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1、和达东东城营销方案和达东东城营销方案和达和达东东城东东城打造下沙沿江景观带商业旗舰打造下沙沿江景观带商业旗舰项目建筑面积约项目建筑面积约4.6万。位于下沙万。位于下沙25号大街与号大街与10号大街交界口，东临号大街交界口，东临钱塘江及沿江绿化带，该项目将成钱塘江及沿江绿化带，该项目将成为下沙沿江景观带的商业中心为下沙沿江景观带的商业中心休闲、娱乐、观景等万千气象，尽休闲、娱乐、观景等万千气象，尽数汇聚于此。并精心打造数汇聚于此。并精心打造3260小户型公馆。小户型公馆。和达.东东城简介和达房产和达房产和达.东东城地理位置和达房产和达房产一、市场分析报告二、项目自身分析三、营销推广方案目 录和达
2、房产和达房产1.市场调研市场分析报告和达房产和达房产市场调研发放问卷走访采访网络调查市场调研的方法与方式在下沙工作、居住的有一定经济能力的中青年（还有小部分未在下沙工作，居住的人群）调研样本调查问卷访谈提纲网络相关应用软件调研工具和达房产和达房产近期是否有购房计划地理位置的影响准备购买房子的面积可以接受的价格范围有没有较大不大6090及以上4060平200万以上30100万市场调研分析柱状图市场调研和达房产和达房产2.市场分析报告和达房产和达房产市场分析报告宏观经济环境规划的区域，期限及区域规划发展概况下沙区域城市规划下沙需求量逐渐增大，现各房地产公司都在积极开发。单身公寓市场的现状及发展外地
3、人在杭购房外地人在杭购房入户试点办法入户试点办法2011年现行的购房年现行的购房优惠政策只有首套优惠政策只有首套房契税优惠政策。房契税优惠政策。（本地）（本地）和达房产和达房产宏观经济环境分析外地人在杭购房入户试点办法外地人在杭购房入户试点办法一、外地人购房入户以自愿申请为原则，购房人应当按照本办法规定办理申请购房入户手续，同时遵守杭州市其他相关规定。二、外地人在杭购房入户，是指非杭州市户籍人员在杭购买住宅，达到一定购房价值和时限，并符合相关规定，经房管、公安等相关部门审核批准后可申请办理1户（夫妻以及未成年子女）杭州户籍。三、本办法先行试点区域：钱江新城区域及杭州经济开发区、滨江区区域。四、
4、购房入户条件：（一）购房价值条件。1、钱江新城单套住宅购房总价值达到100万元以上（含100万元）。2、杭州经济开发区单套住宅购房总价值达到60万元以上（含60万元）。3、滨江区单套住宅购房总价值达到80万元以上（含80万元）。（二）购房时限条件。购房人应书面承诺所购房产在办理户籍入杭之日起3年内不能交易。（三）购房入户人基本条件。购房人应符合杭州市户籍管理相关规定的要求。和达房产和达房产宏观经济环境分析五、购房入户付款方式实行一次性付款和抵押贷款两种方式。六、本办法发布之日前购买房产不适用本办法。本办法与杭州市其他相关规定不一致的，以本办法为准。外地人购房入户区域范围一、钱江新城区块所辖范围
5、为：东至钱塘江北岸，南至钱江四桥东侧（中河高架接口），西至秋涛路，北至钱江二桥西侧（艮山西路）；扩大区块东至和睦港，南临钱塘江，西至钱江二桥，北至规划钱江路。二、杭州经济开发区所辖范围为：杭州经济开发区规划范围。三、滨江区所辖范围为：滨江区规划范围。还有总房价也有要求的。必须达到一定的价格。除了滨江、下沙钱江新城其余不能。针对本地人针对本地人2011年现行的购房优惠政策只有首套房契税优惠政策。契税购房优惠政策为，以家庭为单位，购买惟一住宅，90平方米以下的契税按总价的1%征收，90-140平方米的契税按1.5%征收，140平方米以上的按3%征收。若当下购买的不是惟一住宅，不计面积大小契税税率统
6、一按3%征收，其中，购房者名下已签订商品房预售合同的，也视为已有住宅。商品住房以合同备案日期为准，二手住房以产权登记受理日期为准。和达房产和达房产下沙区域城市规划一、规划区域一、规划区域杭州市下沙副城位于杭州市区东部，东、南两面临钱塘江，北接海宁市和余杭区，西连杭州主城。按杭州市城市总体规划所确定的下沙副城范围，包括杭州经济技术开发区（以下简称开发区，含下沙、白杨二街道）的104.7平方千米，及余杭区南苑街道、乔司镇，江干区彭埠镇6个行政村、九堡镇等74平方千米，共计面积约178平方千米。二、规划期限二、规划期限2006年2020年，远期展望至2050年。和达房产和达房产三、区域规划发展概况三
7、、区域规划发展概况（一）工业区（南）工业区（南）是开发区建设的启动区块，建设之初，借鉴国外采用数字（序列）作为街路名称的做法，在未及科学论证的情况下，对工业区内的道路全以数序命名。为体现大气开放的氛围，道路全部缀以“大街”通名，从而形成了一系列数序大街名称。纵向以单号数序，横向以双号数序。（二）高教园区南北走向的道路以“路”为通名；东西走向的道路以“街”为通名。为突出高教园区的功能特点，高教园区内道路的专名，纵向、横向道路名称分别冠以“文”字与“学”字。现南北向道路有文澜、文淙、文汇、文津、文溯、文泽、文渊、文滨、文海、文清、文瀚路，共11条；东西向道路有学园、学源、学正、学府、学林街，共5条
8、。（三）行政中心区块该区块围垦成陆较早，故有头格、智格、上沙、下沙、中沙等村名和幸福、月牙、新华等河名。下沙区域城市规划下沙区域城市规划和达房产和达房产杭州及区域内单身公寓市场的现状与发展趋势一、现状一、现状目前一些目前一些单单身公寓住宅大多享有地理身公寓住宅大多享有地理优势优势，处处于人口稠密、于人口稠密、商商业业成熟、交通便利的地区，能成熟、交通便利的地区，能够够使使业业主及主及时时把握把握时时尚信尚信息，息，紧紧跟跟时时尚潮流。住宅尚潮流。住宅门门口有四通八达的交通口有四通八达的交通线线路，以路，以及著名的商及著名的商业业街，黄金地段是目前街，黄金地段是目前单单身公寓最明身公寓最明显显的
9、特征的特征之一。他之一。他们们的价的价值值也随着也随着该该市中心区域土地的市中心区域土地的匮匮乏而弥加乏而弥加珍珍贵贵。由于。由于产产品的稀缺性，品的稀缺性，导导致了价格的致了价格的剧剧烈提升。在烈提升。在这这些中心城区的些中心城区的单单身公寓平均价格超身公寓平均价格超过过同同类类地区普通住宅平地区普通住宅平均均单单价的价的20%以上，在看似较低的总价下，却隐含着高额以上，在看似较低的总价下，却隐含着高额利润。有的楼盘毗邻大学城，拥有得天独厚的人文氛围，利润。有的楼盘毗邻大学城，拥有得天独厚的人文氛围，齐全的人文配套，可尽享人文之美。齐全的人文配套，可尽享人文之美。和达房产和达房产杭州及区域内
10、单身公寓市场的现状与发展趋势二、发展趋势二、发展趋势1.“单身公寓”的市场潜力大。项目通常以高层和小高层为主，户型面积在2560平米不等，针对层次较高的租房人员及寻找自由空间的企业主、急需购房结婚的年轻人和投资者三个不同的群体，推出三大概念户型，细分了目标市场。2.最大程度的控制面积。面积控制最大的效用在于有效的控制总价。受到市场追捧。3.拥有地段优势的稀缺产品。单身公寓住宅大多享有地理优势。4.完备的配套设施及酒店式服务增添了物业的附加值。理想的单身公寓必须是入住方便，居家生活的所有设施都应一应俱全，妥帖地照顾了青年住户的入住要求。在更大程度上满足年轻人对日常生活方便、快捷的需求，最大限度地
11、体现全新的生活方式。这也是开发商吸引客源的重要营销手段之一。和达房产和达房产请输入内容楼盘比较和达房产和达房产请输入内容楼盘比较和达房产和达房产1.项目发展的可行性分析项目自身分析和达房产和达房产a.项目所在区域描述项目自身分析和达房产和达房产一、沿江新城繁华住区一、沿江新城繁华住区项目区位条件优良，位于下沙东部沿江居住片区内，距离下沙目前已成熟的中心区约5公里。以外，项目周边1.5公里内有多蓝水岸（约55万方）、梦琴湾（约30万方）、野风海天城（约25万方）、朗诗国际街区（约21万方）、伊萨卡国际城（约50万方）、保利东湾（约86万方）、世贸滨江花园（约70万方）、金隅观澜时代（约70万方）
12、等多个大型住区。目前已建成约400万方，未来建成约1000万方，在沿江形成约15万人居住的公建配套完善、交通便利、生态环境良好的大型居住区。二、嘉年华式的社区型商业中心二、嘉年华式的社区型商业中心项目作为沿江12公里的生态景观休闲商业带的启动项目，意义非凡。将被打造成下沙沿江板块最灵动最富有生机的一个部分。东东城将要打造的是一个嘉年华式的社区型商业中心，一、二层部分是商业，三层以上为小户型江景公馆。由澳大利亚BAU公司做整个景观设计和建筑设计，项目独特的SOHO创意空间，店铺连廊互通，有趣的建筑内街，营造出丰富的消费空间，项目将申报国家绿色建筑。提供完全开放、共享的OPEN生活方式。同时，距离
13、项目周边500米范围内，规划有物美超市、大众餐饮、影院等，各项生活配套一应俱全。和达房产和达房产三、城市稀缺的生态景观项目拥有沿江生态湿地和江景资源，东侧紧邻下沙投资6亿打造的沿江12公里生态景观休闲商业带。成为下沙重要的城市名片。四、快捷立体的交通优势项目东与沿江大道一河之隔。沿江大道将于2012年初贯通，只需约20分钟直达钱江新城。德胜快速路、艮山路、地铁一号线直达杭州市区等，交通非常便捷。五、精品小户型私有公馆 项目打造的32-6032-60方小户型公馆，充分的考虑了景观资源的利用，与内外环境紧密结合，近观园景，东眺钱塘江。和达房产和达房产b.项目SWOT项目自身分析和达房产和达房产优势
14、优势S S（1 1）和达品牌优势：）和达品牌优势：具有二具有二级级房地房地产产企企业业开开发资质发资质的国有独的国有独资资企企业业 历历年累年累计计开开发约发约125万平方米万平方米 涉及众多经营领域，涉及众多经营领域，房地房地产产是集是集团团公司重点扶持的支柱公司重点扶持的支柱产业产业走集团化发展道路，紧搭开发区时代发展脉搏走集团化发展道路，紧搭开发区时代发展脉搏，与下沙共成长，共繁荣与下沙共成长，共繁荣 热热忱、勤忱、勤奋奋、敬、敬业业、诚诚信信（2 2）澳大利亚）澳大利亚BAU设计事务所设计设计事务所设计 东东城东东城C-MALL嘉年华式生活商业中心嘉年华式生活商业中心 钱塘江东部湾一线
15、江景钱塘江东部湾一线江景 医疗，购物等配套设施完善医疗，购物等配套设施完善 是是下沙下沙12公里沿江商业带启动项目之一公里沿江商业带启动项目之一 临临近地近地铁铁1号线下沙沿江站，交通便捷号线下沙沿江站，交通便捷 中小学及高校众多，文化氛围浓郁中小学及高校众多，文化氛围浓郁劣势劣势W（1 1）位于下沙东区，相对于杭州市区开发不充分）位于下沙东区，相对于杭州市区开发不充分（2 2）周围绿化覆盖率有待提高）周围绿化覆盖率有待提高（3 3）临近钱塘江，天气复杂多变）临近钱塘江，天气复杂多变和达房产和达房产点击添加标题机会机会O（1 1）下沙良好的发展趋势，工业和服务业蓬勃发展）下沙良好的发展趋势，工
16、业和服务业蓬勃发展（2 2）是）是下沙下沙12公里沿江商业带启动项目之一公里沿江商业带启动项目之一（3 3）周边钱江世纪新城，沿江湿地公园等得依托）周边钱江世纪新城，沿江湿地公园等得依托（4 4）和达公司）和达公司走集走集团团化化发发展道路展道路，紧跟下沙发展趋势，紧跟下沙发展趋势（5 5）单身公馆的市场发展潜力巨大）单身公馆的市场发展潜力巨大威胁威胁T（1 1）周边有较多竞争企业：多蓝水岸（约）周边有较多竞争企业：多蓝水岸（约5555万方）、梦万方）、梦琴湾（约琴湾（约3030万方）、野风海天城（约万方）、野风海天城（约2525万方）、朗诗国际万方）、朗诗国际街区（约街区（约2121万方）、
17、伊萨卡国际城（约万方）、伊萨卡国际城（约5050万方）、保利东万方）、保利东湾（约湾（约8686万方）、世贸滨江花园（约万方）、世贸滨江花园（约7070万方）、金隅观澜万方）、金隅观澜时代（约时代（约7070万方）万方）（2 2）不稳定的宏观经济形势对于房地产业有较大冲击）不稳定的宏观经济形势对于房地产业有较大冲击（3 3）杭州市政府出台的相关政策对于购房有一定的限制）杭州市政府出台的相关政策对于购房有一定的限制和达房产和达房产c.客户定位分析客户定位分析项目自身分析和达房产和达房产客户定位分析自在单身刚刚结婚，没有积蓄。甜蜜小两口经济实力雄厚，看中房子的投资价值。投资客刚刚踏上工作岗位经济基
18、础薄弱。和达房产和达房产项目发展的可行性分析交通生活配套设施待定(主力户型：3261平方米。总价不会过高）价格下沙沿江大道与10号大街交界口；快速公交已在规划中临近地铁1号线下沙沿江站公交401、104中小学:杭州第四中学等综合商场:云水苑农贸市场、物美超市金沙数码港高沙商业中心省东方医院华元电影大世界和达房产和达房产2.目标客户项目需求分析目标客户项目需求分析项目自身分析和达房产和达房产1.1.受访者背景：有一定收入的工薪阶层受访者背景：有一定收入的工薪阶层2.2.对本区域市场的看法：房价适宜或偏高对本区域市场的看法：房价适宜或偏高3.3.对周边配套的要求：基础设施完善，医疗，教对周边配套的
19、要求：基础设施完善，医疗，教育，娱乐设施等丰富便利育，娱乐设施等丰富便利4.4.对交通设施的要求：交通便利快捷对交通设施的要求：交通便利快捷5.5.面积及楼层偏好：面积及楼层偏好：30-6030-60平米，平米，4-54-5层层6.6.装修要求：简单大方，温暖舒适装修要求：简单大方，温暖舒适7.7.物业管理的要求：安全性有保障物业管理的要求：安全性有保障8.8.可承受售价：可承受售价：30-30-120120万元万元或或200200万以上万以上和达房产和达房产3.竞争区域及项目分析竞争区域及项目分析项目自身分析和达房产和达房产1.1.周边房地产：多蓝水岸（约周边房地产：多蓝水岸（约5555万方
20、）、梦琴湾（约万方）、梦琴湾（约3030万方）、野风海天城万方）、野风海天城（约（约2525万方）、朗诗国际街区（约万方）、朗诗国际街区（约2121万方）、伊萨卡国际城（约万方）、伊萨卡国际城（约5050万方）、保万方）、保利东湾（约利东湾（约8686万方）、世贸滨江花园（约万方）、世贸滨江花园（约7070万方）、金隅观澜时代（约万方）、金隅观澜时代（约7070万方）万方）分析：分析：（1 1）多蓝水岸：一线江景，突出特点是价格便宜）多蓝水岸：一线江景，突出特点是价格便宜（2 2）梦琴湾：江景房，房屋出租和二手房服务活跃，会吸引一部分客源）梦琴湾：江景房，房屋出租和二手房服务活跃，会吸引一部分
21、客源（3 3）野风海天城：）野风海天城：小区内部配套小区内部配套十分完善，有十分完善，有游泳池、半游泳池、半场篮场篮球球场场、商、商业业街、街、步行街步行街,架空层景观架空层景观,沙滩沙滩,休闲大道休闲大道,网球场网球场,篮球场篮球场,亲子乐园等亲子乐园等（4 4）朗诗国际街区：依靠）朗诗国际街区：依靠高科技高科技打造打造健康、舒适、节能健康、舒适、节能的的住宅住宅，改改变传统变传统住宅住宅观观念和生活方式，念和生活方式，创创造最舒适的造最舒适的环环境，境，彻彻底告底告别严别严寒酷暑和黄梅天，超前寒酷暑和黄梅天，超前20年进入未来生活年进入未来生活（5 5）伊萨卡国际城：）伊萨卡国际城：临临江
22、延展近江延展近2000米的江岸线和米的江岸线和20万平方米湿地公园，生万平方米湿地公园，生态环境绝佳；地块的东、北两侧各有一条态环境绝佳；地块的东、北两侧各有一条30米宽的沿江渠，东侧有政府规划预米宽的沿江渠，东侧有政府规划预留的留的150米宽、全场米宽、全场1.7公里的沿江景观绿化带。依靠良好的生态环境，公里的沿江景观绿化带。依靠良好的生态环境，创创造以造以“理想理想.家园家园.自然自然”为三大主题的人性化居住空间为三大主题的人性化居住空间和达房产和达房产（1 1）保利东湾：）保利东湾：东东湾湾项项目目东东南面一南面一线线面江，面江，拥拥有有1公里长的无遮挡一线江公里长的无遮挡一线江景，同时
23、项目周边还有景，同时项目周边还有200多米宽的江堤滩涂公园，以及杭州东部非常罕见多米宽的江堤滩涂公园，以及杭州东部非常罕见的原生态湿地景观。的原生态湿地景观。（2 2）世贸滨江花园：除了有良好的生态环境和江景，还）世贸滨江花园：除了有良好的生态环境和江景，还规规划有六大主划有六大主题题景景区和区和蓝调蓝调休休闲闲会所，会所分两期，一期会所，会所分两期，一期为图书馆为图书馆、艺术艺术影吧、影吧、BLUES爵士爵士吧、室外网球场、健身房、主题餐厅；二期运动健康会包括精品专业健身吧、室外网球场、健身房、主题餐厅；二期运动健康会包括精品专业健身会所、单车基地、会所、单车基地、SPA中心、艺术基地、迷你
24、高尔夫、恒温游泳池、壁球馆、中心、艺术基地、迷你高尔夫、恒温游泳池、壁球馆、室内篮球场等室内篮球场等（3 3）金隅观澜时代：）金隅观澜时代：约约90多变空间和超高附加值户型，在小户型住房市多变空间和超高附加值户型，在小户型住房市场有一定竞争力场有一定竞争力2.2.杭州市的单身公馆：杭州市的单身公馆：80后和后和新杭州人新杭州人是杭州购房一族中的重要力量，是杭州购房一族中的重要力量，而他们较多倾向于小户型住房的购买。所以近年来，杭州的小户型房产有而他们较多倾向于小户型住房的购买。所以近年来，杭州的小户型房产有较大发展，如杭州和珅家园，下沙较大发展，如杭州和珅家园，下沙LOFT户型，单身紫金公馆等
25、。这些房产户型，单身紫金公馆等。这些房产有各自的优势，或位于市区，交通便利；或环境良好，适宜居住；或价格有各自的优势，或位于市区，交通便利；或环境良好，适宜居住；或价格幻灯片幻灯片 4 4便宜，对购房者地吸引力较大。便宜，对购房者地吸引力较大。和达房产和达房产1.前期项目推广方案营销推广方案和达房产和达房产针对主要面对群体为小白领、具有一定购买力的青年人，前期推广方案应采用时尚的推广媒介和流行的蓄客手段（五大推广手段）：1、传统与新颖的预售方式相结合：传统的售楼方式和采取团购的新预售方式相结合2、公关活动策划：适合年轻人品味、吸引主流媒介关注、抓人眼球的公共活动3、推出贴心的售楼计划：二手住房
26、的回收，新住房的优惠，商业优惠卡4、运用多种宣传媒介：利用新闻炒作，掌握公众焦点和达房产和达房产推广手段的实际操作：策略1:传统与新颖的预售方式相结合一方面利用传统的零售售楼方式，另一方面采用年轻人常用的网络销售方式团购，采用团购方式，提前收取类似认筹金、诚意金的预订金，给予团购成员以折扣的方式进行蓄客和促销策略2：公共活动策划：下沙音乐节，利用白领和高校学生资源，打造一场青年人的音乐盛事，乘音乐节之风，将“东东城”的时尚住宅、丰富的文化生活等观念打入人心。和达房产和达房产策略3：贴心的售楼计划：针对购买“东东城”的人员多为现阶段购买力受到局限、将来可能要再进行买房的特点，可推出“购买未来”的
27、计划，此计划可以通过帮助现在购买东东城的用户处理旧住所，并提供将来购买和达房产的优惠，来吸引那一部分现在为不能买到大面积住宅而又持有早买房早安心态度的人与附近的商业店铺合作，为预订东东城的用户赠送周围商业中心的会员卡等策略4：运用多种宣传媒介：运用网络：可以支持制作与东东城相关的72家“住”客、东“城”西“就”等时尚视频、帖子等投放网络，吸引媒体和公众眼光运用手机报和纸质报：针对白领等年轻人关注的报纸投放广告进行直接宣传；投放音乐节活动稿、针对搞笑视频的稿件、团购买房的新方式等进行间接宣传户外宣传：喷绘、壁挂、巴士等多种方式电视台：主要靠电视台对音乐节、搞笑视频、团购买房的采访得到间接宣传和达
28、房产和达房产2.强期项目推广方案营销推广方案和达房产和达房产1、对东东城现场的包装：售楼部、东东城小区内、小区外围的包装2、提前感受住房活动：住房体验日，东东城一日游等3、现场抽奖和达房产和达房产策略1：现场包装现场包装无论售楼部还是小区的包装一定要显示出“东东城”位居生态之地、时尚宜居的特性，给住户以舒适的环境，小区内部的公建设施、绿化、娱乐场所等的健全也能体现出时尚、宜居、生态的特点，小区外围的包装则要有明显的交通辨识和商业区辨识，以给住户留下交通快捷、商业发达的深刻印象。策略2：提前感受住房活动：利用“住房体验日”、“东东城一日游”等活动，让顾客来为自己的产品做代言和达房产和达房产谢谢观赏