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1、房地产相关税收政策房地产相关税收政策分析分析主要内容主要内容一、以土地投资问题一、以土地投资问题二、土地增值税清算问题二、土地增值税清算问题三、营业税的纳税义务发生时间三、营业税的纳税义务发生时间四、视同销售问题四、视同销售问题五、对国税函五、对国税函2008299号文的理解号文的理解六、拆迁补偿问题六、拆迁补偿问题七、虚开建筑业发票问题七、虚开建筑业发票问题一、以土地投资问题一、以土地投资问题(一一)土地投资入股问题土地投资入股问题案例案例:甲公司取得一块土地，成本甲公司取得一块土地，成本1000万，评万，评估价估价1800万元，没有进行开发。现乙房万元，没有进行开发。现乙房地产公司要购买该
2、块土地，出价地产公司要购买该块土地，出价1800万万元，并表示配合甲公司采用最合适的办法元，并表示配合甲公司采用最合适的办法进行运作。甲公司决定以土地投资的形式进行运作。甲公司决定以土地投资的形式入股乙房地产公司，占其入股乙房地产公司，占其30%的股权。的股权。假设条件：假设条件：1、甲公司注册资本、甲公司注册资本1000万元，全万元，全部用于该土地；部用于该土地；2、甲公司没有发生别的业务和费用；、甲公司没有发生别的业务和费用；3、所有工作都在、所有工作都在2008年度完成。年度完成。如果有土地投资入股协议如果有土地投资入股协议地税机关都会地税机关都会以人为本以人为本开出开出办理土地过户办理
3、土地过户甲公司要办的手续甲公司要办的手续必须办理其必须办理其财产权的转移手续财产权的转移手续自自2006年年1月月1日起施行日起施行第二十八条第二十八条以非货币财产出资的，应当依法办理其财以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。产权的转移手续。第二十九条第二十九条股东缴纳出资后，必须经股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资依法设立的验资机构验资并出具证明。机构验资并出具证明。乙房地产公司要办的手续：变更注册资本乙房地产公司要办的手续：变更注册资本中华人民共和国中华人民共和国公司登记管理条例公司登记管理条例国务院令第国务院令第451号【生效日期】号【生效日期】2006-01-01第三十
4、一条公司变更注册资本的，应当提交依法设立第三十一条公司变更注册资本的，应当提交依法设立验资机构出具的验资机构出具的验资证明验资证明.依照公司法设立有限依照公司法设立有限责任公司缴纳出资和设立股份有限公司缴纳股款的有责任公司缴纳出资和设立股份有限公司缴纳股款的有关规定执行。关规定执行。第三十二条公司变更实收资本的，应当提交依法设立第三十二条公司变更实收资本的，应当提交依法设立的验资机构出具的的验资机构出具的验资证明验资证明，并应当按照公司章程载，并应当按照公司章程载明的出资时间、出资方式缴纳出资。公司应当自明的出资时间、出资方式缴纳出资。公司应当自足额足额缴纳出资缴纳出资或者股款之日起或者股款之
5、日起30日日内内申请变更登记申请变更登记。以虚假投资入股以虚假投资入股方式实施方式实施土地转让土地转让甲公司没有办理其甲公司没有办理其财产权的转移财产权的转移手续，手续，乙房地产公司没有办理办理变乙房地产公司没有办理办理变更注册资更注册资本本的手续的手续，甲公司以，甲公司以土地投资土地投资的形式入的形式入股乙房地产公司就是股乙房地产公司就是虚假的。虚假的。甲公司甲公司实质是土地转让行为实质是土地转让行为.另外另外:1、房屋建成后甲方如果提取、房屋建成后甲方如果提取固定利润固定利润，则不属营，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲属于甲方将土地
6、使用权转让给合营企业的行为方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对，那么，对甲方甲方取得的固定利润按取得的固定利润按“转让无形资产转让无形资产”征税（国税征税（国税函发函发1995156号）；号）；2、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税财税字财税字199548号）号）注意注意:3、国税函、国税函20051003号的规定，号的规定，如果如果甲方提供土地使用权甲方提供土地使用权，乙方提供所，乙方提供所需
7、资金，以需资金，以甲方名义合作开发房地产甲方名义合作开发房地产项目项目的行为，未发生转让无形资产的行为的行为，未发生转让无形资产的行为,不不属于合作建房，不适用（国税函发属于合作建房，不适用（国税函发1995156号）第十七条有关合作建房号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。征收营业税的规定。(实质是借款实质是借款)双方合作建房相关税金：双方合作建房相关税金：1、营业税：、营业税：0元元(取得的固定利润才按取得的固定利润才按“转让无形资产转让无形资产”征税征税)2、土地增值税：、土地增值税：0元元(暂免征收暂免征收)3、所得税：、所得税：（18001000）18%=144万元万元税负合计税
8、负合计144万元。万元。土地投资入股的形式甲公司相关税金：1、营业税：、营业税：0元元政策依据：政策依据：以无形资产、不动产投资入股，与以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。（财税股权转让不征收营业税。（财税2002191号）号）2、土地增值税、土地增值税可抵扣金额可抵扣金额1000万元，万元，适用税率适用税率40%，（18001000）40%10005%=270万元万元政策依据1、对于以房地产进、对于以房地产进行投资、联营的，投行投资、联营的，投资、联营的一方
9、以土资、联营的一方以土地（房地产）作价入地（房地产）作价入股进行投资或作为联股进行投资或作为联营条件，将房地产转营条件，将房地产转让到所投资、联营的让到所投资、联营的企业中时，暂免征收企业中时，暂免征收土地增值税土地增值税.财税字财税字1995048号，号，2006年年3月月2日以日以前适用）前适用）2、对于以对于以土地土地（房（房地产）作价入股进行地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资或联营的，凡所投资、联营的企业投资、联营的企业从从事房地产开发的事房地产开发的，或，或者房地产开发企业以者房地产开发企业以其建造的商品房进行其建造的商品房进行投资和联营的，投资和联营的，不能不能免征收土地增值
10、税免征收土地增值税,财税财税200621号，号，2006年年3月月2日起日起适用）适用）3、企业所得税、企业所得税（18001000270）18%=95.4万万政策依据：政策依据：新法第新法第25条企业发生条企业发生非货币性资产交换非货币性资产交换，以及，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
11、税负合计税负合计367.4万元。万元。如果是2008年以前根据国税发根据国税发2000118号文件号文件)第三第三条第一款规定：条第一款规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，外投资，应在投资交易发生时，将其分解将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理资两项经济业务进行所得税处理，并按规，并按规定计算确认资产转让所得或损失。定计算确认资产转让所得或损失。与个人所得税的规定有较大差异与个人所得税的规定有较大差异注意：如果甲公司的土地变为是个人的话，则注意：如果甲公司的
12、土地变为是个人的话，则暂时暂时不用交所得税。不用交所得税。（国税函（国税函2005319号）规定：号）规定：“考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。业股权时，暂不征收个人所得税。在投资在投资收回、转收回、转让或清算股权让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得时如有所得，再按规定征收个人所得税，其税，其财产原值财产原值为资产评估前的价值为资
13、产评估前的价值”。（二）土地投资入股股权转让问题（二）土地投资入股股权转让问题假如甲公司后来按假如甲公司后来按1800万元把万元把30%的股的股权转让给乙公司。权转让给乙公司。乙公司要办的手续乙公司要办的手续:有限责任公司股东转让股权的，应当自转有限责任公司股东转让股权的，应当自转让让股权之日股权之日起起30日内申请变更登记日内申请变更登记，并应当，并应当提交新股东的主体资格证明或者自然人身份提交新股东的主体资格证明或者自然人身份证明（公司登记管理条例国务院令第证明（公司登记管理条例国务院令第451号第三十五条）号第三十五条）甲公司呢甲公司呢?乙企业的税务处理乙企业的税务处理:企业所得税方面可
14、以该资产的企业所得税方面可以该资产的公允价值公允价值为计为计税基础税基础。所得税实施条例第所得税实施条例第66条（条（3)通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础允价值和支付的相关税费为计税基础但是，通过收购股权的方式曲线拿地在土地增值税方面隐患很大隐患很大。曲线拿地，隐患很大。曲线拿地，隐患很大。根据财税字根据财税字199548号文件第一条：号文件第一条：“对对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地的
15、一方以土地(房地产房地产)作价入股进行投资或作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税收土地增值税”。乙公司未来面临土地增值乙公司未来面临土地增值税清算时，仍然按税清算时，仍然按1000万元原值计算。多万元原值计算。多给的给的800万并没有得到扣除凭证。万并没有得到扣除凭证。为什么土地增值税清算时，仍然按1000万元原值计算?土地不能按土地不能按评估价评估价计算增值额的扣除项目计算
16、增值额的扣除项目第七条第七条扣除项目，具体为：扣除项目，具体为：（一）取得（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所取得土地使用权所支付的地价款支付的地价款和按国家统一规定和按国家统一规定交纳的有关费用。交纳的有关费用。（四）（四）旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。直接转让土地使用权甲公司相关税金直接转让土地使用权甲
17、公司相关税金1、营业税：、营业税：（1800-1000）5%=40万万2、土地增值税：、土地增值税：1800104040%10405%=252万万3、所得税：、所得税：（1800100040252）18%=91.44万万税负合计税负合计383.44万元。万元。甲公司的相关税金甲公司的相关税金双方合作建房相关税金合计双方合作建房相关税金合计144万万土地投资入股相关税金合计合计367.4万万直接转让土地使用权相关税金合计直接转让土地使用权相关税金合计383.44万万以土地投资入股和直接转让土地对比以土地投资入股以土地投资入股甲公司甲公司1、免营业税免营业税(5%)2、交土地增值税、交土地增值税3
18、、交企业所得税、交企业所得税税金合计合计367.4万万直接转让土地直接转让土地甲公司甲公司1、交营业税、交营业税2、交土地增值税、交土地增值税3、交企业所得税、交企业所得税税金合计合计383.44万万以土地投资入股和直接转让土地对比以土地投资入股以土地投资入股乙公司乙公司1、企业所得税按公、企业所得税按公允价值允价值1800万作万作为计税成本为计税成本2、土地增值税按、土地增值税按1000万万的原值扣的原值扣除除直接转让土地开发票直接转让土地开发票乙公司乙公司1、企业所得税按公企业所得税按公允价值允价值1800万作万作为计税成本为计税成本2、土地增值税按土地增值税按1800万万的扣除的扣除二、
19、土地增值税清算问题二、土地增值税清算问题国税发国税发2006187号号(一一)土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的土地增值税以国家有关部门审批的房地产房地产开发项目开发项目为单位进行清算，为单位进行清算，对于分期开发的项目，以对于分期开发的项目，以分期项目分期项目为单位清算。为单位清算。(2)分别计算增值额分别计算增值额（财税（财税199548号）第十三条规定：对号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。发的，应分别核算增值额。不分别核算增值不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，额
20、或不能准确核算增值额的，其建造的普通其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条标准住宅不能适用条例第八条(一一)项的免税项的免税规定（指建造普通标准住宅出售，增值额未规定（指建造普通标准住宅出售，增值额未超过超过20%的，免征土地增值税）。的，免征土地增值税）。对同一项目中，既有普通标准住宅，又有非普通对同一项目中，既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅的，应当按标准住宅的，应当按建筑面积分摊扣除项目，分建筑面积分摊扣除项目，分别核算增值额。别核算增值额。这样可能不公平这样可能不公平.比如商住一体的楼房，商用房一比如商住一体的楼房，商用房一般是一楼、二楼或三楼，这些商住楼层一般比上般是一楼、二楼或三
21、楼，这些商住楼层一般比上面的住宅楼层高，外墙也普遍贴有高档面砖，也面的住宅楼层高，外墙也普遍贴有高档面砖，也就是说商用部分的单位造价高于住宅部分的单位就是说商用部分的单位造价高于住宅部分的单位造价，简单按面积分摊，肯定会不公平。造价，简单按面积分摊，肯定会不公平。有办法吗有办法吗?一种观点一种观点:分开核算企业很接受分开核算企业很接受?如果房价较低，增值较小，加成扣除以后，普通住如果房价较低，增值较小，加成扣除以后，普通住宅的增值额可能出现负数，宅的增值额可能出现负数，整个开发项目增值额是整个开发项目增值额是负数，是不用缴税的负数，是不用缴税的，但将普通住宅和非普通住宅，但将普通住宅和非普通住
22、宅分别计算增值额后，分别计算增值额后，普通住宅的增值额负数普通住宅的增值额负数更大，更大，非普通住宅的增值额为正数非普通住宅的增值额为正数，因为将其作为两个清，因为将其作为两个清算项目，所以两者之间不能相互抵消，算项目，所以两者之间不能相互抵消，这样普通住这样普通住宅应交土地增值税为宅应交土地增值税为0，而非普通住宅出现了部分，而非普通住宅出现了部分应交土地增值税应交土地增值税，即使抵减前期已预缴的部分后，即使抵减前期已预缴的部分后，还是出现了应补缴税额，还是出现了应补缴税额，企业很难接受企业很难接受.另一种观点另一种观点:更能少交税更能少交税至于分开算普通的如果是负增值额至于分开算普通的如果
23、是负增值额,合并合并算增值税就有利于纳税人。纳税人可以按算增值税就有利于纳税人。纳税人可以按选择选择不分别核算不分别核算，虽然不能享受虽然不能享受20%的普通住宅免税优惠，的普通住宅免税优惠，但但不分开核算的话，普通住宅的负增值部不分开核算的话，普通住宅的负增值部分自然就抵消了非普通住宅的增值额分自然就抵消了非普通住宅的增值额，同，同样达到有利于纳税人的目的样达到有利于纳税人的目的,更能少交税更能少交税.(三三)土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件财税财税200621号号,2006年年3月月2日日三、凡转让的房地三、凡转让的房地产的建筑面积占整产的建筑面积占整个项目个项目可售建筑面可售建筑
24、面积的比例在积的比例在85%以上的以上的，税务机关，税务机关可以要求进行土地可以要求进行土地增值税的清算。增值税的清算。国税发国税发2006187号号2006年年12月月28日日（一）必须清算：（一）必须清算：1.房地产开发项目全部竣工、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地整体转让未竣工决算房地产开发项目的；产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。（二）（二）要求要求清算：清算：1.可售建筑面积的比例在可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出但剩余的可售建筑面积已经出租或
25、自用的；租或自用的；2.取得销售（预售）许可证取得销售（预售）许可证满三满三年仍未销售完毕年仍未销售完毕的；的；3.申请注销税务登记的申请注销税务登记的4.省税务机关规定的其他情况。省税务机关规定的其他情况。(四四)土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算应报送的资料必须清算的必须清算的90日内日内到主管税务机关办理清算手续；到主管税务机关办理清算手续；要求要求清算的须清算的须在主管税务机关限定的期限内办理清算在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。手续。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、（一）房地产开发
26、企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；土地增值税纳税申报表；（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等证明资料；统计表等证明资料；（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。清算有关的证明资料等。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算
27、项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。(五五)土地增值税的核定征收土地增值税的核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于值税税负情况，按不低于预征率的征收率预征率的征收率核定征收土地核定征收土地增值税：增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（二
28、）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；金额的；（四）（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。(六六)法律责任法律责任征管法第征管法第六十二条六十二条纳税人未
29、按照规定的期限办理纳税纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和申报和报送纳税资料的报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。下的罚款。第六十三条第六十三条纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入
30、，记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。三、营业税的纳税义务发生时间三、营业税的纳税义务发生时间1、基本规定、基本规定营业税暂行
31、条例第九条规定：营业税暂行条例第九条规定：营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。者取得索取营业收入款项凭据的当天。营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销销售不动产，采用预收款方式纳税人转让土地使用权或者销销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。部分楼盘的预收款不按规定开具专用收款收据，不按规定进部分楼盘的预收款不按规定开具专用收款收据，不按规定进行纳税申报。行纳税
32、申报。不按规定提供资料。税局要求纳税户报送不按规定提供资料。税局要求纳税户报送预售款监管账户对预售款监管账户对账单等资料，账单等资料，但纳税户以出纳外出等借口不按规定提供但纳税户以出纳外出等借口不按规定提供,主主要原因是按揭款收入没有足额申报要原因是按揭款收入没有足额申报.置换土地应当缴纳营业税置换土地应当缴纳营业税2、国税函、国税函2007645号规定：号规定：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属
33、证书变地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。增值税和契税等相关税收。该规定再次明确了该规定再次明确了置换土地应当缴纳营业税，置换土地应当缴纳营业税，但但对于纳对于纳税时间规定比较含糊
34、。从税时间规定比较含糊。从“取得了相应的经济利益取得了相应的经济利益”似似乎可以理解为，在取得换入资产的时候应当缴纳。乎可以理解为，在取得换入资产的时候应当缴纳。每次支付工程款都要取得发票每次支付工程款都要取得发票财税财税2006177号号,2007,1,1起执行起执行（一）（一）纳税义务发生时间。纳税义务发生时间。1、签订书面合同，按合同规定的付款、签订书面合同，按合同规定的付款日期；合同未明确付款日期的，为日期；合同未明确付款日期的，为纳税人纳税人收讫营业收入款项收讫营业收入款项或者或者取得索取营业收入取得索取营业收入款项凭据的当天款项凭据的当天。2.未签订书面合同的，为纳税人收讫营未签订
35、书面合同的，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。据的当天。原来的规定:国税发国税发(1994)159号号给人的感觉是不结算工程价款就不用交税给人的感觉是不结算工程价款就不用交税1、实行合同完成后一次性结算价款办法的工程项目，其、实行合同完成后一次性结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为施工单位与发包单位进行工营业税纳税义务发生时间为施工单位与发包单位进行工程合同价款程合同价款结算结算的当天；的当天；2、实行旬末或月中预支、月终结算、竣工后清算办法的、实行旬末或月中预支、月终结算、竣工后清算办法的工程项目，其营业税纳税义务发
36、生时间为月份终了与发工程项目，其营业税纳税义务发生时间为月份终了与发包单位进行已完工程价款包单位进行已完工程价款结算结算的当天；的当天；3、实行按工程形象进度划分不同阶段结算价款办法的工、实行按工程形象进度划分不同阶段结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为各月份终了与发程项目，其营业税纳税义务发生时间为各月份终了与发包单位进行已完工程价款包单位进行已完工程价款结算结算的当天；的当天；4、实行其他结算方式的工程项目，其营业税纳税义务发、实行其他结算方式的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为与发包单位生时间为与发包单位结算结算工程价款的当天工程价款的当天。未按照规定取得发票的后果未按照
37、规定取得发票的后果第第36条违反发票管理法规的行为包括：条违反发票管理法规的行为包括：(四四)未按照规定取得发票的；未按照规定取得发票的；由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处处1万元万元以下的罚款。以下的罚款。第第39条违反发票管理法规，条违反发票管理法规，导致其他单位或者导致其他单位或者个人未缴、少缴个人未缴、少缴或者骗取或者骗取税款税款的，由税务机关没收的，由税务机关没收非法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的非法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款税款1倍以下的罚款。倍以下的罚款。四、视同销售问题（有变化）四、视同销售问题（有变化）1
38、、营业税、营业税,国税函发【国税函发【1995】156号号实施细则第四条规定，实施细则第四条规定，“单位或个人自己新建建单位或个人自己新建建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务；筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务；转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿将不动产无偿赠予赠予他人，视同销售不动产。他人，视同销售不动产。”营营业税暂行条例实施细则并未规定，开发完工不业税暂行条例实施细则并未规定，开发完工不动产转作固定资产要视同销售缴纳营业税，且动产转作固定资产要视同销售缴纳营业税，且从开发产品转作固定资产只是企业资产形态的从开发产品转作固定
39、资产只是企业资产形态的转化，其资产所有权并未发生转移，因此，转化，其资产所有权并未发生转移，因此，房房地产开发企业将开发产品转作固定资产无须缴地产开发企业将开发产品转作固定资产无须缴纳营业税。纳营业税。售后回购售后回购营业税营业税仍然要仍然要视同销售视同销售（国税函国税函1999144号号）规定：）规定：房地产开发公司采用房地产开发公司采用“购房回租购房回租”等形式，进等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买商品房买卖合同书卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该据合同约定的期限，在一定
40、时期后，又将该商品房购回），商品房购回），对房地产开发公司和购房者对房地产开发公司和购房者均应按均应按“销售不动产销售不动产”税目征收营业税。税目征收营业税。售后回购的会计与税法差异售后回购的会计与税法差异(企业所得税企业所得税没有了没有了,国税函国税函2008875号号)售后回购，是指企业在销售后回购，是指企业在销售资产的同时又以合同的售资产的同时又以合同的形式约定日后按一定价格形式约定日后按一定价格重新购回该资产。重新购回该资产。售后回购业务从售后回购业务从本质上看本质上看是一项融资业务，是一项融资业务，且在形且在形式上的销售发生后，一般式上的销售发生后，一般仍然保留对资产的控制权仍然保留
41、对资产的控制权与管理权，因而不符合销与管理权，因而不符合销售确认的条件，在会计核售确认的条件，在会计核算中不确认收入。算中不确认收入。回购价回购价格大于原售价的差额，应格大于原售价的差额，应在回购期间按期计提利息，在回购期间按期计提利息，计入财务费用。计入财务费用。采用售后回购方式销采用售后回购方式销售商品的，售商品的，销售的商销售的商品按售价确认收入，品按售价确认收入，回购的商品作为购进回购的商品作为购进商品处理。商品处理。有证据表有证据表明不符合销售收入确明不符合销售收入确认条件的，认条件的，如以销售如以销售商品方式进行融资，商品方式进行融资，收到的款项应确认为收到的款项应确认为负债，负债
42、，回购价格大于回购价格大于原售价的，差额应在原售价的，差额应在回购期间确认为利息回购期间确认为利息费用。费用。2、土地增值税、土地增值税（国税发（国税发2006187号）号）（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其其收入按下列方法和顺序确认：收入按下列方法和顺序确认：1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的、
43、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；平均价格确定；2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。格或评估价值确定。（二）房地产开发企业（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。3、企业所得税、企业所得税国税发【国税发【2006】第】第031号）第六条规
44、定，关于开发产号）第六条规定，关于开发产品视同销售行为的税务处理问题品视同销售行为的税务处理问题开发企业开发企业将开发产品转作固定资产将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法
45、和顺序为：确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格场销售价格（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。具体比例由主管税务机关确定。企业所得税视同销售的变化企业所得税视同销售的变化(条例条例)第二十五条企第二十五条企业发生非货币性资产交业发生非货币性资产交换，以及将换
46、，以及将货物、财产、货物、财产、劳务劳务用于用于捐赠捐赠、偿债、偿债、赞助、集资、广告、样赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门院财政、税务主管部门另有规定的除外。另有规定的除外。原原企业所得税年度纳税申报企业所得税年度纳税申报表填报说明表填报说明4、第、第12至至15行：填报行：填报“视同销售的收入视同销售的收入”。（1）第）第13行行“自产、委托加自产、委托加工产品视同销售的收入工产品视同销售的收入”：填：填报用于报用于在建工程、
47、管理部门、在建工程、管理部门、非生产机构非生产机构、赞助、集资、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励广告、样品、职工福利奖励等方面的材料和自产、委托等方面的材料和自产、委托加工产品的价值金额。（加工产品的价值金额。（2）第第14行行“处置非货币性资产处置非货币性资产视同销售的收入视同销售的收入”：填报将：填报将非非货币性资产用于投资、货币性资产用于投资、分配、分配、捐赠、抵偿债务等方面，按捐赠、抵偿债务等方面，按照税收规应视同销售确认收照税收规应视同销售确认收入的金额。入的金额。资产所有权没有发生改变，不再视同销售，资产所有权没有发生改变，不再视同销售，这是最大的改变。这是最大的改变。与新准则
48、一样，用于与新准则一样，用于在建工程在建工程、管理部门管理部门、非生产非生产机构机构都属于都属于企业内部的处置资产行为，资产所有权企业内部的处置资产行为，资产所有权没有发生改变没有发生改变，不再视同销售。，不再视同销售。如果视同销售增加了资产的计税基础，也可以通过如果视同销售增加了资产的计税基础，也可以通过折旧的形式进行扣除，对企业所得税只是造成了时折旧的形式进行扣除，对企业所得税只是造成了时间性的影响，没有什么实际意义。间性的影响，没有什么实际意义。新准则不视同销售，新法也不再列入视同销售新准则不视同销售，新法也不再列入视同销售.国税函国税函2008828号号房地产企业房地产企业将开发产品用
49、于将开发产品用于本企业办公使用本企业办公使用，是否缴纳企业所得税？是否缴纳企业所得税？A、2007年底前：年底前：内资企业缴纳（国税发【内资企业缴纳（国税发【2006】31号）；号）；外资企业不缴纳（国税函【外资企业不缴纳（国税函【2005】970号）号）B、2008年起：年起：一律不缴纳所得税。一律不缴纳所得税。五、对国税函五、对国税函2008299文的理解文的理解国税发国税发200631号原文（号原文（5个要点）个要点）开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取
50、（在其未完工前采取（1）预售方式销售预售方式销售的，的，其预售收入先按（其预售收入先按（2）预计计税毛利率预计计税毛利率分季分季(或月或月)计算出当期毛利额，（计算出当期毛利额，（3）扣除相关扣除相关的期间费用、营业税金及附加的期间费用、营业税金及附加后再计入（）后再计入（）当期应纳税所得额当期应纳税所得额，待开发产品结算（，待开发产品结算（5）计税成本计税成本后再行调整。后再行调整。国税函国税函2008299号：号：一、在未完工前采取预售方式销售取一、在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的得的预售收入，按照规定的预计利润预计利润率率分季（或月）计算出预计利润额，分季（或月）计算