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1、实 验 报 告科目：房地产开发与经营姓名： XXX 学号： XXX 班级： XXX 资源环境工程学院二零一二年4 月 8 日实验1XX不同类型的房地产价格水平及销售情况一、根据调查XX市房地类型主要分为商品房和经济适用房。商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家
2、庭出售的住房。二、2012年XXX市商品房和经济适用房价格水平分区分布图。三、XXX市商品房和经济适用房销售情况。2010年12月XX市场成交量为35.25万M2，较上月增加4.8万M2。成交均价为4,636元/ M2,较上月增加392元/ M2,创历年新高，尽管调控不断，绵阳住宅市场仍然量增价长，环比增加11.8%，同比下降0.3%，绵阳交易量不断增加，市场需求依然旺盛。2011年后由于国家的宏观调控的政策，房地产成交量一直下降，呈现不景趋势。2012年国家宏观调控继续加强，房产成交和房价依然会保持下降趋势，销售不景气。2012年经济适用房的销售和上年相比呈现稳步上升趋势，而在销售方面和去年
3、相比销量增加，价格稳定。新浪乐居20201坛 v)201a. G实验2XX不同规模的房地产公司采取的营销方式及效果差别XX市不同规模的房地产公司主要采取传统渠道、分销渠道、网络销售渠道。其中传统渠道即房地产开发商房地产商品用户；分销渠道即房地产开发商分销商房地产商品用户；网络销售渠道即利用计算机网络技术，现代通讯技术以及数字交互式媒介平台进行房地产网络营销活动。传统营销方式，主要以消费者为中心，但与网络销售渠道和分销渠道相比，网络销售渠道和分销渠道有以下的优点一、真正做到以消费者为中心。就传统营销方式而言，真正做到以消费者为中心还有很大难度。而房地产网络营销始终以消费者为营销的出发点与归宿点，
4、重点强调互动式信息交流，消费者可以通过网络主动查询感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、咨询有关信息。通过BBS提问并及时得到解答，房地产企业与消费者保持密集的双向沟通和交流，大大提高了营销过程中消费者的地位，给予消费者前所未有的参与和选择自由，极大地强化了消费者的核心地位。二、减少了市场信息的不对称，扩大了消费者的选择空间。房地产是一种复杂商品，消费者购买时需要了解诸如价格、质量、结构、设计、合同、产权等大量信息，由于互联网具有传播范围广、速度快、无时空限制、无版面约束、双向交流、反馈迅速的特点，对上述信息能够做到全面快速准确的传递，减少了信息在供求双方之间的不对称。同时利用互联网络，消费者
5、足不出户，就可了解所需商品有关位置、户型、结构、布局、环境、物业管理等微观信息，还可以进一步查询建设设计、城市规划、能源利用、景观布局等中观信息，使房地产产品差异化特征更加直观，更有利于不同偏好的消费者选择。三、目标消费群集中，可以实现高效营销。报纸、广播、电视等传统媒体的受众虽多，但人群分布过于广泛，年龄、收入等差距较大，导致房地产营销的实际命中率很低。而房地产网络营销主要针对上网人群，据统计，截至2005年底，中国的互联网用户人数为1.2亿人，在全球仅次于美国。他们的主力年龄是25-35岁。而在未来几年内，这一人群也将是房地产的主力消费群。与传统营销相比，房地产网络营销有更为确定的目标消费
6、群。四、降低成本，提高效率，效果易于测量。目前地产广告主要依靠报纸，网络广告与其相比，成本只有报纸广告的约二十分之一，而且，随着房地产项目的不断开发，报纸上房地产广告正日渐增多，报纸广告表现形式单一，人们对每个广告的关注程度日益下降。网络媒体则通过运用三维展示、电子地图、语音解说等多媒体技术向购房者展示项目的所有信息，信息量大而翔实，不受时空限制，让购房者的选购有更大的自主性。房地产网络营销采用网上采购、网上设计、网上销售方式，有效地降低了包括采购费、场地租赁费、媒体广告费、推销人工费等在内的营销成本，由于网络信息传播与制作的快捷性特点，从材料的提交到发布，只需要很短的时间就能把信息发布出去，
7、提高了营销效率。传统营销效果很难测量，而在网络营销当中，只要在相关程序中插入流量统计和探测流量来源的代码，多少人看过此广告、多少人点击详细查看等数据都易于测出。实验3目前XX市的不同类别的物业管理服务项目和质量的差异及业主的满意度一、目前XXX市物业管理主要采用的管理形式及质量差异：1、物业管理委托服务发展商聘请专业化的品牌物业管理公司对项目进行全面管理，而专业公司将从管理中心的组建、管理人员的招聘、项目前期介入、中期验收、客户入住及投入使用后的日常管理的全过程实施专业化的物业管理。此形式优点在于发展商可以将全部精力投入到项目的开发建设及销售上，不必为管理中心的建立，运行花费大量的精力；可以充
8、分发挥专业化品牌物业管理公司的品牌效应，促进楼盘的销售；可以得到专业公司对项目建设过程中针对日后的物业使用与管理提出的专业建议，完善物业功能。能够充分体现物业管理“公正、公平、公开”的原则。可以直接引进专业化物业管理公司成熟的物业管理体系和经验，减少物业管理工作中的失误，并可直接使用专业公司的专业人力资源，使物业管理达到高起点、高水平，以促进项目整体品牌的形成。其不足之处是发展商失去了物业管理方面的收入，此类型最适合销售型物业的管理。2、物业管理顾问服务由发展商自行组建管理机构，建立项目物业管理中心，招聘管理人员，而专业化的品牌物业管理公司则派出顾问服务人员，提供专业咨询意见，协助建立管理体系
9、，协助编制各种管理文件，协助处理疑难问题。此形式优点在于物业管理中心作为发展商的一个部门有利于协调管理，有利于解决工程遗留问题，在一定程度上借助顾问公司的品牌效应，同时也可产生一定利润。其不足之处是物业管理中心作为发展商的一个部门容易在物业管理过程中，偏重发展商的利益，使物业管理基本原则之一的公平原则受到一定程度的影响，造成业主的不满，进而影响管理费的收缴，增加经营风险；同时物业管理的品牌效应亦不显著，此类型最适合租赁型物业的管理。3、物业管理委托顾问服务专业化的品牌物业管理公司派出管理班子及骨干人员，发展商招聘其他工作人员组建物业管理中心，共同对项目实施物业管理。此形式优点在于发展商可以在与
10、专业化品牌物业管理公司的合作过程中逐步培养出一支专业化的物业管理队伍，有利于发展商今后开发其他项目的物业管理工作的开展；同时可以产生一定的利润。其不足之处是物业管理的品牌效应不够突出，同时增加了发展商的经营管理工作，此类型最适合租赁型物业的管理，同时发展商具有持续开发项目的能力。4、物业管理单项承包由发展商自行组建管理机构，建立项目物业管理中心，招聘管理人员，同时对物业管理中的诸如保洁、工程、安保等专项服务聘请专业公司进行承包，此形式的优缺点与第二种形式相同。二、业主满意度分析业主满意度主要从以下几个方面考虑：1、定期召开业主大会，让业主畅所欲言并及时或在允诺期内解决业主的问题。2、制定业主评
11、议区，可以让业主定期进行评议，按照评议结果提供服务。3、经常进行业主回访，把问题解决在萌芽状态。4、一定要和有资质的保安公司合作，确保社区的安全。5、一定要做到与业主签订合同时允诺的事项。从以上几个方面综合考虑物业管理委托服务能敬取得较好的业主满意度，而后面几种虽然都有有点，但就绵阳本地而言业主满意度较前一种差。总结我们小组经过本次房地产实验，对XXX房地产市场进行调查分析，不仅了解XXX房地产价格、销售状况、营销方式及物业管理类型等方面的知识。同时巩固了房地产经营管理课程学习的理论知识，将其运用于实践，取得了较好的效果。但理论联系实际的能力有限，具体操作过程中存在一些不足。在以后的学习和生活中还应该增强理论与实践相结合的能力。