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1、人人好公，则天下太平；人人营私，则天下大乱。刘鹗志不强者智不达，言不信者行不果。墨翟2017 年中国物业行业发展趋势及市场规模预测 物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、厂房仓库等多种物业形式。物业业态分类一览 业态 管理内容 代表性企业 住宅物业 住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村 万科、绿城、彩生活 办公物业 传统办公楼、现代写字楼、智能化办公建筑 金地、金隅 商业物业 购物广场
2、、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场 万达、金融街 工业物业 轻/重工业厂房、高新技术产业用房 阳光海泰、航天万源 我国房地产业自 98 年房改后正式起航，迄今为止已经历了 10 余年的“黄金时代”。广阔的市场空间及卓越的投资回报率使得行业能够始终前行，作为国家支柱产业之一为 GDP 增长不断做出贡献。而在人口红利拐点即将到来及城市化率增幅放缓等因素的影响下，行业需求结构势必面临调整；同时，土地成本的不断提升也持续压缩房地产开发端的毛利水平，企业已开始探索新业务的拓展。因此,大地产行业的前行航向也逐渐迎来从“增量开发”向“存量持有”转舵的过程。房地产企业毛利率及净利率
3、一览 良辰美景奈何天，便赏心乐事谁家院。则为你如花美眷，似水流年。汤显祖古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。苏轼 我们认为存量时代到来的最主要特征，就是存量房交易额占比的不断提高，及一、二线热点城市存量房流通率的显著抬升。数据显示，从 2008 年的不足 1%，到过去十年内的均值达到了 2.4%，我国存量房流通率正处于上升通道。16 年一二线重点城市如北上广深及天津、杭州和厦门等，流通率均分布在 3%-5%之间，个别城市已超越发达国家水平，流通率抬升的趋势已颇为稳健。二手房交易占比方面，11 年仍不足 20%，至 16 年已达到 41%，其中一线城市二手房交易额更已为新房成交额的
4、 2.13 倍。对比发达经济体二手房与新房交易约为 8：1 至 10：1 的比例，我们认为未来我国二手房交易占比仍具有提升空间。作为存量时代深具潜力的三大领域之一（二手房经纪、房屋租赁和物业管理），我们认为物业成功站上投资风口并非偶然。物业行业一直被视为大地产范畴内重要的子行业，在数十年的默默耕耘下，不少房地产企业旗下的物业业务已初具规模。随着行业度过最初的野蛮生长期，一系列行业规范相继推出，特别是国家社区服务体系建设规划的颁布，行业发展的架构已雏形初具。上市物业企业毛利率一览 增值服务毛利率 中海 彩生活 绿城 中奥到家 2016H1 50.20%98.1%45.40%-2015 44.00
5、%98.30%47.50%45.40%2014 37.40%98.90%46.70%45.00%2013-98.40%45.80%46.60%2012-33.00%物业管理服务毛利率 中海 彩生活 绿城 中奥到家 2016H1 22.60%34.40%-2015 18.80%46.80%10.20%31.90%2014 17.90%80.40%8.60%30.70%2013 58.30%5.60%22.60%2012-16.00%上市物业企业净利率一览 净利率 2013 2014 2015 2016H1 中海 4.75%6.75%6.78%7.59%绿城 4.58%6.78%6.94%7.60
6、%中奥到家 11.39%15.48%2.53%-彩生活 19.51%38.66%22.07%14.78%丹青不知老将至，贫贱于我如浮云。杜甫丈夫志四方，有事先悬弧，焉能钧三江，终年守菰蒲。顾炎武 随后，新兴的互联网思维为沉寂已久的物管行业引来一汪活水，行业蜕变的帷幕正式拉开。从上市物业企业的数据上来看，我们可以发现，以中海、绿城为代表的传统物业服务龙头毛利净利率改善趋势显著；中奥到家和彩生活等新型物业企业的净利率虽波动较大，但仍处于高位。进一步将服务项目细分后，我们可以发现，12 年开始原有的基础物业服务受物业价格限制放开和酬金制推及等影响，毛利水平开始普遍改善；更重要的是，互联网思维的注入引
7、爆了社区 O2O价值，物管企业开始尝试增值服务业务的开拓，从近年的业绩表现来看，毛利水平优异且稳定，再辅以营收上的不断放量，行业成功站稳风口。2015 年全国物业管理面积为 174.5 亿平米，继续稳定在 7%左右的年增长率。但 top100物业企业则通过加快兼并收购的步伐，实现了更大程度的跃进。其中 top10 房企表现尤为突出，兼并收购件数与面积占百强企业总数的逾五成，管理面积完成了 74.84%的高速增长。物业行业管理规模一览 丹青不知老将至，贫贱于我如浮云。杜甫人人好公，则天下太平；人人营私，则天下大乱。刘鹗百强企业管理规模一览 随物业发展步入新阶段，行业集中度在 4 年内实现了长足进
8、步。2012 年，国内百强企业市占率仍处在 12%的低位，相较于北美物业管理公司前 50 强近 30%的市场占有率落差甚大。但随着百强企业不断整合资源、加速兼并，在管理面积上实现了稳固增长，市场份额加速抬升，至2015 年，百强企业市场占有率已经达到 28.42%。从目前的发展趋势来看，各大房企集团对物业已愈发重视，倾斜资源实现物业规模化的意图也愈发明显，新一轮的企业整合与兼并收购正在路上，行业集中度的提升仍具动力。物业行业百强企业市场份额一览 TOP100 企业 管理面积均值 市场份额 2012 983.76 13%2013 1511 16%2014 1609.08 19.50%2015 2
9、361.48 28.42%集中度的提升源自行业龙头企业规模化程度的抬升。我们可以发现 14 年到 15 年，百强企业在管理面积的扩张上颇有作为，在管面积超过 3000 万平方米的企业增加了近 2/3，超过 5000万平方米的企业增加了超过五成。古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。苏轼宠辱不惊，看庭前花开花落；去留无意，望天上云卷云舒。洪应明物业行业百强企业管理面积一览（万平方米）不止于在管面积，领先企业的收入规模化增长同样显著。收入在 3 亿元以上的企业数量出现明显增多，进入顶端梯队的 10 亿+收入俱乐部的企业数量也从 14 年的 15 家发展到 15 年的24 家。10 物业
10、行业百强企业收入阶梯一览 海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。林则徐万两黄金容易得，知心一个也难求。曹雪芹 通过对比百强企业内不同层级的成本率均值，我们同样发现领先集团龙头地位凸显。数据显示，排名越是靠前的企业成本率均值越低，其中 top10 企业成本率显著低于排名靠后的企业。得益于规模扩张，企业实现了项目之间的协同，为人工智能的应用与普及提供了基础，从而压缩了平均成本。物业行业百强企业成本率分层 企业成本的不断压缩，不仅仅得益于规模化效应，同样源自 top100 企业作为行业先驱，在高新技术应用上的积极探索和大量投入。物业百强企业成本率 2015 年由去年同期的 87.28%降至 79.
11、96%，获得了显著改善。15 年百强企业经营成本总值为 908.04 亿元，均值为 43239.94 万元，同比增长 16.56%，增速明显低于营收增速。13 百强企业成本构成表 类别 2015 年 2014 年 人员费用 56.79%56.47%其他费用 13.92%15.99%物业共用部分共用设施设备日常运行和维护费用 9.62%9.45%清洁卫生费 8.38%7.94%秩序维护费 5.08%4.29%办公费用 2.75%2.73%绿化养护费 2.45%2.54%物业共用部分共用设施设备及公众责任保险费用 1.02%0.60%良辰美景奈何天，便赏心乐事谁家院。则为你如花美眷，似水流年。汤显
12、祖万两黄金容易得，知心一个也难求。曹雪芹 从成本的具体结构来看，作为劳动密集型企业，人员费用支出依旧占据总成本的 56.79%，同比微增 0.32%。人员费用占比未大幅变动，我们认为主要是，一方面企业通过对高新技术的应用，信息化、智能化和集约化的管理有效的减少了中低端的资源消耗，实现了以机械设备对基础人力工作的替代，减少了人力支出；但另一方面，在探索高新技术应用场景的过程中，需要尖端人才的领航，百强企业近年来在吸收互联网人才方面的不遗余力，又一定程度地推升了企业的人力成本占比。物业行业人均绩效一览 成本结构趋于稳定，成本改善就主要体现在了人均绩效的提升上。15 年百强企业人均在管面积及人均产值
13、较去年同比分别提升 39%和 20%。得益于“互联网+”在物业服务的普及，企业大幅推进了设备设施管理的信息化、自动化及智能化，办公的平台化促成了管理的集约，提高了员工的服务效率。志不强者智不达，言不信者行不果。墨翟人之为学，不日进则日退，独学无友，则孤陋而难成；久处一方，则习染而不自觉。顾炎武物业行业人才结构一览 对新技术的投入也催生了企业人力资源结构的改善，企业的资源配臵更趋合理，核心竞争力得到增强。数据显示，从 2013 至 2015 年，物业行业 TOP100 企业大专及本科以上学历从业人员的占有率得到了有效提升。其中 top20 企业平均本科学历以上的人员数量更是实现翻番，占到了人员总
14、数的 8.81%，为企业的长远发展奠定了基础。良辰美景奈何天，便赏心乐事谁家院。则为你如花美眷，似水流年。汤显祖良辰美景奈何天，便赏心乐事谁家院。则为你如花美眷，似水流年。汤显祖物业行业 2015 年百强企业项目外包一览 物业行业百强企业外包人员一览 百强企业外包人员 2014 2015 设备维修养护 22100 57600 绿化 32086 63395 秩序维护 75770 96281 清洁 149305 158203 相较于成本端的改善，物业行业价格端的提升仍在路上。2016 年上半年，20 城物业服务价格指数较去年同期微升 0.87%。将 2009 年以来的物业费增速与 GDP、CPI
15、和工资增速相比，不难发现，物业费增速长期低迷，显著落后于其他指数。在物业行业进入新发展的阶段后，物业费用获取补偿性增长的空间就显得相对可观。海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。林则徐非淡泊无以明志，非宁静无以致远。诸葛亮物业费增速对比 GDP/CPI/工资增速一览 从数据上来看，我们认为物业价格的提振主要可能从一、二线城市的高端物业开始。横向来看，一二线城市的物业价格水平相对较高。纵向来看，2016 年上半年三星、四星和五星级物业价格增长率分别为-0.13%、-0.32%和 1.37%，高端物业价格提升幅度较大。我们认为，具体项目的价格提升速度与空间主要由业主构成、物业企业品牌效应、议价能
16、力及服务质量等方面的差异所决定的，因此高端物业或更具优势。2015 年物业行业百强企业共实现营收 1135.61 亿元，均值为 54076.96 万元，同比增长27.24%。其中物业服务收入 945.67 亿元，均值达 45032.04 万元，同比增幅攀升至 33.23%，这主要是受 15 年物业企业拉开的兼并大潮所影响。而增值服务收入 189.94 亿元，均值为 9044.92万元，增长率有所收窄，录得 3.94%。其身正，不令而行；其身不正，虽令不从。论语百川东到海，何时复西归？少壮不尽力，老大徒伤悲。汉乐府长歌行物业行业百强企业盈利增速一览 盈利水平方面，百强企业同样持续位于上升通道中。
17、2015 年，物业服务业百强企业净利润总额为 82.26 亿元，均值达 3916.93 万元，同比增长 48.99%。12-15 年复合增速为 37.61%。百强企业平均净利润率为 7.43%，同比提升 1.24 个百分点。物业行业百强企业盈利结构一览 先天下之忧而忧，后天下之乐而乐。范仲淹吾日三省乎吾身。为人谋而不忠乎？与朋友交而不信乎？传不习乎？论语 对比净利润与营收结构，我们发现营收较少的增值服务利润贡献能力明显更强。15 年，百强企业增值服务净利润均值为 1217.26 万元，占比为 31.08%，较营收占比明显更高。而基础的物业服务均值为 2699.67 万元，占企业平均净利润的 38.92%，仍是净利润的主要贡献力量。