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1、房地产企业所得税注意事项目录内 容页码（一）关于预缴问题2（二）关于计算广告和业务宣传费、业务招待费的基数问题2（三）关于完工时点的确认3（四）管理要求4（五）扣除的特殊规定5（六）开发项目（成本对象）情况备案表及填报说明7（七）土地预算成本情况表及填报说明9（八）开发产品（成本对象）完工情况表（一）及填表说明11（九）开发产品（成本对象）完工情况表（二）及填表说明15（十）房地产企业所得税纳税申报表填报口径18（一）关于预缴问题根据市国家税务局、市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知（京国税发200992号）第一条的规定：自2008年1月1日起，
2、我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入计算缴纳企业所得税时，经济适用房、限价房和危改房项目的计税毛利率按3确定；自2009年1月1日（税款所属期）起，我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入计算缴纳企业所得税时，除经济适用房、限价房和危改房项目以外的其他开发项目的计税毛利率按15确定，2008年度仍按20确定。由此可见，房地产开发企业预缴企业所得税时，仅经济适用房、限价房、危改房按照3%计算计税毛利率，其他企业自2009年度起计税毛利率应为15%。（二）关于计算广告和业务宣传费、业务招待费的基数问题根据京国税发200992号第二条规定：房地产开发企业通过正式签订房地产销售合同或房
3、地产预售合同所取得的收入，可作为广告和业务宣传费、业务招待费的计算基数。企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填报在企业所得税年度纳税申报表（A类）第1行“营业收入”栏和附表一(1)收入明细表第4行“销售货物”栏及附表三纳税调整项目明细表第19行“其他”栏第4列“调减金额”。企业取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在附表三纳税调整项目明细表第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏第3列“调增金额”。（三）关于完工时点的确认国税发200931号文件第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房
4、以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；（二）开发产品已开始投入使用；（三）开发产品已取得了初始产权证明。国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函2010201号）对完工条件进行了进一步的规定：根据国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）规定精神和国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，
5、或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。（四）管理要求1、房地产开发企业在开发项目（成本对象）开工前或已向税务机关备案的开发项目（成本对象）发生改变时，应及时向主管税务机关报送开发项目（成本对象）情况备案表（见京国税发200992号，下同），办理开发项目备案手续。开发项目属于经济适用房、限价房和危改房项目的，办理备案手续时，还须同时附报由北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会等相关部门批准
6、其项目立项的文件和其他相关证明材料。2、凡符合以下情形之一的房地产企业，应在开工前向主管税务机关报送土地预算成本情况表：未采用占地面积法分配土地成本的房地产开发项目，经商税务机关同意后，可采用其他方法分配土地成本；土地开发同时连结房地产开发，属于一次性取得土地分期开发房地产的开发项目，经商税务机关同意后，其土地开发成本可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。3、房地产开发企业开发产品完工后，在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向其主管税务机关报送开发产品（成本对象）完工情况表（一）（二）、开发产品实际毛利额与
7、预计毛利额之间差异调整情况报告。开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况报告的基本内容应包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、销售未完工产品的收入及其毛利额、已销完工产品收入及其毛利额、计税成本等。4、根据国税发200931号第九条的规定：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报
8、时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。（五）扣除的特殊规定根据国税发200931号第三十二条规定：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定
9、预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。根据国税发200931号第三十四条的规定：企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。依据这条规定，结算计税成本时可扣除的成本为实际发生且取得合法凭据的支出项目，已取得合法凭据但应付未付的支出或已支付但未取得合法凭据的支出都不能作为计税成本在税前扣除。开发项目（成本对象）情况备案表纳税人名称联系电话开发项目地点开发项目名称对应开发项目内容确定成本对象原则可否销售原则分类归集原则功能区分原则定价差异原则权益区分原则开发项目（成本对象
10、）的具体内容企业法定代表人签章：企业公章20年 月 日受理人：主管税务机关章20 年月日开发项目（成本对象）情况备案表填报说明一、填报的范围和总体要求房地产开发企业必须在开发项目（成本对象）开工前及已备案的开发项目（成本对象）发生改变时向主管税务机关报送本表，办理开发项目备案手续。开发项目属于经济适用房、限价房和危改房项目的，还须同时附报由北京市发展和改革委员会及北京市建设委员会等相关部门批准其项目立项的文件和其他相关证明材料。二、确定成本对象原则成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。开发企业可根据实际情况选用计税成本对象的确定原则，并将开发项目（成本
11、对象）的内容填入“对应开发项目内容”列。三、开发项目（成本对象）的具体内容主要填写：1、开发项目（成本对象）的总体描述2、预算总造价3、预计开、完工时间4、分期开发情况5、主要销售方式6、预计取得预售收入时间7、其他需要说明的情况四、本表填写两份，经主管税务机关受理后，一份企业留存，一份主管税务机关存档。土地预算成本情况表单位：平米、元至角分纳税人名称联系电话开发项目地点开发项目名称土地总面积开发土地预算总成本土地成本分配方法预计分期开发房地产情况一期对应土地面积对应土地成本完工时间二期对应土地面积对应土地成本完工时间三期对应土地面积对应土地成本完工时间四期对应土地面积对应土地成本完工时间五期
12、对应土地面积对应土地成本完工时间其他需要说明事项企业法定代表人签章：企业公章20年月日同意你单位先按土地预算成本进行分配，待土地整体开发完毕后再行调整。土地成本分配方法为：受理人：主管税务机关章20年月日土地预算成本情况表填报说明一、填报的范围和总体要求1、房地产开发企业未采用占地面积法分配土地成本的房地产开发项目或土地开发同时连结房地产开发，属于一次性取得土地分期开发房地产项目时填报本表。2、本表应在开发项目开工前向主管税务机关报送，经商主管税务机关同意后，可采用其他分配方法分配土地成本，土地开发同时连结房地产开发，属于一次性取得土地分期开发房地产项目，其土地开发成本可先按土地整体预算成本进
13、行分配，待土地整体开发完毕再行调整。二、本表填写两份，一份企业留存，一份主管税务机关存档。开发产品（成本对象）完工情况表（一）完工开发产品（成本对象）名称：金额单位：元至角分纳税人名称联系电话开发项目名称联系人开发项目地点开发时间开发项目用途完工时间开发项目占地面积开发项目规划建筑面积项目行次金额开发成本项目已完工开发产品会计成本（请填情况表二）1其中：计入完工开发产品会计成本的应付和预提费用（请填情况表二）2完工开发产品会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额（请填情况表二）3完工开发产品计税成本（41-3）（请填情况表二）4实际销售毛利额的计算可售面积（平方米）5可售面积单位计税成本（64/
14、5）6已实现销售的可售面积（平方米）7已销开发产品的销售收入8已销开发产品的计税成本（967）9已销开发产品的实际毛利额（108-9）10预计毛利额的计算销售未完工开发产品收入11计税毛利率（）12开发产品预计毛利额（131112）13实际毛利额与预计毛利额的差异（1410-13）14企业法定代表人签章： 纳税人单位公章：20年月日开发产品(成本对象)完工情况表(一）填表说明一，填报的范围和总体要求实行预售方式的开发产品完工后，房地产开发企业在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向主管税务机关报送本表。开发企业应及时核算完工开发产
15、品(成本对象)的计税成本，准确计算、调整实际毛利额和预计毛利额之间的差额。开发企业应区分不同的开发产品（成本对象）分别填列此表。开发产品完工后销售的开发产品、代建工程项目和配套设施不填此表。二、表头项目1、“完工开发产品(成本对象)名称”：填写开发企业已完工开发产品(包括视同完工的开发产品)的名称。2、“纳税人名称”：填写税务登记证所载纳税人的全称。3、“开发项目名称”：填写完工开发产品所在开发项目的名称。4、“开发时间”：填写本项目开发开始时间。5、“完工时间”：填写开发产品完工或视同完工的时间。三，开发成本项目1、第1行“已完工开发产品会计成本”：填写已完工开发产品或核算的成本对象发生的会
16、计成本，不含应计入期间费用的成本费用。2，第2行“其中：计入完工开发产品会计成本的应付和预提费用”：填写计入完工开发产品会计成本的各项应付费用和预提费用。3、第3行“完工开发产品会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额”：填写开发企业按照财务会计规定核算的完工开发产品会计成本与税法允许企业所得税税前扣除规定不一致而进行纳税调整的金额。4，第4行“完工开发产品计税成本”：填写开发企业发生的符合税法规定允许企业所得税税前扣除的成本费用额。该行为第1行减第3行的余额。四，实际毛利额的计算1、第6行“可售面积单位计税成本”：填写可以对外销售的开发产品单位面积应负担的计税成本。2、第7行“已实现销售的可售
17、面积”：填写开发产品完工时已实现销售的开发产品面积。3、第8行“已销开发产品的销售收入”：填写开发产品完工后开发企业将预售收入转为销售收入的金额，不含开发企业未采用预售方式销售完工开发产品而取得的收入，代建工程收入、出租开发产品收入等收入。4、第9行“已销开发产品的计税成本”：填写开发产品完工后开发企业将预售转为销售的开发产品应负担的计税成本。5、第10行已销开发产品毛利额”：填写开发企业年度内由预售转为销售的开发产品实际毛利额。五，预售毛利额的计算第11行“开发产品预售收入”：填写开发企业在预售阶段取得的与该项完工开发产品有关的收入。六，实际毛利额与预计毛利额的差异1、第12行“计税毛利率”
18、：经济适用房、限价房和危改房项目的计税毛利率按3填写，除经济适用房、限价房和危改房项目以外的开发项目的计税毛利率按15填写。2、第14行“实际毛利额与预计毛利额的差异”：填写开发企业销售开发产品实际毛利额与其预计毛利额之间的差额。实际毛利额大于预计毛利额时以正数填写，实际毛利额小于预计毛利额时以负数填写。七、本表填写两份，一份企业留存，一份报送主管税务机关存档。开发产品（成本对象）完工情况表（二）完工开发产品（成本对象）名称：金额单位：元行次项目完工开发产品会计成本（1）会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额（2）完工开发产品计税成本（3）=（1）-(2)1完工开发产品成本合计(1=2+3+4
19、+5+6+7+8)2一、土地征用及拆迁费3二、前期工程费4三、建筑安装工程费5四、基础设施建设费6五、公共配套设施费7六、开发间接费8七、其他开发费用9八、各项符合税收政策规定、计入完工开发产品成本的应付和预提费用项目(9=10+11+12+)101、出包工程未结算而未取得全额发票预提费用112、预提公共配套设施建造费123、尚未上交的报批报建费、物业完善费131415企业法定代表人签章： 纳税人单位公章：20年月日开发产品(成本对象)完工情况表(二)填表说明一、本表填写完工开发产品成本的具体构成项目。开发企业应根据开发成本、开发间接费用等会计明细科目填列本表的“完工开发产品会计成本”项，再根
20、据税法的规定对完工开发产品会计成本进行纳税调整，计算出完工开发产品的计税成本。二、“完工开发产品(成本对象)名称”：填写开发企业已完工开发产品(包括视同完工的开发产品)的名称。三、有关项目填写说明(一)各行填写说明1、第2行“土地征用及拆迁费”：填写开发企业为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。2、第3行“前期工程费”：填写开发企业项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性
21、研究、筹建、场地通平等前期费用。3，第4行“建筑安装工程费”：填写开发企业开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。4、第5行“基础设施建设费”：填写开发企业开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 5、第6行“公共配套设施费”：填写开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。6、第7行“开发问接费”：填写开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不
22、能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。7、第8行“其他开发费用”：填写开发企业为开发产品而发生的应计入开发产品成本的除以上各项之外的支出，不包括应计入期间费用的各类费用。8、第9行“各项符合税收政策规定、计入完工开发产品成本的应付和预提费用项目”：填写开发企业已计入完工开发产品成本的各项应付费用和预提费用合计。各项应付和预提费用的明细请在表中各行单独列示。9、第10行“出包工程未结算而未取得全额发票预提费用”：填写开发企业出包工程未最终办理结算而未取得全额发票，在证
23、明资料充分的前提下，其发票不足金额预提费用，但最高不得超过合同总金额的10%。10、第11行“预提公共配套设施建造费”：填写开发企业公共配套设施尚未建造或尚未完工，按预算造价合理预提的建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。11、第12行“尚未上交的报批报建费、物业完善费”：填写开发企业按规定预提的应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。(二)各列填写说明1、第1列“完工开发产品会计成本”：填写已完工开发产品或核算的成
24、本对象发生的会计成本，不含应计入期间费用的成本费用。2、第2列 “会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额”：填写开发企业按照财务会计规定核算的完工开发产品会计成本与税法允许企业所得税税前扣除规定不一致而进行纳税调整的金额。3，第3列“完工开发产品计税成本”：填写开发企业发生的符合税法规定允许企业所得税税前扣除的成本费用额。房地产企业所得税纳税申报表填报口径为解决房地产开发企业因政策调整带来的企业所得税纳税申报表填报口径变化，在国家税务总局未明确新的填报口径前，房地产开发企业销售未完工开发产品取得销售收入时以及销售未完工开发产品完工结转销售收入时，企业所得税季度预缴和年度汇算清缴申报暂按以下口径
25、填报，待国家税务总局明确后，再行调整。除本填报口径以外，企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）、企业所得税年度纳税申报表（A类）中各行次的填报，仍按照国家税务总局关于中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的补充通知（国税函20081081号）执行。一、企业取得销售未完工开发产品收入时的填报（一）季度预缴申报时的处理企业本期取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额，季度预缴申报时填报在企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）第4行“利润总额”。（二）年度汇算清缴申报时的处理1、销售未完工开发产品收入额的填报企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填报
26、在企业所得税年度纳税申报表（A类）第1行“营业收入”栏和附表一(1)收入明细表第4行“销售货物”栏及附表三纳税调整项目明细表第19行“其他”栏第4列“调减金额”。2、预计毛利额的填报企业取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在附表三纳税调整项目明细表第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏第3列“调增金额”。（三）销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税的填报企业销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税如果会计处理时未计入营业税金及附加等科目核算，季度预缴申报时，其数额在企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A
27、类）第4行“利润总额”栏减除；年度汇算清缴申报时填入附表三纳税调整项目明细表第19行“其他”栏第4列“调减金额”。二、企业销售未完工开发产品完工结转销售收入时的填报（一）季度预缴申报时的处理已按照上列第一条第一款调增处理的预计毛利额，季度预缴申报时在企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）第4行“利润总额”栏减除。（二）年度汇算清缴申报时的处理1、企业所得税年度纳税申报表（A类）第1行“营业收入”栏和附表一(1)收入明细表第4行“销售货物”栏不包括已按照上列第一条第二款第一项处理的销售未完工开发产品的收入额，年度汇算清缴申报时将其填入附表三纳税调整项目明细表第19行“其他”栏第3列“调增金额”。2、实际毛利额与其对应的预计毛利额差额调整的填报已按照上列第一条第二款第二项处理的预计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在附表三纳税调整项目明细表第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第4列“调减金额”。（三）销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税的填报处理已按照上列第一条第三款处理的营业税金及附加、土地增值税，季度预缴申报时，其数额在企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）第4行“利润总额”栏增加；年度汇算清缴申报时填入附表三纳税调整项目明细表第19行“其他”栏第3列“调增金额”。