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1、房地产开发与经营沙盘实验报告A公司房地产开发与经营沙盘试验报告 A 公司 房地产开发与经营沙盘实验报告小组名称：A 公司 班级：2018 级经济学 A 班 成员：林也渝 18083036 陈媛淳 18083080 陈汝灵 18083048 李秋如 18083018 指导老师：石洪艾 完成时间：2021 年 4 月 10 日 开展时间：2020-2021 学年第 2 学期第 3、4 周周末 书目一、房地产沙盘概述及公司初始状况 . 1 二、决策分析 . 1 （一）土地、拍卖、组间交易 . 1 （二）项目报建决策 . 4 （三）竞标施工队决策 . 8 （四）市场营销 . 10 三、总结与反思 .
2、18 （一）林也渝个人感悟 . 18 （二）陈汝灵个人感悟 . 20 （三）陈媛淳个人感悟 . 21 （四）李秋如个人感悟 . 22房地产开发与经营沙盘试验报告 A 公司 1一、房地产沙盘概述及公司初始状况 房地产开发与经营沙盘试验课作为一门经济学专业学生的专业必修课，与两个周末上课，并在结课两个星期内提交房地产沙盘报告至互联网相关平台，进而老师对学生的课程收获进行考察，赐予评分。房地产开发与经营沙盘试验课使课堂教学在教学过程中的达到模拟真实的房地产开发和经营的状况，有利于加强学生在房地产投融资、土地竞标和市调报建、工程项目管理、市场营销、外部经营业务和利润方面的模拟体验，有利于丰富经济学课程
3、，加强课堂教学质量，进一步完善经济学人才培育安排，为社会和国家培育经济学应用型人才。A 公司共有 4 名成员，林也渝担当 CEO，陈汝灵担当行政经理，陈媛淳担当工程经理，李秋如担当市场经理。A 公司成员在老师讲解房地产沙盘运营规则和相关留意事项中，主动仔细听讲，合作牢记重要学问点，多次学问抢答胜利，并快速熟识流程，分工合作，各司其职。即使是面对数据填写失误和施工队竞拍失利的问题，也不惧困难、主动应对、解决问题。最终，在老师的指导和帮助下，A 公司在多个公司中脱颖而出，荣获小组第一。二、决策分析 （一）土地、拍卖、组间交易1. 总述土地竞标决策是在全部流程中最便利限制成本的决策。由于我们在土地竞
4、标前先画好甘特图，已经确定购买 30 亩土地，在大家比较保守购买 10-20 亩土地的时候、在市场还未饱和的时候用不同容积率 的房子打开市场先建立自己的品牌。我们小组认为一起先的土地价格会较为低廉，随着时间的推移慢慢增加，但是事实并非如此，从一起先土地的价格竞争就特别激烈。我们第 2-4 年、第 6 年都购买 30 亩土地，第 5 年购买了 40 亩土地，利用不同容积率开阔市场，从而占据整个市场。2. 分析各年土地、拍卖、组间交易状况 （1）其次年 政府对于土地的价格区间设置在 900 万/亩-1500 万/亩，所以我们 A 公司保守出价 1200 万每亩，竞标到 13 亩土地。竞价的结果不尽
5、人意，为了达到 30 亩土地，我们 1500 万/亩拍卖 20 亩土地，1500万/亩左右是当年拍卖平均市价。截至目前为止，我们土地的平均成本约为 1381.82 万/亩。其次年大部分的小组是有盈余土地的，所以当年的组间土地买卖，我们卖出 3 亩 1400 万/亩的土地，平均价格削减为 1380。（2）第三年 由于其次年我们在拍卖上花费的成本更多，我们尝试尽可能在竞价中获得更多的土地，削减拍卖的成本。我们预料接下来土地价格会逐步增加，为了防止竞价获得的土地削减，我们在竞价中出价较高。我们以 1500 万/亩较高的价格购买到 21 亩土地，并且在拍卖中以同样1500万/亩的价格拍卖搭配10亩，由
6、于当年购买土地的公司不多，并且我们的余量较少，所以剩下 1 亩土地我们等到第四年才运用。（3）第四年 我们吸取第三年的教训，由于第三年我们小组过于急迫的想要购买到 30 亩土地，在拍卖与竞价中都花费较大的资金购买土地，成本较高。我们在第四年以 1400 万/亩的价格竞价到 15 亩的土地，以同 样的价格拍卖 10 亩土地和组间购买，加上上一年剩下 1500 万/亩的土地，该年度我们土地平均价格 1403.33 万/亩。比上一年平均价格削减了大约 1000 万/亩。在第四年，我们公司实现了占据各个容积率市场，以提高自身的市场占有率，为下一年购买 40 亩土地做打算。（4）第五年 我们发觉该市场的
7、土地价格呈下降趋势，各公司没有恶意抬高价格也没有扰乱市场，市场的土地价格在 1300-1500 左右浮动，所以我们第五年竞价依旧比上一年报价削减 1000 万/亩，最终我们以 1300万/亩的价格获得到 19 亩土地，由于在前几年我们 A 公司年年盈利，所以我们的市场占有率高所安排的土地多。在此条件下，我们确定第6 年升一级资质，我们以 1300 万/亩的拍卖价格购买到 20 亩，同样的价格向其他公司购买1亩土地，所以在第5年我们购买40亩土地，生产各个容积率的房，全面占据市场，进一步提高自身的市场占有率，为了下一年能较低价格安排更多的土地。（5）第六年 最终一年，我们已升为一级资质。为了保证
8、收益，我们沿用其次年的决策，购买30亩土地，我们在竞价以1200万/亩购买18亩土地。我们以 1300 万/亩拍卖 10 亩土地，这个价格略微较高，若抓紧时机可以1200万/亩购买，不过1300万/亩这个价格也在我们的预算之中。3. 总结 依据这几年的阅历，不须要在竞价中抢大量土地，因为竞价中政府赐予每一个公司的土地相差不大。像我们公司第三年，想通过提高价格抢更多的土地，尽管价格高土地会多，但是没方法与其他公司拉开差距。最优解是预料出其他公司也许的价格区间，自己公司的报价不要超过价格区间，尽可能压缩成本。 在拍卖时，第一轮先不要焦急拍卖，等一二轮结束，也许的报价也会稳定下来，这个时候以最快时间
9、干脆喊出报价，这样就可以以最实惠的价格成交。不要太早在第一二轮参加报价是为了防止自己报价虚高，同样不要等到最终倒数一二轮报价，这个时候的竞争最为激烈。在也许第三四轮以最快的速度报市场稳定的最高价，此时的报价最优。在进行组间交易时，多询问几家。若所处的市场土地价格渐渐递增，卖出土地时其他公司的报价过低，建议把土地留到次年。若所处的市场土地价格渐渐递减，如我们市场状况一样，卖出土地时，尽可能不要留到次年，不管是自己运用还是卖出都会使自己的成本增加，最好当年卖出。图 图 1 其次至六年间 A A 公司土地价格之间比较 （二）项目报建决策我们公司 6 年来经营的主要的目标是建立多种容积率的房子从而拓展
10、市场，扩大我们公司的市场占有率，争取做到每种容积率的房子我们公司都有销售。所以我们从其次年起先，每年的土地开发都至少是 30 亩。为了提升我们公司的品牌形象和影响力，巩固市场。我020040060080010001200140016002年 3年 4年 5年 6年竞标价 拍卖价 平均价 们在第五年，开发了 40 亩土地，将开发商资质升到了一级且是市场上唯一一家一级资质的房地产公司。为了完成建立多种容积率的目标，我们在项目报建前通过绘制工程项目的甘特图对 3 种不同容积率的组合进行了可行性分析。最终确定其次年以建立容积率 1.5+2.0+2.5 的商品房为主。再其次年年末通过前一年销售剩余商品房
11、的容积率确定下一年的建立安排，以此类推每年如此。通过建立与上一年剩余的商品房不同容积率的商品房实现销售多种容积率的商品房，从而达到较高市场占有率。图 图 2 A A 公司其次至六年的项目报建规划图 图 A 3 A 公司其次至六年不同容积率商品房可交付和实际交付套数以下主要以其次、三年（相邻的两年可以较直观的看出为了实现高市场占有率我们公司所进行的有逻辑的项目报建决策）和为了升级 一级资质而开发了 40 亩土地的较为特别第五年为例进行分析。图 图 4 其次年容积率 5 1.5+2.0+2.5 工程甘特图 图 图 5 第三年容积率 5 2.0+3.0+3.5 工程甘特图图 图 6 第 第 2 2
12、、3 3 年商品房的建立和销售状况图 图 7 第五年容积率 5 1.5+2.0+3.0+3.5 工程甘特图由图 4、5、6 可以看出，在其次年生产容积率为 1.5、2.0、2.5的商品房，在其次年年末剩余容积率 2.5 的商品房 20 套。为了开阔市场我们公司安排在第三年生产容积率为 2.0、3.0、3.5 的商品房。如此一来，我们公司建立并销售过的商品房容积率种类就达到了100%。第三年可销售的不同容积率的商品房达到总个数的 4/5，总交付套数也比其次年的 400 套多出了 100 套。下图是 A 公司每年的在工程建设上投入的成本。图 图 8 各年工程项目报建费用明细经过 6 年的模拟经营，
13、我们发觉：（以开发 30 亩土地为例）开发容积率为 1.5+2.0+2.5 的商品房是成本相对较低且较盈利的。即建立的商品房容积率越低成本也就相对越低，也不会因为低成本而导致利润也低的状况。当公司资金较短缺的状况下，可以通过建立容积率较低的商品房帮助公司度过经济基础不佳的一年，降低成本为后续的发展储蓄资金铺垫。但也不行过分依靠或只建立容积率低的商品房，因为容积率低的商品房成本低价格高，是大部分房地产商青睐的项目，可能会面临较大的竞争导致卖出的商品房数量不足导致收益较低和销售商品房种类单一不够多元市场占比小的状况。因此，需结合实际状况做出决策。（三）竞标施工队决策 第一年由系统自动生成，其次年起
14、先自主运营。秉承着不断开拓市场的理念，我们 A 公司每年购买土地 30 亩以上。并于第四年起先，在不同容积率的市场上都占有肯定份额。 施工队需在完成甘特图后才能得以确认，是影响成本的重要部分。A 公司于其次年建立容积率为 1.5、2.0、2.5 的房子，聘请 1 支大型施工队、1 支中型施工队。第三年建立容积率为 2.0、3.0、3.5 的房子，聘请2支大型施工队、1支小型施工队。第四年建立容积率为1.5、2.0、2.5 的房子，聘请 1 支大型施工队、1 支中型施工队。第五年建立容积率为 1.5、2.0、3.0、3.5 的房子，聘请 3 支中型施工队、1支小型施工队。第六年建立容积率为 1.
15、5、2.0、2.5 的房子，聘请 2支大型施工队。由表格可见，容积率小的成本相较于容积率大的成本较低，结合利润表也可得容积率小的建筑利润更高。因此，在得知第三年大幅增长后，第四年调整策略接着建容积率小的房子。第五年尝试建立 4 个不同容积率的房子，但结果并不志向，盈利直线下降。虽然如此，但本年过后公司升为具有一星级资质的房地产公司，在第六年增加了公司的影响力，净利润为 6 年来最高。期间，也发生了不行预料的事情。由于施工队竞标提交时间较晚，导致没有聘请到想要的施工队伍。为了保证工程顺当进行，我们只能高新聘请多 1 支大型施工队伍，导致成本的增加。表 表 A 1 A 公司第一至六年施工队数量及工
16、作施工队 第一年 其次年 第三年 第四年 第五年 第六年 大型1 支， 8 百万/月 2 支， 9 百万/月 1 支， 9 百万/月2 支， 9 百万/月 中型1 支， 7 百万/月1 支， 7 百万/月 3 支， 9 百万/月小型 1 支，1 支， 4 百万/月 4 百万/月 施工队工资（百万）3500 12900 21600 13900 34100 14400 第一年运营结束后，各公司利用乐高搭建自己的建筑，并展示模型和介绍理念。作为 A 公司，我们搭建了四个方位都有A型的房子，寓意着 A 公司将会给客户带去 A+级舒适的家，但好像不太受欢迎。相比之下，住了就是人上人这样朗朗上口的口号更受
17、大众宠爱。因此在该环节评比时成果不志向，没有获得政府的嘉奖。（四）市场营销依据小组成员沙盘结课后的总结分析，小组认为房地产公司的订单时影响因素主要有广告费、品牌效应、容积率报价等。1. 广告费与当年交付套数相关分析图 图 A 9 A 公司第一至六年广告费与当年交付套数关系图由图可知并依据结课后的总结分析中得出，广告费和当年交付套1007001500 1500 15001600200400500480670460020040060080010001200140016001800第一年 其次年 第三年 第四年 第五年 第六年广告费（万元）当年交付套数（套）线性 (当年交付套数（套）) 数基本是波动
18、上升趋势，从第三年到第五年中，连续三年以 1500 万元的广告费作为其中的营销策略可以看出，在第四年时的交付套数的削减和第五年交付套数的猛增即说明广告费对当年交付套数影响程度较弱。2. 品牌效应与当年交付套数相关分析表 2 A 公司第一至六年广告费- - 当年交付套数- - 可交货商品房数量- -品牌效应表 广告费投入（万元）当年交付套数（套）可交货商品房数量（含库存与本年新建，单位：套）品牌效应 第一年 100 200 200 - 其次年 700 400 420 844 第三年 1500 500 640 1812 第四年 1500 480 560 1865 第五年 1500 670 800 1871 第六年 1600 460 590 2064 注：品牌效应=上年销售额*0.01+本年广告费 依据房地产综合实训沙盘学员手册得知，也从品牌效应=上年销售额*0.01+本年广告费计算公式可以看出，品牌效应是影响当年交付套数和可交货商品房数量的重要因素。品牌效应越大，可交货商品房数量越多。我司在资金充裕的状况下，将广告费保持在700-1600 万元，保证品牌效应的持续性，有利于获得更高的可交货 商品房数量。但是在第四年初，其他公司的强势竞争，抢占市场份额，导致我司房产共剩余 140 套，较大数量的库存使小组成员.