太湖星城营销推广思路.ppt

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1、太湖星城营销推广思太湖星城营销推广思路路无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司目目 录录第一部分：战略目标第一部分：战略目标第二部分：无锡房地产市场理解第二部分：无锡房地产市场理解第三部分：项目理解第三部分：项目理解第四部分：客户和产品的深刻理解第四部分：客户和产品的深刻理解第五部分：项目营销推广思路第五部分：项目营销推广思路第六部分：下一阶段工作重点第六部分：下一阶段工作重点无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司一、财务目标财务目标q 开盘销售开盘销售24%24%，回款，回款1.371.37亿亿q 4 4个月内个月内完成销售完成销售81.681.6，销售回款，销售回款7.527.52亿亿

2、q 一期完成销售均价一期完成销售均价51205120元元/平米。平米。第一部分第一部分 战略目标战略目标无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司月份项目8月9月10月11月12月2004年销售面积1000035000500003800027600160600销售均价460047714940539456675120销售额（万元）46001670024700205001564182221销售回款（万元）23001185024540209151566475269二、销售回款进度表二、销售回款进度表无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司第二部分第二部分 无锡房地产市场理解无锡房地产市场理解无锡顺驰地

3、产有限公司无锡顺驰地产有限公司一、无锡房地产市场一、无锡房地产市场0404年分析年分析无锡03年土地供应开始放量，全年超过600万平米无锡住宅市场04年供应量预计将达到400万平米价格单价快速上涨，市场总价承受力变强需求无锡04年市场实际需求量预计将超过500万平米总结总结市场供需矛盾缓解，但总体求仍大于供市场供需矛盾缓解，但总体求仍大于供 住宅开发量快速增大，市场竞争加剧住宅开发量快速增大，市场竞争加剧 产品供应结构失衡，中高档产品过于集中产品供应结构失衡，中高档产品过于集中 整体价格行情将进一步上涨整体价格行情将进一步上涨20042004年无锡房地产市场开始全面腾飞年无锡房地产市场开始全面

4、腾飞0202年，无锡土地供应开始实行拍卖制度，一级市场表现活跃年，无锡土地供应开始实行拍卖制度，一级市场表现活跃无锡房地产政策逐步走向透明、规范无锡房地产政策逐步走向透明、规范 金融方面，存款利率下降，个人住房贷款、政策性银行贷款利率不上浮金融方面，存款利率下降，个人住房贷款、政策性银行贷款利率不上浮 主流面积随价格飞速上涨，市场主力面积逐年下降无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司二、无锡房地产市场二、无锡房地产市场20042004年下半年预期年下半年预期市场方面1.大盘时代已经到来2.市场开始全面比拼产品和服务3.异地开发商大举进入无锡市场4.城市拆迁和改造力度加大消费者方面1.更加理性

5、，购房选择更加注重小区环境及文化氛围2.产品塑造追求差异化及特色3.更加关注品牌 2004年，无锡房地产竞争加剧，将全面比拼产品综合品质和服务，开发商品牌的影响力也将更受到关注无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司三、无锡住宅市场推广手法分析三、无锡住宅市场推广手法分析 q多使用常规媒体，如：平面报纸媒体；q开始注重炒作，一般多采用名人效应；q参加一年一次的大型房地产展销会；q价格制定：考虑景观和位置，一房一价；q销售节奏：在价格上低开高走，注意保持一期价格涨幅平稳；q分组团推广：一期分组团推广，分批推出多层、小高层，力求 迅速聚集人气。无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司第三部分第三部

6、分 项目理解项目理解无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司一、项目分析一、项目分析1、项目概况q项目位于无锡未来新城区滨湖新城中心，西面为连通市区的青祁路，北面为连通新区的高浪路。与大学城仅一路之隔。q基地占地面积：73万平方米q容积率：1.4q建筑总面积：约105万平方米，其中商业约8万平米q地形：地块平整，被关山路和规划路划分为自然三个地块，市政泻洪河流经中间地块。小结小结：由于项目所处地理位置巨大的发展潜力，百万平米规模：由于项目所处地理位置巨大的发展潜力，百万平米规模决定了本项目必然是一个配套齐全的中高档精品项目。而为了保证决定了本项目必然是一个配套齐全的中高档精品项目。而为了保证完

7、成一期的战略目标，必须提供一个物超所值的产品及营造一个完完成一期的战略目标，必须提供一个物超所值的产品及营造一个完善的社区。善的社区。无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司地理位置：地理位置：本本项项目目位位于于无无锡锡新新城城区区滨滨湖湖新新城内，紧邻大学城。城内，紧邻大学城。区域发展潜力：区域发展潜力：本区域将成为未来无锡的主要本区域将成为未来无锡的主要居住、文教区，将成为无锡未居住、文教区，将成为无锡未来的市中心来的市中心该区域的发展潜力巨大，将导入人口约该区域的发展潜力巨大，将导入人口约2525万万;项目所处的地理位置与环境项目所处的地理位置与环境;该项目客户以无锡客户为主要来源，且

8、将以二次置该项目客户以无锡客户为主要来源，且将以二次置业为主业为主.2 2、区域分析、区域分析 无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司二、项目资源分析二、项目资源分析外部景观：A.太湖风景区军嶂山脉，远眺为太湖B.远眺太湖C.产学研一体的大学城D.太湖高级中学 内部景观：流经小区的河流为项目内部造景提供了题材，项目大面积的水景，2.5万公园，休闲广场1、项目自然及人文景观资源无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司2 2、项目周边及内部配套、项目周边及内部配套A.A.大学城紧临项目大学城紧临项目B.B.太湖高级中学与项目一路之隔太湖高级中学与项目一路之隔C.C.项目内双会所及运动休闲场所项目

9、内双会所及运动休闲场所D.D.项目大卖场及商业街项目大卖场及商业街E.E.社区内双幼儿园、小学、老人院、社区活动空间社区内双幼儿园、小学、老人院、社区活动空间无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司优势分析q位于无锡未来的居住、文教中心，濒临太湖景区及蠡湖景区q大学城的建造及使用，将使项目拥有独特的资源q无锡首个超百万的大型社区二、二、SWOTSWOT分析分析 机会分析q无锡政府大打太湖牌，及大手笔对蠡湖景区的景观投入，对项目品牌的树立有重大利好；q蠡湖大桥的建成，及对青祁路、高浪路的修建大大缩短项目与无锡商业中心及新区的距离；q项目所属区域为新城区，将使项目规划有较多的空间无锡顺驰地产有限公

10、司无锡顺驰地产有限公司抗性处理抗性处理抗性处理抗性处理q通过通过PRPR、SPSP活动，活动，NPNP、展板、媒体来持续性宣传本展板、媒体来持续性宣传本项目，提高项目的区域认可度。项目，提高项目的区域认可度。q通过对施工现场的布置，对道路两侧的布置，及通通过对施工现场的布置，对道路两侧的布置，及通过对道路建成的时间的落实，弥补该类不足。过对道路建成的时间的落实，弥补该类不足。q通过对周边规划用地的性质及新城整个规划的宣传通过对周边规划用地的性质及新城整个规划的宣传消除客户疑虑。消除客户疑虑。q通过与九龙巴士的洽谈，在项目前期将与其达成协通过与九龙巴士的洽谈，在项目前期将与其达成协议，通过各种宣

11、传来消除客户疑虑。议，通过各种宣传来消除客户疑虑。q通过前期品牌的亮相，产品的推广，让消费者信赖通过前期品牌的亮相，产品的推广，让消费者信赖顺驰，认同顺驰的产品顺驰，认同顺驰的产品q通过对卖场现场的布置，及示范区的形成，给客户通过对卖场现场的布置，及示范区的形成，给客户一个直接的产品印象，促进客户对项目产品的信任一个直接的产品印象，促进客户对项目产品的信任q通过方案对商业总量的确定，引入大卖场等主题商通过方案对商业总量的确定，引入大卖场等主题商业，弥补该商业氛围业，弥补该商业氛围劣势分析劣势分析q该区域市场目前认可度较低，居住概念该区域市场目前认可度较低，居住概念尚未形成，人气不足。尚未形成，

12、人气不足。q本案周围道路都在施工中，且将来居住本案周围道路都在施工中，且将来居住须经过立交桥，容易引起客户抵触须经过立交桥，容易引起客户抵触q周边规划尚未确定，容易引起客户疑虑周边规划尚未确定，容易引起客户疑虑 威胁点分析威胁点分析q项目缺乏公交线路，到达或居住本项目项目缺乏公交线路，到达或居住本项目不很方便。不很方便。q有较大的竞争压力，万科品牌在锡城具有较大的竞争压力，万科品牌在锡城具有较大知名度，对项目的面市有一定压力。有较大知名度，对项目的面市有一定压力。q无锡市民对期房产品的不信任感，将影无锡市民对期房产品的不信任感，将影响对项目的接受度响对项目的接受度q本案周边配套缺乏，须较长周期

13、才能完本案周边配套缺乏，须较长周期才能完善，生活很不便利。善，生活很不便利。对对应应劣劣势势及及威威胁胁点点的的抗抗性性处处理理无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司三、对区域房地产市场理解三、对区域房地产市场理解个案个案位置位置规划规划用途用途公开日公开日工程进工程进度度主主力力面面积积（）（）平均单价平均单价（元（元/）主力总价主力总价(万元）万元）销售率销售率阳光城市阳光城市花园花园建筑路、红建筑路、红星路口星路口住宅住宅2003/102003/10结构体结构体115.9144.115.9144.5 54300430049.862.149.862.1（一期）（一期）95%95%奥林花园

14、奥林花园蠡溪路与建蠡溪路与建筑路交汇处筑路交汇处住宅住宅2003/102003/10结构体结构体126.2131126.21313500350044.1-45.844.1-45.8（一期）（一期）90%90%红山半岛红山半岛青祁路青祁青祁路青祁桥堍桥堍住宅住宅2003/102003/10现房现房1281371281374300430047.350.747.350.7（二期）（二期）93%93%金色江南金色江南梁清路西郊梁清路西郊宾馆旁宾馆旁住宅住宅2003/042003/04结构体结构体133.76133.7643004300（预（预计）计）49.249.2（一期）（一期）100%100%无锡

15、顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司总结总结：q打造项目差异性，提供一个功能齐备的社区，并打造高品质产品，力争做到无锡第一，同时引导客户的生活理念；q无锡新城区首个超百万平米的大盘，对板块的良好预热及启动将决定项目的接受度，品牌形象的树立将保证项目的快速去化；q市府大打“太湖”牌的城市规划及大学城的启用将积极带动本项目的良性销售；q由于项目周边配套缺乏，因此必须完善社区商业及公建配套，解决交通瓶颈，以满足客户需求。q综合运用多种媒介传播手段，使项目与客户之间保持信息对称，实现快速去化。无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司第四部分第四部分 对客户与产品的深刻理解对客户与产品的深刻理解无锡顺驰

16、地产有限公司无锡顺驰地产有限公司本案的目标客户本案的目标客户客户理解客户理解客户理解客户理解描述描述来源1.城西区、城南区、副中心区为一期客户的主要来源地约占50%,新区及其它区域约占20%2.来自周边乡镇或郊县的客源约占20%3.外地的客源目前约占10%左右1.1.少部分为投资客（少部分为投资客（20%20%）2.2.用于子女结婚购房（用于子女结婚购房（20%20%）3.3.二次置业改善居住条件（二次置业改善居住条件（60%60%）用途需求需求舒适、安逸的居住环境渴望改变现有生活品质对现有市场产品不满足能引领时尚年龄在28-40岁之间有较强的经济基础对地段接受度高注重生活品质的社会中坚力量无

17、锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司客户细部特征分析:客户职业描述：国营公司主管、教师、公务员外企高级白领、IT业白领客户的敏感因素:环境、教育、配套等是最大多数人关注的焦点客户消费习惯描述：他们生活富裕，但消费比较谨慎，讲究性价比，追求品位，接受时尚喜欢到环境幽雅的地方用餐现有住房特征描述：他们大部分居住在原单位的公房，没有环境且生活很压抑他们还有一部分住在老式的商品房，环境差且没有居家的氛围收入特征：家庭月收入：这部分客源家庭月收入在5000元-10000元之间，为社会的中上阶层和主流阶层无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司客户分析：导出我们的客户是市场上拥有较强经济实力的、向往一种

18、休闲舒适、健康的生活环境的社会中坚力量。无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司共性需求共性需求个性需求个性需求人性：人性：向往人性化的氛围向往人性化的氛围感性：感性：向往同质生活向往同质生活品味：品味：追求个性却不张扬追求个性却不张扬追求：对自我价值的实现社会认同感缺乏：真正适合他们的产品需要：休闲、健康、舒适的生活环境产品要实现他们对休闲、健康、舒适的生活环境的追求产品要满足他们对自我价值的实现以及较强的社会认同感无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司理解产品:产品定位：产品定位：产品定位：产品定位：山水蓝本闲适园林社区山水蓝本闲适园林社区无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司1.1.

19、规划规划:(1)(1)空间的规划布局空间的规划布局:总体建筑注重南北向布置，在保证通风、采光的前提下兼顾围合总体建筑注重南北向布置，在保证通风、采光的前提下兼顾围合空间的营造。空间的营造。（2 2）组团清晰的建筑布局：）组团清晰的建筑布局：将小区分为三大组团，三大地块有机的联合起来，各有优势保证将小区分为三大组团，三大地块有机的联合起来，各有优势保证了景观的均好性；了景观的均好性；（3 3）交通流线）交通流线 小区车道采用的是人车分流的设计，注重道路的等级划分，采用小区车道采用的是人车分流的设计，注重道路的等级划分，采用不同的道路形式形成高品质的步行区域以体现对人性化的关怀；不同的道路形式形成

20、高品质的步行区域以体现对人性化的关怀；（4 4）现代的建筑立面）现代的建筑立面 建筑立面应尽量追求造型简洁、色彩明快的效果。建筑立面应尽量追求造型简洁、色彩明快的效果。无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司2.2.景观设计景观设计:1.1.运用河、湖、池等不同的社区水系，将三大地块有机结运用河、湖、池等不同的社区水系，将三大地块有机结合，亲水的区域运用硬性处理居民可以安全方便地玩水，景观合，亲水的区域运用硬性处理居民可以安全方便地玩水，景观水景运用软性处理，用鹅卵石、绿化等作为堤岸，给居民提供水景运用软性处理，用鹅卵石、绿化等作为堤岸，给居民提供了一个自然的休闲平台；了一个自然的休闲平台；2

21、.2.以绿化广场、公园、林荫大道、休闲景观通道、游憩设施以绿化广场、公园、林荫大道、休闲景观通道、游憩设施及场地等多元素共同组建居住区的公共绿化；及场地等多元素共同组建居住区的公共绿化；3.3.在每个地块入口位置设置主景观轴，将最大最好的景观在每个地块入口位置设置主景观轴，将最大最好的景观直接的展现在人们面前直接的展现在人们面前,用以提升区域档次用以提升区域档次,将期期不同的主题将期期不同的主题很好的融合；很好的融合；4.4.在入口处结合环境设置一些对称的雕塑、小品，在成为区在入口处结合环境设置一些对称的雕塑、小品，在成为区域标志的同时也体现了其内在的文化底蕴。域标志的同时也体现了其内在的文化

22、底蕴。无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司3.3.产品优势产品优势:(1)(1)大面积水景营造大面积水景营造,附之以周边众多高校的云集附之以周边众多高校的云集,体现了浓厚的结体现了浓厚的结合水文化；合水文化；(2)(2)高附加值产品的打造：会所、运动设施、商业、学校、公交等高附加值产品的打造：会所、运动设施、商业、学校、公交等一应聚全；一应聚全；(3)(3)对产品细节的注重。对产品细节的注重。无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司4.4.户型优势户型优势:（1 1）主力面积）主力面积:三房两厅两卫三房两厅两卫 （118 118 131.8131.8）（2 2）大户型客厅面宽）大户型客厅面

23、宽:4.5:4.5m m 主卧面宽主卧面宽:3.9:3.9m m 带独立的步入带独立的步入式更衣间、洗手间；式更衣间、洗手间；（3 3）多阳台设计，保证最好的观景效果；）多阳台设计，保证最好的观景效果；（4 4）部分为花园入户式设计，增加居室的休闲空间。）部分为花园入户式设计，增加居室的休闲空间。无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司第五部分第五部分 项目定位及营销推广思路项目定位及营销推广思路无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司项目定位：国际级山水人文都市大盘项目定位：国际级山水人文都市大盘 核心理念：成就湖畔生活核心理念：成就湖畔生活无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司项目定位：

24、国际级山水人文都市大盘项目定位：国际级山水人文都市大盘旅旅游游度度假假区区地地 块块地位价值的辐射地位价值的辐射成就湖畔生活成就湖畔生活服服 务务配配 套套产产 品品景景 观观特特色色组组团团小小学学、幼幼儿儿园园、省省高高中中泛泛会会所所山山水水合合一一双双城城融融汇汇硬硬件件:智智能能科科技技高高配配置置规规划划:大大规规划划小小组组团立立面面:纯纯粹粹西西班班牙牙户户型型:舒舒适适奢奢华华无无锡锡的的西西南南面面太太湖湖，国国际际的的标标签签物物业业：亲亲情情特特色色置置业业:全全国国网网路路销销售售:专专业业精精准准、体体验验式式服服务务星级服务联盟星级服务联盟人性配套，素质教育人性配

25、套，素质教育人文气息，底蕴生活人文气息，底蕴生活精品社区，品质经典精品社区，品质经典核心思路 推广总精神城市复兴，建筑年鉴让生活也尊贵核心价值无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司一、一、项目命名：太湖星城项目命名：太湖星城释义：释义：1 1、“星星”与与“新新”同音，从太湖新城的区域高度上进一步同音，从太湖新城的区域高度上进一步超越，超越，“星星”是区域的焦点和标签，在提升项目整体形象是区域的焦点和标签，在提升项目整体形象的同时提升客户的居住价值和归属感，产生附加值。的同时提升客户的居住价值和归属感，产生附加值。2 2、基于区域未来的行政中心之地，具有都市中心的优势，、基于区域未来的行政中

26、心之地，具有都市中心的优势，为整个区域价值加分，引领市场。为整个区域价值加分，引领市场。无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司二、营销总战略：二、营销总战略：低调入市，在无锡区域树立低调入市，在无锡区域树立“专业、亲民、可专业、亲民、可以信赖以信赖”的品牌形象，结合事件营销拉近企业与客的品牌形象，结合事件营销拉近企业与客户的距离，利用顺驰会及置业联动等平台，迅速大户的距离，利用顺驰会及置业联动等平台，迅速大量的积累客户，支持项目销售目标的达成。量的积累客户，支持项目销售目标的达成。无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司核心概念：成就湖畔生活核心概念：成就湖畔生活湖畔，承载着城市的文化，湖居

27、生活是风景和气质的交融，我们把湖畔生活归结为以下几点：湖畔的，是有文化底蕴的。湖畔的，是属于智慧的。湖畔的，亦是尊贵的闲适。生活的最高阶层是价值的体现，价值来自社会的认同和对自身的肯定成就一种生活，成就一种状态。由此无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司n提升提升“国际山水人文都市生活圈国际山水人文都市生活圈”的区域环境形象；的区域环境形象；n树立树立“成就湖畔生活成就湖畔生活”的市场形象；的市场形象；n建立建立“精品超前，精英汇聚精品超前，精英汇聚”的市场定位模式；的市场定位模式；n创立创立“太湖新城看星城太湖新城看星城”的趋势走向。的趋势走向。无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司三、

28、推广策略三、推广策略 我们需要对产品卖点和机会点进行整合包我们需要对产品卖点和机会点进行整合包装，赋予它具有竞争力、具有差异性的装，赋予它具有竞争力、具有差异性的产品理产品理念念和和主题概念主题概念，在此我们提出：，在此我们提出：+生活方式整合营销无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司生活方式：生活方式：以本案的目标客户需求为导向，引领一种新的生活方式以本案的目标客户需求为导向，引领一种新的生活方式品位的闲适的健康的尊贵的都市的无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司整合营销：整合营销：n 产品包装产品包装：对对“湖畔湖畔人文人文”社会价值的提炼，体现项目的核社会价值的提炼，体现项目的核 心

29、竞争力。心竞争力。n 全息展示全息展示：主要包括视觉导识、展示系统、样板展示系统、生：主要包括视觉导识、展示系统、样板展示系统、生 活方式展示系统（包括平面广告、缮稿、主题活动等）活方式展示系统（包括平面广告、缮稿、主题活动等）n 人脉传播人脉传播：以顺驰的品牌为依托，建立客户服务体系，通过高：以顺驰的品牌为依托，建立客户服务体系，通过高 度的社会认同取得良好的市场口碑。度的社会认同取得良好的市场口碑。无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司四、媒体策略四、媒体策略（一）战略目标1，媒体先行，制造新闻，提高品牌知名度2，全方位媒体攻势，引爆全城，形成持续关注热点，激发客户购买欲望3，组合投放，

30、优势互补4，结合事件，注重效果，控制成本无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司（二）媒介选择（二）媒介选择1，主流报媒，权威发布根据当地房地产广告以报纸为首选媒体的现状，选择主流报纸无锡日报、江南晚报为主要平面宣传媒介2，重点区域，户外引导户外媒体的高到达率，确保广告的宣传效果，与平面媒体相比的价格优势，应当充分利用；重点区域针对性投放，引导目标客户群3，电视媒体，品牌宣传报纸广告信息过度集中，要求进行媒体创新超越常规思路，加大电视广告投入，构筑品牌宣传的良好通路4，主流网站通过“搜房网”“顺驰网”等专业网站，扩大传播面，辐射长三角及全国无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司（三）品牌推广

31、期媒体计划（三）品牌推广期媒体计划（4.15-5.28）无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司 五、客户维系五、客户维系q通通过过社社会会活活动动、“顺顺驰驰会会”、置置业业联联动动等等平平台台，达达到到口口碑碑传传播播、客源积累的目的。客源积累的目的。q运用事件营销，借势造势（太博会、旅游节、广告节等）运用事件营销，借势造势（太博会、旅游节、广告节等）无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司 六、客户体验六、客户体验q客户维系体系的建立客户维系体系的建立 ：顺驰会、置业联动：顺驰会、置业联动产品体验。产品体验。q规规划划环环境境体体验验：特特色色景景观观、组组团团布布局局、主主题题社社区区

32、、户户户邻水。户邻水。q服务体验：购房过程中周到细致服务，物业提供的亲服务体验：购房过程中周到细致服务，物业提供的亲情式特色服务。情式特色服务。q生活状态体验：生活状态体验：公关活动、生活场景表演、情景体验公关活动、生活场景表演、情景体验式销售中感受生活状态式销售中感受生活状态。无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司销售节奏：销售节奏：七、销售各阶段推广七、销售各阶段推广无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司无锡滨湖项目阶段推广流程图无锡滨湖项目阶段推广流程图成就湖畔生活成就湖畔生活阶段推广阶段推广媒体攻略媒体攻略专案专案推广战略推广战略推广诉求推广诉求本阶段工作重点本阶段工作重点下阶段工

33、作重点下阶段工作重点媒媒体体先先行行新新闻闻运运作作板板块块先先行行，区区域域认认同同顺顺驰驰会会闪闪亮亮登登场场规规划划布布局局成成就就湖湖畔畔生生活活新新体体验验品品牌牌优优势势房房型型设设计计景景观观规规划划会会所所设设施施优优质质服服务务重重点点投投放放 专专业业轰轰炸炸创创新新推推广广 控控制制成成本本组组合合投投放放 注注重重效效果果区区域域地地段段建建筑筑形形态态第一次品牌亮第一次品牌亮相（置业联动）相（置业联动）集团集团庆典庆典产品产品推介推介开盘开盘活动活动顺顺驰驰太太湖湖企企业业背背景景远期目标：四个月回款远期目标：四个月回款7.5亿亿近期目标：积累客户近期目标：积累客户4

34、00组组无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司主题一：第一次品牌亮相 遵循扩大顺驰品牌传播面的原则，通过公益的宣传方式，以“平和、大气、亲和”的态度面市，削弱受众对常规大盘强势轰炸产生的市场抗性，传达给受众务实、塌实的企业印象。无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司第一次品牌亮相第一次品牌亮相 亲近水岸亲近水岸 成就梦想成就梦想无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司活动目的：塑造顺驰品牌，网络目标客户 1、迅速占领市场的最高点，引发受众对买家的关注度。2、迅速建立“顺驰”在无锡的品牌，增强影响力，提高“顺驰”在 市民心中的认知度和美誉度。3、吸引受众对“太湖新城”的关注，吸引更多高素质的

35、目标顾客关注地块。4、同时利用五一假日，吸引有效受众的关注。开展问卷调查，派送小礼品，组织免费的小型活动，从而为项目积蓄有效的目标客户。第一次品牌亮相第一次品牌亮相无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司主题二、第二次品牌亮相集团十周年庆（5月28日）以集团的周年庆为品牌依托，展示企业的背景实力，通过媒体的传播全面提升知名度，同时从长三角辐射无锡，加大区域板块力度。无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司宣传展板宣传展板 宣传宣传DMDM、单片单片基地四周大型看板基地四周大型看板 引导旗引导旗宣传模型宣传模型外卖场装修及进驻外卖场装修及进驻2004-3-252004-3-25至至2004-5-

36、282004-5-28推广活动推广主题部门联动媒体手段积累积累400400组客户组客户集团庆典、专家集团庆典、专家评审会评审会报纸硬广告、报纸硬广告、车身广告、围墙车身广告、围墙看板看板推广目标成就成就 价值价值 生活生活顺顺驰驰会会策策划划及及广广告告公公司司 项目品牌形象项目品牌形象销售道具品牌推广期品牌推广期无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司2004-5-292004-5-29至至2004-6-302004-6-30推广活动推广主题媒体手段积累客户积累客户900900组组表表现现手法：手法：大学大学城教授座谈城教授座谈关关键词键词：教育成就教育成就未来未来六六 一教育联盟一教育联盟

37、报纸报纸硬广告硬广告广告广告 户户外看板广告外看板广告 网络广告网络广告 客户通讯客户通讯 车身广告车身广告推广目标城市中坚的生活组合城市中坚的生活组合项目形象推广项目形象推广销售道具宣传展板宣传展板 宣传资料宣传资料 网络传播网络传播产品形象树立期产品形象树立期部门联动置置业业 策策划划及及广广告告公公司司 物物业业 无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司2004-7-12004-7-1至至2004-7-292004-7-29推广活动推广主题媒体手段积累客户积累客户15801580组组表表现现手法：手法：电视电视采访采访人居标志鉴定研人居标志鉴定研讨讨示范楼封顶仪式示范楼封顶仪式报纸报纸影

38、广告影广告广告广告 电视、网络广告电视、网络广告 车身广告车身广告推广目标城市复兴，建筑年鉴城市复兴，建筑年鉴项目品质标签项目品质标签销售道具宣传展板宣传展板 宣传资料宣传资料 网络传播网络传播电视传播电视传播楼书资料楼书资料预热期预热期部门联动置置业业 策策划划及及广广告告公公司司 物物业业 关键词关键词：人居风人居风暴暴无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司第二步：内部认购期策略第二步：内部认购期策略 媒体针对的目标受众，口碑传播媒体针对的目标受众，口碑传播品牌品牌确立，产品导购与执行。确立，产品导购与执行。无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司2004-7-302004-7-30至至

39、2004-8-272004-8-27推广活动推广主题媒体手段积累客户积累客户21802180组组表表现现手法：手法：外卖外卖场场DSDS促销等促销等产品推介会产品推介会报纸报纸广告广告 户外广告户外广告推广目标品质生活宣言（配套篇）品质生活宣言（配套篇）推出低密度多层推出低密度多层销售道具宣传展板宣传展板 宣传资料宣传资料 网络传播网络传播楼书资料楼书资料内部认购期内部认购期部门联动置置业业 策策划划及及广广告告公公司司 物物业业 关键词关键词：生活湖生活湖畔水岸线畔水岸线无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司 第三步：开盘推广期策略第三步：开盘推广期策略 媒体传播、产品包装、人脉传播媒体传

40、播、产品包装、人脉传播项目定位认项目定位认知，理念传达。知，理念传达。无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司开盘期开盘期2004-9-272004-9-27至至2004.11.272004.11.27推广活动推广主题部门联动媒体手段积累客户积累客户18421842组组表表现现手法：手法：造势聚造势聚集人气，轰动市场集人气，轰动市场的购买效应的购买效应关关键词键词：精英，精英，人居先锋人居先锋项目开盘活动项目开盘活动推广目标让成就生活替换让成就生活替换你的尊贵你的尊贵置置业业 策策划划及及广广告告公公司司 销售率销售率27%27%销售道具户外看板户外看板平面媒体平面媒体报纸报纸广告广告电视广告

41、电视广告 车身广告车身广告 看板看板 网络网络 基地围板基地围板 大客户帐单投递大客户帐单投递无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司强销期强销期2004-9.272004-9.27至至2004.11.272004.11.27推广活动推广主题部门联动媒体手段积累客户积累客户690690组组十一节日活动十一节日活动推广目标成就你的湖畔生成就你的湖畔生活活置置业业 策策划划及及广广告告公公司司 销售率销售率74%74%销售道具户外看板户外看板平面媒体平面媒体以及其他以及其他 报纸报纸广告广告 车身广告车身广告 看板看板 网络网络 基地围板基地围板 大客户帐单投递大客户帐单投递无锡顺驰地产有限公司无

42、锡顺驰地产有限公司 第四步：持续销售及清盘策略第四步：持续销售及清盘策略 媒体配合，促销媒体配合，促销SPSP品牌附加值体现，服务品牌附加值体现，服务文化经营阶段。文化经营阶段。无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司持续销售期持续销售期2004-11.282004-11.28至至2004.12.282004.12.28推广活动推广主题部门联动媒体手段客户积累客户积累330330组组SPSP活动活动报纸报纸广告广告 液晶分众液晶分众传传播播 车身广告车身广告 看板看板 网络网络 房展会房展会 情景体验活动情景体验活动 客户维系客户维系推广目标“三品生活三品生活”面面观面面观置置业业 策策划划及

43、及广广告告公公司司 销售率销售率91.10%91.10%销售道具户外看板户外看板平面媒体平面媒体各种精神堡垒各种精神堡垒情景体验式销售情景体验式销售及其他及其他 无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司清盘期清盘期2004-12.292004-12.29至至2005.1.302005.1.30推广活动推广主题媒体手段客户积累客户积累150150组组业主联谊业主联谊报纸报纸广告广告 车身广告车身广告 户外看板户外看板 网络网络已已购购客客户联谊户联谊客户维系客户维系 推广目标成就下一站成就下一站销售率销售率100%100%（销售回款入帐）（销售回款入帐）销售道具户户外广告（更外广告（更换换清清盘盘信息）信息）已已购购客客户联谊户联谊PRPR活活动动 部门联动置置业业 策策划划及及广广告告公公司司 物物业业 无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司第六部分第六部分 下一阶段工作重点下一阶段工作重点无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司确定广告企划、媒体发布等合作企业，配合销售部开展工作；整合外部资源，完善全年营销推广部署；明确销售部全年工作计划，落实每个人的职责分工；筹备“五一”品牌亮相及“顺驰十年”品牌宣传活动；利用节点活动、事件营销等推动快速开始客户积累。下一阶段工作重点下一阶段工作重点无锡顺驰地产有限公司无锡顺驰地产有限公司END