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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 一国内房地产市场简况：我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础,并且这一轮 高潮尚处于非 “泡沫 ”的良性增长过程,但是,市场规律证明：一个谁都能赚到 钱,甚至获得暴利的行业确定是危机四伏的；或许我们面对的市场恰恰是拐点 前的最高峰,由于市场自我调控和释放风险的信号已经显现；第一,商品房空置率增加,超过风险掌握线；虽然从2000 年 5 月国家统计部门在公布了 1999 年商品房空置量之后,我们很难查找到有关空置量最新、最 权威的资料,但仍旧可以通过商品房景气指数、产销率、空置面积增长率等指 标推算出这一数据；其次,房地产市场体
2、温仍在上升,业外巨头抢滩房地产；2001 年全国房地产到位资金达到 7378 亿元,比上年增长 29.8% ；而今年前 5 个月,房地产到位资金已达 3105 亿元,同比增长35.9% ；就是在这种情形下,传统的家电厂家“海尔”、“美的 ”、TCL 、“康佳 ”正在大举进入房地产,饲料大王四川新期望集团也斥资 30 亿元进军地产；一批上市公司,诸如“数源科技 ”、“亚华种业 ”、“益鑫泰”、“经纬纺织 ”,甚至 “联想集团 ”、“三九药业 ”也争相跻身房地产；在这种一面 是商品房空置率扩张,一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中,新企业持巨资再 度猛烈加入,势必加剧房地产市场的风险；第三,房价增幅回
3、落,销售趋淡；与房地产开发连续升温相对应的是市场反映冷淡；今年前 5 个月全国商品房平均价格为2290 元平方 M,同比下降3.3% ,增幅比上年回落15.6 个百分点；商品房销售面积为4564 万平方 M,同比增长 20.3% ,但增幅比上年同期回落8 个百分点；二武汉房地产市场简况：重大工程投资建设顺当进行；1-11 月全市共完成亿元以上投资工程达 231 项,比上年同期净增加 40 项,增长 20.9% ,10 亿元以上工程增长 23.1% ；其中武汉钢铁公司技改工程投资、武汉光谷建设投资有限公司基础设施建设工程、武汉新芯集成电路制造有限公司基地工程、富士康集团基地工程、武汉新城国际博览
4、中心有限公司博览中心工程完成投资超过 20 亿元； 11 月这些亿元以上重大工程的投资占全市投资增量的55.3% ,这些重大工程投资的顺当进行,对当名师归纳总结 月 我 市 固 定 资 产 投 资 增 长40.4% 起 到 了 决 定 性 的 作 用 ；第 1 页,共 7 页一.业投资大幅增长； 1-11 月,全市一产业完成固定资产投资20.11 亿元,比上年同期增长238.7% ；其中农业完成投资9.11 亿元,增长161.4% ；林业完成投资 3.14 亿元,增长165.3% ；农、林、牧、渔服务业完成投资5.49 亿元,增长390.1%；二.业投资保持较快增长； 1-11 月,全市制造业
5、完成固定资产投资468.25亿元,比上年同期增长44.4% ,增幅同比提高 11 个百分点,比上月提高2.4 个百分点；其中：黑色金属冶炼及压延加工业完成投资132.35 亿元,比上年同期增长 30.1% ；交通运输设备制造业完成投资99.07 亿元,增长 71.7% ；通信设备、运算机及其他电子设备制造业完成投资72.78 亿元,增长54.0% ；通用设备制造业完成投资28.49 亿元,增长 61.1% ；金属制品业完成投资20.3 亿元,增长84.0%；三.开发投资增幅有所回落； 1-11 月,全市房地产开发投资443.54 亿元,- - - - - - -精选学习资料 - - - - -
6、 - - - - 比上年同期增长 21.3% ,增幅比上月回落亿元,增长 25.5% ,经济适用房完成投资3.8 个百分点；其中住宅投资 337.3934.18 亿元,增长 70.6% ；房屋施工面积 3324.37 万平方 M,增长 10.5% ；商品房销售面积 574.43 万平方 M,下降 32.3% ；综合以上数据,我们不难发觉武汉市房地产市场总体上是供过于求的,因此,武汉市房价必定会陷入低迷；三潜在市场分析：A.武汉简况武汉市是中国六大中心城市之一；在1992 年国家公布的中国城市综合经济实力50 强中,武汉名列第六； 2001 年,武汉市国内生产总值达到 1348 亿元,按可比价格
7、运算,比 2000 年增长 12%；经济运行质量提高,全年实现财政收入150.18亿元 ,同比增长 21.8%,占国内生产总值的比重为本 11.1%；自 1992年以来 ,武汉经济进展驶入快车道 ,全市国内生产总值连续保持两位数增长 ,高于全国、全省平均水平；经济运行质量和效益明显提高,人民生活水平连续改善,各项社会事业全面进步,实现了“ 十五” 方案的良好开局；得天独厚的地理环境,经过数千年的开拓点染,制造了辉煌的物资文明和精神文明,为武汉的飞速进展奠定了坚实的基础；中华人民共和国成立后,武汉经过几十年的进展,已经成为一个门类齐全的综合性工业基地,华中地区的内外贸易中心,我国内地最大的交通枢
8、纽和重要的训练、科研基地,在全国221 个地级以上城市中,武汉的综合经济实力居第六位,是中国的特大中心城市之一；改革开放以来,武汉的 投资“ 凹地效应” 显现,目前利用外资居中国中西部大中城市之首,实际利用外资 63.7 亿美元,外资来自全球五大洲40 多个国家或地区,全球500强跨国公司有 35 家来汉投资,另有45 家设立了代表处；武汉具有很大的机会；B.光谷地区房地产住宅市场分析 1“ 光谷地区” 简况信息技术的突飞猛进,给世界生产力和人类社会的进展带 来了极大的推动；光电子技术是信息技术的核心技术之一,随着国际互联网业 务和通信业的飞速进展,光电子信息产业将是影响将来社会进展的战略性产
9、 业,必将成为 21 世纪最重要的支柱产业之一；在此背景下,大陆很多专家学者 建议建立国家光电子信息产业基地；湖北省和武汉市政府审时度势,准时决 策,力争在武汉创建国家光电子信息产业基地；去年,武汉以其进展光电子产 业的综合优势,被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地 简称“ 武汉 中国光谷”；“ 武汉 中国光谷” 高等院校和科研院所众多,汇聚了 一大批国内外知名的专家学者,为进展光电子产业供应了强劲的智力支持；以 武汉烽火科技集团、长飞公司、精伦电子、华工科技等企业为代表的一批光电 子企业,已经形成了肯定的产业规模,形成了光谷进展的骨架；“ 武汉 中国光谷” 依靠国家级开发区-武
10、汉东湖新技术开发区,有着良好的外部环境和条件,这些都为光谷的建设进展奠定了良好的基础；武汉东湖新技术开发区 50平方公里范畴内集聚了 18 所高等院校, 56 个省部属科研院所, 65 个国家重点学科, 10 个国家重点试验室, 7 个国家工程技术讨论中心,43 名两院院士, 20多万名各类专业科技人员,35 万在校高校生,每年有 5 万余名高校生从这里走向四周八方；武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国其次大智力密集区,拥有特别丰富的高新技术人才资源；2建筑类型武汉市 光谷地区 住宅类建筑其类型现状：名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 7 页精选学习资料 - -
11、- - - - - - - 多层；作为一种最为普遍的建筑形式,多层住宅依旧是市场供应量的主体,这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出；目前市中心的多层工程越来 越少,有完全“ 逃离市中心” 的趋势；反观城市的外延,特别是近两年房地产 开发较热的“ 三区五片” ,即汉口的金银湖片和后湖片,武昌的南湖片、东湖 高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区,无论楼盘规模如何,均以多层物业 为开发的主要建筑形式；从最近新开楼盘来看,多层物业也是占着确定的比 例； 小高层；目前小高层最大的特点是将其“ 领地” 扩展到了郊区；除了在“ 寸 土寸金” 的市中心之外,小高层也显现在了离市中心较远的城乡结合部；位于
12、 金银湖片区的“ 丽水佳园” 开盘,其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高 层,再加上户型上的创新设计,市场反映良好；此外,近期开盘的位于青山区 工业二路上的“ 宝安 公园家” 在其规划中也有数栋小高层工程；这一现象打 破了“ 小高层只能在市中心生存” 的定式； 高层；目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代 高层住宅工程所转变；市中心几个高层楼盘的面世,为高层物业市场增加了几 分亮色；福星城市花园、怡景花园等楼盘纷纷亮相,而且都以高品质树立江城 楼市的顶级豪宅形象,使高层物业的现状有所改观； 别墅；江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅工程；就目前的实际情形来看,别墅市场中无
13、论从供应量仍是市场的接纳程度看,TOWNHOUSE 即联排别墅 都是最好的；究其缘由,一方面是联排别墅自身的优势,即住宅功能齐 全,并且位于郊区价格相对较低,绿化率高,环境美丽；另一方面是由于随着 二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大,要求改善生活质量的购房消费 者日益增多,直接促使别墅的需求量增大；目前汀香水榭、水蓝郡和黄金海岸 等楼盘的此类物业都取得了良好的市场成效；SWOT分析：房地产与一般营销的差异是其具有不行移动性,市场区隔化,大额消费,贷款 升值保值,以及信息的不对称性,下面对对房地产市场进展趋势进行简洁的分 析：A. 地产市场的进展条件分析 1. 、全国楼市的基本面并未显现根
14、本转变 楼市的基本面表现在市场、经济、金融、货币、人口内的进展趋势等六个 方面,而从以下方面可能看出在这六个方面,楼市的基本面并未发生根本性变 化,也就是说房地产市场连续进展的基础未变；全民住房市场化意识释放完毕：全民住房市场化的萌芽从 1998 年住房按 揭、 2000 年货币化分房开头；至今,由此而产生的政府事业单位分房转为市场 购房的主导力气,在全国范畴内已经释放完毕；经济通胀的预期未变：从经济进展的角度来考虑,一个国家在经济高速发 展的阶段,全部不动产的“ 避难性特点” 是在经济通胀的预期不行转变的前提名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 7 页精选学习资料 - -
15、- - - - - - - 下,防止财宝缩水的最有效方法；而我国现阶段即使如此,因此,属于不动产 之列的商品房成为了财宝避难的最有效的载体；不动产的信用基础未变：在资本化时代,不动产的金融解、资本化是其基 本属性,由此而产生的坚固信用基础是其成为一大投资渠道的缘由所在；从货币市场化角度考虑：流通货币的不行预见性加强了人民对不动产的依 赖,在这个货币自由泛滥的时代,以美元为代表的国际性流通货币,受国家经 济进展的影响,其所代表的财宝都变得不行预期,而人民币捆绑美元的特性也 是其同样不行预期,货币带来的不行信任,进一步加深了人们对不动产的依靠 程度；1700 万人口的城“ 城市化” 力气强大：从人
16、口城市化角度考虑,全国每年 市化力气是推动房地产市场的主要动力,而我国的人口结构可以看出,这种不 断扩大的城市化力气是不行逆转的；房地产确定财宝属性：最终,从足够长时期内的进展趋势看,房地产进展 趋势将是一个连续向上的过程,因此,作为不动产的商品房,对个人而言,其 增值、保值及其可传承的特性,打算了其是确定财宝而不是一种相对财宝；2. 对武汉楼市而言,地域优势与经济进展的条件未变 地理优势使其成为产业转移的必经之地与正确挑选,而产业的集合成为楼 市的强力支撑,在全国地图上,可以清楚的看到,武汉处于鸡腹所在位置,而 周边均是沿海经济发达地区,在这些经济发达地区产业向中部转移的过程中,武汉不仅是必
17、经之地,同时也是产业转移成本最低的地区之一,从而成为正确 挑选；随着一线城市楼市价格的高涨,城际投资者也将逐步增多；B. 能面临的风险分析 在目前的市场环境下,楼市可能面临的风险将主要来自于金融政策的变 化、政府管制的加强、投资渠道的转变以及价格链的撕裂等四个方面；金融政策的变化：目前不断加息的金融政策导向已是预兆,不排 1.除后期加大幅度与频次的可能；2. 政府管制的加强：当市场不行把握时,政策将动用行政手段维护 市场安全；3. 投资渠道的转变：目前国内的投资渠道相对狭窄,随着与国际接 轨的深化,投资渠道的拓宽也将对楼市造成影响；名师归纳总结 4.价格链的断裂：这是目前楼市所面临的最为现实的
18、风险,价格上第 4 页,共 7 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 升过快,高中低不同价格档次价格链的断裂将会造成市场目标客群的同质 化、单一化,是将来楼市的一大风险所在；C.来进展分析 1. 正处于城市化巅峰时期,从世界范畴来看,这种城市化进程都是推动楼 市的加速器,而中国巨大的城市化人口,使得这种城市化进程特别漫长,这种 进程中的楼市也显得特别波涛汹涌；2. 全球性房价规律说明中国目前所以显现的房价高企正是这种规律的表 现；从全球范畴看来,据有人口红利的国家、社会主义转型国家、和平国家、亚洲国家、贫富差距大的国家都会显现房价高企的现象,而中国具有上
19、述国家 的综合特性,在这种情形下,房价高企成为必定；3. 在货币重估告一段落的前夕,资产价格重估也将告一段落；在当前,人民币的升值预期高涨,人民币价值重估势在必行,当这种重估终止时,也是以房地产为代表的资产价格重估的终止,而且,往往这种资产价格的重估要领先于 货币的重估；因此,在目前这种商品房资本化、货币化的时期内,肯定要将其 与货币市场结合,方能防止因重估而造成的缺失；5. 房地产投资品种显现转移,将来的正确投资挑选将不是小户型产品,而 是越来越稀缺的舒服性大面积户型、别墅等真豪宅类产品；D. 竞争分析 1 武汉市房地产住宅市场竞争特点 特点一：市政政策连续带动楼市进展 特 点二：规模性小区
20、将领导潮流 特点三：户型面积在变小、房间在变多 特点 四：小高层物业受消费者青睐 特点五：成规模、重环境 特点六：板状结构 已成为高层住宅的主流 特点七：精装修房需求不容忽视 特点八：品牌营销 引发楼市新卖点四目标客户群分析：工程销售目标群如下：1外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士；2周边高校的老师以及工作者；3欲改善居住条件的置业者； 4政府及企事业单位中层以上治理干部；5外地来汉的经商者； 6其他五投资估算：工程投入资金及效益情形工程总投资：33597.28 万元自有资金投入： 12400万元住宅销售价格： 2000元/平 M 起工程销售收入： 59104.00万元工程税后利润总
21、额：16127.14 万元工程毛利润润：27.28%工程内部收益率：25.39% 六工程建议： 1.通过本工程的开发,占据光谷CBD 区域房地产市场,进展壮大公司实力,并名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 进一步树立企业在武汉地产业界的形象；2 工程的建设符合武汉市对光谷建设的精神国家连续实行扩大内需、拉动经济 增长政策对房地产市场的潜力巨大,使房地产开发企业预期的盈利将进一步增 强；随着国家取消了银行对房地产开发工程贷款的限制、解除了房地产开发企 业禁令,更加坚决了房地产业进展的信心；武汉市政府加大对房地产业的投 入
22、；每年投资 100 亿元兴建 600 万平方 M 的住宅,五年共建 3000 万平方 M,用五年的时间解决 30 万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是 特别明显的；形成了二、三级市场联动效应；武汉市房地产市场多年健康规范 的进展,加之广泛的宣扬引导,市场运作逐步放宽条件,市民卖旧买新,二次 置业的积极性逐步得到调动和发挥,我市房地产市场已形成了二、三级市场联 动的良好局面；部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化安排阶段,房改前的好条件正在逐步被消化,继而转入个人购房,会刺激住房有效需求,形成住房梯级消费；依据2002 年其次季度武房指数报告,洪山区房地产市场最大特点就是“
23、光谷地区以住宅工程为主,武珞路沿线以商务写字楼为主” ；作 为洪山区两大经济支柱“ 中国光谷” 与“ 电脑一条街” 在洪山区的经济结构中 将占据主导位置；随着中国光谷的进展壮大,小区周边土地已成为武汉市房地 产开发的热点,在将来的 5 年内,中国光谷方圆 50 平方公里的区域将形成一个 科工贸年收入超过 1000 亿以上的高科技产业园,加上长江乐园的带动效应,一 大批第三产业会在此地蓬勃兴起,本地域将成为武汉市人文环境最好、居住质 量最高、规划配套最完善的生活社区；因此,我公司打算在此区域内查找合适 的地段投资建设高品质的商品住宅小区,由于本区域内土地的稀缺以及我公司 资金临时的短缺,我们选取
24、武汉高科国有控股集团和北京融科智地房地产开发 有限公司作为战略合作伙伴,三方经过协商,达成一样,成立合资公司武汉联想 世纪高科房地产开发股份有限公司共同开发高科集团270 亩储备地块；具体合作方式在资金筹措一节中有具体表达；3 由于市区可开发土地稀缺,三方 合作开发本工程符合我公司投资开发策略从土地供应的角度分析,由于土地数 量的相对稳固性和自 90 岁月中期以来武汉房地产市场的高速进展,武汉市区土 地资源日益削减,在市区内,土地供应确定数量必定出现下降趋势；类似本工 程开发可 200 多亩以上大规模住宅区域的土地稀缺,土地资源弥足宝贵；随着 土地供应市场的秩序日益规范化,为了合理的利用城市土
25、地资源,土地获得方 式已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主；而后两 种方式必定提高土地获得成本,对工程开发建设不利；本工程由武汉高科国有 控股集团供应土地使用权,为资金流淌周转和工程建成收益制造了良好条件；一次性获得大面积有开发潜力的地块,有利于对工程进行滚动开发；依据市场 动态,合理调整设计方案和营销策略,稳步树立工程品牌形象,这在武汉房地 产市场并不多见；工程周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值,本工程的开发可以使潜在价值得到实现；4 工程开发优势所在世纪地产丰富房地产工程开发体会以及良好的信誉高科集团的相关政策优势和充分的土地储备融 科智地依靠于联想集团的高
26、科技理念和品牌优势a.规划建议：以高层 C 型为主干,四周点缀布局 A、B、 D、E 型 多层住宅；整个小区外观上错落有致,1.75 的容积率保证了充分的绿化面积和多处现代景 观小品设置在住宅楼四周；名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - b 户型及面积设计建议：以高层C 型 为主干,四周点缀布局 A 、B、D、 E 型多层住宅；工程户均面积 126.82平方 M c 价格建议：每套住宅销售均价约为 款,约 5 万元左右,余款向银行分28.26 万元；一般情形下购房者首付 20%房30 年按揭偿仍,依据购房贷款利率每月偿仍名师归纳总结 1200 元左右,占家庭月收入的30%,我们制定的购买对象完全有才能支付；如第 7 页,共 7 页果能够得到部分公积金贷款,每月仍款额仍将有所下降；,- - - - - - -