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1、1、封面封面：标题：二号黑体：二号黑体 公司名称：四号公司名称：四号华文新魏文新魏2、目目录：一：一级 四号楷四号楷书加粗加粗 二二级 四号仿宋四号仿宋3、正文正文：一：一级 二号楷二号楷书加粗加粗 二二级 三号仿宋加粗三号仿宋加粗 三三级 四号仿宋加粗四号仿宋加粗 正文正文 四号仿宋四号仿宋 4、行距，一二、行距，一二级标题段前段后倍行距段前段后倍行距1报告编制格式报告编制格式1、弄清房地产开发项目可行性研究实验流、弄清房地产开发项目可行性研究实验流程和内容程和内容2、以、以5人为单位进行分组，明确每个人的工人为单位进行分组，明确每个人的工作职责作职责3、搜集实验所需运用的工具书、搜集实验所
2、需运用的工具书4、运用、运用Excel建立各类报表的关联建立各类报表的关联5、下载优秀可研报告作为参考、下载优秀可研报告作为参考2实训准备实训准备1、房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目经济评价方法（2000年版）年版）2、建设项目经济评价方法与参数建设项目经济评价方法与参数（第三版）（第三版）3、投资项目可行性研究指南投资项目可行性研究指南 中国电力出版社，中国电力出版社，20024、给水排水设计手册（第给水排水设计手册（第2册）建筑给水排水册）建筑给水排水 （第二版）（第二版）5、综合能耗计算通则综合能耗计算通则(GBT_2589-2008)6、全国民用建筑工程设计技术措施节能篇全国民
3、用建筑工程设计技术措施节能篇7、固定资产投资项目节能评估工作指南固定资产投资项目节能评估工作指南3工具工具书4常常用用网网站站用户名：用户名：hnczdeng密码密码:829197201、投资估算表、投资估算表2、项目总投资使用计划与资金筹措表、项目总投资使用计划与资金筹措表3、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表4、总成本费用估算表、总成本费用估算表5分析分析报表表1、项目投资现金流量表、项目投资现金流量表2、项目资本金现金流量表、项目资本金现金流量表3、利润与利润分配表、利润与利润分配表4、借款还本付息计划表、借款还本付息计划表5、敏感性分析表、敏
4、感性分析表基基本本报报表表辅辅助助报报表表编编制制概概述述可行性研究的由来与定可行性研究的由来与定义6 我国在我国在2020世纪世纪8080年代以前，投资项目的可行年代以前，投资项目的可行性研究没有得到重视，使得项目建成后经济效益性研究没有得到重视，使得项目建成后经济效益低下，造成社会资源的极大浪费。低下，造成社会资源的极大浪费。可行性研究的目的就在于实现项目决策的科可行性研究的目的就在于实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的目的和作用可行性研究
5、的目的和作用7具体作用具体作用 1 1、项目投资决策的依据、项目投资决策的依据 2 2、向政府申请立项和建设执照的依据、向政府申请立项和建设执照的依据 3 3、是筹集建设资金的依据、是筹集建设资金的依据 4 4、是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据、是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 5 5、是项目投资建设的基础资料及进行项目建设施、是项目投资建设的基础资料及进行项目建设施工准备工作的依据工准备工作的依据8 1981 1981年年3 3月在国务院月在国务院关于加强基本建设体制管关于加强基本建设体制管理、控制基本建设规模的若干规定理、控制基本建设规模的若干规定中明确提出，所中明确提出，
6、所有新建、扩建大中型项目以及利用外资进行基本建设有新建、扩建大中型项目以及利用外资进行基本建设的项目都必须有可行性研究报告。的项目都必须有可行性研究报告。19831983年年2 2月，国际计委颁布了月，国际计委颁布了关于颁发建设项关于颁发建设项目进行可行性研究的试行管理办法的通知目进行可行性研究的试行管理办法的通知，对我国，对我国进行可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查进行可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等作了详细规定。这样不仅保证了投资项目决策办法等作了详细规定。这样不仅保证了投资项目决策更客观、更科学、更可靠，而且保证了项目发挥最大更客观、更科学、更可靠，而且保证了项目
7、发挥最大的投资效益。的投资效益。9 19931993年年4 4月原国家计委和建设部联合颁发了月原国家计委和建设部联合颁发了关于建设项目经济评价工作的若干规定关于建设项目经济评价工作的若干规定和和 建设项目经济评价方法与参数建设项目经济评价方法与参数。要求。要求“各个各个投资主体、各种投资来源、各种筹资方式兴办的投资主体、各种投资来源、各种筹资方式兴办的大中型和限额以上的建设项目，原则上应按建设大中型和限额以上的建设项目，原则上应按建设项目经济评价方法和相应的参数进行财务评价和项目经济评价方法和相应的参数进行财务评价和国民经济评价。国民经济评价。”20002000年年9 9月，建设部发布了月，建
8、设部发布了房地产开发项目房地产开发项目经济评价方法经济评价方法，这是指导我国房地产开发项目，这是指导我国房地产开发项目可行性研究工作的主要文献。可行性研究工作的主要文献。10关于加强和规范新开工项目管理的通知关于加强和规范新开工项目管理的通知 (国办发国办发(2007)64(2007)64号号)实行实行审批制审批制的的政府投资项目政府投资项目，项目单位应首先向发展改革等，项目单位应首先向发展改革等项目审批部门报送项目审批部门报送项目建议书项目建议书，依据项目建议书批复文件分别向，依据项目建议书批复文件分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地预城乡规划、国土资源和环境保护部门
9、申请办理规划选址、用地预审和环境影响评价审批手续。完成相关手续后，项目单位根据项审和环境影响评价审批手续。完成相关手续后，项目单位根据项目论证情况向发展改革等项目审批部门报送目论证情况向发展改革等项目审批部门报送可行性研究报告可行性研究报告，并，并附规划选址、用地预审和环评审批文件。项目单位依据可行性研附规划选址、用地预审和环评审批文件。项目单位依据可行性研究报告批复文件向城乡规划部门申请办理规划许可手续，向国土究报告批复文件向城乡规划部门申请办理规划许可手续，向国土资源部门申请办理正式用地手续。资源部门申请办理正式用地手续。实行实行核准制核准制的的企业投资项目企业投资项目，项目单位分别向城乡
10、规划、国，项目单位分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地预审和环评审批土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地预审和环评审批手续。完成相关手续后，项目单位向发展改革等项目核准部门报手续。完成相关手续后，项目单位向发展改革等项目核准部门报送送项目申请报告项目申请报告，并附规划选址、用地预审和环评审批文件。项，并附规划选址、用地预审和环评审批文件。项目单位依据项目核准文件向城乡规划部门申请办理规划许可手续，目单位依据项目核准文件向城乡规划部门申请办理规划许可手续，向国土资源部门申请办理正式用地手续。向国土资源部门申请办理正式用地手续。11补 充审批制：审批制：只适用于政府投
11、资项目和使用政府性资金的企业投资项只适用于政府投资项目和使用政府性资金的企业投资项目；由哪级政府投资，就由哪级政府审批，政府性投资项目目；由哪级政府投资，就由哪级政府审批，政府性投资项目从投从投资决策的角度只审批项目建议书和可行性研究报告资决策的角度只审批项目建议书和可行性研究报告，除特殊情况，除特殊情况外，不再审批开工报告，同时严格政府投资项目的初步设计、概外，不再审批开工报告，同时严格政府投资项目的初步设计、概算审批工作。政府采用投资补助、转贷和贷款贴息方式支持的项算审批工作。政府采用投资补助、转贷和贷款贴息方式支持的项目，只审批资金报告。目，只审批资金报告。核准制：核准制：则适用于企业不
12、使用政府性资金投资建设的重大项目、则适用于企业不使用政府性资金投资建设的重大项目、限制类项目，分为农林水利、能源、交通运输、信息产业、原材限制类项目，分为农林水利、能源、交通运输、信息产业、原材料等料等1313个类别。只有国家和省级政府有投资管理职能的部门来进个类别。只有国家和省级政府有投资管理职能的部门来进行核准。具体由国家核准还是由地方核准，在行核准。具体由国家核准还是由地方核准，在政府核准的投资政府核准的投资项目目录（项目目录（20042004年本）年本）中会规定。核准制项目需由项目法人单中会规定。核准制项目需由项目法人单位向项目核准机关报送位向项目核准机关报送项目申请报告项目申请报告。
13、备案制备案制：企业不使用政府性资金投资建设本目录以外的项目，除：企业不使用政府性资金投资建设本目录以外的项目，除国家法律法规和国务院专门规定禁止投资的项目以外，实行备案国家法律法规和国务院专门规定禁止投资的项目以外，实行备案管理。管理。1213投资设想变为现投资设想变为现实的投资建议实的投资建议 大中型及限额以大中型及限额以上的项目和重要上的项目和重要的小型项目的小型项目 14报报告告内内容容项目建议书编写提纲项目建议书编写提纲第一章第一章项目目总论第二章第二章项目建目建设的必要性和条件的必要性和条件第三章第三章产品方案、品方案、拟建建规模、建模、建设地点的初步地点的初步设想想第四章第四章资源
14、情况、交通运源情况、交通运输及其他建及其他建设条件和条件和协作关系的初作关系的初步分析步分析第五章第五章环境影响的初步境影响的初步评价价第六章第六章主要工主要工艺技技术方案的方案的设想想第七章第七章投投资估算、估算、资金筹措及金筹措及还贷方案的方案的设想想第八章第八章项目的目的进度安排度安排第九章第九章经济效果和社会效益的初步估效果和社会效益的初步估计第十章第十章有关的初步有关的初步结论和建和建议15报报告告内内容容可行性研究报告编写提纲可行性研究报告编写提纲(1)总论总论(2)项目建设背景和必要性项目建设背景和必要性(3)市场分析与预测市场分析与预测(4)建设规模和建设内容建设规模和建设内容
15、(5)项目建设选址及建设条件论证项目建设选址及建设条件论证(6)建设方案建设方案(7)节能评估节能评估(8)环境影响评价环境影响评价(9)劳动保护卫生与消防劳动保护卫生与消防(10)组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置(11)项目实施进度项目实施进度(12)工程招投标方案工程招投标方案(13)投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措(14)财务评价财务评价(15)风险分析风险分析(16)社会评价社会评价(17)研究结论与建议研究结论与建议(18)附件附件16第一章申第一章申报单位及位及项目概况目概况第二章第二章发展展规划、划、产业政策和行政策和行业准入分析准入分析第三章第三章资源开源开发及
16、及综合利用分析合利用分析第四章第四章节能方案分析能方案分析第五章建第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析用地、征地拆迁及移民安置分析第六章第六章环境和生境和生态影响分析影响分析第七章第七章经济影响分析影响分析第八章社会影响分析第八章社会影响分析（企业在编写具体项目的申请报告时，可根据拟建项目的实际情况，对通用企业在编写具体项目的申请报告时，可根据拟建项目的实际情况，对通用文本中所要求的内容进行适当调整。如果拟建项目不涉及其中有关内容，可文本中所要求的内容进行适当调整。如果拟建项目不涉及其中有关内容，可以在说明情况后，不进行相关分析以在说明情况后，不进行相关分析）项目申请报告编写提纲项目申请报告
17、编写提纲17委托方提供资料委托方提供资料1 1、企业营业执照（复印件）及企业简介（公司主要股东、团、企业营业执照（复印件）及企业简介（公司主要股东、团队、业务范围、业绩、财务状况）队、业务范围、业绩、财务状况）2 2、土地使用权证书、土地用地范围红线图、土地使用权出让、土地使用权证书、土地用地范围红线图、土地使用权出让合同、土地出让金缴费凭证或有关说明合同、土地出让金缴费凭证或有关说明3 3、已获批准的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、已获批准的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（复印件）（复印件）4 4、规划设计方案及各专业技术方案的说明（规划平面布置、规划设计方案及各专业技术方案
18、的说明（规划平面布置、建筑结构、给排水、强弱电、建筑节能的专业说明）建筑结构、给排水、强弱电、建筑节能的专业说明）185 5、资金筹措计划及安排（自有资金量、借款期限及利率）、资金筹措计划及安排（自有资金量、借款期限及利率）6 6、项目建设分期方案及说明（土地取得日期、各建设分期的、项目建设分期方案及说明（土地取得日期、各建设分期的开工、竣工、封顶、交房、开盘的计划日期）开工、竣工、封顶、交房、开盘的计划日期）7 7、房屋的经营模式及房屋销售、租赁价格或三年经营的收入、房屋的经营模式及房屋销售、租赁价格或三年经营的收入、费用费用8 8、市场调查报告或项目前期策划报告、项目建议书、市场调查报告或
19、项目前期策划报告、项目建议书9 9、其他补充资料：如环境评价报告、其他补充资料：如环境评价报告19编编制制技技术术201总论总论1.1 项目背景项目背景1.1.1 项目名称项目名称1.1.2 项目建设单位项目建设单位1.1.3 可行性研究报告编制单位可行性研究报告编制单位1.1.4 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据1.1.5 可行性研究报告编制范围可行性研究报告编制范围1.1.6 项目提出的理由项目提出的理由1.2 项目概况项目概况1.2.1 拟建地点拟建地点1.2.2 建设规模和建设内容建设规模和建设内容1.2.3 主要建设条件主要建设条件1.2.4 项目投资与资金来源项目投资与
20、资金来源1.2.5 项目效益情况项目效益情况1.2.6 主要技术经济指标主要技术经济指标211.3 结论与建议结论与建议1.3.1 结论结论（1）（2）（3）1.3.2 建议建议（1）（2）（3）22232建设背景及必要性建设背景及必要性2.1 项目背景项目背景2.1.1 区域的规划或地区发展区域的规划或地区发展2.1.2 项目提出由来及过程项目提出由来及过程2.2 项目建设的必要性项目建设的必要性2.2.1 满足住房需求改善人居环境满足住房需求改善人居环境2.2.2 提升城市形象提高城市竞争力提升城市形象提高城市竞争力2.2.3 产业发展的需要产业发展的需要243市场分析与预测市场分析与预测
21、3.1 项目所在区域环境分析项目所在区域环境分析3.1.1 区域概况（地理位置、区域范围、人口等）区域概况（地理位置、区域范围、人口等）3.1.2 社会经济状况（产值与产业结构、财政收入、社会经济状况（产值与产业结构、财政收入、居民收入等）居民收入等）3.1.3 区域发展定位区域发展定位3.2 项目所在区域房地产市场现状与趋势分析项目所在区域房地产市场现状与趋势分析3.2.1 区域房地产市场发展现状区域房地产市场发展现状（1）房地产开发投资情况）房地产开发投资情况（2）新建商品房供应情况）新建商品房供应情况（3）新建商品房成交情况）新建商品房成交情况（4）二手房成交情况）二手房成交情况 3.2
22、.2 区域房地产市场发展趋势区域房地产市场发展趋势（1）未来投资开发量）未来投资开发量（2）商品房交易情况）商品房交易情况（3）商品房价格情况）商品房价格情况（4）二手房交易情况）二手房交易情况253.3 周边竞争楼盘分析周边竞争楼盘分析26273.4 项目项目SWOT分析分析T283.5 商品房销售价格分析与预测商品房销售价格分析与预测（参见优秀可研报告）（参见优秀可研报告）29市市场比比较法法结合合长期期趋势法法30314建设内容与建设规模建设内容与建设规模4.1 建设规模建设规模 总用地面积、建筑占地面积、建筑面积（计容总用地面积、建筑占地面积、建筑面积（计容与不计容、地上与地下、各物业
23、形态面积）、容积与不计容、地上与地下、各物业形态面积）、容积率、建筑密度、绿地率、停车位等率、建筑密度、绿地率、停车位等4.2 建设内容建设内容 土地平整、土建、设施设备安装、装饰装修工土地平整、土建、设施设备安装、装饰装修工程、道路工程、景观绿化工程、附属设施工程等。程、道路工程、景观绿化工程、附属设施工程等。325场址选择与建设条件场址选择与建设条件5.1 场址选择场址选择 （文字简单描述区位状况）（文字简单描述区位状况）5.2 建设条件建设条件5.2.1 地形地貌：地形地貌：固定性物体共同呈现出的高低起固定性物体共同呈现出的高低起伏的各种状态；伏的各种状态；气候条件：气候条件：太阳辐射、
24、风象、气温、降水与湿度太阳辐射、风象、气温、降水与湿度等等水文条件：水文条件：江河湖泊得的水位、流量、流速、水江河湖泊得的水位、流量、流速、水温、流沙量等；温、流沙量等；5.2.4 地地质条件：条件：土质构成、岩溶、地震活动等；土质构成、岩溶、地震活动等；5.2.5 交通条件：交通条件：公路、铁路、飞机、公交等；公路、铁路、飞机、公交等；5.2.6 基基础设施条件：施条件：供水、供电、供气、通讯供水、供电、供气、通讯33建筑抗震建筑抗震设计规范范(GB 50011 2010)110页34编编制制技技术术356工程建设方案工程建设方案6.1 总平面布置平面布置6.2 建筑建筑设计6.3 结构构设
25、计6.4 供配供配电工程工程6.5 弱弱电工程工程6.6 给排水工程排水工程6.7 燃气工程燃气工程6.8 消防工程消防工程6.9 景景观绿化工程化工程6.1 总平面布置平面布置366.2 建筑建筑设计 6.2.1 建筑建筑设计依据依据 6.2.2 立面外立面外观：风格、色彩、体量风格、色彩、体量 6.2.3 住宅住宅设计：户型、布局；户型、布局；6.2.4 商商业街街设计：风格、开间、进深、风格、开间、进深、层高；层高；37386.3 结构构设计 6.3.1 设计依据依据 建筑结构荷载规范建筑结构荷载规范GB50009-2012GB50009-2012；建筑结构可靠度设计统一标准建筑结构可靠
26、度设计统一标准GB50068-2001GB50068-2001；混凝土结构设计规范混凝土结构设计规范GB50010-2002GB50010-2002；建筑抗震设防分类标准建筑抗震设防分类标准GB50223-2008GB50223-2008；建筑抗震设计规范建筑抗震设计规范GB 50011-2010GB 50011-2010；建筑地基基础设计规范建筑地基基础设计规范GB50007-2003GB50007-2003；建筑桩基技术规范建筑桩基技术规范JGJ94-2008JGJ94-2008；砌体结构设计规范砌体结构设计规范GB50003-2001GB50003-2001。396.3.2 结构构设计荷
27、荷载基本风压值：基本风压值：2 2基本雪压值：基本雪压值：2 2均布活荷载标准值：均布活荷载标准值：406.3.3 结构构设计结构构选型：型：41基基础选型：型：426.3.4 抗震抗震设计 设计使用年限：设计使用年限：6060年；年；结构安全等级：一级；结构安全等级：一级；抗震设防类别：标准设防类；抗震设防类别：标准设防类；抗震设防烈度：抗震设防烈度：6 6度；度；设计基本地震加速度：设计基本地震加速度：设计特征周期值：设计特征周期值：43根据根据“土层等效剪切波速土层等效剪切波速”和和“场地覆盖层厚场地覆盖层厚度度”双参数划分为双参数划分为类、类、类、类、类、类、类等类等四个类别的定值范围
28、（其中四个类别的定值范围（其中类可分为类可分为oo、11两个亚类）。两个亚类）。6.4 供配供配电工程工程 设计依据依据 民用建筑电气设计规范民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-2008JGJ/T16-2008）供配电系统设计规范供配电系统设计规范（GB50052-2009GB50052-2009）建筑照明设计标准建筑照明设计标准（GB50034-2004GB50034-2004）建筑防雷设计标准建筑防雷设计标准（GB50057-2010 GB50057-2010）通用用电设备配电设计规范通用用电设备配电设计规范（GB50055-93GB50055-93）设计范范围 本项目建筑物内各用电设施
29、设备的供配电；本项目建筑物内各用电设施设备的供配电；本项目建筑物内的电气照明；本项目建筑物内的电气照明；本项目建筑物内的防雷接地系统。本项目建筑物内的防雷接地系统。456.4.3 用用电负荷荷预测 民用建筑的电力负荷计算，基本上都采用民用建筑的电力负荷计算，基本上都采用单位指标法。需用系数法以及负荷密度法。负单位指标法。需用系数法以及负荷密度法。负荷密度法主要适用于规划设计。方案设计阶段荷密度法主要适用于规划设计。方案设计阶段可采用单位指标法确定变压器的容量和台数。可采用单位指标法确定变压器的容量和台数。466.4.4 动力力设备控制及配控制及配电系系统设计（参见供配（参见供配电系统设计规范）电系统设计规范）设备间、设备类型、配电方式、电缆种类、设备间、设备类型、配电方式、电缆种类、线路选择等；线路选择等；6.4.5 照明系照明系统设计（参见建筑设计照明标准）（参见建筑设计照明标准）照明配电方式、照度照明配电方式、照度(第五章第五章)、照明设备、照明设备、应急照明设置、照明线缆类型等；应急照明设置、照明线缆类型等；6.4.6 防雷与接地系防雷与接地系统设计（参见建筑防雷设计（参见建筑防雷设计标准）标准）确定防雷类别，提出对应防雷措施确定防雷类别，提出对应防雷措施47