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1、重庆新大正物业集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 1 重庆新大正物业集团股份有限公司重庆新大正物业集团股份有限公司 2021 年半年半年度报告年度报告 2021 年年 07 月月 重庆新大正物业集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。连带的法律
2、责任。公司负责人李茂顺、主管会计工作负责人刘文波及会计机构负责人公司负责人李茂顺、主管会计工作负责人刘文波及会计机构负责人(会计主会计主管人员管人员)熊淑英声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。熊淑英声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。公司独立董事公司独立董事张洋女士张洋女士因工作原因未能亲因工作原因未能亲自出席审议本报告的董事会会自出席审议本报告的董事会会议，委托独立董事议，委托独立董事刘星刘星先生代为出席会议并行使表决权；公司先生代为出席会议并行使表决权；公司外部外部董事董事张乐张乐先先生因工作原因未能亲自出席审议本报告的董事会会议，委托董事长生因工作原因未能
3、亲自出席审议本报告的董事会会议，委托董事长李茂顺李茂顺先生先生代为出席会议并行使表决权。其他董事均亲自出席代为出席会议并行使表决权。其他董事均亲自出席了了审议本报告的董事会会议。审议本报告的董事会会议。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。重庆新大正物业集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.6 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.9 第四节第四节 公司治理公司治理.26 第
4、五节第五节 环境和社会责任环境和社会责任.29 第六节第六节 重要事项重要事项.32 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.36 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.42 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.43 第十节第十节 财务报告财务报告.44 重庆新大正物业集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 4 备查文件目录备查文件目录（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表；（二）报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正文及公告的原稿。重庆新大正物业集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 5 释义释义 释
5、义项 指 释义内容 本公司、公司、新大正 指 重庆新大正物业集团股份有限公司 深交所 指 深圳证券交易所 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 大正融信 指 重庆大正融信物业管理有限公司 大世界保洁 指 重庆大世界保洁有限公司 成都嘉峰 指 成都嘉峰世界清洁保养有限公司 精橱餐饮 指 重庆益客精橱餐饮管理有限公司 大正保安 指 重庆大正保安服务有限公司 大正清洁 指 重庆大正清洁服务有限公司 智邦整合 指 重庆智邦整合企业管理咨询有限公司 高筹智能 指 重庆高筹智能工程有限公司 大疆商业 指 重庆大疆商业管理有限公司 大正航空 指 重庆新大正航空科技有限公司 勤博教育 指 前海勤博教育科技（
6、深圳）有限公司 民兴物业 指 四川民兴物业管理有限公司 大正融源 指 青岛大正融源智慧城市运营服务有限公司 大正辉尚 指 贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务有限公司 慧链云科技 指 深圳慧链云科技有限公司 重报物业 指 重庆重报物业管理有限责任公司 南阳新大正 指 南阳新大正物业服务有限责任公司 大正彗能 指 贵阳市大正彗能智慧城市运营服务有限公司 重庆新大正物业集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 6 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司简介一、公司简介 股票简称 新大正 股票代码 002968 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 重庆新大
7、正物业集团股份有限公司 公司的中文简称（如有）新大正 公司的外文名称（如有）Chongqing new dazheng property group co.,LTD 公司的外文名称缩写（如有）NDZ 公司的法定代表人 李茂顺 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 翁家林 王骁 联系地址 重庆市渝中区虎踞路 78 号 1-1#重庆市渝中区虎踞路 78 号 1-1#电话 023-63809676 023-63809676 传真 023-63601010 023-63601010 电子信箱 三、其他情况三、其他情况 1、公司联系方式、公司联系方式 公司注册地址，公
8、司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2020 年年报。2、信息披露及备置地点、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具体可参见 2020 年年报。四、主要会计数据和财务指标四、主要会计数据和财务指标 公司无需追溯调整或重述以前年度会计数据 项目 本报告期 上年同期 本报告期比 上年同期增减 营业收入（元）896,376,680.90 567,327,011.61 58.00%重庆新大正物业集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 7 归属于上市公司股东的净利润（元）74,
9、386,375.56 53,760,901.54 38.37%归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）68,864,738.73 50,975,175.24 35.09%经营活动产生的现金流量净额（元）-158,697,977.84-23,349,253.74-579.67%基本每股收益（元/股）0.4607 0.5003-7.92%稀释每股收益（元/股）0.4607 0.5003-7.92%加权平均净资产收益率 8.56%7.02%1.54%本报告期末 上年度末 本报告期末比 上年度末增减 总资产（元）1,209,575,105.15 1,232,555,506.35-1.86%归
10、属于上市公司股东的净资产（元）895,793,594.68 850,302,006.73 5.35%截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本（股）162,775,500 用最新股本计算的全面摊薄每股收益 支付的优先股股利 0.00 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）0.4570 五、境内外会计准则下会计数据差异五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告
11、中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。六、非经常性损益项目及金额六、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 金额 说明 越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 2,407,520.56 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）3,394,479.61 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金
12、融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 853,138.91 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-143,125.17 重庆新大正物业集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 8 减：所得税影响额 975,615.95 少数股东权益影响额（税后）14,761.13 合计 5,521,636.83-公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。重庆新大正物业集团股份有限公
13、司 2021 年半年度报告全文 9 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司主要业务及产品一）公司主要业务及产品 公司作为独立第三方物业服务企业，主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理，提供综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务。通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准，让客户专注于主业，给客户创造价值和优质服务体验。随着我国后勤社会化改革的持续推进、社会专业化分工的需求增加、投入市场进行物业服务公开招投标的建筑类型逐年增多，公司紧跟市场步伐，开拓新兴产品，不断丰富自身产
14、品结构。截至报告期末，公司拥有学校物业、公共物业、航空物业、办公物业、商住物业五大业态，涵盖学校物业、航空物业、办公物业、园区物业、场馆物业、医养物业、市政物业、公共物业、住宅物业、商业物业十大系列产品，并在学校、航空和公共场馆等细分领域形成全行业领先优势。公司在主营业务专业化分工的基础上，在技术上也实行专业化分工，设立了设施管理公司、保安服务公司、餐饮服务公司、清洁服务公司、商务公司等专业化子公司，一方面为主营业务搭建总部技术支撑平台，另一方面也通过积极拓展外部市场为公司规模化做贡献。报告期内，公司开始布局城市服务领域，设立多个智慧城市运营主体，推进资产运营合作，并联合专业机构研究社会资本参
15、与城市运营的模式，实地踏勘多个老旧小区改造项目。1 1、物业管理服务、物业管理服务 （1 1）综合物业管理服务）综合物业管理服务 公司专注城市公共服务与设施管理，为机关、企事业单位办公楼、场馆、公园、地铁、机场、学校、医院等多种类型的公共设施项目提供一体化综合服务，包含建筑运维、运行及公共秩序、客户人性化体验、环境绿化、设施设备管理、商业策划、创新服务等内容，为客户提供全方位的后勤一体化管理服务。不同于传统住宅物业，公建物业往往具有硬件高档、空间开放、人流量大、非业主访客/游客居多、安全要求极高等特点，除提供基础物业服务外，我们针对不同业态客户的需求特性，制定专业化及个性化服务：如在学校物业，
16、我们围绕“让学校专注教育”的服务理念，努力以“三全育人”为指导来设计学校的师生生活服务、教学辅助管理、学生公寓管理等服务模式；在航空物业，我们立足“四型机场智慧、绿色、人文、平安”的建设核心，策划智能机械作业、空防安全、旅客宣导、手推车管理、飞行区及地面航空安全保障等运营方案；在公共物业，我们结合建筑及客户特点，制定突发性事件处置、场馆的游客入场安检、节假日大型活动保障等特性化服务。重庆新大正物业集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 10 公司坚持“以客户为本”的服务文化，信守“先做客户人，再做新大正人”的服务承诺，不断将服务体验翻陈出新，赋予新的动能。近年来，伴随科技的大力发展，我们
17、将智慧化运用于实地服务场景，“智慧卫生间”“能源管理系统”“高校慧服务”等一系列业务智慧化措施助力更新服务，并在具有大型机具使用场景的公建场所大力实行人机替换，通过科技赋能，提高服务质量和效率，持续实现产品力和竞争力的有效提升。公司“基础物业服务+个性化服务+科技赋能”有效结合的后勤一体化综合物业管理服务形式，不仅能够充分满足客户后勤需求，增强客户黏性，还能有效节约客户建筑物资产及设备设施使用成本，提高设施运行效率，最终实现在管物业资产的保值、增值。（2 2）专业管理服务）专业管理服务 专业创造价值。通过不断探索专业化的发展道路，我们根据物业的不同属性提供专业化的管理服务，设立了保洁、保安、设
18、施、餐饮、商管五大专业子公司，独立运营，提供环境绿化管理、秩序维护保障、设备设施维护及保养、餐饮服务、商业运营管理专业服务。公司通过划分专业业务深入运营，实现技术上的专业化分工，为主营业务提供服务标准、技术支撑，对专业技术能力进行整合和产品研究；另一方面以此支持拓展外部市场经营领域，为公司创造一流物业企业做有力支撑。（3 3）增值服务）增值服务 增值服务是公司的溢价服务的体现。我们向客户提供合作内容以外的创新服务，让公司的专业能力、品牌影响力、抗风险能力给客户带来更好的服务体验升级和更多的附加价值。除基础物业服务的补充外，我们针对各类业态客户需求不同，提供政务服务、商务服务、招商租赁、企业推介
19、等多项增值服务产品，为客户创造有价值的服务。2 2、五大业态介绍、五大业态介绍 公司通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护等基础物业服务，来获取物业服务费的收入。公司五大业态主要提供综合物业管理服务：（1 1）学校物业）学校物业 学校物业面向全国学校提供综合一体化后勤服务，包括各类高校、专科学校及中小学，提供基础物业管理及与校园生活配套的公寓、安全、学习辅助及师生生活服务等。学校物业秉承“管理、服务、环境”育人理念，以全委托综合一体化后勤服务解决方案的“校园大管家”服务体系，全方位满足师生的多元化、多层次、人性化的育人需求，在基础物业服务外，还提供教学保障服务、公寓管理服务
20、、能耗管理服务、智慧校园打造、学生创业就业服务等学校特色服务。（2 2）公共物业）公共物业 重庆新大正物业集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 11 公共物业涵盖的物业服务类型丰富，涉及城市多种功能体，并在不断探索并开发智慧城市建设和运营保障服务，深挖并拓展公共城市服务价值。公共物业提供公共业态全方位运营服务方案，在基础物业服务外，还提供针对不同公共项目的特色服务，如场馆特色服务可提供的人文体验服务、智能节耗降低、文化资源管理等，园区特色服务可提供的资源管理服务、运营管理服务、智慧园区打造等，交通特色服务可提供的城市窗口打造、服务区运营、顾客体验升级等，医养特色服务可提供的院感安全、疫
21、情防控、临床支持等，市政特色服务可提供的市政环保、城市美化等。（3 3）航空物）航空物业业 航空物业围绕机场场站楼为主展开各类物业服务，公司航空物业人信守“先做机场人，再做新大正人”的承诺，专研积累机场物业特色服务管理经验，并构建了新大正航空可视化智慧服务平台、航空物业信息化管理系统等以实现对项目的区域管理、可视化集控。航空物业在基础物业服务外，还提供停车场管理、手推车管理、安保、行李打包、飞行区及地面航空安全保障等多种航空特色服务。（4 4）办公物业）办公物业 办公物业主要为党、政、军机关、企（事）业单位和商用写字楼等提供专业化、规范化、标准化的物业管理服务，致力于打造高规格、高品质、高站位
22、的“三高”办公物业典范。办公物业在基础物业服务外，还围绕办公场景的具体需求提供如政务会议服务、商务接待服务、资产管理服务、餐饮服务等多种办公特色服务。（5 5）商住物业）商住物业 商住物业以商业、公租房、住宅三大物业产品齐头并进的发展模式，全面打造商业购物中心及市场、公租房、住宅的核心服务场景。商住物业在基础物业外，致力推行全生命周期运行方案，针对商业项目，提供整合多种资源的商业运营管理等特色服务；针对公租房项目，提供党建引领下的社区运营服务和弱势群体关怀服务；针对住宅项目，提供资产管理服务和邻里氛围打造等满足业主衣食住行的服务。（二）公司现有经营模式（二）公司现有经营模式 1 1、采购模式、
23、采购模式 公司提供的服务主要为物业管理服务，采购商品以物业管理服务中所需的专项物业服务和耗材为主。公司采购模式主要为集中采购，采购针对物业服务中所需的保洁、绿化等专项服务、专项维护设备、清洁用品、绿化用品、养护材料和安保用品等，公司采购供营商相对固定，主要目的为降低成本并保证供货商的稳定性及保证产品和服务品质。2 2、服务模式、服务模式 重庆新大正物业集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 12 公司作为综合性物业管理服务提供商，根据不同客户的需求，与客户签订定制化的物业服务合同，提供基础管理管理与后勤保障一体化服务。公司面向多数客户提供安保管理、工程维护、保洁服务、绿化服务等基础物业管
24、理服务，并针对不同业态的特征与客户的需求，提供差异化的特色服务。3 3、销售模式、销售模式 公司主要采取直销的模式，主要通过公开招投标方式获取客户，所有业务均为市场获取。公司主要通过市场开发团队，在公共媒介上获得公开招标信息，或通过原有客户推荐获得招标邀请。获得招标信息后，公司市场团队组织经营管理、专业技术和财务团队等方面的人员对招标物业进行实地考察和评估分析，对招标活动进行策划，制定相应的投标策略和风险控制措施。确定参加某项目投标后，公司按照潜在客户的要求，以满足客户服务需求和公司自身发展为目标编制标书内容。市场团队组织人员携带标书参加开标会议，进行现场答辩。公司收到中标通知后，按标书内容拟
25、订物业管理服务合同及相关服务方案，并与客户进行沟通和洽谈。双方达成一致后，签订物业管理服务合同，公司随即按照合同内容及服务方案计划开展服务工作。（三）（三）行业情况行业情况 2021年上半年，国家相关部门陆续出台多项政策文件持续推进行业发展。国家住建部、发改委、商务部等十余部门联合发布了关于加强和改进住宅物业管理工作的通知关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见等多个重磅政策文件，为物业行业打开新的发展空间。此外，“十四五规划”的发布，将国家治理体系和治理能力现代化摆在突出位置，对加强和创新社会治理、构建基层社会治理新格局提出了新的要求，加快物业服务与养老、乡村振兴、城市服务等融合发展，推动“物
26、业+”的边界不断延伸。行业数据显示，2019年全国物业管理行业收入规模已达万亿，国内物业管理行业整体市场规模和增速不断攀升，市场集中度进一步提升，行业整合加速、并购规模增大，物业服务延伸城市服务新市场，行业边界进一步扩大，行业整体处于快速发展阶段。在新的政策环境、竞争形势之下，公司紧紧围绕2021年度经营规划目标，积极践行“规模扩张、品质发展”的发展理念，扩大经营规模的同时，注重发展质量的提升，实现了又快又好地健康发展。（四）（四）业绩概述业绩概述 1 1、收入分析收入分析 报告期内，公司实现营业收入89,638万元，较上年同期增长58.00%。受益于2020年翘尾收入、2021年市场拓展上的
27、良好表现，并购项目及合资合作项目带来的收入增长，以及增值服务及延伸服务带来的收入增长，上半年营业收入实现大幅度增长。市场拓展方面，公司新拓展项目中标总金额约8亿元，饱和年化合同收入金额约4亿元，创历年新高；重庆新大正物业集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 13 同时，受益于公司持续的标准化建设及品质管控，有效提升了项目品质对市场的带动作用，助力新项目拓展及老项目续约。上半年新签年合同额1000万（含）以上项目9个，项目整体品质提升明显，品牌形象持续提升。（1 1）省内外分析省内外分析 单位：人民币万元 区域 2021年1-6月 2020年1-6月 营业收入 占比 营业收入 占比 重庆
28、区域 46,920 52.34%39,265 69.21%其他区域 42,718 47.66%17,468 30.79%合计 89,638 100.00%56,733 100.00%报告期内，公司在重庆区域继续保持较强的市场竞争力，营业收入稳定增长，较上年同期增加约7,655万元；重庆以外区域收入快速增长，较上年同期增加约25,250万元。从收入占比上看，随着公司业务全国化深入推进，重庆以外区域收入占比快速提升至接近公司营业收入的50%，区域收入结构进一步调整，标志着公司已从以重庆为主的区域公司初步成长为一个全国化公司。今年新拓展项目中标总金额约8亿元，重庆以外区域市场的拓展量占比超过80%。
29、随着公司业务全国化深入推进以及各层级人才的引进，重点中心城市的建设和打造已初具成效。在公司良好的市场拓展能力带动下，城市公司的自主业务拓展能力增强，为后期城市公司的收入稳定增长提供了动力。（2 2）分业态分析分业态分析 单位：人民币万元 项目 2021年1-6月 2020年1-6月 同比变动 营业收入 占比 营业收入 占比 学校物业 14,989 16.73%11,719 20.66%27.90%航空物业 10,186 11.37%7,756 13.68%31.33%公共物业 17,889 19.96%11,737 20.70%52.41%办公物业 30,958 34.55%13,416 23
30、.66%130.76%商住物业 15,587 17.39%12,082 21.30%29.01%合计 89,608 100.00%56,710 100.00%58.01%公司主营业务按学校物业、公共物业、航空物业、办公物业、商住物业五大业态划分。办公物业营业收入同比增长达130.76%，增长及占比均达到较高水平。办公业态注重对重庆办公市场深耕的同时全国拓展表现良好，2020年下半年开始，公司办公业态新开发产品：军队类项目市场拓展方面快速增长，报告期内实现翘尾收入及报告期内新拓展项目收入，同时受益于并购公司项目以办公类物业为主带来的收入增长。报告期内，办公物业新中标国银金融中心、中国再保险大厦、
31、中国地震局、深圳市公安局罗湖分局等重要标志性项目及多地干休所项目。重庆新大正物业集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 14 公共物业营业收入同比增长52.41%，主要系场馆物业、园区物业影响力在全国范围内持续扩大，新开发的医养物业、交通类项目等增长迅速。报告期内，公司在市政环卫类项目取得突破，中标重庆市涪陵新城区市政环卫项目；在医养物业、交通类项目取得良好的拓展成果，中标包神铁路和贵阳、洛阳、合肥等地轨道交通的部分线路，以及襄阳市中医医院等医院项目；场馆物业方面，新中标的国家体育总局冬季运动管理中心承担保障2022年北京冬奥会的备战参赛任务，将成为新大正发展历程中具有标志性意义的体育场
32、馆业态新标杆。航空物业营业收入同比增长31.33%，机场布局快速扩张，持续领先国内航空行业业态。报告期内，新中标深圳宝安国际机场、南通兴东国际机场、长沙黄花国际机场、温州龙湾国际机场等4个机场，并开发了安保服务、行李打包等多项业务。公司深耕航空业务领地，目前已进入19个国际机场，公司将继续塑造新大正航空品牌，打造企业航空文化。学校物业营业收入同比增长27.90%，报告期内，军事学校类项目在该细分业态中表现突出；期间公司深挖传统增值服务深度，积极开发高营收创新增值产品，潮宝平台覆盖率提升，并推出了诸如暑期寝室清洁、暑期培训保障、迎新物资销售等多种创新业务。报告期内，公司荣获由中国教育后勤协会物业
33、管理专业委员会评选的“2020年全国学校物业服务企业50强”第4名，承担重庆教育后勤协会物业管理专业委员会首届秘书长单位。商住物业营业收入同比增长29.01%，公司以党建引领商住社区物业建设，积极探索“物业+生活服务”的发展模式，同时积极探寻老旧城区改造与社区治理，挖掘老旧小区改造带来的项目机会。报告期内，商住物业新中标莆田市荔城区鞋服城等物业服务项目。（3 3）分产品分产品分析分析 单位：人民币万元 项目 2021年1-6月 2020年1-6月 同比变动 营业收入 营业收入 物业管理服务 84,557 53,166 59.04%增值服务 5,051 3,544 42.55%合计 89,608
34、 56,710 58.01%公司物业服务收入由物业管理服务（含综合物业物业管理服务、专业物业服务）和物业增值服务收入构成。报告期内，公司营业收入以物业基础服务收入为主，占比约94.36%，较上年同比增长59.04%；物业增值服务收入占比5.64%，较上年同比增长约42.55%。报告期内，公司积极拓展创新业务，深入挖掘增值服务，新设创新业务孵化中心，全力打造公司在基础物业服务以外的增值服务能力，为公司打造标准化增值重庆新大正物业集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 15 服务产品并在各在管项目进行推广，获得了一定的效益；同时公司注重对在管项目的服务范围及服务内容的延伸拓展，通过为客户提供
35、更多更广的物业服务，实现在管项目的收入增长。物业增值服务作为公司重要的盈利增长点，有利于优化收入结构、突破规模限制。2 2、利润分析利润分析 报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润7,439万元，同比增长38.37%，净利润增长主要由经营规模扩大以及增值服务收入增长实现。同时，公司净利润增速较营收增速低，主要是受公司在加速扩张的进程中对各项措施的投入增加以及政策调整带来的人工成本变动影响。报告期内，管理费用7,346万元，较上年同期增长38.01%；销售费用1,149万元，较上年同期增长41.43%。（1 1）成熟项目成熟项目/新进项目比较分析新进项目比较分析 单位：人民币万元 项目 2
36、021年1-6月 收入占比 毛利 毛利率 成熟项目（1年以上）80.12%15,260 21.26%新进项目（1年以内）19.88%2,030 11.39%合计 100.00%17,290 19.30%项目的盈利水平与公司进入时间有关，公建物业项目呈现出成熟项目保持盈利稳定、新进项目尚需培育的特点，一般成熟项目盈利水平会高于新进项目。主要在于新进项目因必需的项目员工培训、固定资产投入等原因，前期成本较高；而成熟项目通过深入挖掘客户需求，通过对在管项目延伸开发及增值服务开发，经营内容和深度增加，效益也随之增加。2020年及报告期内，公司市场拓展连续取得快速增长，新进项目也随之快速增长，截至报告期
37、末，公司新近项目收入占比约19.88%。随着新进项目占比的逐渐增加，公司营业规模逐渐扩大的同时，总体毛利率受到一定影响，较去年下降2.18%。（2 2）省内外比较分析省内外比较分析 单位：人民币万元 区域 2021年1-6月 毛利 毛利率 重庆区域 9,553 20.37%其他区域 7,737 18.11%合计 17,290 19.30%重庆区域项目盈利水平一般会高于外地项目，主要在于重庆区域内的项目成熟项目占比较大，新进项目也能获得区域密度提升后的边际收益；因此，重庆区域整体盈利水平趋于稳定。公司设立城市公司拓展外地市场，通过积极拓展项目渠道、打造当地重点标杆项目，建立品牌形象，重庆新大正物
38、业集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 16 以扩大新区域的市场占有率。公司目前已初步实现了以10个重点中心城市为核心，拉动辐射周边省市的全国化布局。由于新建城市公司在团队搭建、项目拓展及市场探寻上需要进行一定的初期投入，对应的销售费用、管理费用等会处于一个较高水平；同时，由于外地区域属于市场拓展爆发期，新进项目占比较高，因此总体来说，处于培育期的中心城市公司盈利水平低于重庆区域。随着城市公司所辖市场逐渐成熟，盈利水平将逐步回归正常水平。（3 3）其他影响盈利的主要因素其他影响盈利的主要因素 人才储备及引进带来的管理费用增长人才储备及引进带来的管理费用增长 自上市以来，公司加大了对优秀
39、人才特别是综合型高级管理人才的引进力度，集团总部及业务条线引进了大量的中高层人才34人，根据市场的变化和发展，公司在去年组建了创新业务孵化、城市运营拓展等团队，今年新设智慧科创中心团队，上述人才的引进及团队的组建对报告期内的管理费用形成一定的影响。报告期内，管理费用7,346万元，较上年同期增长38.01%。政策影响政策影响 2020年为应对疫情影响，国家及地方政府相关部门出台了各类优惠政策，对各大企业进行支持，作为人力密集型行业的企业，关于人力方面的优惠政策影响较大。上年同期疫情相关减免社保影响金额约1,222万元，截至2020年底，疫情相关减免类的社保优惠政策已逐步到期；同时，根据2021
40、年4月份重庆市人力资源和社会保障局重庆市财政局国家税务总局重庆市税务局关于2021年社会保险缴费有关问题的通知（渝人社发202115号），报告期内公司符合的重庆市困难行业企业社会保险单位缴纳基数上调，影响金额约708万元。长期股权激励政策的实施形成了股份支付长期股权激励政策的实施形成了股份支付 为进一步建立、健全公司长效激励机制，使各方共同致力于关注公司的长远发展，由此激发公司管理团队、核心骨干的积极性，提升公司经营效率,报告期内公司实施了2021年限制性股票激励计划的首次授予以及员工持股平台新合伙人的吸纳，上述事项产生的股权激励费用分摊对净利润影响约257万元。（五五）报告期内）报告期内重点
41、工作实施情况重点工作实施情况 报告期内，公司紧紧围绕2021年度经营规划目标展开工作。1 1、扩规模增体量，优化业务结构扩规模增体量，优化业务结构 报告期内，公司全国化迅速推进，随着业务快速拓展，服务范围已覆盖全国23个省市，62座城市，为推动经营规模扩张，公司内生、外延、创新多项并举。通过重点中心城市的打造，增强城市公司自主拓展能力，着力塑造全国性品牌形象，激发内生活力；积极探寻优惠互利、稀缺资源补充的投资合作机会，开展了重点项目合作开发等多种形式战略合作形式，加速规模扩张速度；加大了创新增值服务拓展力度，深重庆新大正物业集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 17 挖服务空间，搭建、
42、推广面向各业态的创新业务平台，并积极探索第三方运营合作等多种运营模式。2 2、中台能力建设，提升品质和效能、中台能力建设，提升品质和效能 报告期内，公司着力产品力提升，加强中台能力建设，以匹配全国化发展及业务拓展的需要。完成了2020年标杆项目的评选以及2021年标杆项目建设启动，推动发挥标杆项目示范作用，实现服务品质与服务内容向新项目的快速复制，以标杆建设带动全局服务质量与收入提升；同时，试行项目分级制度，推动项目品质标准化管理，提升项目整体品质水平，引导资源优化配置。3 3、加强人才队伍建设加强人才队伍建设，树立创先争优文化，树立创先争优文化 报告期内，公司加大了人才引进、人才培养的力度，
43、并通过上下联动打造集团整体激励机制。公司通过实施头狼计划、拓宽猎头供应商合作机构、推动校企合作、推动内推渠道建设等多种方式加大人才引进力度，并积极推动三级人才培训体系建设，完善内部人才培养发展机。报告期内，公司还完成了2021年限制性股票激励计划的首次授予以及员工持股平台新合伙人的吸纳，长效激励机制进一步健全；优化了短期激励方案、个人绩效管理、荣誉激励等相关规范，充分调动基层级员工工作积极性。4 4、推进数字化平台建设，支撑、推进数字化平台建设，支撑管理与业务发展管理与业务发展 报告期内，公司加快了数字化推进工作，以满足公司快速发展需求，支撑创新业务与增值服务发展。公司使用募集资金新设全资子公
44、司深圳慧链云科技有限公司作为信息化建设项目实施主体，在深圳组建专业团队，加快推动企业信息化建设实施。期间试点启动自研基础物业平台并逐步推广应用、拉通管理信息化协同平台提升管理效率、持续优化集团关键流程运作规范，释放集团经营管理效能。二、核心竞争力分析二、核心竞争力分析 （一）差异化的战略定位优势一）差异化的战略定位优势 公司成立于1998年，成立初期即通过对行业市场及自身优势的研判，确立了差异化的市场战略定位，历经20余年发展，已成为全国性的一体化综合服务商，业务涵盖公城市公共建筑的多种类型物业服务项目。公司深耕公建物业20余年，秉持差异化战略定位，持续专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的管
45、理和运营，现已形成较大的规模，具有一定的先发优势，在公建物业领域保持相对竞争优势。（二）市场化优势（二）市场化优势 公司是重庆市最早一批成立的物业企业之一，是一家运行机制灵活的民营企业。独立决策的机制使得公司管理层可以发挥最大的能动性，战略规划能够得到贯彻与延续，进而保障了公司稳定、健康的快速发展；人才选聘的机制使得公司能够以开阔的思维和眼界选择适合公司的人才，公司管理层均为行业内高级管理人才，基于对公司的文化理念、价值观、发展目标的高度趋同而共同努力；管理优化的机制体现在公重庆新大正物业集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 18 司历来对组织架构作用的重视，公司成立以来积极根据内外环
46、境变化持续进行组织架构的调整与优化，为公司全国化发展提供了有力保障。机制优势使公司在市场上动力充足，竞争能力较强，相比同业能够提供更高性价比的服务，较高的市场敏锐度则有利于公司及时调整策略，对现有五大业态转型升级。同时，公司作为第三方物业，成立以来主要以公开招投标方式进行市场拓展，公司90%以上的项目以招投标方式取得，程度深、覆盖广、无依赖、活力高。公司内部在招投标管理上形成了规范化、制度化的流程。随着全国各地关于采购透明化、程序化的愈加规范，公司20多年的市场化运营及在公建领域积累的经验和口碑，使公司在主要采用公开招投标方式的公建市场项目拓展方面，具有一定的竞争优势。（三）人员与组织优势（三
47、）人员与组织优势 公司作为劳动密集型企业，人才是发展的关键。公司拥有完整的梯队化管理团队，高级管理人员拥有丰富的项目与行业经验，中级管理人员具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神与奋斗精神。公司自2002年已经开始实施员工持股，有效提升了中高层员工凝聚力，20余年来骨干成员的稳定状态保持了较高的水平，对公司的发展和战略规划的延续起到了至关重要的作用。公司上市后，良好的企业文化、价值观与战略布局，吸引了一批来自行业内的知名与专业人士作为事业合伙人加入共谋发展。公司2021年第一次临时股东大会审议通过限制性股票激励计划，利于进一步建立、健全公司长效激励机制，吸引和留住优秀人才，充分调动公司中高层
48、干部干事创业的积极性，有效地将股东利益、公司利益和核心团队个人利益结合在一起。同时，公司建立了完善的培训体系，拥有“栋梁星计划”“动力星计划”“管培生计划”“新能量计划”等人才培养机制，为员工创造职后再教育的机会，鼓励员工自学提升专业能力及视野。2020年，公司创始人、控股股东、终身名誉董事长王宣女士个人出资设立“新大正王宣贡献奖励基金”，对于在为客户服务、产品研发、市场拓展、科技进步等各方面有创新性贡献的员工，给予特别贡献奖励。公司的各项制度与员工关怀举措，都为优化员工结构、提升员工效能、保证公司的团队优势做出了必要的贡献。（四）标准化优势（四）标准化优势 公司作为国家一级资质的专业化物业管
49、理企业，已通过职业健康安全体系、质量管理体系、环境管理体系、信息安全体系、诚信管理体系、食品安全管理体系、能源管理体系、服务体系认证等八大管理体系认证，具有完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司于2008年成立了“企业标准化研究院”，基于规范服务流程、保障过程管理、确保服务质量的持续完善与改进，开发了项目全面质量管控模型；同时，公司不断研究客户需求，引入新技术、新设备应用，发布了五大业态物业服务标准并向社会进行推广。其中，商务楼宇、公共租赁房、高校的物业管理标准已成为重庆市地方标准。牵头编制机场航站楼物业服务规范团体标准，被国标委授予“商务楼宇物业管理国家级服务业标准化示范单位”，成为中国物
50、业管理协会标准化工作委员会秘书处承担单位、中国物业管理协会标准化专家委员会委员单位、全国服务业标准化重庆新大正物业集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文 19 试点单位。公司通过将成熟的细分业态服务标准向外地项目进行复制推广、改进执行，有效保证了公司在全国化过程中的项目服务品质和服务质量。（五）品牌优势（五）品牌优势 公司作为第三方物业专业公司，公司综合实力位于重庆物业管理行业第4名、中国物业服务百强企业前24强，是重庆市物业管理协会副会长单位、中国物业管理协会常务理事单位、国家级服务业标准化试点单位、中国高校物业服务企业联盟轮值主席单位。2019年，公司获得中国物业管理协会颁发的“学校