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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 关于发布房地产开发工程经济评判方法的通知（建标2000205号）关于发布房地产开发工程经济评判方法的通知 建标 2000205 号 各省、自治区、直辖市建委（建设厅）,有关计委：关于发布房地产开发工程经济评判方法的通知 建标 2000205 号 各省、自治区、直辖市建委（建设厅）,有关计委：为了引导房地产业的健康进展,削减房地产开发工程投资的盲目性,提高房地产开发工程经济评判的质量,依据国家计委、建设部关于印发建设工程经济评判方法与参数的通知（计投资1993530号）的要求,结合房地产业的特点,由建设部标准定额司与房地产司组织制定的房地产开发工
2、程经济评判方法,已经审查,现批准发布,自发布之日起试行；试行中有何问题和建议,请及 时告建设部标准定额司；为了引导房地产业的健康进展,削减房地产开发工程投资的盲目性,提高房地产开发工程经济评判的质量,依据国家计委、建设部关于印发建设工程经济评判方法与参数的通知（计投资1993530号）的要求,结合房地产业的特点,由建设部标准定额司与房地产司组织制定的房地产开发工程经济评判方法,已经审查,现批准发布,自发布之日起试行；试行中有何问题和建议,请及 时告建设部标准定额司；房地产开发工程经济评判方法的说明工作由建设部标准定额讨论所负责；二 年九月十八日房地产开发工程经济评判方法目 录 第一章 总就 其
3、次章 房地产市场调查与猜测 第三章 房地产开发工程策划 第四章 房地产开发工程投资与成本费用估算 第五章 房地产开发工程收入估算与资金筹措 第六章 房地产开发工程财务评判 第七章 房地产开发工程不确定性分析 第八章 房地产开发工程方案比选 第九章 房地产开发工程综合评判 附 表 基本报表及帮助报表（格式）第一章 总 就 第一条 房地产开发工程（以下简称房地产工程）经济评判,是房地产工程可行性讨论的重要组成部分,是房地产工程决策科学化的 重要手段；为了引导房地产业健康进展,削减房地产开发投资的盲目性,提高房地产工程经济评判质量,制定本方法；其次条 房地产工程应依据社会经济进展的需要和城市总体规划
4、的要求,运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性 分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法,做好经济评判工作；第三条 在房地产工程经济评判中,依据房地产工程将来猎取收益的方式,可将房地产工程主要分为以下类型：一、出售型房地产工程；此类房地产工程以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、猎取开发收益,以达到盈利的目 的；二、出租型房地产工程；此类房地产工程以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、猎取开发收益,以达到盈利的目 的；三、混合型房地产工程；此类房地产工程以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获 取开发收益,以达
5、到盈利的目的；第四条 房地产工程经济评判分为财务评判和综合评判；对于一般的房地产工程只需进行财务评判；对于重大的、对区域社会经济发 展有较大影响的房地产工程,如经济开发区工程、成片开发工程,在作出决策前应进行综合评判；第五条 财务评判应依据现行财税制度和价格体系,运算房地产工程的财务收入和财务支出,分析工程的财务盈利才能、清偿才能以 及资金平稳状况,判定工程的财务可行性；第六条 综合评判应从区域社会经济进展的角度,分析和运算房地产工程对区域社会经济的效益和费用,考察工程对社会经济的净贡 献,判定工程的社会经济合理性；第七条 房地产工程经济评判应在房地产市场调查与猜测、房地产工程策划、房地产工程
6、投资与成本费用估算、房地产工程收入估算 与资金筹措的基础上进行；同时应留意对房地产工程进行不确定分析和多方案比选；第八条 房地产工程经济评判的结论可以为房地产开发商服务,作为房地产开发商投资决策的依据；可以为政府治理部门服务,作为 政府治理部门审批房地产工程的依据；可以为金融机构服务,作为金融机构审查贷款可行性的依据；本方法适用于以房地产为主要产品做为商品进入市场交换和房地产开发商自营的房地产工程；其他房地产工程的经济评判方 第九条 法也可参照使用；第十条 房地产工程经济评判人员收集基础数据的精确性和挑选参数的合理性,对房地产工程经济评判结论的正确性有着重要的影 响,这就要求房地产工程经济评判
7、人员具有较高的素养,以便在进行房地产工程经济评判时做出正确的分析和判定；其次章 房地产市场调查与猜测 第十一条 通过房地产市场调查与猜测,以明白房地产市场的过去和现状,把握房地产市场的进展动态,熟悉房地产市场的将来进展 趋势,为分析和确定房地产工程建设的必要性、用途、规模、档次、时机、开发经营方式,以及估算收入、投资与成本费用等供应可 靠的依据；第十二条 房地产市场调查与猜测的内容和方法,应依据房地产工程的用途、将来猎取收益的方式及所在地区的具体情形确定；依据 用途可将房地产工程主要分为以下类型：一、居住用途的房地产工程,包括一般住宅、高档公寓、别墅等；二、商业用途的房地产工程,包括商场、购物
8、中心、商业店铺、超级市场、批发市场等；三、办公用途的房地产工程,包括商务办公楼（写字楼）等；四、旅社用途的房地产工程,包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、款待所等；五、餐饮用途的房地产工程,包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等；六、消遣用途的房地产工程,包括游乐场、消遣城、康乐中心、俱乐部、影剧院等；七、工业用途的房地产工程,包括厂房、仓库等；八、特殊用途的房地产工程,包括停车楼等；九、土地开发工程,是指在生地或毛地上进行三通一公平,将其开发成为建设熟地的房地产工程；名师归纳总结 第十三条房地产市场调查与猜测包括房地产投资环境的调查与猜测和房地产市场状况的调查与猜测；第 1 页,共 7 页- -
9、- - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 一、房地产投资环境的调查与猜测应在国家、区域、城市、邻里的层次上进行；主要内容包括：政治、法律、经济、文化训练、自然 条件、城市规划、基础设施等方面,特殊是要估量已经发生或将要发生的重大大事或政策对房地产工程的影响；二、房地产市场状况的调查与猜测应在房地产投资环境调查与猜测的基础上进行,主要内容包括：1 、供求状况；包括相关地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等的房地产的供求状况,如供应量、有效需求量、空置量和空置 率等；其中供应量应包括已完成的工程、在建的工程、已审批立项的工程、潜在的竞争工程及估量它们投入市场的时间；2
10、、房地产商品的价格、租金以及经营收入；3 、房地产开发和经营的成本、费用、税金等的种类及其支付的标准和时间等；在进行市场状况的调查与猜测时,仍应进行房地产工程竞争才能的分析；第十四条 房地产市场调查的方法依据调查的对象、内容和目的的不同而有所不同；通常采纳的方法有：普查法、抽样调查法、直接 调查法、间接调查法；第十五条 房地产市场猜测一般分为定性猜测和定量猜测；一、定性猜测主要是通过对历史资料的分析和对将来条件的讨论,凭借猜测人员实践体会和规律推理才能,对房地产市场将来表现的 性质进行估量和判定；二、定量猜测是在明白历史资料和统计数据的基础上,运用数学方法和其他分析技术,建立可以表现数量关系的
11、数量模型,并以此为 基础分析、运算和确定房地产市场要素在将来可能的数量；第十六条 房地产市场猜测的具体方法因猜测的对象、内容、期限不同而有所不同；通常采纳的方法有：一、直观判定法,包括德尔菲法和专家小组法等；二、历史引伸法,包括简洁平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势猜测法、指数平滑法和季节指数法等；三、因果猜测法,包括回来分析法和相关分析法等；第三章 房地产开发工程策划 第十七条 房地产工程应进行系统的工程策划,以形成和优选出较具体的工程开发经营方案；房地产工程策划主要包括工程区位的分析与挑选,开发内容和规模的分析与挑选,开发时机的分析与挑选,开发合作方式的分析与选 择,工程融资方
12、式的分析与挑选,开发完成后的房地产产品经营方式的分析与挑选；第十八条 房地产工程区位的分析与挑选,包括地域的分析与挑选和具体地点的分析与挑选；地域的分析与挑选是战略性挑选,是对工程宏观区位条件的分析与挑选,主要考虑工程所在地区的政治、法律、经济、文化训练、自 然条件等因素；具体地点的分析与挑选,是对房地产工程座落地点和四周环境、基础设施条件的分析与挑选,主要考虑工程所在地点的交通、城市规 划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质水文、噪声、空气污染等因素；第十九条 房地产工程开发内容和规模的分析与挑选,应在符合城市规划的前提下依据最高正确利用原就（最高正确利用是法律上允 许、技
13、术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证,能够带来最高收益的利用）,挑选正确的用途和最合适的开发规模,包括建筑 总面积、建设和装修档次、平面布置等；此外,仍可考虑仅将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售的情形；其次十条 房地产工程开发时机的分析与挑选,第一应考虑开发完成后的市场前景,再倒推出应猎取开发场地和开头建设的时机；并 应充分估量到办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响；大型房地产工程可考虑分期分批开发（滚动开发）；其次十一条 房地产工程开发合作方式的分析与挑选,主要是考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、体会和社会关系等方面 的实力或优势程度,以及从分散风险的角
14、度动身,对独资、合资、合作（包括合建）、托付开发等开发合作方式进行挑选；其次十二条 房地产工程融资方式的分析与挑选,主要是结合工程开发合作方式设计资金结构,确定合作各方在工程投资的资本金中 所占的份额,并通过分析可能的投资来源和经营方式,对工程所需的短期和长期资金的筹措作出合理的支配；其次十三条 开发完成后的房地产产品经营方式的分析与挑选,主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营才能 以及市场的接受程度等,对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进行挑选；第四章 房地产开发工程投资与成本费用估算 其次十四条 房地产工程总投资、开发建设投资和经营资金 房地
15、产工程总投资是指在开发期内投入的全部资金以及爱护开发企业正常经营活动的周转资金,主要包括开发建设投资和经营资金；开发期是指从房地产工程讨论到开发建设完成的期间；开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用,主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费 用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、治理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不行 预见费用等；开发建设投资在开发建设过程中形成出售、出租目的的开发产品成本和自营自用目的的固定资产及其他资产,应留意开发建设投资在 开发产品成本与固定资产和其他资产之间的合理分摊划转；经营资金是指用于开发企
16、业日常经营的周转资金；其次十五条 开发产品成本是指房地产工程产品建成时,依据国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资；当房地产工 程有多种产品时,可分别估算每种产品的成本费用,但应留意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊；经营成本是指房地产产品出售、出租时,将开发产品成本依据国家有关财务和会计制度结转的成本,主要包括：土地转 其次十六条 让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本；对于分期收款的房地产工程,房地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部销售收入和租金收入的比率,运算本期应结转的 经营成本；其次十七条 房地产工程开发建设完成后,可能形成肯定比例的开发企
17、业资产,主要包括固定资产、无形资产和递延资产；一、固定资产包括开发企业办公用房、开发企业机器设备和运输设备,以及自营的商业和服务业用房等；二、无形资产主要包括土地使用权等；三、递延资产主要包括开发企业的开办费和租入固定资产的改良支出等；其次十八条 房地产工程土地费用是指为取得房地产工程用地而发生的费用；房地产工程取得土地有多种方式,所发生的费用各不相 同；主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土 地的投资折价；一、土地征用拆迁费 土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费；1 、农村土地征用
18、拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地治理 费、耕地占用税、拆迁费、其他费用；2 、城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费；搬家费；临时搬迁安置费；周转房摊销以及对于原用地单位停 产、停业补偿费；拆迁治理费和拆迁服务费等；二、土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地全部者的身份将土地使用权在肯定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出 让地价款；主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和依据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征 地费等；例如：以出让方式取得城市熟地土地使用权,
19、土地出让地价款由土地出让金加上拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成；土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地的用途以及使用条件、合同条件等很多方面的因素打算；很多城市对土地 制定了基准地价,具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定；名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 三、土地转让费 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费；依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他 合法使用者；土地使用权转让时,地上建筑物及其他附着物的全部权随之转让；四、土地租用费 土地租
20、用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用；以租用方式取得土地使用权可以削减工程开发的初期投资,但在房地产工程开 发中较为少见；五、土地投资折价 房地产工程土地使用权可以来自房地产工程的一个或多个投资者的直接投资；在这种情形下,不需要筹集现金用于支付土地使用权的 猎取费用,但一般需要对土地使用权评估作价；其次十九条房地产工程前期工程费主要包括工程前期规划、设计、可行性讨论,水文、地质勘测以及“三通一平 ”等阶段的费用支出；工程规划、设计、可行性讨论所需费用支出一般可按占工程总投资的肯定百分比估算,也可按估量的工作量乘以正常工日费率估算；工程水文、地质勘测所需费用支出依据所需工作量估算；土地开发中
21、,三通一平（通水、通电、通路、土地平整）工程费用依据实际 工作量估算；第三十条基础设施建设费；基础设施建设是指建筑物2M 以外和工程用地规划红线以内的各种管线和道路工程,其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、小区、道路、路灯、环卫设施等建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用；一般按实 际工程量估算；第三十一条 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备选购费用和安装工程费用等；在可行性讨论阶段,建 筑安装工程费用估算可以采纳单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法,也可以依据类似 工程体会进行估算；具体估算方法的挑选应视资料
22、的可获得性和费用情形而定；当房地产工程包括多个单项工程时,应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用；公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费 第三十二条 用,主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等；一般按规划指标和实际工程量估算；第三十三条 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发觉场组织治理所发生的各项费用；主要包括：工资、福利 费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动爱护费、周转房摊销和其他费用等；当开发企业不设立现场机构,由开发企业定期或不定期派人到开发觉场组织开发建设活动时,所发生的费用可直
23、接计入开发企业的管 理费用；治理费用是指房地产开发企业行政治理部门为组织和治理房地产开发经营活动而发生的各项费用；主要包括：行政治理 第三十四条 人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工训练经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、询问 费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊 销、业务款待费、坏帐缺失、存货盘亏、毁损和报废缺失以及其他治理费用；第三十五条 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用；主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净缺失以及其他财务费用；销
24、售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用；主要包括销售人 第三十六条 员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣扬费、代销手续费、销售服务费及预售许可证 申领费等；第三十七条 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算或标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标治理费、总 承包治理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等；第三十八条 房地产工程投资估算中应考虑工程所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用；主要包 括：固定资产投资方向调剂税、土
25、地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公 用设施建设费等；在一些大中型城市,这部分税费已经成为房地产工程投资费用中占较大比重的费用；各项税费应依据当地有关法规 标准估算；第三十九条 房地产工程投资估算应考虑适当的不行预见费用；第四十条 运营费用是指房地产工程开发完成后,在工程经营期间发生的各种运营费用；主要包括：治理费用、销售费用等；修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产工程在经营期间发生的物料消耗和修理费等；第四十一条 第四十二条 房地产工程应依据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额编制资金使用方案表；在房地产工程可行性讨论阶 段,
26、资金使用方案可按年、半年或季度编制；编制资金使用方案应考虑各种投资款项的付款特点,要考虑预付款、欠付款、预付定金 以及按工程进度中间结算付款等方式对编制资金使用方案的影响；第五章 房地产开发工程收入估算与资金筹措 第四十三条 房地产工程应在工程策划方案的基础上,制定切实可行的出售、出租、自营等方案（以下简称租售方案）；租售方案应 遵守政府有关房地产租售的规定,与开发商的投资策略相结合；第四十四条 房地产工程租售方案包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式；确定拟租售的房地产类型和相应的数量,应在房地产工程可供租售的房地产类型、数量的基础上进行,留意租售期内房 第四
27、十五条 地产市场状况的变化对可能租售数量的影响；第四十六条 确定租售价格应依据房地产工程的特点,挑选在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例,通过对其成交价格的 分析与修正,最终得到房地产工程的租售价格；确定租售价格要与开发商市场营销策略相一样,在考虑政治、经济、社会等宏观环境对工程租售价格影响的同时,仍应对房地产市场 供求状况进行分析,考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争工程对房地产工程租售价格的影响；房地产工程的租售收入主要包括销售收入、租金收入和自营收入；第四十七条 一、销售收入和租金收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格；各期（年、半年或季度,以下同）可能获得的收入,主要包
28、 括土地转让收入,商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入等；应留意可租售面积比例的变化对租售收入的影响；空置期（工程竣工后临时找不到租户的时间）和空置率（未出租面积占总出租面积 的百分比）对年租金收入的影响；以及由于规划设计的缘由导致不能销售面积比例的增大对销售收入产生的影响；二、自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体,通过综合性的自营方式得到的收入；在进行自营收入估算时,应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产工程建成后产生的影响,以及将来商业、服务业市场可能 发生的变化对房地产工程的影响,进行谨慎的分析；第四十八条 确定收款方式应考虑房地
29、产交易的付款习惯和惯例,以及分期付款的期数和各期付款的比例；第四十九条 资金筹措方案主要是依据房地产工程对资金的需求以及投资、成本与费用使用方案,确定资金的来源和相应的数量；资 金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道；第五十条 在进行房地产工程经济评判时,应按期编制销售收入、经营税金及附加估算表；租金收入、经营税金及附加估算表；自营 收入、经营税金及附加估算表；投资方案与资金筹措表；第六章 房地产开发工程财务评判 第五十一条 房地产工程财务评判是在房地产市场调查与猜测,工程策划,投资、成本与费用估算,收入估算与资金筹措等基本资料 和数据的基础上,通过编制基本财务报表,运算财务评判指标
30、,对房地产工程的财务盈利才能、清偿才能和资金平稳才能进行分析；第五十二条 应编制的基本财务报表主要有：现金流量表、资金来源与运用表和损益表；基本财务报表依据独立法人房地产工程（工程公司）的要求进行科目设置；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 非独立法人房地产工程基本财务报表的科目设置,可参照独立法人工程进行,但应留意费用与效益在工程上的合理分摊；第五十三条 现金流量表反映房地产工程开发经营期内各期的现金流入和现金流出,用以运算各项动态和静态评判指标,进行房地产 工程财务盈利才能分析；依据投资运算基础的不同,现金流量表一
31、般分为：一、全部投资现金流量表；该表不分投资资金来源,以全部投资作为运算基础,用以运算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投 资回收期等评判指标,考察房地产工程全部投资的盈利才能,为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基 础；二、资本金现金流量表；该表从投资者角度动身,以投资者的出资额作为运算基础,把借款本金偿仍和利息支付视为现金流出,用以 运算自有资金财务内部收益率、财务净现值等评判指标,考察工程自有资金的盈利才能；三、投资者各方现金流量表；该表以投资者各方的出资额作为运算基础,用以运算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评判指 标,反映投资者各方投入资本的盈利才能；
32、第五十四条 资金来源与运用表反映房地产工程开发经营期各期的资金盈余或短缺情形,用于挑选资金筹措方案,制定相宜的借款及 偿仍方案；损益表反映房地产工程开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的安排情形,用以运算投资利润率、资本 第五十五条 金利润率等评判指标；一、利润总额的运算 利润总额经营收入经营成本治理费用销售费用财务费用经营税金及附加土地增值税 经营收入销售收入租金收入自营收入 销售收入土地转让收入商品房销售收入配套设施销售收入 租金收入出租房租金收入出租土地租金收入 经营税金及附加营业税城市爱护建设税训练费附加 经营成本土地转让成本商品房销售成本配套设施销售成本出租房经营成本 二
33、、补偿亏损 房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的所得税前利润补偿,下一年度税前利润不足补偿的,可以在五年内连续补偿；五 年内不足补偿的,用税后利润补偿；三、利润安排 房地产开发企业交纳所得税后的利润,一般依据以下次序安排：1 、补偿企业以前年度亏损；2 、提取法定盈余公积金；法定盈余公积金依据税后利润扣除前项后的10 提取,法定公积金已达到注册资本的50 时可不再提取；3 、提取公益金；4 、向投资者安排利润；第五十六条 财务盈利才能分析主要是考察房地产工程的财务盈利才能水平；依据房地产工程讨论阶段、讨论深度以及工程类型的不 同,可以通过上述基本报表,有挑选地运算以下评判指标：一、财
34、务内部收益率（FIRR ）房地产工程的财务内部收益率是指房地产工程在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率；其表示式为：n FIRR-t次方 0 CI COt1t=1 式中： CI 现金流入量；CO 现金流出量；CI COt 第 t 期的净现金流量；n 开发经营期；财务内部收益率可依据财务现金流量表中的净现金流量用试差法求取；在财务评判中,将求出的全部投资或资本金（投资者的实际出资额）财务内部收益率与投资者设定的折现率Ic 或可接受的最低收益率（MARR ）比较,当FIRRMARR时,即认为其盈利才能已满意最低要求,在财务上是可以考虑接受的；当运算求出的财务内部收益率以季节为期
35、间时（半年时类同）,应将其换算为以年为期间的财务内部收益率之后,再与企业最低中意 收益率进行比较；其换算公式为：FIRR 年 1+FIRR 季4 次方 1 100% 二、财务净现值（FNPV ）财务净现值是指依据投资者最低中意收益率或设定的折现率（值之和；其表达式为：n FNPV CICOt1ic -t次方t=1 ic）,将房地产工程开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现财务净现值可依据财务现金流量表运算求得；财务净现值大于或等于零的房地产工程,在财务上是可以考虑接受的；三、投资回收期（主要适用于出租和自营的房地产工程）1 、投资回收期（Pt ）静态投资回收期是指以房地产工程的净收益抵偿
36、总投资所需要的时间；一般以年表示,并从房地产工程开发开头年算起；其表达式 为：Pt CI COt 0 t=1 投资回收期可依据财务现金流量表（全部投资）中累计净现金流量求得；其具体运算公式为： 当期净现金流量）投资回收期（累计净现金流量开头显现正值期数1）（上期累计现金流量的肯定值再换算成年；四、投资利润率 投资利润率年利润总额或年平均利润总额 总投资 100 其中：总投资自有资金借贷资金五、资本金净利润率 自有资金净利润率年所得税后利润总额或年平均所得税后利润总额 资本金 100 第五十七条 房地产工程清偿才能分析主要是考察房地产工程开发经营期内各期的财务状况及偿债才能；一、借款利息的运算
37、1 、有效期利率 次方 1 有效期利率 1 r/mm 式中： r 名义年利率；m 每年计息次数；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2 、利息运算方法（ 1）按期计息时,为简化运算,假定借款发生当期均在期中支用,按半期计息,其后各期按全期计息；仍款当期按期末偿仍,按全 期计息；每期应计利息的近似运算公式为：每期应计利息（期初借款本息累计本期借款 2） 利率（ 2）等额偿仍本金和利息总额的运算公式：A Ic i1 in 次方 /1 in 次方 1 式中： A 每期的仍本付息额；Ic 宽限期末固定资产投资和开发产品成本的借
38、款本金或本息与初始经营资金借款本金之和；i 期利率；n 贷款方要求的借款偿仍时间 由仍款期开头运算 ；仍本付息中偿仍的本金和利息各期不等,偿仍的本金部分将逐期增多,支付的利息部分将逐期削减,其运算公式为：每期支付利息期初本金累计 期利率 每期偿仍本金A每期支付利息 期初本金累计Ic 本期以前各期偿仍本金累计（ 3）等额仍本,利息照付运算公式：At Ic/n Ic 1 t 1/ni 式中： At 第 t 期仍本付息额 等额仍本,利息照付：各期之间的本金及利息之和是不等的,偿仍期内每期偿仍的本金额是相等的,利息将随本金逐期偿仍而削减；其运算公式为：每期支付利息期初本金累计 期利率 Ic/n 每期偿
39、仍本金国外借款除支付银行利息外,仍要另计治理费和承诺费等财务费用；为简化运算,可采纳适当提高利率的方法进行处理；二、借款偿仍期的运算 1 、国内借款偿仍期 具有自营的房地产工程,应运算国内借款偿仍期；产品租售的房地产工程一般可不运算国内借款偿仍期；国内借款偿仍期是指在国家规定及房地产工程具体财务条件下,房地产工程开发经营期内使用可用作仍款的利润、折旧、摊销及其他 仍款资金偿仍房地产工程借款（Id ）所需要的时间；其运算公式为：Pd Id Rt t=1 式中： Pd 国内借款偿仍期,从借款开头期运算；Rt 第 t 期可用于仍款的资金,包括：利润、折旧、摊销及其他仍款资金；借款偿仍期可由资金来源与
40、运用表及国内借款仍本付息运算表直接运算；其具体运算公式为：Pd 借款偿仍后开头显现盈余期数开头借款期数（当期偿仍借款额 当期可用于仍款的资金额）2 、国外借款偿仍期 涉及利用外资的房地产工程,其国外借款的仍本利息,一般是按已经明确或估量可能的借款偿仍条件（包括宽限期、偿仍期及偿仍方 式等）运算；当借款偿仍期满意贷款机构的要求期限时,即认为房地产工程具有清偿才能；第五十八条 资金平稳分析主要是考察房地产工程开发经营期间的资金平稳状况；作为房地产工程开发经营的必要条件,各期累计盈 余资金不应显现负值（即资金缺口）；假如显现资金缺口,应实行适当的措施（如短期贷款等）予以解决；资金平稳分析一般通过资金
41、来源与运用表进行；第七章 房地产开发工程不确定性分析 第五十九条 房地产工程不确定性分析是分析将来不确定性因素对工程的影响进行分析,分析这些不确定性因素对工程可能造成的风 险；不确定性分析是房地产工程经济评判的重要组成部分,对房地产工程投资决策的成败有着重要的影响；房地产工程不确定性分析 可以帮忙投资者依据房地产工程投资风险的大小和特点,确定合理的投资收益水平,提出掌握风险的方案,有重点地加强对投资风险 的防范和掌握；房地产工程不确定性分析主要包括敏锐性分析、临界点分析和概率分析；进行不确定性分析的因素主要有：租售价格、销 第六十条 售进度、出租比例、可租售房地产面积、开发周期、工程总投资、土
42、地费用、建安工程费、融资比例、融资成本等；第六十一条 敏锐性分析是通过分析、猜测房地产工程不确定性因素发生变化时,对工程成败和经济效益产生的影响；通过确定这些 因素的影响程度,判定房地产工程经济效益对于各个影响因素的敏锐性,并从中找出对于房地产工程经济效益影响较大的不确定性因 素；房地产工程敏锐性分析主要包括以下几个步骤：一、确定用于敏锐性分析的经济评判指标；通常采纳的指标有：工程内部收益率、必要时亦可选用其他指标；在具体选定时,应考虑 分析的目的、显示的直观性、敏锐性、以及运算的复杂程度；二、确定不确定性因素可能的变动范畴,三、运算不确定性因素变动时,评判指标的相应变动值；四、通过评判指标的
43、变动情形,找出较为敏锐的变动因素,作进一步的分析；进行房地产工程敏锐性分析时,可以采纳列表的方法表示不确定性因素的相对变动而引起评判指标相对变动的幅度,也可以采纳敏锐 性分析图对多个不确定性因素进行比较；第六十二条 临界点分析是分析运算一个或多个不确定性因素变化时,房地产工程达到答应的最低经济效益时的极限值,并以不确定 性因素的临界值组合显示工程的风险程度；不确定性因素临界值的分析运算可以采纳列表或图解的方法；通常进行的临界点分析有：一、 最低售价和最低销售量、最低租金 售价和销售量是房地产工程重要的不确定性因素,能否在预定的价格下销售出预想的数量,通常是房地产工程成败的关键；最低售价 是指房
44、地产工程产品售价下降到预定可接受的最低盈利水平常的价格,售价低于这一价格时,工程盈利水平将不能满意预定的要求；最低销售量是指在预定的房屋售价下,要达到预定的最低盈利水平,所必需达到的销售量；最低售价与猜测售价之间的差距越大,最 低销售量与房地产产品商品量之间的差距越大,说明房地产工程抗市场风险的才能越强；当房地产产品以出租为主时,可相应进行最低租金和最高空置率的分析；二、最高土地取得价格 土地费用是影响房地产工程盈利性的重要因素,是重要的不确定性因素；最高土地价格是指在房地产工程销售额和其费用不变的条件 下,保持预期收益水平所能承担的最高土地费用；当土地费用超过这一价格时,工程将无法获得足够的
45、收益；最高土地取得价格与实 际估测的土地价格之间差距越大,最高土地取得价格越高,房地产工程承担土地使用权价格风险的才能就越强；三、最高工程费用 最高工程费用是指在预定销售额下,满意预期的工程收益要求所能承担的最高工程费用；当土地开发工程量不大时,最高工程费用是 指最高建筑安装工程费用；最高工程费用与猜测的可能工程费用之间差距越大,说明房地产工程承担工程费用增加风险的才能越强；第六十三条 概率分析是使用概率讨论猜测不确定性因素对房地产工程经济效益影响的一种定量分析方法,通过预分析不确定性因素 的概率分布,运算在不同概率分布条件下房地产工程经济评判指标的期望值,说明房地产工程在特定收益状态下的风险
46、程度；概率分 析的一般步骤为：名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 一、列出需要进行概率分析的不确定性因素；二、挑选概率分析使用的经济评判指标；三、分析确定每个不确定性因素的概率分布；四、进行概率运算,求出评判指标的期望值、达到临界点的累计概率等分析指标；第八章 房地产开发工程方案比选 第六十四条 房地产工程方案比选是寻求合理的房地产开发方案的必要手段；对于房地产工程策划中提出的各种可供挑选的开发经营 方案,应第一进行经济分析和运算,挑选出满意最低中意收益率要求的可供比较方案,并在此基础上进行方案比选；第六十五条 在进行可供比较方案的比选时,应留意各方案之间的可比性,遵循费用与效益运算口径对应一样的原就,并依据工程实 际情形,挑选适当的经济评判指标作为比选指标；通常采纳的房地产工程方案比选指标有：一、差额投资内部收益率（IRR ）差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率；其表