品住房和保障性住房之间的比例关系。“十二五”时期，预计市场化的商品住房销售面
29、积为110万平方米，含中小套型商品住房40万平方米，其他商品房70万平方米；中小套型商品住宅面积占市场化新建商品住房面积比例不低于35%。（3）继续发展存量房市场大力发展存量房市场，缓解新建商品房市场压力。通过规范房地产中介行为，完善存量房交易网上备案管理，加强存量房交易资金监管等措施，进一步活跃市场，扩大交易规模。“十二五”期间，存量房与新建商品房成交比进一步提高。（4）加快发展住房租赁市场积极培育和发展住房租赁市场，引导部分居民通过租赁解决住房问题。进一步规范住房租赁行为，通过税收、金融等优惠政策，鼓励机构经营租赁住房，促进居民住房租赁消费。“十二五”期间力争住房租赁面积和承租户数都有较大
30、幅度的增长。3、全面推进住房保障工作（1）健全住房保障体制、机制根据国家和上海市的政策要求，通过不断创新思路、创新机制，大力加强住房保障制度建设，建立广覆盖、分层次、成系统的住房保障体系；尤其是重点推进公共租赁住房制度建设，健全由廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、旧改动迁安置房等组成的“四位一体”的保障性住房供应体系。争取建成保障性住房100万平方米。（2）扩大廉租住房受益面对符合条件的申请家庭做到“应保尽保”，着力提高实物配租比例，扩大廉租住房政策受益面，努力实现廉租住房政策全面覆盖城市低收入住房困难家庭。通过新建、配建、收购、改建、经济适用住房和动迁安置房转化和鼓励社会捐赠等多种渠道，
31、增加廉租住房房源供应。（3）完善经济适用住房制度按照上级部门统一部署，“十二五”期间计划竣工沪嘉北A、李子园A、金光二期等项目。加快经济适用住房的申请审核、轮候供应工作，逐步完善有关运行机制，严格准入机制，加强售后管理，扩大经济适用住房的受益面。实行有限产权，探索根据不同的家庭和项目情况，确定政府和购房家庭的不同产权比例。（4）加大公共租赁住房实施力度按照“政府引导、市场运作”的原则，区政府统筹规划、合理布局，根据本区经济社会发展特点与公共租赁住房的实际需求，由具有法人资格的专业机构按市场机制要求实施投资经营管理，具体组织实施。积极鼓励、引导和扶持产业园区、大型企事业单位等单位建设单位租赁房和
32、市场化租赁房。充分利用旧区改造、市政动迁项目余下的零星土地建造公共租赁住房，从新建、配建的保障性住房中经规定程序批准转化为公共租赁房。对因产业结构调整和城市结构调整而闲置的厂房、仓库、办公等非居住用房进行改建改造，用于公共租赁住房，收购或收租其它合适的房源用于公共租赁住房。通过大力发展公共租赁住房，有效缓解本区青年职工、引进人才和外来务工人员等的阶段性居住困难。根据初步测算，“十二五”期间，区内需要筹措公共租赁房源9300套，面积约10万平方米。表4“十二五”期间普陀区开工建设并有望形成供应的保障房项目（略）4、加快旧区改造和旧住房综合改造（1）利用新机制加快旧区改造积极试点推行“征询制”、“
33、数砖头加套型保底”等旧区改造新机制，有效突破动拆迁瓶颈。“十二五”期间，力争配合完成新一轮旧区改造任务。（2）积极开展旧住房综合改造通过对旧住房实施成套改造、综合整治、平改坡、拆除重建以及“六小工程”等方式，多渠道、多途径地改善居民住房条件和居住环境质量。“十二五”期间，完成旧住房综合改造50万平方米。（3）加大动迁安置房筹措力度配合重大市政项目、重点旧改项目的动拆迁需求，加快动拆迁安置房筹措。根据我区实际情况，进一步挖掘潜力，就近筹措动迁安置房，提供动迁居民多元选择安置。5、积极推进住宅节能和产业现代化（1）大力推进住宅全装修在加强住宅全装修产业链建设的前提下，从土地出让、报建、设计和施工招
34、标、设计审图、报监、竣工验收备案和交付使用许可等环节入手，完善住宅全装修推进和监管机制，切实保障装修质量。力争到“十二五”末新建商品住宅全装修率达60%。（2）加强和完善住宅性能认定工作加强和完善住宅性能认定工作机制，积极推进包括保障性住房在内的新建住宅性能认定工作。积极推进住宅产业现代化，切实提高新建住宅的建设效率和综合性能。（3）加大“四新”、“四节一环保”技术的集成应用加强住宅产业现代化应用的研究和指导工作，不断完善各类强制、推广和试点的分层次技术体系和推进机制，通过政策优惠加大对企业的扶持力度。全面实施住宅建筑节能65%标准，大力推进“四节一环保”示范项目建设，促进节能减排新材料、新技
35、术的集成应用。6、健全物业管理体系（1）健全住宅小区综合管理机制根据2011年4月1日起施行的上海市住宅物业管理规定的要求，进一步健全住宅小区综合管理工作机制，探索建立由街道镇协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷的机制，协调解决住宅小区综合管理疑难问题。（2）支持物业服务企业集团化鼓励物业服务企业做大做强，实现联营化、集团化、品牌化。“十二五”期间，着重培育两到三个大型物业管理企业集团，提升物业管理市场集中度，提高我区物业行业整体服务水平，确立企业服务和管理的新标杆。（3）加强物业管理的党建联建工作加强党对物业管理工作的领导，强化社区基层党组织在协调物业管理矛盾中的作用，建立以居民区党支部为
36、核心，物业公司、业委会紧密参与的“三位一体”党建组织网络。通过联席会议形式，进一步发挥党组织和党员的先锋模范作用。四、发展布局（一）城市功能和房地产总体布局充分发挥城市规划职能，促进各区域协调、稳健发展，处理好重点区域和一般区域，核心区域和边缘区域的发展关系。按照“突出中心、纵横有序、片区均衡”的城镇空间结构和布局，落实“一心、二轴、三片区”的总体城市空间功能布局，发展的骨架则是由“两轴”组成的倒“T”形格局。房地产业的发展应紧跟未来城市功能布局规划，力争成为城市发展的重要驱动力。1、一心：真如城市副中心“十二五”期间,推动真如城市副中心快速发展，成为与徐家汇、五角场、花木并列的上海四大城市副
37、中心之一。根据功能定位，真如城市副中心是一个复合的功能中心，既有高端的产业经济服务功能，也有公共文化活动功能，又有一定的居住配套服务功能。房地产业发展主要以商业、办公、综合服务等物业为主。2、两轴：中环线产业集聚轴、苏州河文化商务轴中环轴以经济功能为主，沿中环线形成一系列现代服务业发展的亮点区域，特点是渐成规模，交通优势，影响范围较大。房地产业重点发展办公楼宇、大型商业物业、生活配套物业等。苏州河轴以文化创意服务功能为主，沿河形成一系列公共文化、旅游休闲、创意服务活动的亮点区域；该轴是我区最靠近城市核心的区域，包括长寿路街道、曹杨路街道及宜川路街道等；房地产业主要发展商务办公物业、滨河休闲娱乐
38、物业、创意产业园等。3、三片区：南片区、西片区、东片区南片区：主要包括长风生态商务区、中环商贸商务区、国际中小企业总部社区、天地科技谷等，是现代服务业功能片区。该区域的特点是区位优良，环境较好，启动较快，定位高端。房地产业发展的方向是企业总部、精品商铺、滨河休闲娱乐设施等。西片区：主要包括桃浦生产性服务业功能区、上海西北物流园区、金光商务区等。重点是形成要素市场、生活性服务业与先进制造业的功能中心，为国际贸易服务功能提供配套支撑。房地产业主要发展商务商贸类物业、厂房仓储类物业等。东片区：主要包括宜川街道、石泉街道、甘泉街道、曹杨街道、长寿街道等，目标是形成“宜居宜商”的生活配套功能区。房地产业
39、主要发展住宅、生活配套类物业等。（二）房地产物业类型布局1、住宅项目布局住宅项目按照“环境优先、人口疏散、交通导向、居职均衡”的原则进行布局。按照普陀区城市功能布局以及土地储备的现实情况，实现优化布局。以桃浦镇为主发展保障性住宅和中小套型普通商品住宅。真如、长风、长征等重点区域根据配套需要发展中高端商品住宅。甘泉、石泉、宜川板块重点推进旧区改造和旧住房综合改造工作，成为上海市旧区综合改造的示范区域。2、商办物业布局商业物业主要集中在“一心”“两轴”等重点发展区域。真如、长风、中环等地都是重点规划发展的区域，同时也是商办类物业重要集聚区。“十二五”期间，长风地区项目开发和楼宇建设将基本成型，国浩
40、集团项目、天鸿集团项目和跨国采购中心项目等重大功能性项目将完成招商引资和产业集聚。“十二五”期间，真如副中心是建筑规模最大的区域，启动区在曹杨路以东、铜川路以北，规划用地面积约20公顷，项目总建筑面积超过110万平方米，其中商业办公及配套设施面积超过90万平方米。中环区域开发较早、相对成熟，到“十二五”末将建成业态齐全的市级商圈。3、工业厂房布局工业厂房项目重点围绕桃浦都市产业园布局。按照“相对聚集、分层布局”的原则，中环环线以内区域严格限制建设工业厂房，中环线至外环线之间区域调整改造工业厂房用地布局，因地制宜集中发展都市工业园，外环线之外重点建设工业厂房。五、保障措施（一）完善土地储备制度，
41、优化土地供应结构逐步完善土地预储、收益分配、资金筹集等一系列工作机制，积极清理盘活闲置土地和厂房，切实提高土地收储效能，加大收储力度，特别是重点功能区域。着力完善土地供应机制，制定和落实土地年度出让计划，有计划、规范化的开展土地出让，确保年度建设用地有效供应。充分利用土地资源，适当提高中心城区项目容积率水平。合理调整用地结构，重点支持产业调整，确保商务区的集聚开发和配套商务设施的跟进。科学把握土地供应的总量、结构、布局和时序，在侧重商办用地供应的同时,适度增加中小套型普通商品住房土地供应，确保保障性住房土地供应。（二）拓展融资渠道，促进住房保障随着住房保障工作力度的加大，应积极拓展融资渠道。一
42、是坚持“以区为主、市区联手”的方针，健全资金使用管理制度，提高资金的筹集和拨付时效。二是通过统筹土地出让收入、公房出售净归集资金及其增值收益、直管公房拆迁补偿款和财政预算安排资金等方式，设区级专项基金。三是培育地方国有地产开发公司作为保障性住房的建设主体，依托国有资本发挥“第三财政”的作用。四是实施有吸引力的税收优惠政策，形成政府主导、社会参与的保障性住房投资经营新机制。（三）加强市场监管，改善市场调控在理顺相关数据统计，健全房地产业信息系统的基础上，综合利用现代化信息手段，建立健全市场动态监测监管机制，加强对房地产市场特别是商品住房市场监测和分析，依法查处捂盘惜售、虚假交易等扰乱市场秩序、侵
43、犯消费者合法权益的行为。同时，积极完善资质管理制度，健全房地产企业与从业执业人员的信用档案制度，加强市场监管力度。逐步理顺房地产经纪机构管理体制，建立健全房地产中介机构从业人员行业规范，强化存量住房交易及租赁管理，构建诚信、透明、规范的住房交易及租赁平台，建立市场综合管理的长效机制。在此基础之上，积极落实国家和上海市房地产调控方针，加强和改善市场调控。（四）创新改造机制，突破旧区改造瓶颈一是积极贯彻国有土地上房屋征收与补偿条例，根据区政府部署尽快成立区征收部门，调整我区旧区改造模式。二是围绕“十二五”期间的旧区改造任务，采取土地储备等多元化改造方式，并积极吸引社会资金参与。三是树立以民为本的工
44、作理念，积极开展旧区改造事前“征询制”，充分尊重群众意愿。（五）严格物业行业准入机制，加强社区物业党建工作规范物业服务市场秩序，严把市场准入关，加强企业资质管理，加大对服务水平低、收费不规范、社会形象差的企业的清理整顿工作力度。通过政府引导、有效扶持等手段，引进或培育一流物业服务企业，不断提高我区住房小区物业服务水平。进一步提高老小区物业服务的市场化程度，按照政府、业主合理负担原则，多渠道筹集资金，实施老小区修缮改造，改善小区环境和房屋使用功能，推进老小区物业服务提档升级。通过签约共建、文明共创、交叉任职、党建渗透等方式，落实居民小区物业管理党建工作“三位一体”组织网络。（六）落实规划实施责任，加强规划实施监督将规划实施工作纳入对各街道、镇政府、区属各有关部门的目标责任考核。各有关部门应强化并分解落实规划的具体责任，并进行年度考核和责任追究，以维护规划的严肃性、权威性，确保工作进度。根据本规划各相关部门应将目标分解至各年，制定年度计划，并根据目标实际完成情况，适时适度地进行调整，实现年度实施计划的滚动编制。定期组织开展规划实施评估，全面分析检查规划的实施效果及各项政策措施落实情况，形成有效的信息反馈，推动规划有效实施，并为动态调整和修订规划提供依据。